大寒剛過(guò),，還沒到春天，鄭州土地拍賣市場(chǎng)就已經(jīng)開始升溫了,。22日,，南龍湖5塊地集中出讓，由于“不熔斷,、不限價(jià)”的特性被各大房企和媒體關(guān)注,。最終，每塊地都經(jīng)過(guò)數(shù)百輪的競(jìng)爭(zhēng),，5塊地總攬金49.2億元,，龍湖、雅居樂(lè)各落一子,，正商獨(dú)享3宗被稱為“最大的贏家”,。
這5宗地的拍賣影響不小，地價(jià)上漲到1500萬(wàn)/畝,，樓面價(jià)也突破7500元/┫,。不少中介和置業(yè)顧問(wèn)開始炒作，“南龍湖房?jī)r(jià)將漲到13000元/┫,，沒買房的抓緊了,。”一時(shí)間議論紛紛，南龍湖房?jī)r(jià)真的要漲,？
【亮點(diǎn)】5塊地均為凈地不限價(jià)
從區(qū)位來(lái)看,，這5塊地位于南龍湖祥云路、鄭新快速路附近,，北面緊挨繞城高速,，未來(lái)規(guī)劃有地鐵16號(hào)線。
5塊地容積率均為1.0~3.0之間,，為政府收儲(chǔ)用地,，凈地出讓，這意味著,，房企拿完地就可以投入開發(fā),，大大縮短了開發(fā)周期,。
值得一提的是，這5塊地采取“價(jià)高者得原則”確定競(jìng)得人,，也就是說(shuō),，跟以往市內(nèi)土地不一樣的是，這5塊地不熔斷,、不限價(jià),。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，南龍湖本次5連拍吸引了碧桂園,、金科,、招商、北京東亞標(biāo)志投資,、保利,、雅居樂(lè)、中駿,、華潤(rùn),、萬(wàn)科、龍湖,、華夏幸福,、正商、建業(yè),、亞新,、錦藝、康橋,、浩創(chuàng),、航空港興港投資等企業(yè)參與。
從競(jìng)拍前一天起,，南龍湖已有項(xiàng)目開始封盤。“上面領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為,，第二天的拍地跟之前的‘鄭紡機(jī)’一樣,，肯定會(huì)引起業(yè)界轟動(dòng)，從而導(dǎo)致這邊房?jī)r(jià)的上漲,，賣一套就虧一套,，想看看動(dòng)靜再說(shuō)。”南龍湖區(qū)域一樓盤置業(yè)顧問(wèn)小李說(shuō),。
【競(jìng)拍】競(jìng)爭(zhēng)激烈最高鏖戰(zhàn)400多輪
最先開拍的是6號(hào)地,，6號(hào)地約65.2畝，起拍單價(jià)650元/畝,，樓面底價(jià)3250元/┫,，每次加價(jià)幅度100萬(wàn)元,。
經(jīng)過(guò)408輪的鏖戰(zhàn)，被正商收入囊中,，總價(jià)為8.01億元,，溢價(jià)率89%，每畝成交單價(jià)為1228萬(wàn)元,，打破之前紀(jì)錄,。樓面價(jià)也突破6000元/┫，達(dá)到6141元/┫,。
隨后出讓的是7號(hào)地,。7號(hào)地緊臨6號(hào)地，也是65.2畝,，經(jīng)過(guò)近400輪的較量,，被龍湖地產(chǎn)以9.22億元的總價(jià)拿下，溢價(jià)率為117%,，每畝單價(jià)達(dá)到1414萬(wàn)元/畝,，樓面價(jià)也達(dá)到7068元/┫。
知情人士透露,，此前龍湖多次參與鄭州拍地,，包括北龍湖3連拍，但每次都鎩羽而歸,，遲遲進(jìn)不了鄭州市場(chǎng),。這次一舉拿下7號(hào)地，標(biāo)志著龍湖地產(chǎn)正式進(jìn)駐鄭州,。
隨后8號(hào)地進(jìn)入土拍程序,，8號(hào)地占地78.3畝，起拍價(jià)5.09億元,，每畝底價(jià)650萬(wàn)元,。
經(jīng)過(guò)436輪競(jìng)價(jià)，最終被雅居樂(lè)以11.7682億總價(jià)拿下,，地價(jià)高達(dá)1504萬(wàn)/畝,，樓面價(jià)達(dá)到7516元/平米，溢價(jià)率131.28%,。
“如此高的地價(jià)和樓面價(jià)應(yīng)該是目前南龍湖區(qū)域最高的一宗地了,。”一名業(yè)內(nèi)人士分析稱。
9號(hào)地和10號(hào)地緊挨求實(shí)路,。經(jīng)過(guò)261輪競(jìng)爭(zhēng),，9號(hào)地被正商以10.2416億摘得，地價(jià)也達(dá)到了1458.71萬(wàn)/畝,，樓面價(jià)達(dá)到7293.80元/平米,，溢價(jià)率為165.22%,。
同樣，10號(hào)地也被正商以9.9549億攬入懷中,，地價(jià)高達(dá)1458.17萬(wàn)/畝,，樓面價(jià)達(dá)到7290.42元/平米，溢價(jià)率165.12%,。
至此,，南龍湖5連拍落下帷幕，這5塊地每畝單價(jià)最高為1504萬(wàn)元,，樓面價(jià)來(lái)看,，最高為7516元/┫。而在之前的2017年11月28日,，恒大拿下的“37號(hào)地”折合每畝單價(jià)僅為501萬(wàn)元,，樓面價(jià)為3004元/┫。
