北龍湖區(qū)域圖

□記者孫煊哲實(shí)習(xí)生李叢叢

北龍湖，以完善的配套,、高端的規(guī)劃,、優(yōu)美的風(fēng)景傲視鄭州各大區(qū)域。

一直以來(lái),，北龍湖就是鄭州樓市的風(fēng)向標(biāo),，這里每次有風(fēng)吹草動(dòng)，就會(huì)掀起市場(chǎng)的波瀾,。

地王,，如影隨形。從2012年的軌道交通龍湖上第開(kāi)始,，這里就地王不斷,，被稱為“地王窩”。地價(jià)影響著房?jī)r(jià),，這里的房?jī)r(jià)又感染著東區(qū),，東區(qū)又影響著整個(gè)鄭州市場(chǎng)。5年多的時(shí)間里,，這里的地價(jià)從655萬(wàn)元/畝,，上漲至4184萬(wàn)元/畝。樓面價(jià)從每平方米5000多元上升到每平方米近37000元,。

高地價(jià)注定這里是實(shí)力房企的獨(dú)享盛宴,。事實(shí)上，即使北龍湖項(xiàng)目利潤(rùn)變薄,，房企們還是趨之若鶩,。“提升品牌、錘煉隊(duì)伍和積累經(jīng)驗(yàn)是房企更為看重的,。”一名房企負(fù)責(zé)人一語(yǔ)中的,。

北龍湖看似神秘，仔細(xì)分析還是有規(guī)律可循,。

影響居住品質(zhì)很大程度上體現(xiàn)在容積率上,，區(qū)域東南片區(qū)的恒大悅龍臺(tái),、正商善水上境、亞新茉莉公館屬于同一類型,，容積率普遍達(dá)到2.5左右,，三者產(chǎn)品形態(tài)也比較相似，多為精裝,、高層,，單價(jià)在31000元/┫左右，戶型不算太大,，總價(jià)相對(duì)較低。而永威上和院,、正弘瓴,、豫農(nóng)九如意、榮盛華府等又是一類,，容積率普遍在1.5~1.7之間,，戶型較大，總價(jià)較高,。

而在地價(jià)方面,，豫農(nóng)九如意、建業(yè)海馬九如府,、國(guó)投玖棟,、亞新茉莉公館、正弘瓴,、永威上和院,、正商善水上境等屬于同一陣營(yíng)，地價(jià)單價(jià)在1500萬(wàn)元/畝~2000萬(wàn)元/畝之間,，樓面價(jià)在11000元/┫至17000元/┫之間;而恒大悅龍臺(tái),、雅居樂(lè)御賓府、融盛華府的地價(jià)分別為2048萬(wàn)元/畝,、2431萬(wàn)元/畝以及2604萬(wàn)元/畝,，后兩者的樓面價(jià)達(dá)到24127元/┫和26034元/┫，屬于同一區(qū)間,。

之后的融創(chuàng)中原壹號(hào)院,、金茂府更是直接把地價(jià)拉升到3631萬(wàn)元/畝和4184萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)也接近37000元/┫;再之后鄭州出臺(tái)“限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)”政策,，地王不復(fù)存在,，正商、碧桂園,、中建等房企摘地均價(jià)下降到約2400萬(wàn)元/畝,，房?jī)r(jià)限定在32000元/┫以內(nèi),，這讓之前高價(jià)拿地的房企頗為尷尬。

昔日地王今安在,？近日,，記者實(shí)地探訪北龍湖,，這里車來(lái)車往，工地?zé)峄鸪?，一派繁榮景象。

豫農(nóng)九如意

土地成交日期：2014年8月20日土地單價(jià)：1704萬(wàn)/畝樓面價(jià)：17040元/┫售價(jià)：43000元/┫

點(diǎn)評(píng)：豫農(nóng)是一家具有國(guó)企背景的房企,，2014年8月份在北龍湖拿下三料地王后就沒(méi)太急著立刻開(kāi)發(fā)銷售回款,，而是想精雕細(xì)琢把九如意打造成豫農(nóng)的標(biāo)桿項(xiàng)目,，以提升品牌價(jià)值。

九如意沒(méi)有售樓部,，僅僅在豫農(nóng)公司總部設(shè)了一間接待室。項(xiàng)目容積率1.5,，共規(guī)劃17棟樓;戶型分為三個(gè)產(chǎn)品類別共17種戶型：大平層196~270┫，院墅337~490┫,，空中四合院453~513┫,。

