大寒剛過,，還沒到春天，鄭州土地拍賣市場就已經(jīng)開始升溫了,。22日,，南龍湖5塊地集中出讓,，由于“不熔斷、不限價”的特性被各大房企和媒體關(guān)注,。最終,，每塊地都經(jīng)過數(shù)百輪的競爭，5塊地總攬金49.2億元,，龍湖,、雅居樂各落一子，正商獨享3宗被稱為“最大的贏家”,。
這5宗地的拍賣影響不小,，地價上漲到1500萬/畝，樓面價也突破7500元/┫,。不少中介和置業(yè)顧問開始炒作,，“南龍湖房價將漲到13000元/┫，沒買房的抓緊了,。”一時間議論紛紛,，南龍湖房價真的要漲？
【亮點】5塊地均為凈地不限價
從區(qū)位來看,，這5塊地位于南龍湖祥云路,、鄭新快速路附近，北面緊挨繞城高速,，未來規(guī)劃有地鐵16號線,。
5塊地容積率均為1.0~3.0之間，為政府收儲用地,，凈地出讓,，這意味著，房企拿完地就可以投入開發(fā),，大大縮短了開發(fā)周期,。
值得一提的是，這5塊地采取“價高者得原則”確定競得人,，也就是說,，跟以往市內(nèi)土地不一樣的是，這5塊地不熔斷,、不限價,。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，南龍湖本次5連拍吸引了碧桂園,、金科,、招商、北京東亞標(biāo)志投資、保利,、雅居樂,、中駿、華潤,、萬科,、龍湖、華夏幸福,、正商、建業(yè),、亞新,、錦藝、康橋,、浩創(chuàng),、航空港興港投資等企業(yè)參與。
從競拍前一天起,，南龍湖已有項目開始封盤,。“上面領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為，第二天的拍地跟之前的‘鄭紡機’一樣,，肯定會引起業(yè)界轟動,，從而導(dǎo)致這邊房價的上漲，賣一套就虧一套,，想看看動靜再說,。”南龍湖區(qū)域一樓盤置業(yè)顧問小李說。
【競拍】競爭激烈最高鏖戰(zhàn)400多輪
最先開拍的是6號地,，6號地約65.2畝,，起拍單價650元/畝，樓面底價3250元/┫,，每次加價幅度100萬元,。
經(jīng)過408輪的鏖戰(zhàn)，被正商收入囊中,，總價為8.01億元,，溢價率89%，每畝成交單價為1228萬元,，打破之前紀(jì)錄,。樓面價也突破6000元/┫，達到6141元/┫,。
隨后出讓的是7號地,。7號地緊臨6號地，也是65.2畝,，經(jīng)過近400輪的較量,，被龍湖地產(chǎn)以9.22億元的總價拿下,，溢價率為117%，每畝單價達到1414萬元/畝,，樓面價也達到7068元/┫,。
知情人士透露，此前龍湖多次參與鄭州拍地,，包括北龍湖3連拍,，但每次都鎩羽而歸，遲遲進不了鄭州市場,。這次一舉拿下7號地,，標(biāo)志著龍湖地產(chǎn)正式進駐鄭州。
隨后8號地進入土拍程序,，8號地占地78.3畝,，起拍價5.09億元，每畝底價650萬元,。
經(jīng)過436輪競價,，最終被雅居樂以11.7682億總價拿下，地價高達1504萬/畝,，樓面價達到7516元/平米,，溢價率131.28%。
“如此高的地價和樓面價應(yīng)該是目前南龍湖區(qū)域最高的一宗地了,。”一名業(yè)內(nèi)人士分析稱,。
9號地和10號地緊挨求實路。經(jīng)過261輪競爭,，9號地被正商以10.2416億摘得,，地價也達到了1458.71萬/畝，樓面價達到7293.80元/平米,，溢價率為165.22%,。
同樣，10號地也被正商以9.9549億攬入懷中,，地價高達1458.17萬/畝,，樓面價達到7290.42元/平米，溢價率165.12%,。
至此,，南龍湖5連拍落下帷幕，這5塊地每畝單價最高為1504萬元,，樓面價來看,，最高為7516元/┫。而在之前的2017年11月28日，恒大拿下的“37號地”折合每畝單價僅為501萬元,，樓面價為3004元/┫,。