不到兩個(gè)月的時(shí)間,，南龍湖的地價(jià)從501萬(wàn)元/畝上漲到1504萬(wàn)元/畝,，樓面價(jià)從3004元/┫上漲到7516元/┫，“即使是這次的5塊地的位置更好,，但是這樣的價(jià)格依然不可思議,。”一名業(yè)內(nèi)人士感慨稱。
【分析】什么原因讓房企“饑不擇食”,？
動(dòng)輒400輪的競(jìng)價(jià)著實(shí)讓拍地更加白熱化,，那么是什么原因?qū)е路科笕绱瞬挥?jì)成本甚至饑不擇食地?fù)尩兀?br />
“歸根結(jié)底還是鄭州房企多、地太少,。”某一線房企投資拓展總監(jiān)李先生稱,，現(xiàn)在鄭州土地市場(chǎng)是“僧多粥少”。2017年,，新入駐鄭州的百?gòu)?qiáng)房企有9個(gè),，如泰禾、新城,、正榮,、遠(yuǎn)洋、東原,、佳兆業(yè)、世茂等,。算上這次的龍湖,，目前，全國(guó)20強(qiáng)房企已全部進(jìn)駐鄭州,，鄭州已累計(jì)進(jìn)駐百?gòu)?qiáng)房企51個(gè),，房企競(jìng)爭(zhēng)壓力不?。淮送?，意向進(jìn)入鄭州的還有20多家,，如中南、首開,、中國(guó)鐵建,、中國(guó)中建、金輝,、越秀,、中駿等。
在供地方面,，據(jù)鄭州一家權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，2017年鄭州主城區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地計(jì)劃供應(yīng)17775畝，實(shí)際供應(yīng)7539畝,，全年供應(yīng)完成率僅為42.4%,。
李先生稱，由于地太少,，不少房企為了拿地甚至不得不跑到地級(jí)市,，這次南龍湖一下子掛出5塊凈地，年底手里有錢的房企都會(huì)過(guò)來(lái)?yè)尅?ldquo;但是可以看到的是,，2017年鄭州城改地所占的比重在下降,，凈地在增加，這是一個(gè)向好信號(hào),。”
除了買一手地外,，就沒有別的辦法弄到地了？“也不是,，購(gòu)買二手地或者跟有地的公司合作都是行之有效的辦法,。”李先生稱，但是這樣一來(lái),，主動(dòng)權(quán)就掌握在別人手里,，而且通常有地的公司會(huì)跟多家房企接洽，互相競(jìng)爭(zhēng)也很厲害,，想達(dá)成合作也是非常難,，“因此不少房企的第一選擇還是拿一手地，實(shí)在搶不到再想其他辦法,。”
【預(yù)測(cè)】南龍湖的房?jī)r(jià)真的會(huì)瘋漲,？
按照這5塊地6100元/┫~7500元/┫的樓面價(jià)，有人分析稱，7個(gè)月到1年半之間,，待這些項(xiàng)目面世后,，房子將賣到14000元/┫。
而此時(shí),，不少中介和南龍湖樓盤的置業(yè)顧問(wèn)開始在朋友圈炒作“南龍湖拍出新地價(jià),，目前全部封盤，等待調(diào)價(jià)”“南龍湖房?jī)r(jià)將漲到13000元/┫,，沒買房的抓緊了”……有的項(xiàng)目甚至直接發(fā)海報(bào)公開表示“價(jià)格全面上調(diào)”,，一時(shí)業(yè)內(nèi)議論紛紛，持幣觀望者開始焦慮起來(lái),。
那么,，到時(shí)候房?jī)r(jià)真的會(huì)漲那么高嗎？
對(duì)此,，不少專家持懷疑態(tài)度,。河南商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)宋向清認(rèn)為，雖然這5個(gè)項(xiàng)目處于南龍湖的北邊,，距離城區(qū)最近,，但是畢竟在南四環(huán)以外，不通暖氣,，學(xué)校,、醫(yī)療等配套更是不能與市區(qū)相提并論。
從房?jī)r(jià)來(lái)看,，距離最近的管城區(qū)均價(jià)為13000元/┫~14000元/┫,，在中央多次強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的”背景下，目前鄭州的調(diào)控依然沒有放松跡象,，管城區(qū)的房?jī)r(jià)將會(huì)持續(xù)穩(wěn)定很長(zhǎng)一段時(shí)間,。而未來(lái)，南龍湖的房?jī)r(jià)不可能超過(guò)配套更為優(yōu)越的管城區(qū),。
“我覺得南龍湖房?jī)r(jià)很難再像當(dāng)年‘鄭紡機(jī)’一樣瘋漲了,，‘韭菜’都被割完了，想拔苗助長(zhǎng)都沒有苗可拔,！”克而瑞信息集團(tuán)河南區(qū)域總經(jīng)理趙爽稱,。
南龍湖一樓盤銷售經(jīng)理也分析稱，經(jīng)過(guò)這次5連拍,，南龍湖的熱度會(huì)增加,，但是房?jī)r(jià)不會(huì)立馬上漲，因?yàn)閰^(qū)域價(jià)值并沒有實(shí)質(zhì)性的提高,。目前附近的樓盤中,，浩創(chuàng)梧桐郡均價(jià)9500元/┫,，龍湖錦藝城均價(jià)10500元/┫，永豐樂(lè)城均價(jià)10000元/┫,，正商智慧城均價(jià)10000元/┫，“通過(guò)這次5連拍,，想讓周邊上漲3000元/┫不太現(xiàn)實(shí),。”
作者：大河報(bào)記者孫煊哲
編輯：河南商報(bào)趙琦
來(lái)源：大河報(bào)