九如意于2016年9月9號(hào)開(kāi)盤(pán),，沒(méi)有經(jīng)過(guò)很多的宣傳，客戶群體均為內(nèi)部介紹,，開(kāi)盤(pán)即去化70%左右,，單價(jià)在4萬(wàn)元/┫以上,。最新統(tǒng)計(jì),，截至目前該項(xiàng)目已銷售202套房源,，銷售量80%。剩余46套房源,，雖然位置好、戶型好,，平均面積較大，總價(jià)較高，這讓實(shí)力稍弱的購(gòu)房者無(wú)奈放棄,。

記者在九如意工地現(xiàn)場(chǎng)看到，工地已經(jīng)全部封頂,，有一半的外網(wǎng)已經(jīng)去掉,，預(yù)計(jì)明年5月底交房。整體建筑為新中式風(fēng)格,，外立面采用實(shí)用,、耐久雙合磚及天然石材做干掛覆蓋,，色彩端莊穩(wěn)重。

建業(yè)海馬九如府

土地成交日期：2014年8月29日土地單價(jià)：1511萬(wàn)/畝樓面價(jià)：13330元/┫售價(jià)：2015年11月首次開(kāi)盤(pán)洋房2.8萬(wàn)元/┫

點(diǎn)評(píng)：九如府當(dāng)年跟豫農(nóng)幾乎同時(shí)拿地,，地價(jià)也差不多,，不同的是建業(yè)海馬拿到地后立刻選擇開(kāi)發(fā)?？腿汉芏喽际菦_著建業(yè)的品牌去的,，多為其老業(yè)主。

九如府最大的亮點(diǎn)就是價(jià)格,，項(xiàng)目于2015年11月首次開(kāi)盤(pán)，平層價(jià)格為2.2萬(wàn)元/┫~2.6萬(wàn)元/┫,，聯(lián)排別墅為4.5萬(wàn)元/┫~5.3萬(wàn)元/┫,。到了2016年6月份清盤(pán),，最低甚至僅為2.3萬(wàn)元/┫,，而到了當(dāng)年7月份，周邊價(jià)格已經(jīng)漲到4萬(wàn)元/┫以上,，很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為建業(yè)海馬沒(méi)有及時(shí)看清形勢(shì),，清盤(pán)過(guò)早，售價(jià)偏低,。

目前項(xiàng)目已全部封頂,，外立面已經(jīng)做好,，綠化正在施工中，預(yù)計(jì)今年年底交房,。

永威上和院

土地成交日期：2015年8月26日土地單價(jià)：1753.45萬(wàn)元/畝樓面價(jià)：15474元/┫

點(diǎn)評(píng)：上和院緊臨體育公園，占地71.2畝,，僅設(shè)計(jì)4排共12棟樓，犧牲了一排樓,，保證了足夠的樓間距,。項(xiàng)目網(wǎng)羅李瑋珉,、莊鎮(zhèn)光等一大批頂尖設(shè)計(jì)師,，新中式的風(fēng)格設(shè)計(jì)由萬(wàn)柳書(shū)院原班人馬設(shè)計(jì);外立面采用奧地利維納博艮手工陶板,，窗戶采用日本YKK系統(tǒng)窗。

在上和院售樓部?jī)?nèi),，幾乎沒(méi)有看房者,，置業(yè)顧問(wèn)稱,，目前項(xiàng)目處于封盤(pán)狀態(tài),，上和院的售樓員都調(diào)到其他項(xiàng)目了。據(jù)悉上和院一共300多套房源,，有意愿購(gòu)買(mǎi)者已達(dá)800多戶，由于遲遲沒(méi)開(kāi)盤(pán),，有一部分客戶流入到其他項(xiàng)目,，但還是有一大部分永威忠實(shí)粉選擇等待,。

工程方面,，目前幾乎已經(jīng)全部封頂。

融創(chuàng)中原壹號(hào)院

土地成交日期：2016年8月18日土地單價(jià)：3631萬(wàn)元/畝樓面價(jià)：36310元/┫

點(diǎn)評(píng)：融創(chuàng)中原壹號(hào)院城市展廳已開(kāi)放,，目前接受前期咨詢,，未正式對(duì)外銷售,。

項(xiàng)目由李瑋珉,、莊鎮(zhèn)光,、任治國(guó)三位大匠執(zhí)筆,，容積率小于1.5,，僅規(guī)劃20棟5層低密洋房,，產(chǎn)品規(guī)劃為190~320┫的大平層,，一層一戶。

