最近幾年，鄭州住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)正發(fā)生著改變,。
據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，2020年，鄭州改善型住房需求成交占比攀升,，成交價(jià)格同比上升9％,，創(chuàng)近六年同期均價(jià)新高。
鄭州改善置業(yè)的需求越來(lái)越旺盛,，而市場(chǎng)上的優(yōu)質(zhì)地段的改善項(xiàng)目卻較為缺乏,。
今年，市場(chǎng)給了主城改善者一個(gè)不錯(cuò)的機(jī)會(huì),。
即將入市的幾個(gè)改善項(xiàng)目也備受關(guān)注,，有高鐵東站旁的最后一塊住宅產(chǎn)品海馬公園，有二環(huán)內(nèi)的洋房,，也有萬(wàn)科老鴉陳”第四代住宅“項(xiàng)目,。
這些產(chǎn)品到底如何呢？
鄭東新區(qū)海馬公園二期待售地塊
亮點(diǎn)：高鐵東站片區(qū)最后一塊新開(kāi)住宅,，市場(chǎng)關(guān)注度高,。
目前來(lái)客登記期，預(yù)計(jì)6月份認(rèn)籌,，9月盤(pán)開(kāi),，首開(kāi)5#、8#,。
待售地塊為二期北地塊,，一共5棟樓，約900多戶(hù),。
戶(hù)型面積段105-180平,，毛坯交付，交房時(shí)間預(yù)計(jì)2024年,。
外立面和前期一樣,，采用淺色花崗巖搭配磚紅色真石漆。
據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹,，首開(kāi)以105-128平的三房為主,，150平的四房?jī)H有30多套房，不容易搶到,，180平的預(yù)計(jì)2022年開(kāi)盤(pán),。
點(diǎn)評(píng)：
盡管產(chǎn)權(quán)年限縮水10年，但絕版地段的改善型產(chǎn)品，市場(chǎng)熱度將會(huì)很高,。
項(xiàng)目集各項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資源于一身,，位置非常好，在高鐵東站旁,，也是準(zhǔn)地鐵盤(pán),，學(xué)校資源豐富，有普惠路二幼,、普惠路小學(xué),、鄭州市第96中學(xué)。
不少改善群體對(duì)此抱有不少期待,，但現(xiàn)實(shí)是大面積戶(hù)型太少了,，項(xiàng)目主要以剛改為主，主流戶(hù)型為105-128平三房,，占比近80%,，150平的四房占比太少了，僅約8%,，此次開(kāi)盤(pán)也就30多套,，180平2梯2戶(hù)為7號(hào)樓，一共才60多套,。
室內(nèi)設(shè)計(jì)上做了干濕分離,，也有了相對(duì)寬敞的陽(yáng)臺(tái)。
105平戶(hù)型方正,，陽(yáng)臺(tái)1.8米寬,，4.4米長(zhǎng)，123平的戶(hù)型進(jìn)深稍長(zhǎng),，128平的戶(hù)型入口大門(mén)正對(duì)衛(wèi)生間，這個(gè)設(shè)計(jì)估計(jì)很多人比較忌諱,，門(mén)口做了玄關(guān)處理,。
目前海馬公園二手房小戶(hù)型成交價(jià)約26000元/平，大戶(hù)型27000元/平,，預(yù)計(jì)此次開(kāi)盤(pán)單價(jià)3萬(wàn)左右,，總價(jià)約300-400多萬(wàn)，價(jià)位在北龍湖之下,，位置也不錯(cuò),，作為高鐵站旁最后一個(gè)新開(kāi)住宅，開(kāi)盤(pán)必將是一番熱搶,。
萬(wàn)科翠灣中城
亮點(diǎn)：規(guī)劃的第四代住宅產(chǎn)品比較吸引人,。
目前來(lái)客登記期，預(yù)計(jì)7月份開(kāi)盤(pán)。
項(xiàng)目面向改善客群,，精裝修,。
江山路東的兩個(gè)地塊產(chǎn)品面積115-143平，2梯3戶(hù)設(shè)計(jì),，以獨(dú)棟獨(dú)單元為主,，這樣采光與通風(fēng)效果更好些。
江山路西規(guī)劃6棟高層,，面積97-120平,。
點(diǎn)評(píng)：
備受關(guān)注的萬(wàn)科老鴉陳項(xiàng)目很快就要面試了，該項(xiàng)目最大的亮點(diǎn)無(wú)疑是比較新穎的住宅設(shè)計(jì)理念,，宣傳的“第四代住宅產(chǎn)品”對(duì)大家來(lái)說(shuō)有一定吸引力,。
