最近幾年,，鄭州住宅銷售市場正發(fā)生著改變。
據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2020年,，鄭州改善型住房需求成交占比攀升，成交價格同比上升9％,，創(chuàng)近六年同期均價新高,。
鄭州改善置業(yè)的需求越來越旺盛，而市場上的優(yōu)質(zhì)地段的改善項目卻較為缺乏,。
今年,，市場給了主城改善者一個不錯的機會。
即將入市的幾個改善項目也備受關(guān)注,，有高鐵東站旁的最后一塊住宅產(chǎn)品海馬公園,，有二環(huán)內(nèi)的洋房，也有萬科老鴉陳”第四代住宅“項目,。
這些產(chǎn)品到底如何呢,？
鄭東新區(qū)海馬公園二期待售地塊
亮點：高鐵東站片區(qū)最后一塊新開住宅，市場關(guān)注度高,。
目前來客登記期,，預計6月份認籌，9月盤開,，首開5#,、8#。
待售地塊為二期北地塊,，一共5棟樓,，約900多戶,。
戶型面積段105-180平,，毛坯交付,，交房時間預計2024年。
外立面和前期一樣,，采用淺色花崗巖搭配磚紅色真石漆,。
據(jù)置業(yè)顧問介紹，首開以105-128平的三房為主,，150平的四房僅有30多套房,，不容易搶到，180平的預計2022年開盤,。
點評：
盡管產(chǎn)權(quán)年限縮水10年,，但絕版地段的改善型產(chǎn)品，市場熱度將會很高,。
項目集各項優(yōu)質(zhì)資源于一身,，位置非常好，在高鐵東站旁,，也是準地鐵盤,，學校資源豐富，有普惠路二幼,、普惠路小學,、鄭州市第96中學。
不少改善群體對此抱有不少期待,，但現(xiàn)實是大面積戶型太少了,，項目主要以剛改為主，主流戶型為105-128平三房,，占比近80%,，150平的四房占比太少了，僅約8%,，此次開盤也就30多套,，180平2梯2戶為7號樓，一共才60多套,。
室內(nèi)設計上做了干濕分離,，也有了相對寬敞的陽臺。
105平戶型方正,，陽臺1.8米寬,，4.4米長，123平的戶型進深稍長,，128平的戶型入口大門正對衛(wèi)生間,，這個設計估計很多人比較忌諱,，門口做了玄關(guān)處理。
目前海馬公園二手房小戶型成交價約26000元/平,，大戶型27000元/平,，預計此次開盤單價3萬左右，總價約300-400多萬,，價位在北龍湖之下,，位置也不錯，作為高鐵站旁最后一個新開住宅,，開盤必將是一番熱搶,。
萬科翠灣中城
亮點：規(guī)劃的第四代住宅產(chǎn)品比較吸引人。
目前來客登記期,，預計7月份開盤,。
項目面向改善客群，精裝修,。
江山路東的兩個地塊產(chǎn)品面積115-143平,，2梯3戶設計，以獨棟獨單元為主,，這樣采光與通風效果更好些,。
江山路西規(guī)劃6棟高層，面積97-120平,。
點評：
備受關(guān)注的萬科老鴉陳項目很快就要面試了,，該項目最大的亮點無疑是比較新穎的住宅設計理念，宣傳的“第四代住宅產(chǎn)品”對大家來說有一定吸引力,。
有大空間陽臺,，更大范圍的綠植覆蓋是“第四代住宅”的亮點，在千篇一律的城市樓宇中,，讓花園綠植融入日常生活空間,，特別是具有大空間的陽臺設計，如今越來越被人們喜歡,。
據(jù)置業(yè)顧問介紹,，整個小區(qū)的地面抬高了3米，隱私性更強,，小區(qū)很多細節(jié)的規(guī)劃也是為了給業(yè)主提供更舒適的生活,。
單從產(chǎn)品方面，萬科老鴉陳項目確實給出了人們驚喜,，對于區(qū)域甚至鄭州住宅產(chǎn)品檔次是一個提升,。
不過位置與配套方面的優(yōu)勢并不太突出。
項目處于金水區(qū)與惠濟區(qū)的交匯處，行政劃分上屬于惠濟區(qū),，位于交界處的地位通常有些尷尬,，均不在各區(qū)域核心范圍。
配套方面,，地鐵是個優(yōu)勢,，離地鐵4號線老鴉陳站500多米，周邊江山路三全路為城市主路,，交通也便利,，目前教育配套上有待完善,，老鴉陳片區(qū)規(guī)劃的有專項教育與商業(yè)用地,，預計未來區(qū)政府與萬科也會協(xié)力引進優(yōu)質(zhì)的學校資源，未來如何,，還需等待,。
產(chǎn)品的價格還未確定，預計約20000元/平,，溢價主要來自產(chǎn)品設計和精裝方面,，對于地緣自住型的改善客戶可以關(guān)注。
新蒲·朗晴別院
亮點：二環(huán)內(nèi)的稀缺洋房
目前意向登記階段,，預計7月售樓部對外開放,。
市區(qū)帶洋房的改善產(chǎn)品是較為稀缺的，位于中原區(qū),，產(chǎn)品涵蓋了3棟洋房,，一小高層和一棟高層，毛坯交付,，項目高層面積段89-143平,，4梯6戶；洋房186-226平五室,，1梯2戶,，
點評：項目主打主城改善，位置不錯,，位于航海路與工人路交會處,，在主城二環(huán)內(nèi)，配套方面也比較成熟,，地鐵5號線后河蘆站就在小區(qū)門口,，教育方面，附近有淮河路小學,、鄭州73中,，老城區(qū)發(fā)展成熟。
小區(qū)體量小了點,，總共約20畝地,，小區(qū)公園綠地等設施相對緊湊,，未來活動空間會相對有限，戶型方面洋房還是可以的,，180平大戶型起步,，不過高層居然還有89平起步的，難以理解,。
開發(fā)商為新蒲集團,，主要做市政工程，也開發(fā)過一些小區(qū),，有一定開發(fā)經(jīng)驗,。
綜述
今年臨近開盤的這幾個改善項目值得關(guān)注。
在主城區(qū)建設用地越來越少的現(xiàn)實下,，好地段的土地資源將越來越稀缺,。
對于改善購房者來說，提升生活品質(zhì)與居住條件是買房的出發(fā)點,，而地段,、配套、品質(zhì)決定了房子最重要的居住價值,。
未來,，由剛需唱主角的樓市，將越來越多的被改善型置業(yè)需求取代,，所以,，要快速把握住城市核心地段上車機會，特別是品質(zhì)房企大戶型產(chǎn)品,，對于配套資源一般,，品質(zhì)一般的樓盤要遠離。
（編輯 吉倩倩）