這就是現(xiàn)實，二手房市場比你想象的要慘淡,，今年鄭州市二手房無論成交量還是價格都在下滑,，未來,，市場上的二手房會越來越多,，出手的難度也會越來越大，這是今后的一個趨勢,。
現(xiàn)在鄭州各區(qū)的二手房行情是啥樣,？哪個區(qū)域房子好賣，哪個區(qū)域最難賣,？為你全面解析,。
河南商報記者 張麗/文
鄭州二手房成交量：金水區(qū)最高，經(jīng)開最低
2020年已近尾聲,，鄭州的二手房市場也寒意逼人,。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的11月70城銷售價格數(shù)據(jù)中，鄭州二手房價格指數(shù)為95.7,，比去年同期下跌4.3%,！
市場好時，大家都好,，市場難時,，最能看清實力，環(huán)顧鄭州主城八區(qū),，誰主沉?。?/p>
二手房成交量最高：金水區(qū)
二手房成交量最低：經(jīng)開區(qū)
二手房與新房價差最?。憾邊^(qū)
二手房成交均價最貴：鄭東新區(qū)
綜評：
1,、成交量上，11月份,，金水區(qū)二手房成交量最高,，達12.68萬m² ，經(jīng)開區(qū)成交量最低,，為1.44萬m² ,，金水區(qū)是經(jīng)開區(qū)的8倍，鄭東新區(qū)的3倍多,。
管城區(qū),、中原區(qū)二手房成交量屬于中等靠上水平，惠濟區(qū),、高新區(qū)二手房成交量則在末端水平,，分別是2.62萬m² 、2.22萬m² ,。
2,、新房、二手房價差上,，金水區(qū)房價價差最大,，二七區(qū)價差最小。
金水區(qū)新房均價為17323元/平方米,，二手房均價為12679元/平方米,價差近5000元/平方米,，也是市內(nèi)8區(qū)中新房與二手房差價最大的；二七區(qū)新房均價為11610元/平方米,、二手房均價為11276元/平方米,。
3、二手房價格上,，鄭東新區(qū)二手房成交均價最貴,，為16978元/平方米，二七區(qū)墊底,，二手房均價為11276元/平方米,。
市場解析
根據(jù)貝殼二手房掛牌統(tǒng)計，當下全鄭州二手房有95607套,！不考慮新增的大量商品房,，僅僅現(xiàn)在掛牌存量二手房流速近10萬，二手房東們想說：我太難了,！
在巨大的供應量與已經(jīng)下滑的成交量面前,，鄭州主城八大區(qū)，誰能堅強挺立,？
我們從供應量,、需求量、價格三個維度判斷其行情走勢,。
這三個要素也很好理解,，供應量是指能提供多少套房子，需求是有多少人想買這里的房子，價格決定購買力,。
以下分析,。
1
金水區(qū)
供應端：
金水區(qū)是供應大戶，目前金水區(qū)二手房掛牌供應量約25787套,。
新房供應方面,，2020年1-10月，金水區(qū)新房庫存（半年均）為231.8萬平方米,。
供應量大,，也意味著區(qū)域庫存高，去化周期長,。
需求端：
金水區(qū)新房去化周期（半年均）為12.62月,，也是庫存量第一梯隊中去化最快的，說明金水區(qū)的認可度是比較高的,，另外就金水區(qū)的區(qū)域特點來說,，金水區(qū)集中了鄭州較優(yōu)質的教育、醫(yī)療,、商業(yè)等配套,，資源集中，區(qū)域需求端很有市場,。
價格端：金水區(qū)新房均價17000+，二手房約12600,，新房與二手房價差大,，相對更有利于二手房成交。
結論：供應量充沛,，去化最快,，價格有撿漏空間，金水區(qū)的二手房潛力看好,。
2
二七區(qū)
接下來說二七區(qū),，一方面是因為其供應量旺盛，再者因為區(qū)域新房與二手房差價最小,，比較有意思,。
供應端：