值得一提的是,，中原壹號(hào)院作為平層項(xiàng)目，主流層高3.3米,，樓王頂層3.85米,，在北龍湖極為稀缺,。外立面?zhèn)鞒袊?guó)際一線的立面文化,，采用大面積的璀璨晶鉆幕墻,，營(yíng)造360°IMAX的環(huán)幕視野,。作為李瑋珉在中原的唯一成品房作品，傳承融創(chuàng)壹號(hào)院系品牌基因,，為中原壹號(hào)人物營(yíng)造高端生活體驗(yàn),。

軌道交通龍湖上第

占地：56.51畝成交日期：2012年7月11日單價(jià)：936.12萬(wàn)元/畝樓面價(jià)：8260元/┫

點(diǎn)評(píng)：龍湖上第面積為56畝，法式的建筑風(fēng)格,，產(chǎn)品形態(tài)為185┫~205┫的復(fù)式，與龍之夢(mèng)高度重合,。之前有人認(rèn)為是某國(guó)企的家屬院,，但置業(yè)顧問(wèn)稱之前也對(duì)外銷售,，目前有少量往外轉(zhuǎn)的房源，銷售均價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/┫,。

目前主體外立面已經(jīng)全部展示,，正在回填土。

國(guó)投玖棟

土地成交日期：2014年8月6日土地單價(jià)：1613萬(wàn)元/畝樓面價(jià)：16132元/┫

點(diǎn)評(píng)：國(guó)投玖棟同樣具有國(guó)企背景,，面積只有30多畝,，建設(shè)有9棟樓，故名為玖棟。產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)為270┫~460┫的復(fù)式以及210┫的大平層,。項(xiàng)目為毛坯交房,，配備有日本大金空調(diào)、德國(guó)蒂森克虜伯電梯,、意大利迪瑞dierre鋼木裝甲門(mén)以及意阿魯克系統(tǒng)窗,。

目前工地所有樓棟外架基本拆除，外立面清新典雅,。售樓部?jī)?nèi)人氣冷清,，置業(yè)顧問(wèn)表示項(xiàng)目已清盤(pán)。2014年國(guó)投拿下該地塊,，選房較早,，最初的內(nèi)購(gòu)平層價(jià)格為2.6萬(wàn)元/┫~2.8萬(wàn)元/┫，整體均價(jià)35000元/┫,。

金茂府

土地成交日期：2016年8月18日土地單價(jià)：4184萬(wàn)元/畝樓面價(jià)：36915元/┫

點(diǎn)評(píng)：作為目前北龍湖區(qū)域地價(jià),、樓面價(jià)最高的項(xiàng)目，金茂府從面世以來(lái)就頗受矚目,。記者一進(jìn)入項(xiàng)目城市展廳,，置業(yè)顧問(wèn)禮貌地遞過(guò)來(lái)一瓶礦泉水，隨后帶領(lǐng)顧客講解央企金茂的概況,，語(yǔ)言得體,，落落大方，據(jù)說(shuō)每個(gè)置業(yè)顧問(wèn)都經(jīng)過(guò)嚴(yán)格培訓(xùn),，并達(dá)到五星級(jí)酒店服務(wù)員的標(biāo)準(zhǔn)才能上崗,。展廳布置了一個(gè)影音室，播放其他城市金茂府的宣傳片,，讓人對(duì)金茂府系列產(chǎn)品有了大致的了解,。

鄭州金茂府主打科技住宅，地源熱泵系統(tǒng),、毛細(xì)管網(wǎng)系統(tǒng)等7大核心科技讓房間內(nèi)常年保持恒溫,、恒濕。由于樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到3.7萬(wàn)元/┫,，因此業(yè)內(nèi)有傳言說(shuō)金茂府將賣(mài)到6萬(wàn)元/┫~8萬(wàn)元/┫,，但置業(yè)顧問(wèn)稱項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間和價(jià)格都沒(méi)有確定，目前只是咨詢當(dāng)中,。項(xiàng)目共規(guī)劃17棟樓,，物業(yè)形態(tài)為平層、復(fù)式,、疊加別墅,，其中即使有黑科技加持,，即使有精裝附身，如果售價(jià)過(guò)高也會(huì)讓其性價(jià)比大打折扣,。

