在鄭州不少黃金地段,，有房本的地下商鋪每平方米售價達3萬元左右,，一個實用面積20多平方米的地下鋪位每月租金達2萬元左右。
　
在這片少有人關注的投資領域,，存在投資群體少,、缺乏估價標準、交易頻次弱,、買賣雙方信息不同步的狀況,，風險與商機并存。
　
河南商報記者走訪了10多個各種類別的地下空間,，為你解讀“地下樓市”市場價值,。

【價格】
500平方米的地下超市
標價600萬元
　
在金水區(qū)南陽路某小區(qū)，一家位于地下的超市掛牌價600萬元,。

河南商報記者在現場看到,，這家超市位于小區(qū)地下車庫內，里面別有洞天,。從日用百貨到蔬菜,、水果、生鮮,、速凍食品,，應有盡有，還布局有一個菜鳥驛站,。

“想把超市轉手,，是因為還有別的生意要做，實在顧不過來,。”超市老板介紹，這家超市實用面積500平方米,，售價600萬元,，但沒有房本。

對于這個報價,，小區(qū)業(yè)主趙先生并不認可：“這超市規(guī)模雖大,，但用的是小區(qū)地下車庫的地兒，好在有菜鳥驛站,，平時超市人氣還行,，但小區(qū)地下空間都是人防工程，辦不了房產證,。”
　


商業(yè)地產地下商鋪
每平方米3萬多元

從上述小區(qū)向東南方向約3公里處,，東風路與豐慶路交叉口附近，某商業(yè)地產項目也在出售地下空間,，置業(yè)顧問劉先生介紹：“負一層空間也是商鋪,，能辦房產證,，剩余少量地下商鋪對外出售，每平方米3萬多元,，房價按建筑面積計算,，公攤面積約占一半。”

而在東風路花園路,、航海路經開第四大街附近的兩處商業(yè)項目,，置業(yè)顧問均表示地下商鋪可辦房本，售價分別是每平方米3萬元和每平方米2萬多元,。

“雖然是在地下,，但我這是黃金地段，正兒八經是個商鋪,，有房本兒能交易,。”市民侯林（化名）在大上海城負一層商業(yè)街擁有一個靠近路口的32平方米的商鋪，她要價98萬元,，算下來,，每平方米合3萬多元。

【調查】
地下商鋪二手市場
交易頻率較低

“有朋友急用錢,，想把地下商鋪便宜點賣給我,，這投資劃算嗎？”近段時間,，通過公眾號樓市商報（loushishangbao）后臺,，有粉絲發(fā)來這樣的疑問。在多個二手房交易網站,，河南商報記者發(fā)現,，并無地下商鋪這一品類，也很難查詢到交易歷史價格,。

“以前,，地下空間不被人重視，一個有房本的地下商鋪,，價格也就跟附近的住宅持平,，比一樓商鋪至少便宜一半。”資深二手房經紀人王青（化名）告訴河南商報記者,，這類“地下房產”在二手房市場交易頻率很低,，房主前幾年買入價格低，商鋪租金高,，租金收入抵扣銀行按揭還有盈余,，不是急用錢不會賣，想購買此類房產只能靠運氣。

地下商鋪實際售價如何
河南商報記者找到兩宗一年內地下空間交易抵押的實際案例,。

在2017年的一宗房產抵押交易中,，大上海城負一層一處建面不到25平方米的房產，抵押借款25萬元,，抵押價格折合每平方米1萬多元（抵押價格一般遠低于實際售價）,。房屋所有權證顯示，該房產于2009年通過出讓方式獲得土地使用權,，2011年取得房產證,。

今年1月，金水區(qū)健康路上一處負一層房產,、建面1000余平方米的地下空間進行交易,，售價為18000元每平方米，有房產證,，目前為咨詢培訓類用途,。
　
【投資】
沒有房本的地下商鋪
保值增值空間很小

王青提醒：上述南陽路某小區(qū)的地下超市，其所在的車庫實際上是人防工程性質,，12000元每平方米購買的只是使用權,，無法辦房本意味著房產無法抵押擔保，保值增值空間很小,。

類似這樣的情況還有很多,，豐慶路上一處老舊小區(qū)的地下室也在對外招商，看管地下室的張大爺介紹,，地下空間沒有房產證,，只能租賃，每間10多平方米,，每月800~1000元,。陰涼的地下室內，燈管綻放著白光,。除了一家文具店外,，幾間店鋪卷閘門緊鎖；地下室中央幾排攤位閑置,，落滿厚厚的灰塵。

地下空間投資價值指標：
房租+溢價+抵押變現

“衡量地下空間投資價值的指標有兩個,，一是房價,，二是租金。”1月21日中午,，在二七廣場附近一家星巴克咖啡館,，房產投資老炮兒孫兵（化名）分析。

“投資追求的回報，不簡簡單單是房租收入,，而是房產本身的溢價,。”孫兵以自己持有的金水區(qū)一處地下商業(yè)房產舉例，2012年前后,，購買價僅有8000多元每平方米,，現在價值已經至少翻一番，掛牌價兩萬多元,。孫兵分析,，只要購買的是可以辦理房本的地下空間，憑房產證,、不動產證,，就可以向金融機構進行抵押貸款，獲取現金流,。

臨近交通樞紐
地下商鋪更好租

孫兵說,，商鋪不同于住宅，衡量價值的標準不在于地下,、地上,，而在于客流量，不少商業(yè)綜合體都會在地下布局大型超市,，無論是人流量還是滯留時間都相當可觀,，在其附近購買商鋪，不愁租不上好價格,，“一旦租金收入能抵扣每月的銀行按揭款,，就是付個首付坐等升值的事兒。”

此外,，地下空間的價值還與交通便利性和商業(yè)體的經營管理有關,。

1月20日上午10點，德化新街負一層就已人頭攢動,，“每天人流量數以萬計,，到了周末或節(jié)假日，地鐵1號線二七廣場站通往地下步行街的入口還‘堵人’吶,。”在德化新街負一層做服裝生意的小王說,，前來消費的主要是年輕人群體，地鐵1號線,、2號線把它們從東西南北的大學城里拉過來,，路很順。

臨近中午,，在福壽街大同路附近的鄭州地一購物街24號出入口外,，手扶電梯停用，地下步行街顯得很冷清，在此做飾品生意的老王盤了個十幾平方米的鋪子,，嘆息生意不好做的同時,，他也坦言租金便宜，“租金每平方米每月160元,，物業(yè)費每平方米每月才10元,。”

上述倆地下商業(yè)街的招商人員介紹，兩項目同屬于人防工程性質,，鋪位只能租賃不能買賣,。

作者：河南商報首席記者 高瞻展
編輯：河南商報趙琦
來源：河南商報