從2017年銷售額300多億元,，到2019年銷售額破千億,，三年時(shí)間，建業(yè)地產(chǎn)拉出一條陡峭的增長曲線,，其秘訣何在,？
分析
回望高歌猛進(jìn)的2019年時(shí),，建業(yè)地產(chǎn)卻定義未來三年為“戰(zhàn)略鞏固期”，“當(dāng)進(jìn)則進(jìn),，當(dāng)退則退,，進(jìn)退自如”，這需要企業(yè)家有怎樣的居安思危意識和駕馭能力,？
受新冠肺炎疫情影響,，樓市進(jìn)入“冰河期”，什么樣的企業(yè)易陷入困境,，什么樣的企業(yè)將迎來新一輪的發(fā)展機(jī)遇，根植河南的建業(yè)能否有效轉(zhuǎn)“危”為“機(jī)”,？
2020年3月31日,，建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（00832.HK，以下簡稱“建業(yè)地產(chǎn)”）發(fā)布了2019年度報(bào)告,，詳細(xì)闡述了2019年各項(xiàng)經(jīng)營業(yè)績,，并展望了未來的發(fā)展目標(biāo)。
數(shù)據(jù)
2019年,，建業(yè)實(shí)現(xiàn)大跨越大發(fā)展
· 銷售額破千億,，增速數(shù)倍于全國、全省指標(biāo)
建業(yè)地產(chǎn)2019年度報(bào)告（下文簡稱 年報(bào)）披露：2019年全年,，建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣1011.5億元,，同比增長約39.8%，三年復(fù)合增長率65.9%,。其中,，重資產(chǎn)的合同銷售金額約人民幣718 億元，同比增長約33.8%,，成功超額完成年初制定的全年目標(biāo),；輕資產(chǎn)的合同銷售金額約人民幣293.5億元，同比增長約57.0%,。
建業(yè)地產(chǎn)全年合同銷售面積為1434萬平方米,，合約銷售均價(jià)7051元/平米。其中,，重資產(chǎn)合同銷售面積919萬平方米,，同比增長約23.7%。輕資產(chǎn)合同銷售面積為515萬平方米,。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，2019年全國商品房銷售面積171558萬平方米，比上年下降0.1%,。商品房銷售額159725億元,，增長6.5%,。另據(jù)河南省統(tǒng)計(jì)局今年1月21日發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)，2019年河南省商品房銷售面積14277.55萬平方米,，比上年增長2.1%,。商品房銷售額9009.98億元，增長11.9%,。
對比可見,，2019年建業(yè)地產(chǎn)的銷售金額增速約是全國增速的6倍、全省增速的3.3倍,，保持了持續(xù)向好的發(fā)展勢頭,。
· 營業(yè)收入翻倍，凈利潤增七成,，持續(xù)派息
年報(bào)顯示,，2019年建業(yè)地產(chǎn)營業(yè)收入同比大幅上升108.1%，達(dá)約307.7億元,。年度凈利潤約24.2億元,，同比增長約70.7%。公司權(quán)益持有人應(yīng)占凈利潤約人民幣20.2億元,，同比增長約74.6%,。每股基本盈利為人民幣0.74元，較2018年增加約66.5%,。
基于良好的業(yè)績表現(xiàn),，以及在河南房地產(chǎn)市場的行業(yè)龍頭地位，建業(yè)地產(chǎn)未來有望持續(xù)保持競爭優(yōu)勢,。
董事會決議派發(fā)末期股息每股31.0港仙（港仙為我國香港特別行政區(qū)的一種貨幣單位）,，連同中期股息每股15.6港仙，全年共派息每股46.6港仙,，全年派息率約為總利潤的50%,。
· 操盤面積全國TOP10，穩(wěn)居河南地產(chǎn)第一
克而瑞發(fā)布《2019年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》榜單顯示,，2019年,，建業(yè)地產(chǎn)操盤金額排在第27位，操盤面積排在榜單第10位,。
2017年進(jìn)入TOP60,，2018年進(jìn)入TOP50，2019年進(jìn)入TOP30——連續(xù)三年,，建業(yè)地產(chǎn)在克而瑞榜單中的位次不斷提升,，行業(yè)排名穩(wěn)步向前。
在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合發(fā)布的《2019中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報(bào)告》中,，建業(yè)地產(chǎn)位列第32名,，并在中國上市房企經(jīng)營績效的排行榜中名列第四位,，穩(wěn)居河南地產(chǎn)行業(yè)第一。
作為河南市場銷售金額,、銷售面積“雙冠王”,。2019年，建業(yè)地產(chǎn)在河南市場占有率上升至11.2%,，在18個(gè)地級市中的14個(gè)市,，市場占有率達(dá)第一名，建業(yè)地產(chǎn)的品牌影響更加強(qiáng)勢,。
分析
三年大跨越,，建業(yè)的成功秘笈是什么