正商善水上境

土地成交日期：2016年1月7日土地單價(jià)：1844萬(wàn)元/畝樓面價(jià)：11065元/┫售價(jià)：高層31000元/┫,，洋房34000元/┫

點(diǎn)評(píng)：正商在北龍湖的第一個(gè)項(xiàng)目，也是正商的第一個(gè)高端項(xiàng)目,。高層采用新中式,、洋房采用賴特草原設(shè)計(jì)風(fēng)格。項(xiàng)目占地102畝,，容積率2.5,，共規(guī)劃19棟樓，其中13棟為多層洋房(毛坯),，6棟為精裝高層,。面積區(qū)間為高層169~180┫、洋房184~201┫,、復(fù)式180~227┫,。

售樓部設(shè)在業(yè)主會(huì)所中，今年7月份項(xiàng)目樣板間開(kāi)放,，展示面積180┫的四房,，為其主力戶型，由梁志天設(shè)計(jì),，精裝選用國(guó)際一線品牌,，如意大利頂級(jí)品牌迪瑞裝甲入戶門(mén)、德國(guó)旭格系統(tǒng)窗,、德國(guó)博世的廚電,、德國(guó)漢斯格雅花灑以及瑞士勞芬一體式智能馬桶等等，這些不計(jì)成本的豪華品牌的堆積成為善水上境一大亮點(diǎn),。

目前高層售價(jià)28200~32000元/┫,，洋房售價(jià)34000元/┫左右。主體已經(jīng)封頂,，在做外立面,。

此外，正商于今年7月份在北龍湖再下一城,，花費(fèi)22.05億元拿下“6號(hào)地”,，該地塊位于朝陽(yáng)路眾意路口，屬于北龍湖的核心區(qū)域,，距離湖心島更近,，低于1.5的容積率注定其定位要高于善水上境,。據(jù)正商內(nèi)部人透露,，該項(xiàng)目名叫瓏湖上境，目前項(xiàng)目已經(jīng)破土動(dòng)工，張老板要求該項(xiàng)目要延續(xù)善水上境項(xiàng)目不惜成本的做法,，將其打造成正商最高端項(xiàng)目,。

正弘瓴

土地成交日期：2015年6月9日土地單價(jià)：1710萬(wàn)元/畝樓面價(jià)：15084元/┫

點(diǎn)評(píng)：正弘瓴是少數(shù)在北龍湖區(qū)域建售樓部的項(xiàng)目，也是第一個(gè)有售樓部的項(xiàng)目,，給客戶以視覺(jué)信心,。新中式的售樓部端莊大氣，經(jīng)常舉辦一些暖場(chǎng)活動(dòng),，未來(lái)售樓部將成為業(yè)主會(huì)所,。地下負(fù)一層配備3000┫業(yè)主會(huì)所。

上周,，記者再次來(lái)到售樓部,，置業(yè)顧問(wèn)與幾個(gè)月前記者首次探訪相比，熱情了許多,，現(xiàn)場(chǎng)人氣也較旺,，置業(yè)顧問(wèn)稱是業(yè)主當(dāng)天在選車位。

項(xiàng)目分為聯(lián)排,、疊墅,、洋房三種業(yè)態(tài)，其中聯(lián)排面積為220┫~281┫,，疊墅面積為222┫~227┫,，洋房面積為229┫~240┫。據(jù)置業(yè)顧問(wèn)稱,，目前銷售剩余小區(qū)中央地段的13#,、15#、16#共3棟洋房,，均價(jià)約為41000元/┫,。

亞新茉莉公館

土地成交日期：2015年10月14日土地單價(jià)：1625萬(wàn)元/畝樓面價(jià)：12183元/┫售價(jià)：開(kāi)盤(pán)時(shí)高層23700元/┫，洋房27000元/┫,，目前約31000元/┫

點(diǎn)評(píng)：亞新茉莉公館售樓部設(shè)在亞新總部中心的聯(lián)合展廳二樓,，目前看房者較少。茉莉公館容積率接近2.0,，共規(guī)劃有13棟樓,，其中6棟為7~11層的洋房，戶型面積190~240┫;7棟17層精裝小高層,，戶型面積為130~190┫,。

