在鄭州不少黃金地段，有房本的地下商鋪每平方米售價達3萬元左右,，一個實用面積20多平方米的地下鋪位每月租金達2萬元左右,。
　
在這片少有人關注的投資領域，存在投資群體少,、缺乏估價標準,、交易頻次弱、買賣雙方信息不同步的狀況,，風險與商機并存,。
　
河南商報記者走訪了10多個各種類別的地下空間，為你解讀“地下樓市”市場價值,。

【價格】
500平方米的地下超市
標價600萬元
　
在金水區(qū)南陽路某小區(qū),，一家位于地下的超市掛牌價600萬元。

河南商報記者在現(xiàn)場看到,，這家超市位于小區(qū)地下車庫內(nèi),，里面別有洞天。從日用百貨到蔬菜,、水果,、生鮮、速凍食品,，應有盡有,，還布局有一個菜鳥驛站。

“想把超市轉手,，是因為還有別的生意要做,，實在顧不過來。”超市老板介紹,，這家超市實用面積500平方米,，售價600萬元,，但沒有房本。

對于這個報價,，小區(qū)業(yè)主趙先生并不認可：“這超市規(guī)模雖大,，但用的是小區(qū)地下車庫的地兒，好在有菜鳥驛站,，平時超市人氣還行,，但小區(qū)地下空間都是人防工程，辦不了房產(chǎn)證,。”
　


商業(yè)地產(chǎn)地下商鋪
每平方米3萬多元

從上述小區(qū)向東南方向約3公里處,，東風路與豐慶路交叉口附近，某商業(yè)地產(chǎn)項目也在出售地下空間,，置業(yè)顧問劉先生介紹：“負一層空間也是商鋪,，能辦房產(chǎn)證，剩余少量地下商鋪對外出售,，每平方米3萬多元,，房價按建筑面積計算，公攤面積約占一半,。”

而在東風路花園路,、航海路經(jīng)開第四大街附近的兩處商業(yè)項目，置業(yè)顧問均表示地下商鋪可辦房本,，售價分別是每平方米3萬元和每平方米2萬多元,。

“雖然是在地下，但我這是黃金地段,，正兒八經(jīng)是個商鋪,，有房本兒能交易。”市民侯林（化名）在大上海城負一層商業(yè)街擁有一個靠近路口的32平方米的商鋪,，她要價98萬元,，算下來，每平方米合3萬多元,。

【調(diào)查】
地下商鋪二手市場
交易頻率較低

“有朋友急用錢,，想把地下商鋪便宜點賣給我，這投資劃算嗎,？”近段時間,，通過公眾號樓市商報（loushishangbao）后臺，有粉絲發(fā)來這樣的疑問,。在多個二手房交易網(wǎng)站,，河南商報記者發(fā)現(xiàn)，并無地下商鋪這一品類，也很難查詢到交易歷史價格,。

“以前,，地下空間不被人重視，一個有房本的地下商鋪,，價格也就跟附近的住宅持平,，比一樓商鋪至少便宜一半。”資深二手房經(jīng)紀人王青（化名）告訴河南商報記者,，這類“地下房產(chǎn)”在二手房市場交易頻率很低,，房主前幾年買入價格低，商鋪租金高,，租金收入抵扣銀行按揭還有盈余,，不是急用錢不會賣，想購買此類房產(chǎn)只能靠運氣,。

地下商鋪實際售價如何
河南商報記者找到兩宗一年內(nèi)地下空間交易抵押的實際案例。

在2017年的一宗房產(chǎn)抵押交易中,，大上海城負一層一處建面不到25平方米的房產(chǎn),，抵押借款25萬元，抵押價格折合每平方米1萬多元（抵押價格一般遠低于實際售價）,。房屋所有權證顯示,，該房產(chǎn)于2009年通過出讓方式獲得土地使用權，2011年取得房產(chǎn)證,。

今年1月,，金水區(qū)健康路上一處負一層房產(chǎn)、建面1000余平方米的地下空間進行交易,，售價為18000元每平方米,，有房產(chǎn)證，目前為咨詢培訓類用途,。
　
【投資】
沒有房本的地下商鋪
保值增值空間很小

王青提醒：上述南陽路某小區(qū)的地下超市,，其所在的車庫實際上是人防工程性質(zhì)，12000元每平方米購買的只是使用權,，無法辦房本意味著房產(chǎn)無法抵押擔保,，保值增值空間很小。

類似這樣的情況還有很多,，豐慶路上一處老舊小區(qū)的地下室也在對外招商,，看管地下室的張大爺介紹，地下空間沒有房產(chǎn)證,，只能租賃,，每間10多平方米，每月800~1000元。陰涼的地下室內(nèi),，燈管綻放著白光,。除了一家文具店外，幾間店鋪卷閘門緊鎖,；地下室中央幾排攤位閑置,，落滿厚厚的灰塵。

地下空間投資價值指標：
房租+溢價+抵押變現(xiàn)

“衡量地下空間投資價值的指標有兩個,，一是房價,，二是租金。”1月21日中午,，在二七廣場附近一家星巴克咖啡館,，房產(chǎn)投資老炮兒孫兵（化名）分析。

“投資追求的回報,，不簡簡單單是房租收入,，而是房產(chǎn)本身的溢價。”孫兵以自己持有的金水區(qū)一處地下商業(yè)房產(chǎn)舉例,，2012年前后,，購買價僅有8000多元每平方米，現(xiàn)在價值已經(jīng)至少翻一番,，掛牌價兩萬多元,。孫兵分析，只要購買的是可以辦理房本的地下空間,，憑房產(chǎn)證,、不動產(chǎn)證，就可以向金融機構進行抵押貸款,，獲取現(xiàn)金流,。

臨近交通樞紐
地下商鋪更好租

孫兵說，商鋪不同于住宅,，衡量價值的標準不在于地下,、地上，而在于客流量,，不少商業(yè)綜合體都會在地下布局大型超市,，無論是人流量還是滯留時間都相當可觀，在其附近購買商鋪,，不愁租不上好價格,，“一旦租金收入能抵扣每月的銀行按揭款，就是付個首付坐等升值的事兒,。”

此外,，地下空間的價值還與交通便利性和商業(yè)體的經(jīng)營管理有關,。

1月20日上午10點，德化新街負一層就已人頭攢動,，“每天人流量數(shù)以萬計,，到了周末或節(jié)假日，地鐵1號線二七廣場站通往地下步行街的入口還‘堵人’吶,。”在德化新街負一層做服裝生意的小王說,，前來消費的主要是年輕人群體，地鐵1號線,、2號線把它們從東西南北的大學城里拉過來,，路很順。

臨近中午,，在福壽街大同路附近的鄭州地一購物街24號出入口外,，手扶電梯停用，地下步行街顯得很冷清,，在此做飾品生意的老王盤了個十幾平方米的鋪子,，嘆息生意不好做的同時，他也坦言租金便宜,，“租金每平方米每月160元,，物業(yè)費每平方米每月才10元。”

上述倆地下商業(yè)街的招商人員介紹,，兩項目同屬于人防工程性質(zhì)，鋪位只能租賃不能買賣,。

作者：河南商報首席記者 高瞻展
編輯：河南商報趙琦
來源：河南商報