·扎根河南、省域全覆蓋,，三年跨越,、實(shí)現(xiàn)“雙千億”
建業(yè)地產(chǎn)跨越式發(fā)展的秘訣是什么？
建業(yè)地產(chǎn)將此歸功為內(nèi)外兩個(gè)方面的共同努力：從外部環(huán)境看,，是抓住了河南城鎮(zhèn)化建設(shè)、中原城市群建設(shè),、百城建設(shè)提質(zhì)的歷史機(jī)遇,；從內(nèi)部條件看，是文化,、戰(zhàn)略,、品牌、團(tuán)隊(duì),、機(jī)制五種力量的融會貫通,。
這三年，河南省常住人口城鎮(zhèn)化率保持了每年1.5%左右的高速增長,；堅(jiān)持“省域化戰(zhàn)略”,，扎根河南城鎮(zhèn)化進(jìn)程，努力“為河南人民造好房子”的建業(yè),，也連續(xù)三年實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展,。
2017年，建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售金額372億元,，2018年723.7億元,，2019 年更是達(dá)到約1011.5億元。
2019年,，建業(yè)地產(chǎn)在河南新布局23個(gè)縣級城市,，至此實(shí)現(xiàn)河南省122 個(gè)縣及縣級以上城市全覆蓋。
· 買建業(yè)=好房子+好生活
建業(yè)地產(chǎn)扎實(shí)踐行“讓河南人民都過上好生活”的愿景,，不但以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品滿足父老鄉(xiāng)親不斷升級的購房需求,，還推出“琢玉行動(dòng)”,，針對交付3年以上的社區(qū)進(jìn)行品質(zhì)提升，這項(xiàng)行動(dòng)已堅(jiān)持了十多年,。
2019年,，“琢玉行動(dòng)”惠及全省74個(gè)建業(yè)已交付小區(qū)，完成園區(qū)品質(zhì)升級及業(yè)主觸點(diǎn)專項(xiàng)改造400余項(xiàng),，耗資上千萬元,。
“沒有任何理由向客戶提供有瑕疵的產(chǎn)品，沒有理由向客戶提供二流的服務(wù)”,，在河南,，“建業(yè)”二字意味著好房子，更意味著完備的建業(yè)大服務(wù)體系,，不少建業(yè)業(yè)主自豪地喊出：“有一種驕傲,，叫住建業(yè)。”
· 集團(tuán)多元化發(fā)展成績喜人,、后勁充足
據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,，2019年，建業(yè)酒店經(jīng)營收入同比增加13.3%至人民幣3.2億元,。
在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)領(lǐng)域,，建業(yè)地產(chǎn)已建成并運(yùn)營鄢陵及鶴壁建業(yè)綠色基地；周口及伊川建業(yè)綠色基地初步建成并具備參觀功能,；在建武陟建業(yè)綠色基地及籌建襄城建業(yè)綠色基地,。
建業(yè)地產(chǎn)在文化旅游板塊后勁充足。截至2019年年底,，啟動(dòng)試運(yùn)營剛滿百日的電影小鎮(zhèn),，累計(jì)接待游客近90萬人次，在同時(shí)期河南省旅游景區(qū)中名列前茅,；建業(yè)《只有河南·戲劇幻城》劇場主體施工基本已完成,。
展望
手中有糧心中不慌，建業(yè)發(fā)展的基本面穩(wěn)健
· 走出河南,，輕資產(chǎn)和中原文化小鎮(zhèn)打前鋒
2019年,，建業(yè)地產(chǎn)開拓省外市場成效明顯，已陸續(xù)接到30多個(gè)各地政府及企業(yè)的合作意向,。 2019年11月10日,，建業(yè)地產(chǎn)走出中原、布局全國的第一個(gè)開盤項(xiàng)目——新疆庫爾勒建業(yè)•天麓上院,，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目首開2小時(shí)清盤,。
無論是“走出河南”，還是運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型，建業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)項(xiàng)目都充當(dāng)了“輕騎兵”,、“急先鋒”的角色,。
2019年，建業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)項(xiàng)目管理服務(wù)費(fèi)用收入約人民幣10.2億元,，同比上升約51.5%,。2019年全年，建業(yè)地產(chǎn)共簽訂163個(gè)委托管理合同,，總計(jì)劃建筑面積約為2394萬平方米,，較2018年末的1,662萬平方米上升44.0%。
· 預(yù)期營業(yè)收入有保障,，在建項(xiàng)目覆蓋全省
截至2019年12月31日,，公司物業(yè)銷售未結(jié)轉(zhuǎn)金額約人民幣809.36億元，其對應(yīng)利潤約人民幣186.73億元,，這金額預(yù)計(jì)于未來兩至三年結(jié)轉(zhuǎn)為營業(yè)收入及利潤,。
