如何把握規(guī)模與負(fù)債之間的利潤平衡,？隨著調(diào)控日益深入,，這成為擺在所有房企面前的一個挑戰(zhàn)。八仙過海,，各顯神通——閩系領(lǐng)軍房企泰禾集團(tuán)通過降低拿地成本,，提升品牌溢價，走上了一條穩(wěn)健的增業(yè)績,、降杠桿之道,。
近日，泰禾集團(tuán)董事長黃其森先生出席中國民生銀行主辦的“2017中國不動產(chǎn)金融年會”,，在主題演講中,，黃其森表示，“泰禾這兩年的土地成本只有公開市場的一半甚至1/3”,。
拿地成本為公開市場一半,，負(fù)債壓力大幅減小
由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，企業(yè)經(jīng)營存在波動,，房企的利潤和負(fù)債率均會對經(jīng)營造成重大影響,。在房企諸多負(fù)債指標(biāo)中，短期償債能力十分關(guān)鍵,，如房企所持貨幣資金償還一年內(nèi)到期債務(wù)的能力,。如果拿地或融資成本高企，房企的短期償債壓力就十分巨大,。
目前房企公開市場拿地的積極性依然很高,。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計的招拍掛數(shù)據(jù)顯示，截至2017年11月22日,，拿地最多的50家房企合計拿地金額達(dá)到了2萬億,。與2016年同期拿地金額1.37萬億對比，漲幅達(dá)到了56%,。
在這樣的大背景下,，部分房企償債壓力巨大。但泰禾卻不同,，泰禾集團(tuán)董事長黃其森曾表示,，“做企業(yè)最關(guān)鍵的就是風(fēng)險控制”、“房企要控制風(fēng)險,，首先要關(guān)注最大頭的土地成本,。”
得益于泰禾集團(tuán)董事長黃其森的前瞻判斷和戰(zhàn)略眼光，自2015年土地市場“面粉貴過面包”以來,，泰禾在拿地方式上幾乎上演了大反轉(zhuǎn),，更多通過收購、參股等多種方式低價獲得土地儲備，使得泰禾的負(fù)債率大為降低,。同時,，今年泰禾銷售額大幅增長，在年底發(fā)起千億沖刺,，強(qiáng)大的銷售額也為償還負(fù)債提供了有利保障,。
近日，泰禾集團(tuán)董事長黃其森在“2017中國不動產(chǎn)金融年會”的演講中表示,，從2016年開始,，公開市場的招拍掛泰禾基本不參加了，90%都是通過合作并購,，“所以,，泰禾這兩年的土地成本只有公開市場的一半甚至1/3”。
廣州增城地塊實(shí)景圖
以泰禾今年獲得的一塊土地為例：今年7月25日,，泰禾集團(tuán)以42.52億元受讓廣州增城增江街四宗地塊,，總占地面積70.71萬平方米，總建筑面積107萬平方米,，可售面積96萬平方米,，即使是按可售面積計算，樓面價也僅為4429元/平方米,。
而距離泰禾收購地塊僅6公里外的增江街西山村,，2016年11月4日通過公開招拍掛出讓一宗居住用地，總用地面積：5.66萬平方米,，規(guī)劃建筑面積：13.4萬平方米,，最終16.85億元拍出，折合樓面價12607元/平米,，幾乎是泰禾的三倍,。
另據(jù)泰禾集團(tuán)2017年半年報顯示，僅今年上半年,，泰禾集團(tuán)便通過并購的方式獲得太原晉陽湖項(xiàng)目,、南昌御湖半山項(xiàng)目、濟(jì)南院子,、杭州野風(fēng)山項(xiàng)目等10個項(xiàng)目。進(jìn)入三季度,，泰禾集團(tuán)繼續(xù)新增并購了南京句容項(xiàng)目,、廣州增城項(xiàng)目、北京僑禧,、閩侯金水湖等項(xiàng)目,。
閩侯金水湖項(xiàng)目示意圖
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，受益于泰禾良好的品牌力和操盤力，越來越多房企更愿意與泰禾進(jìn)行合作開發(fā),，部分房企甚至是主動找到泰禾,，并愿意降低價格與泰禾進(jìn)行合作，因此泰禾獲取土地的收購價格往往大幅低于公開市場拍賣土地價格,，如該部分土地按照公開市場土地價格計算,，權(quán)益價值將顯著提高，這也進(jìn)一步降低了泰禾的負(fù)債率,。
收購,、合作資產(chǎn)變現(xiàn)力強(qiáng)，為千億沖刺保駕護(hù)航
由于品牌溢價率提高,，土地成本降低,，泰禾今年業(yè)績大幅增長。目前,，泰禾各大產(chǎn)品線全面開花,，在全國各大城市均以“銷冠”形象出現(xiàn)。院子系,，大院系,、園系、府系以及泰禾廣場等產(chǎn)品線,，都在全國各地刮起了銷冠旋風(fēng),。
這其中，不乏收購或合作的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),。這部分資產(chǎn)在泰禾強(qiáng)大的操盤能力之下,，展現(xiàn)了強(qiáng)大的變現(xiàn)能力，為泰禾沖擊千億提供了保障,。如北科建泰禾麗春湖院子,、北京金尊府等項(xiàng)目，均在今年贏得了市場極大關(guān)注,。
北科建泰禾麗春湖院子
泰禾去年底發(fā)布公告獲得的北京金尊府項(xiàng)目,，9月底示范區(qū)便正式亮相。泰禾集團(tuán)副總裁沈力男此前表示,，“城市更新帶來的豪宅項(xiàng)目,，有利于補(bǔ)充核心城市高端產(chǎn)品貨量、迅速出貨”,。
今年8月,，泰禾通過股權(quán)并購方式進(jìn)入北京南四環(huán)豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)一住宅項(xiàng)目。經(jīng)過近四個月的市場深入研究和項(xiàng)目整改升級,，該項(xiàng)目正式更名為“泰禾·金府大院”,。由于占據(jù)城市核心土地資源,，該項(xiàng)目已受到市場極高關(guān)注和認(rèn)可。
此外,，泰禾還在項(xiàng)目層面積極引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴,，利用公司的品牌優(yōu)勢和強(qiáng)大的操盤能力，為合作伙伴帶來財務(wù)收益,，也進(jìn)一步減少自身的財務(wù)支出,，降低公司負(fù)債率。如泰禾與北科建在北京合作打造的麗春湖院子,，前9個月銷售額已超80億,成為中國別墅市場的銷冠,。
目前，泰禾在全國有30多個項(xiàng)目集結(jié)在售,，涵蓋北京,、廣州、鄭州等熱點(diǎn)一二線城市,。此外,，上海區(qū)域的上海大城小院、杭州大城小院,，廣深區(qū)域的深圳泰禾中央廣場,、信達(dá)泰禾金尊府、東莞泰禾新天地,、佛山泰禾院子,、珠海泰禾中央廣場等多個優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目將集中入市。在充足的貨值儲備推動下,，泰禾今年有望邁入千億級房企行列,。