目前二七區(qū)二手房掛牌供應量約11822套，在鄭州主城八區(qū)中排行老三,，掛牌數(shù)量與第二中原區(qū)旗鼓相當,，中原區(qū)為11877套。
新房方面,，2020年1月~10月,，二七區(qū)庫存量（半年均）為128.6萬平方米，比中原區(qū)庫存小。
需求端：
根據(jù)房管局統(tǒng)計數(shù)據(jù),，2020年1-10月,，二七區(qū)二手房共銷售約6292套，去化周期約為15個月,，排名頭部前三,，說明二七區(qū)的二手房市場是很不錯的，這與二七區(qū)人口基數(shù)大有關,。
價格方面,，目前二七區(qū)新房與二手房均價差距在市內(nèi)八區(qū)中最小，新房均價為11610元/平方米,、二手房均價為11276元/平方米,。
二七區(qū)二手房價格與中原區(qū)、管城區(qū)相差不大,，但新房價格處于末端,，這與二七區(qū)城市界面相對較弱有一定關系，加上區(qū)域內(nèi)大量安置房的存在,，導致片區(qū)價格上不去,。
結論：二七區(qū)依靠區(qū)域強大的人口基數(shù)，區(qū)域二手房掛牌量和去化量都是不錯的,，排在主城八區(qū)中前三名,，但區(qū)域價格位于最末端，這也說明片區(qū)的認可度相對較低,，選擇在二七區(qū)置業(yè)的地緣性客戶可以,，投資的話不建議。
3
經(jīng)開區(qū)
供應端：經(jīng)開區(qū)二手房供應量在主城八區(qū)中排名最末端,，這與區(qū)域完全是新房主導的市場有關,。
需求端：經(jīng)開區(qū)二手房成交量為主城八區(qū)中最低，二手房成交量占新房成交量的百分比僅為19%,，又是末尾,。
價格端：目前區(qū)域二手房均價為11732元/平方米，新房價格為14380元/平方米
結論：經(jīng)開區(qū)完全是新房領跑的市場,，二手房目前沒有大的優(yōu)勢,，區(qū)域購房還是要重點關注新房。
其他區(qū)域不再一一分析,，東區(qū)的價格是最高的,，二手房成交量也比較樂觀；高新區(qū),、惠濟區(qū),、管城區(qū)由于區(qū)域新房庫存量大,，二手房市場行情也不占優(yōu)勢，建議地緣客戶重點關注片區(qū)新房,。
鄭州二手房掛牌均價14304元/m²,，環(huán)比下降3%
以上從區(qū)域空間維度我們了解了各區(qū)域二手房市場的基本情況，下面,，看一看鄭州二手房整體的成交情況,。
價格方面，2020年11月,，鄭州二手房業(yè)主新增房源掛牌價為14304元/m²,，環(huán)比微降，議價空間為3.68%,，環(huán)比-3%;調價房源中,，降價房源占比 87%，漲價房源占13%,。
可見二手房市場并不好過,，議價空間下降，對二手房是嚴峻的考驗,，隨著庫存量的增加,，二手房會越來越難出手，這是今后房產(chǎn)市場的一大趨勢,，那些占據(jù)優(yōu)質地段和配套突出的房源才更有競爭力,。
銷量方面，今年二手房成交量有所下降,。
2020年1-11月,，二手房成交量342萬平方米，2019年二手房成交量為366萬平方米,。
銷售結構方面，目前鄭州二手房成交的面積段主要集中在70-90平,，新房成交面積主要是110-130平,。
可見，購置二手房的主要以剛性購房需求為主,，新房多面向改善人群,，對于首套用于自住的購房者，可以選擇90平左右的住宅,。
總的來說,，在新房打折促銷的動作下，二手房市場形勢更不容樂觀,，競爭在加大,。
建議購房者選擇更保險的區(qū)域，比如成交量較高的金水區(qū)，遇到房齡超20年以上的“老破小”就算了,，二手房主導的鄭東新區(qū)價格也較為夯實,，管城、高新,、惠濟,、經(jīng)開建議關注新房，剛需或投資最好選擇90平以下小面積,。（編輯 吉倩倩）