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2019鄭州樓市展望:房地產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)來(lái)?哪些區(qū)域會(huì)熱?

放大字體  縮小字體 發(fā)布日期:2019-01-16  來(lái)源:大河客戶(hù)端  瀏覽次數(shù):15358
核心提示:原標(biāo)題:2019鄭州樓市展望:房地產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)來(lái)?哪些區(qū)域會(huì)熱?大河報(bào)大河客戶(hù)端記者 孫煊哲 實(shí)習(xí)生 馮子雍2018年的尾聲,,幾個(gè)城市開(kāi)了放松調(diào)控的口子,,這讓2019年的樓市變得撲朔迷離,。2019年樓市走向如何?房?jī)r(jià)會(huì)漲還是跌?跟哪些因素有關(guān)?大河報(bào)記者結(jié)合鄭州樓市
  原標(biāo)題:2019鄭州樓市展望:房地產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)來(lái)?哪些區(qū)域會(huì)熱?

大河報(bào)·大河客戶(hù)端記者 孫煊哲 實(shí)習(xí)生 馮子雍

2018年的尾聲,,幾個(gè)城市開(kāi)了放松調(diào)控的口子,這讓2019年的樓市變得撲朔迷離,。2019年樓市走向如何?房?jī)r(jià)會(huì)漲還是跌?跟哪些因素有關(guān)?大河報(bào)記者結(jié)合鄭州樓市大數(shù)據(jù),,邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家進(jìn)行解析。

中央定調(diào)

每年的樓市走向,,各地都會(huì)以中央精神為基準(zhǔn),,因城施策??梢哉f(shuō),風(fēng)往哪吹,,市場(chǎng)往哪走,。

分析:

“三穩(wěn)”(穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià),、穩(wěn)預(yù)期)被列入住建部2019年十項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)之首,,其重要性不言自明。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),穩(wěn)定壓倒一切,。需要指出的是,,穩(wěn)定其實(shí)是雙向調(diào)節(jié),大漲不是穩(wěn)定,,暴跌也不是穩(wěn)定,。日前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也提出,要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制,。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出,,堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,。住建部2019年十項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)中明確提出,,要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位,,這些基調(diào)再次給剛需購(gòu)房群體吃了定心丸,。

河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)工程管理與房地產(chǎn)學(xué)院秦秀紅副教授認(rèn)為,2019年在內(nèi)外部環(huán)境影響下,,經(jīng)濟(jì)下行壓力增大,,積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策將持續(xù),樓市工作的重心是穩(wěn)地價(jià),、穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期,,“房住不炒”的基調(diào)不會(huì)改變,因城施策,、分類(lèi)指導(dǎo),,調(diào)控政策更加精細(xì)化。連續(xù)五次降準(zhǔn),,房貸利率或有松動(dòng),,但程度不大,剛需和剛改仍是市場(chǎng)需求的主體,。

祝福地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中心相關(guān)負(fù)責(zé)人張南寧認(rèn)為,,從歷來(lái)鄭州調(diào)控政策的嚴(yán)格程度來(lái)看,2018年已到達(dá)歷史低點(diǎn),,根據(jù)2018年的實(shí)際成交情況來(lái)看,,整體成交依然旺盛,結(jié)合近幾年來(lái)政府文件及新聞報(bào)道,,受各地整體經(jīng)濟(jì)下行壓力影響,,房地產(chǎn)政策調(diào)控將在明年或有松動(dòng)。

供求關(guān)系

商品的價(jià)格是由供求關(guān)系決定的,,過(guò)去5年里,,從住宅的施工面積來(lái)看,,地市級(jí)、縣級(jí)城市的增速遠(yuǎn)超鄭州,。后果就是,,在人口流入、房屋需求比較大的鄭州,,相對(duì)于銷(xiāo)量來(lái)說(shuō),,供應(yīng)是不足的,因此房?jī)r(jià)不斷上漲,。

分析:

2011年以來(lái),,鄭州年增長(zhǎng)人數(shù)在15.5萬(wàn)~23萬(wàn)人。2019新年伊始,,據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)顯示,,鄭州人口已經(jīng)突破1000萬(wàn)。鄭州成為中部六省省會(huì)中第二個(gè)加入人口“千萬(wàn)俱樂(lè)部”的城市,。隨著智匯鄭州人才政策持續(xù)深入,、外來(lái)人口落戶(hù)門(mén)檻逐步降低,鄭州未來(lái)人口將會(huì)繼續(xù)大幅增加,?!多嵵萁ㄔO(shè)國(guó)家中心城市行動(dòng)綱要》中提出,到2020年,,鄭州常住人口規(guī)模為1100萬(wàn)人,,2035年達(dá)到1350萬(wàn)人。

