從2017年銷售額300多億元,，到2019年銷售額破千億，三年時間,，建業(yè)地產(chǎn)拉出一條陡峭的增長曲線,，其秘訣何在？
分析
回望高歌猛進的2019年時,，建業(yè)地產(chǎn)卻定義未來三年為“戰(zhàn)略鞏固期”,，“當(dāng)進則進，當(dāng)退則退,，進退自如”,，這需要企業(yè)家有怎樣的居安思危意識和駕馭能力？
受新冠肺炎疫情影響,，樓市進入“冰河期”,，什么樣的企業(yè)易陷入困境，什么樣的企業(yè)將迎來新一輪的發(fā)展機遇,，根植河南的建業(yè)能否有效轉(zhuǎn)“危”為“機”？
2020年3月31日,，建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（00832.HK,，以下簡稱“建業(yè)地產(chǎn)”）發(fā)布了2019年度報告，詳細(xì)闡述了2019年各項經(jīng)營業(yè)績,，并展望了未來的發(fā)展目標(biāo),。
數(shù)據(jù)
2019年，建業(yè)實現(xiàn)大跨越大發(fā)展
· 銷售額破千億,，增速數(shù)倍于全國,、全省指標(biāo)
建業(yè)地產(chǎn)2019年度報告（下文簡稱 年報）披露：2019年全年，建業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售金額約人民幣1011.5億元,，同比增長約39.8%,，三年復(fù)合增長率65.9%。其中,，重資產(chǎn)的合同銷售金額約人民幣718 億元,，同比增長約33.8%，成功超額完成年初制定的全年目標(biāo),；輕資產(chǎn)的合同銷售金額約人民幣293.5億元,，同比增長約57.0%。
建業(yè)地產(chǎn)全年合同銷售面積為1434萬平方米,，合約銷售均價7051元/平米,。其中，重資產(chǎn)合同銷售面積919萬平方米,，同比增長約23.7%,。輕資產(chǎn)合同銷售面積為515萬平方米,。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年全國商品房銷售面積171558萬平方米,，比上年下降0.1%,。商品房銷售額159725億元，增長6.5%,。另據(jù)河南省統(tǒng)計局今年1月21日發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù),，2019年河南省商品房銷售面積14277.55萬平方米，比上年增長2.1%,。商品房銷售額9009.98億元,，增長11.9%。
對比可見,，2019年建業(yè)地產(chǎn)的銷售金額增速約是全國增速的6倍,、全省增速的3.3倍，保持了持續(xù)向好的發(fā)展勢頭,。
· 營業(yè)收入翻倍,，凈利潤增七成，持續(xù)派息
年報顯示,，2019年建業(yè)地產(chǎn)營業(yè)收入同比大幅上升108.1%,，達(dá)約307.7億元。年度凈利潤約24.2億元,，同比增長約70.7%,。公司權(quán)益持有人應(yīng)占凈利潤約人民幣20.2億元，同比增長約74.6%,。每股基本盈利為人民幣0.74元,，較2018年增加約66.5%。
基于良好的業(yè)績表現(xiàn),，以及在河南房地產(chǎn)市場的行業(yè)龍頭地位,，建業(yè)地產(chǎn)未來有望持續(xù)保持競爭優(yōu)勢。
董事會決議派發(fā)末期股息每股31.0港仙（港仙為我國香港特別行政區(qū)的一種貨幣單位）,，連同中期股息每股15.6港仙,，全年共派息每股46.6港仙，全年派息率約為總利潤的50%,。
· 操盤面積全國TOP10,，穩(wěn)居河南地產(chǎn)第一
克而瑞發(fā)布《2019年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》榜單顯示，2019年,，建業(yè)地產(chǎn)操盤金額排在第27位,，操盤面積排在榜單第10位。
2017年進入TOP60，2018年進入TOP50,，2019年進入TOP30——連續(xù)三年,，建業(yè)地產(chǎn)在克而瑞榜單中的位次不斷提升，行業(yè)排名穩(wěn)步向前,。
在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合發(fā)布的《2019中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》中,，建業(yè)地產(chǎn)位列第32名，并在中國上市房企經(jīng)營績效的排行榜中名列第四位,，穩(wěn)居河南地產(chǎn)行業(yè)第一,。
