值得注意的是,，《證券日報》記者注意到，在A股136家房企中,，有36家資產(chǎn)負債率超過80%紅線,，占比接近26.5%。此外,，剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率超過70%的有51家,，占比超過37.5%。
國海證券分析師代鵬舉認為,，房地產(chǎn)是高杠桿行業(yè),，外部融資是否順暢不但決定了房企是否能做大規(guī)模，也決定了房企的償債能力,。今年前三季度,，地產(chǎn)債發(fā)行收縮，房企的長期償債能力和短期償債能力都有所下滑,。
但易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者表示,，2015年以來，鑒于公司債成本較低,，房企大規(guī)模發(fā)行公司債,，這些債務還未進入集中還款期，預計明后年將是還債高峰期,。
16家房企負債過千億元
根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，136家上市房企的總資產(chǎn)總計為7.61萬億元，同比增長幅度達27.02%,，與負債增長水平相差約3.8個百分點,。此外,，根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算，截至2017年9月底,，這136家上市房企的平均資產(chǎn)負債率為79.45%,，去年則為77.5%，同比增加1.95個百分點,。
在這136家上市房企中,，總負債同比上升企業(yè)為87家，占比為64%,。負債100億元以下企業(yè)有69家,，占比為51%,；負債100億元-300億元企業(yè)有31家,，占比為23%；負債300億元-500億元房企有9家,，占比約為7%,；負債500億元-1000億元企業(yè)有11家，占比約為8%,；負債1000億元以上房企16家,，占比為11%。
具體來看,，萬科,、綠地控股和保利地產(chǎn)負債均超過5000億元，分別為8506.57億元,、6850.2億元和5057.1億元,。據(jù)《證券日報》記者計算，超過1000億元以上的16家企業(yè)總負債為3.7萬億元,，占136家房企總負債的比重約為60%,。
從資產(chǎn)負債率的情況來看，不同企業(yè)的資金狀況良莠不齊,?！蹲C券日報》記者根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)測算，截至2017年9月底,，資產(chǎn)負債率大于80%房企占26%,，在70%-80%之間占比為23%，60%-70%之間的占比為13%,。資產(chǎn)負債率排在榜首的企業(yè)為*ST紫學,，高達97.3%。
值得注意的是,，一些標桿房企負債率小幅攀升,。據(jù)《證券日報》記者統(tǒng)計,，截至2017年9月底，綠地控股資產(chǎn)負債率為88.85%,，萬科A資產(chǎn)負債率為83.53%,。
但值得警惕的是，地產(chǎn)行業(yè)有息負債整體攀升,。截至2017年9月底,，136家上市房企帶息負債總額為2.7萬億元，而2016年同期則為2萬億元,，占當年負債總額的比重均為45%,。
負債居高不下
事實上，據(jù)中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示,，今年前10個月,，50強房企拿地金額已經(jīng)超過2萬億元。同時,，今年房企的銷售額將創(chuàng)下歷史新高,。顯然，房企的快速擴張,，主要是高杠桿模式運營帶來的結(jié)果,。
對此，有業(yè)內(nèi)人士稱,，房企加杠桿追求規(guī)模,，周轉(zhuǎn)能力是關(guān)鍵，因此多數(shù)房企都在加快周轉(zhuǎn)率上傾注心血,，比如縮短拿地到開盤的時間,。正如一位房地產(chǎn)企業(yè)的高管所示，若不加快項目周轉(zhuǎn)速度,，每天醒來上億元,，甚至數(shù)億元的資金成本支出就會拖垮企業(yè)。
但嚴躍進向《證券日報》記者表示,，前兩年寬松的融資環(huán)境已經(jīng)過去,，去年11月份以來，房企融資環(huán)境收緊,，去杠桿力度加大,，加上今年調(diào)控政策全面加碼，預計明后年償債高峰期來臨時,，會有一些房企難以承受資金壓力,。
更重要的是，大量的表外融資正流向地產(chǎn)行業(yè)。去年10月份以來,，公司債發(fā)行窗口收緊,，不少房企重啟了永續(xù)債，ABS等表外融資渠道,。長租公寓和物業(yè)是房企發(fā)行ABS產(chǎn)品的最好通道,，提高資本流動性的同時，還可以提前回款,，為企業(yè)提供資金,，為下一步擴張?zhí)峁┲Α?/p>
而目前來看，今年前三季度,，房企負債率再創(chuàng)新高,，板塊資產(chǎn)負債率高達79%以上。其中,，二線房企的凈負債率和投資現(xiàn)金流出擴大幅度最大,，可見其擴張較為激進。
對于這些上市房企來說,，加快銷售,，加快現(xiàn)金回流仍舊是做大規(guī)模的重要支撐力,。畢竟,，一旦企業(yè)周轉(zhuǎn)能力受阻，銷售回款率難以維持高位,，償債能力將失控,。屆時，過高的負債率就將成為壓倒企業(yè)的稻草,。
對此,，同策研究院總監(jiān)張宏偉向記者表示，從資金兌付壓力來看,，明年房企就將步入集中還款期,。鑒于2016年房企集中加杠桿擴張，借貸資金平均周期為2年,，因此,，2018年資金到期集中兌付壓力加大。