而在供應(yīng)方面,,張南寧給出了一組數(shù)據(jù),,2018年全鄭州的商品房成交數(shù)據(jù),年內(nèi)供應(yīng)1469萬(wàn)平方米,,同比-18%;成交1317萬(wàn)平方米,,同比+14%,實(shí)現(xiàn)價(jià)格13767元/┫,,同比+11%,,價(jià)格漲幅較大。年內(nèi)供應(yīng)商品住宅1100萬(wàn)┫,,同比-13%;成交1096萬(wàn)┫,,同比+20%,實(shí)現(xiàn)價(jià)格13723元/┫,,同比+13%,。結(jié)合鄭州邁入超千萬(wàn)人口大市,依然可以看到旺盛的商品住宅居住需求,,人口紅利依然存在并且強(qiáng)勁。

地價(jià)帶動(dòng)

鄭州房?jī)r(jià)瘋漲的主因除了商品房市場(chǎng)需求旺盛、供不應(yīng)求現(xiàn)象突出外,,土地供應(yīng)偏緊,,地塊爭(zhēng)搶也會(huì)導(dǎo)致社會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期快速攀升。

分析:

2018年,,中國(guó)賣(mài)了多少地?據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì),,僅300城賣(mài)地收入就高達(dá)4.17萬(wàn)億元,全國(guó)賣(mài)地總收入估計(jì)高達(dá)5.5萬(wàn)億元以上,。這一數(shù)字,,超過(guò)2017年,相當(dāng)于全國(guó)企業(yè)所得稅與個(gè)人所得稅的稅收總和,。鄭州在2018年土地共賣(mài)了1063.6億元,,比2017年增長(zhǎng)了24%,排名全國(guó)第六,。

鄭州地產(chǎn)專(zhuān)家王振東稱(chēng),,賣(mài)地?fù)Q來(lái)收入,支撐城市擴(kuò)張,,這是過(guò)去20年土地財(cái)政的根本邏輯,。面粉貴過(guò)面包,轉(zhuǎn)而刺激面包價(jià)格上漲,,這也是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的一大因素,。

銀行態(tài)度

普通買(mǎi)房人看市場(chǎng)的方法很簡(jiǎn)單,那就是看銀行對(duì)買(mǎi)房貸款的態(tài)度,。一般而言,,銀行手松,說(shuō)明市場(chǎng)看好,,投資客涌動(dòng),,房?jī)r(jià)一般呈上漲趨勢(shì);銀行手緊,說(shuō)明市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大,,政策調(diào)控,,投資客抽身,絕大部分賣(mài)家著急,,買(mǎi)家觀望,,房?jī)r(jià)一般呈下跌趨勢(shì)。

分析:

近期,,央行宣布擴(kuò)大定向降準(zhǔn)范圍,,對(duì)于樓市也是重大利好。此舉一出,,意味著此前不符合定向降準(zhǔn)范圍的機(jī)構(gòu)有望補(bǔ)上“降準(zhǔn)”福利,,隨著未來(lái)央行降準(zhǔn),,釋放資金,今后銀行的資金流動(dòng)性勢(shì)必不再緊張,,房貸或房貸利率上浮較高的局面也會(huì)有所緩解,。

記者走訪發(fā)現(xiàn),目前鄭州市廣發(fā),、民生,、中信等商業(yè)銀行首套房房貸利率已下調(diào)至上浮25%,中,、工,、農(nóng)、建四大行首套房貸利率依然上浮30%,,但農(nóng)行個(gè)別支行,、平安銀行、鄭州銀行可視情況調(diào)整為20%,。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為,,2019年鄭州房貸利率仍有下調(diào)的可能性。

租賃增加

住建部2019年十項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)中指出,,人口流入量大,、住房?jī)r(jià)格高的特大城市和大城市要盤(pán)活存量土地,加快推進(jìn)租賃住房建設(shè),,切實(shí)增加有效供應(yīng),。對(duì)于租房族來(lái)講,這可是個(gè)好消息,,供應(yīng)的增加將使租房更為輕松,,租賃或?qū)⒊蔀楦嗳说倪x擇。