2019年建業(yè)地產(chǎn)共有83個(gè)項(xiàng)目交付，總建筑面積約892萬平方米,。新開工項(xiàng)目150個(gè),，新開工建筑面積約2060萬平方米。在建項(xiàng)目261個(gè),，其中22個(gè)位于鄭州市,，河南省其他城市共239個(gè)，在建項(xiàng)目總建筑面積約4206萬平方米,。
· 土地儲備充足，拿地成本合理,、購地政策審慎
從2017年開始,，建業(yè)地產(chǎn)采取積極、進(jìn)取的購地政策,，不斷擴(kuò)大規(guī)模,。2016年全年，建業(yè)地產(chǎn)新增儲備建筑面積約434萬平方米,，2017年全年新增儲備建筑面積1467萬平方米,，2018年全年新增儲備建筑面積1351萬平方米。2019年,，建業(yè)地產(chǎn)通過招拍掛及股權(quán)收購,，取得新增儲備建筑面積約1303萬平方米。
截至2019年12月31日,，建業(yè)地產(chǎn)擁有土地儲備建筑面積約5,093萬平方米,，其中權(quán)益建筑面積約3,858萬平方米。其中，2019年新購地中81%（以面積計(jì)算）來自于股權(quán)收購或合作,，以有效控制拿地成本,。
2019年，新增土地總土地款達(dá)人民幣227.3億元,，受強(qiáng)勁合約銷售支持,，占全年合約銷售額人民幣718億元的31.7%，符合公司審慎的購地政策,。
· 凈負(fù)債率低,，銀行授信額度充沛，資本市場高度認(rèn)可
2008年金融危機(jī)后,，建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森曾寫了一篇文章《向農(nóng)民學(xué)習(xí)生存的智慧》,，要“常將有日思無日”——“當(dāng)你手里有很多糧食時(shí)，要想到有一天災(zāi)荒來了沒有糧食怎么辦,，要準(zhǔn)備好充足的過冬糧食,。”
胡葆森說，長期以來,，建業(yè)地產(chǎn)對現(xiàn)金流的要求非常高,，儲備有足夠的資金防患未然。手中有糧,，心中不慌,。
年報(bào)顯示，建業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模達(dá)1400億元,，堅(jiān)持審慎財(cái)務(wù)原則,，保持充足的現(xiàn)金儲備和合理的借貸水平。由于合同銷售增長和銷售回款理想,，建業(yè)地產(chǎn)2019年凈借貸總額約人民幣80.85億元,，凈借貸比率約64.2%，遠(yuǎn)低于行業(yè)98%的平均數(shù),。
截至2019年年末,，建業(yè)地產(chǎn)取得多家境內(nèi)銀行授信額度共計(jì)430億元，尚未使用的授信額度有302億元,。在房地產(chǎn)融資逐步收緊,，金融政策頻頻施壓的環(huán)境下，力證公司在銀行體系及資本市場的良好聲譽(yù),。
2019年,，建業(yè)地產(chǎn)在境外成功發(fā)行共13億美元的中長期債券。2020年2月6日,，建業(yè)地產(chǎn)成功發(fā)行美元債3億美元,。在新冠肺炎疫情影響下，本次債券發(fā)行仍獲得超7倍認(rèn)購，賬簿金額達(dá)到22億美金,，充分體現(xiàn)了資本市場對公司的認(rèn)可,。
· 根植河南市場，城鎮(zhèn)化潛力巨大
“作為一個(gè)決策者,，必須是‘長期價(jià)值主義者’,。”胡葆森說，建業(yè)一直是以穩(wěn)健經(jīng)營為導(dǎo)向的企業(yè),，指導(dǎo)思想就是穩(wěn)健,、持續(xù)。
《建業(yè)轉(zhuǎn)型升級之路》研究報(bào)告顯示,，城鎮(zhèn)化發(fā)展是我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的底層邏輯,。河南正迎來城鎮(zhèn)化巨大潛力和空間的釋放期。目前,，河南的城鎮(zhèn)化水平只有53.2%,，低于全國60%的水平，尚處于加速推進(jìn)階段,，房地產(chǎn)業(yè)仍有較長的增長期,，尤其是以鄭州為核心的大都市圈乃至中原城市群，尚有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?br />
2019年全年,，河南省生產(chǎn)總值達(dá)人民幣7,160億美元（占全國5.5%）,，實(shí)際生產(chǎn)總值增長率7.0%，高于全國平均水平（6.1%）0.9百分點(diǎn),，河南省排名全國第五大經(jīng)濟(jì)體,，GDP達(dá)約7,160億美元，占全國總GDP的5.3%,。房地產(chǎn)市場方面,，河南省物業(yè)銷售面積于2019年排名全國第一占全國房地產(chǎn)銷售面積的8.3%，以用家為主導(dǎo)的市場,，2019年負(fù)擔(dān)能力指數(shù)達(dá)到人均可支配收入的8.8倍，使得房地產(chǎn)發(fā)展得到更多空間.
隨著城鎮(zhèn)化的深入,，河南城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)升級也帶來了一個(gè)龐大的市場風(fēng)口,。深耕河南28載，布局省,、市,、縣、鎮(zhèn),、村五級市場,，覆蓋河南122個(gè)縣及縣級以上城市的建業(yè)地產(chǎn)，有望獲得更多回報(bào)。（郭繼鋒）