不到兩個月的時間，南龍湖的地價從501萬元/畝上漲到1504萬元/畝,，樓面價從3004元/┫上漲到7516元/┫,，“即使是這次的5塊地的位置更好，但是這樣的價格依然不可思議,。”一名業(yè)內(nèi)人士感慨稱,。
【分析】什么原因讓房企“饑不擇食”？
動輒400輪的競價著實讓拍地更加白熱化,，那么是什么原因?qū)е路科笕绱瞬挥嫵杀旧踔琉嚥粨袷车負(fù)尩兀?br />
“歸根結(jié)底還是鄭州房企多,、地太少。”某一線房企投資拓展總監(jiān)李先生稱,，現(xiàn)在鄭州土地市場是“僧多粥少”。2017年,，新入駐鄭州的百強房企有9個,，如泰禾、新城,、正榮,、遠(yuǎn)洋、東原,、佳兆業(yè),、世茂等。算上這次的龍湖,，目前,，全國20強房企已全部進駐鄭州，鄭州已累計進駐百強房企51個,，房企競爭壓力不?。淮送?，意向進入鄭州的還有20多家,，如中南、首開,、中國鐵建,、中國中建、金輝,、越秀,、中駿等。
在供地方面，據(jù)鄭州一家權(quán)威機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，2017年鄭州主城區(qū)經(jīng)營性用地計劃供應(yīng)17775畝,，實際供應(yīng)7539畝，全年供應(yīng)完成率僅為42.4%,。
李先生稱,，由于地太少，不少房企為了拿地甚至不得不跑到地級市,，這次南龍湖一下子掛出5塊凈地,，年底手里有錢的房企都會過來搶。“但是可以看到的是,，2017年鄭州城改地所占的比重在下降,，凈地在增加，這是一個向好信號,。”
除了買一手地外,，就沒有別的辦法弄到地了？“也不是,，購買二手地或者跟有地的公司合作都是行之有效的辦法,。”李先生稱，但是這樣一來,，主動權(quán)就掌握在別人手里,，而且通常有地的公司會跟多家房企接洽，互相競爭也很厲害,，想達成合作也是非常難,，“因此不少房企的第一選擇還是拿一手地，實在搶不到再想其他辦法,。”
【預(yù)測】南龍湖的房價真的會瘋漲,？
按照這5塊地6100元/┫~7500元/┫的樓面價，有人分析稱,，7個月到1年半之間,，待這些項目面世后，房子將賣到14000元/┫,。
而此時,，不少中介和南龍湖樓盤的置業(yè)顧問開始在朋友圈炒作“南龍湖拍出新地價，目前全部封盤,，等待調(diào)價”“南龍湖房價將漲到13000元/┫,，沒買房的抓緊了”……有的項目甚至直接發(fā)海報公開表示“價格全面上調(diào)”，一時業(yè)內(nèi)議論紛紛,，持幣觀望者開始焦慮起來,。
那么,，到時候房價真的會漲那么高嗎？
對此,，不少專家持懷疑態(tài)度,。河南商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會會長宋向清認(rèn)為，雖然這5個項目處于南龍湖的北邊,，距離城區(qū)最近,，但是畢竟在南四環(huán)以外，不通暖氣,，學(xué)校,、醫(yī)療等配套更是不能與市區(qū)相提并論。
從房價來看,，距離最近的管城區(qū)均價為13000元/┫~14000元/┫,，在中央多次強調(diào)“房子是用來住的”背景下，目前鄭州的調(diào)控依然沒有放松跡象,，管城區(qū)的房價將會持續(xù)穩(wěn)定很長一段時間,。而未來，南龍湖的房價不可能超過配套更為優(yōu)越的管城區(qū),。
“我覺得南龍湖房價很難再像當(dāng)年‘鄭紡機’一樣瘋漲了,，‘韭菜’都被割完了，想拔苗助長都沒有苗可拔,！”克而瑞信息集團河南區(qū)域總經(jīng)理趙爽稱。
南龍湖一樓盤銷售經(jīng)理也分析稱,，經(jīng)過這次5連拍,，南龍湖的熱度會增加，但是房價不會立馬上漲,，因為區(qū)域價值并沒有實質(zhì)性的提高,。目前附近的樓盤中，浩創(chuàng)梧桐郡均價9500元/┫,，龍湖錦藝城均價10500元/┫,，永豐樂城均價10000元/┫，正商智慧城均價10000元/┫,，“通過這次5連拍,，想讓周邊上漲3000元/┫不太現(xiàn)實。”
作者：大河報記者孫煊哲
編輯：河南商報趙琦
來源：大河報