分析:

1月11日上午,,河南省人民政府新聞辦召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì),,對(duì)被列為2018年河南重點(diǎn)民生實(shí)事之一的青年人才公寓建設(shè)情況向媒體進(jìn)行介紹。

在實(shí)際建設(shè)中,,2018年省直和鄭州市共開(kāi)工建設(shè)青年人才公寓約5.14萬(wàn)套,。其中,省直開(kāi)工建設(shè)約2.58萬(wàn)套,,主要位于鄭東新區(qū)龍子湖組團(tuán),、金水區(qū)科教園區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū),、航空港區(qū)等10個(gè)區(qū)域,,主要設(shè)置了60平方米、90平方米和120平方米三類(lèi)戶(hù)型,。與此同時(shí),,項(xiàng)目區(qū)域基本都配套建設(shè)有幼兒園,、中小學(xué)、停車(chē)場(chǎng),、醫(yī)院,、商場(chǎng)超市等公共服務(wù)設(shè)施。截至2018年底,,10個(gè)項(xiàng)目施工單位已全部進(jìn)場(chǎng)施工。

在鄭州市方面,,目前也開(kāi)工建設(shè)約2.56萬(wàn)套,。租金方面,相關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)初步考慮租金標(biāo)準(zhǔn)不高于同等地段市場(chǎng)租金的70%,,并會(huì)根據(jù)相關(guān)因素變化適時(shí)調(diào)整,。可以說(shuō),,隨著政府對(duì)租賃保障住房的持續(xù)加大投入,,未來(lái)勢(shì)必會(huì)沖抵房?jī)r(jià)的走高。

房地產(chǎn)稅會(huì)不會(huì)來(lái)

2019年最大的懸念,,將會(huì)是房地產(chǎn)稅,。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房地產(chǎn)稅的開(kāi)征已經(jīng)不存在技術(shù)上的障礙,。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記,、全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)、國(guó)地稅合并,、70年使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期,,這些事項(xiàng)已經(jīng)全部落地,開(kāi)征房地產(chǎn)稅,,將不會(huì)存在技術(shù)層面的限制,。

“開(kāi)征房地產(chǎn)稅,需要一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境,。”北京師范大學(xué)政府管理研究院副院長(zhǎng)宋向清認(rèn)為,,如果經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行,開(kāi)征新稅,,就很難得到整個(gè)社會(huì)的認(rèn)可,,房地產(chǎn)稅的推行必然阻力重重。如果樓市下行趨勢(shì)加劇,,房地產(chǎn)稅貿(mào)然出臺(tái),,將猶如催化劑般,加劇樓市下行的可能,。

樓市越是穩(wěn)定,,房?jī)r(jià)越是高漲,,房地產(chǎn)稅越會(huì)盡早到來(lái)。樓市越是低迷,,房地產(chǎn)稅就越是謹(jǐn)慎,。顯然,2019年房地產(chǎn)稅,,可能會(huì)開(kāi)始征求意見(jiàn),,但離正式落地還有一段距離。

哪些區(qū)域會(huì)熱

隨著房企融資難道加大,,分化明顯,,迫于現(xiàn)金流壓力推盤(pán)速度會(huì)加快,多種營(yíng)銷(xiāo)手段發(fā)力,,預(yù)測(cè)2019年全年新盤(pán)成交量與2018年相比保持平穩(wěn),,總體價(jià)格略有回升,但板塊分化明顯,。

張南寧分析稱(chēng),,結(jié)合2018年的實(shí)際成交情況來(lái)看,區(qū)域價(jià)值和剛需價(jià)值是堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ),,單盤(pán)近60億元的銷(xiāo)售充分體現(xiàn)了這點(diǎn),,在鄭州市區(qū)范圍內(nèi)出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升現(xiàn)象。同時(shí)也看到了因外圍區(qū)域出現(xiàn)了大幅增加,。結(jié)合一級(jí)土地市場(chǎng)成交數(shù)據(jù),,再結(jié)合二級(jí)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況,未來(lái)2019年鄭州環(huán)線區(qū)域如航空港區(qū),、滎陽(yáng)為外圍熱點(diǎn)區(qū)域,,市內(nèi)高新區(qū)、管城區(qū),、金水區(qū)等區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)新盤(pán)扎堆,。

 

 
 
 

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