作為河南市場銷售金額、銷售面積“雙冠王”,。2019年,，建業(yè)地產(chǎn)在河南市場占有率上升至11.2%，在18個地級市中的14個市,，市場占有率達(dá)第一名,，建業(yè)地產(chǎn)的品牌影響更加強勢。
分析
三年大跨越,，建業(yè)的成功秘笈是什么
·扎根河南,、省域全覆蓋，三年跨越,、實現(xiàn)“雙千億”
建業(yè)地產(chǎn)跨越式發(fā)展的秘訣是什么,？
建業(yè)地產(chǎn)將此歸功為內(nèi)外兩個方面的共同努力：從外部環(huán)境看，是抓住了河南城鎮(zhèn)化建設(shè),、中原城市群建設(shè)、百城建設(shè)提質(zhì)的歷史機遇,；從內(nèi)部條件看,，是文化、戰(zhàn)略,、品牌,、團隊、機制五種力量的融會貫通,。
這三年,，河南省常住人口城鎮(zhèn)化率保持了每年1.5%左右的高速增長；堅持“省域化戰(zhàn)略”,，扎根河南城鎮(zhèn)化進程,，努力“為河南人民造好房子”的建業(yè)，也連續(xù)三年實現(xiàn)跨越式發(fā)展,。
2017年,，建業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)銷售金額372億元，2018年723.7億元，2019 年更是達(dá)到約1011.5億元,。
2019年,，建業(yè)地產(chǎn)在河南新布局23個縣級城市，至此實現(xiàn)河南省122 個縣及縣級以上城市全覆蓋,。
· 買建業(yè)=好房子+好生活
建業(yè)地產(chǎn)扎實踐行“讓河南人民都過上好生活”的愿景,，不但以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品滿足父老鄉(xiāng)親不斷升級的購房需求，還推出“琢玉行動”,，針對交付3年以上的社區(qū)進行品質(zhì)提升,，這項行動已堅持了十多年。
2019年,，“琢玉行動”惠及全省74個建業(yè)已交付小區(qū),，完成園區(qū)品質(zhì)升級及業(yè)主觸點專項改造400余項，耗資上千萬元,。
“沒有任何理由向客戶提供有瑕疵的產(chǎn)品,，沒有理由向客戶提供二流的服務(wù)”，在河南,，“建業(yè)”二字意味著好房子,，更意味著完備的建業(yè)大服務(wù)體系，不少建業(yè)業(yè)主自豪地喊出：“有一種驕傲,，叫住建業(yè),。”
· 集團多元化發(fā)展成績喜人、后勁充足
據(jù)年報數(shù)據(jù)顯示,，2019年,，建業(yè)酒店經(jīng)營收入同比增加13.3%至人民幣3.2億元。
在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)領(lǐng)域,，建業(yè)地產(chǎn)已建成并運營鄢陵及鶴壁建業(yè)綠色基地,；周口及伊川建業(yè)綠色基地初步建成并具備參觀功能；在建武陟建業(yè)綠色基地及籌建襄城建業(yè)綠色基地,。
建業(yè)地產(chǎn)在文化旅游板塊后勁充足,。截至2019年年底，啟動試運營剛滿百日的電影小鎮(zhèn),，累計接待游客近90萬人次,，在同時期河南省旅游景區(qū)中名列前茅；建業(yè)《只有河南·戲劇幻城》劇場主體施工基本已完成,。
展望
手中有糧心中不慌,，建業(yè)發(fā)展的基本面穩(wěn)健
· 走出河南，輕資產(chǎn)和中原文化小鎮(zhèn)打前鋒
2019年,，建業(yè)地產(chǎn)開拓省外市場成效明顯,，已陸續(xù)接到30多個各地政府及企業(yè)的合作意向,。 2019年11月10日，建業(yè)地產(chǎn)走出中原,、布局全國的第一個開盤項目——新疆庫爾勒建業(yè)•天麓上院,，實現(xiàn)項目首開2小時清盤。
無論是“走出河南”,，還是運營模式轉(zhuǎn)型,，建業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)項目都充當(dāng)了“輕騎兵”、“急先鋒”的角色,。
2019年,，建業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)項目管理服務(wù)費用收入約人民幣10.2億元，同比上升約51.5%,。2019年全年,，建業(yè)地產(chǎn)共簽訂163個委托管理合同，總計劃建筑面積約為2394萬平方米,，較2018年末的1,662萬平方米上升44.0%,。
· 預(yù)期營業(yè)收入有保障，在建項目覆蓋全省
截至2019年12月31日,，公司物業(yè)銷售未結(jié)轉(zhuǎn)金額約人民幣809.36億元,，其對應(yīng)利潤約人民幣186.73億元，這金額預(yù)計于未來兩至三年結(jié)轉(zhuǎn)為營業(yè)收入及利潤,。
2019年建業(yè)地產(chǎn)共有83個項目交付,，總建筑面積約892萬平方米。新開工項目150個,，新開工建筑面積約2060萬平方米,。在建項目261個，其中22個位于鄭州市,，河南省其他城市共239個,，在建項目總建筑面積約4206萬平方米。