有大空間陽(yáng)臺(tái)，更大范圍的綠植覆蓋是“第四代住宅”的亮點(diǎn),，在千篇一律的城市樓宇中,，讓花園綠植融入日常生活空間，特別是具有大空間的陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì),，如今越來(lái)越被人們喜歡,。
據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，整個(gè)小區(qū)的地面抬高了3米,，隱私性更強(qiáng),，小區(qū)很多細(xì)節(jié)的規(guī)劃也是為了給業(yè)主提供更舒適的生活。
單從產(chǎn)品方面,，萬(wàn)科老鴉陳項(xiàng)目確實(shí)給出了人們驚喜,，對(duì)于區(qū)域甚至鄭州住宅產(chǎn)品檔次是一個(gè)提升。
不過(guò)位置與配套方面的優(yōu)勢(shì)并不太突出,。
項(xiàng)目處于金水區(qū)與惠濟(jì)區(qū)的交匯處,，行政劃分上屬于惠濟(jì)區(qū)，位于交界處的地位通常有些尷尬,，均不在各區(qū)域核心范圍,。
配套方面，地鐵是個(gè)優(yōu)勢(shì),，離地鐵4號(hào)線(xiàn)老鴉陳站500多米,，周邊江山路三全路為城市主路，交通也便利,，目前教育配套上有待完善,，老鴉陳片區(qū)規(guī)劃的有專(zhuān)項(xiàng)教育與商業(yè)用地，預(yù)計(jì)未來(lái)區(qū)政府與萬(wàn)科也會(huì)協(xié)力引進(jìn)優(yōu)質(zhì)的學(xué)校資源,，未來(lái)如何,，還需等待,。
產(chǎn)品的價(jià)格還未確定，預(yù)計(jì)約20000元/平,，溢價(jià)主要來(lái)自產(chǎn)品設(shè)計(jì)和精裝方面,，對(duì)于地緣自住型的改善客戶(hù)可以關(guān)注。
新蒲·朗晴別院
亮點(diǎn)：二環(huán)內(nèi)的稀缺洋房
目前意向登記階段,，預(yù)計(jì)7月售樓部對(duì)外開(kāi)放,。
市區(qū)帶洋房的改善產(chǎn)品是較為稀缺的，位于中原區(qū),，產(chǎn)品涵蓋了3棟洋房,，一小高層和一棟高層，毛坯交付,，項(xiàng)目高層面積段89-143平,，4梯6戶(hù)；洋房186-226平五室,，1梯2戶(hù),，
點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目主打主城改善，位置不錯(cuò),，位于航海路與工人路交會(huì)處,，在主城二環(huán)內(nèi)，配套方面也比較成熟,，地鐵5號(hào)線(xiàn)后河蘆站就在小區(qū)門(mén)口,，教育方面，附近有淮河路小學(xué),、鄭州73中,，老城區(qū)發(fā)展成熟。
小區(qū)體量小了點(diǎn),，總共約20畝地,，小區(qū)公園綠地等設(shè)施相對(duì)緊湊，未來(lái)活動(dòng)空間會(huì)相對(duì)有限,，戶(hù)型方面洋房還是可以的,，180平大戶(hù)型起步，不過(guò)高層居然還有89平起步的,，難以理解。
開(kāi)發(fā)商為新蒲集團(tuán),，主要做市政工程,，也開(kāi)發(fā)過(guò)一些小區(qū)，有一定開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn),。
綜述
今年臨近開(kāi)盤(pán)的這幾個(gè)改善項(xiàng)目值得關(guān)注,。
在主城區(qū)建設(shè)用地越來(lái)越少的現(xiàn)實(shí)下，好地段的土地資源將越來(lái)越稀缺。
對(duì)于改善購(gòu)房者來(lái)說(shuō),，提升生活品質(zhì)與居住條件是買(mǎi)房的出發(fā)點(diǎn),，而地段、配套,、品質(zhì)決定了房子最重要的居住價(jià)值,。
未來(lái)，由剛需唱主角的樓市,，將越來(lái)越多的被改善型置業(yè)需求取代,，所以，要快速把握住城市核心地段上車(chē)機(jī)會(huì),，特別是品質(zhì)房企大戶(hù)型產(chǎn)品,，對(duì)于配套資源一般，品質(zhì)一般的樓盤(pán)要遠(yuǎn)離,。
（編輯 吉倩倩）