茉莉公館定位跟正商善水上境、恒大悅龍臺(tái)一樣,，同樣走的是差異化路線,，由于面積不大,，門(mén)檻降低。目前高層售價(jià)31000元/┫左右,，亞新一直致力于成品住宅研究,，其精裝也是一大亮點(diǎn)。

榮盛華府

土地成交日期：2016年6月1日土地單價(jià)：2604萬(wàn)元/畝樓面價(jià)：26034元/┫

點(diǎn)評(píng)：榮盛華府的物業(yè)形態(tài)包括平層,、疊拼以及雙拼,，其中平層有202戶，面積為180┫~200┫,，跟豫農(nóng)九如意相比大小合理,，總價(jià)低;疊拼112戶，面積215┫~270┫;中間4棟為500┫的雙拼,，共8戶,，在北龍湖區(qū)域比較稀缺。

具體開(kāi)盤(pán)信息待定,。

華府作為榮盛來(lái)河南的第一個(gè)項(xiàng)目,，是否能夠延續(xù)全國(guó)20強(qiáng)之列應(yīng)有的品質(zhì)，還需時(shí)間驗(yàn)證,。工程進(jìn)度方面,，目前主體工程已經(jīng)出地面，41米寬的大門(mén)是一大亮點(diǎn),。

信和龍之夢(mèng)

土地單價(jià)：655萬(wàn)元/畝成交日期：2012年9月樓面價(jià)：5779元/┫

點(diǎn)評(píng)：近期龍之夢(mèng)東苑開(kāi)始交付,，全部為復(fù)式，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到,，綠化相比于西苑有了一些進(jìn)步,。去年龍之夢(mèng)的維權(quán)讓其成為焦點(diǎn)，主要反映為綠化不合格,，但是維權(quán)歸維權(quán),，當(dāng)初2萬(wàn)元/┫左右的價(jià)格，如今已上漲近一倍,，業(yè)主史先生表示,，“現(xiàn)在覺(jué)得也沒(méi)有那么虧了”。

添溪上苑

添溪上苑的開(kāi)發(fā)商河南省鄭東新區(qū)建設(shè)投資有限公司同樣具有國(guó)企背景,，項(xiàng)目采用新中式風(fēng)格設(shè)計(jì),，規(guī)劃為27棟7層洋房，面積區(qū)間為160~334┫,。從拿地后一直沒(méi)有動(dòng)工,，今年5月份跟鄭東新區(qū)25個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目一起開(kāi)建。在九如路附近的售樓部?jī)?nèi),，置業(yè)顧問(wèn)稱,，目前項(xiàng)目不對(duì)外銷售,，直接把記者給“攆走”了。該項(xiàng)目受不少業(yè)內(nèi)關(guān)注,，具體細(xì)節(jié)，記者將繼續(xù)打聽(tīng),。

恒大悅龍臺(tái)

土地成交日期：2016年11月22日土地單價(jià)：2049萬(wàn)元/畝樓面價(jià)：12254元/┫售價(jià)：約31000元/┫

點(diǎn)評(píng)：在北龍湖的主要街道上,，隨處看到西裝革履的銷售人員給往來(lái)車輛發(fā)宣傳單，不用問(wèn),，這些都是恒大悅龍臺(tái)的“地推”人員,。

與北龍湖很多項(xiàng)目相比，恒大悅龍臺(tái)售樓部人氣確實(shí)相對(duì)熱鬧,，來(lái)咨詢的人絡(luò)繹不絕,。銷售人員告訴記者：項(xiàng)目容積率2.5，包括13棟高層和7棟洋房,，全部精裝交付,。高層面積為130~200┫，洋房為200~220┫,。

目前在售高層140~200┫的房源,，均價(jià)32000元/┫，少量洋房200┫的房源在售,，價(jià)格區(qū)間40000~50000元/┫不等,，具體一房一價(jià)。

項(xiàng)目緊臨鄭大一附院,，是其主要亮點(diǎn),，但由于緊臨安置區(qū)和高架橋讓其品質(zhì)稍受影響，加上地理位置處于北龍湖邊緣地帶,，2.5的容積率也沒(méi)法跟核心區(qū)域的項(xiàng)目相比,，但相對(duì)較低的總價(jià)以及精裝交付成為悅龍臺(tái)定位差異化的成功法寶。s