· 土地儲備充足,，拿地成本合理、購地政策審慎
從2017年開始,，建業(yè)地產(chǎn)采取積極,、進取的購地政策，不斷擴大規(guī)模,。2016年全年,，建業(yè)地產(chǎn)新增儲備建筑面積約434萬平方米，2017年全年新增儲備建筑面積1467萬平方米,，2018年全年新增儲備建筑面積1351萬平方米,。2019年,，建業(yè)地產(chǎn)通過招拍掛及股權(quán)收購，取得新增儲備建筑面積約1303萬平方米,。
截至2019年12月31日,，建業(yè)地產(chǎn)擁有土地儲備建筑面積約5,093萬平方米，其中權(quán)益建筑面積約3,858萬平方米,。其中,，2019年新購地中81%（以面積計算）來自于股權(quán)收購或合作，以有效控制拿地成本,。
2019年,，新增土地總土地款達(dá)人民幣227.3億元，受強勁合約銷售支持,，占全年合約銷售額人民幣718億元的31.7%,，符合公司審慎的購地政策。
· 凈負(fù)債率低,，銀行授信額度充沛,，資本市場高度認(rèn)可
2008年金融危機后，建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森曾寫了一篇文章《向農(nóng)民學(xué)習(xí)生存的智慧》,，要“常將有日思無日”——“當(dāng)你手里有很多糧食時,，要想到有一天災(zāi)荒來了沒有糧食怎么辦，要準(zhǔn)備好充足的過冬糧食,。”
胡葆森說,，長期以來，建業(yè)地產(chǎn)對現(xiàn)金流的要求非常高,，儲備有足夠的資金防患未然,。手中有糧，心中不慌,。
年報顯示,，建業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模達(dá)1400億元，堅持審慎財務(wù)原則,，保持充足的現(xiàn)金儲備和合理的借貸水平,。由于合同銷售增長和銷售回款理想，建業(yè)地產(chǎn)2019年凈借貸總額約人民幣80.85億元,，凈借貸比率約64.2%,，遠(yuǎn)低于行業(yè)98%的平均數(shù)。
截至2019年年末,，建業(yè)地產(chǎn)取得多家境內(nèi)銀行授信額度共計430億元,，尚未使用的授信額度有302億元。在房地產(chǎn)融資逐步收緊,，金融政策頻頻施壓的環(huán)境下,，力證公司在銀行體系及資本市場的良好聲譽,。
2019年，建業(yè)地產(chǎn)在境外成功發(fā)行共13億美元的中長期債券,。2020年2月6日,，建業(yè)地產(chǎn)成功發(fā)行美元債3億美元。在新冠肺炎疫情影響下,，本次債券發(fā)行仍獲得超7倍認(rèn)購,，賬簿金額達(dá)到22億美金，充分體現(xiàn)了資本市場對公司的認(rèn)可,。
· 根植河南市場,，城鎮(zhèn)化潛力巨大
“作為一個決策者，必須是‘長期價值主義者’,。”胡葆森說,，建業(yè)一直是以穩(wěn)健經(jīng)營為導(dǎo)向的企業(yè)，指導(dǎo)思想就是穩(wěn)健,、持續(xù),。
《建業(yè)轉(zhuǎn)型升級之路》研究報告顯示，城鎮(zhèn)化發(fā)展是我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的底層邏輯,。河南正迎來城鎮(zhèn)化巨大潛力和空間的釋放期,。目前，河南的城鎮(zhèn)化水平只有53.2%,，低于全國60%的水平,，尚處于加速推進階段，房地產(chǎn)業(yè)仍有較長的增長期,，尤其是以鄭州為核心的大都市圈乃至中原城市群,，尚有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?br />
2019年全年，河南省生產(chǎn)總值達(dá)人民幣7,160億美元（占全國5.5%）,，實際生產(chǎn)總值增長率7.0%,，高于全國平均水平（6.1%）0.9百分點，河南省排名全國第五大經(jīng)濟體,，GDP達(dá)約7,160億美元,，占全國總GDP的5.3%。房地產(chǎn)市場方面,，河南省物業(yè)銷售面積于2019年排名全國第一占全國房地產(chǎn)銷售面積的8.3%,，以用家為主導(dǎo)的市場，2019年負(fù)擔(dān)能力指數(shù)達(dá)到人均可支配收入的8.8倍,，使得房地產(chǎn)發(fā)展得到更多空間.
隨著城鎮(zhèn)化的深入，河南城鎮(zhèn)居民的住房消費升級也帶來了一個龐大的市場風(fēng)口,。深耕河南28載,，布局省,、市、縣,、鎮(zhèn),、村五級市場，覆蓋河南122個縣及縣級以上城市的建業(yè)地產(chǎn),，有望獲得更多回報,。（郭繼鋒）