但是,，恰恰是這些城核區(qū)域,，寫字樓卻價值凸顯，如日中天,。

鄭東高鐵寫字樓租價太賤,，為什么？

     最近,，在鄭州開廣告公司的程野正忙著四處搜羅新的辦公地點,。他原來一直在二七區(qū)人民路附近的一個居民樓里辦公，由于公司發(fā)展壯大,，想找一個比較上檔次但又經(jīng)濟實惠的地方,。

     “我的選擇標(biāo)準(zhǔn)是交通一定要方便，而且不要離人民路太遠(yuǎn),，因為客戶都已經(jīng)習(xí)慣了,。”程野說，他考慮過好幾個地方,，但是,，二七商業(yè)圈里面太貴，經(jīng)三路也不低,，誰知道,，在鄭東新區(qū)高鐵片區(qū)卻找到了一個性價比超高的地方。

     程野所說的就是最近幾年剛剛興起的鄭州高鐵站區(qū)域,。他比較了三個寫字樓項目,，發(fā)現(xiàn)其租金竟然在1.2-2.5元/平方米/天這個范圍內(nèi)浮動,，與主城區(qū)的市場價比，中等偏下,。

     這件事,，對于租房的程野是個好消息，但對于在高鐵片區(qū)投資寫字樓的,，卻并不是福音,。就在2017年2月，高鐵站片區(qū)的永和宇宙星,，也傳出了投資者因合同問題而集體維權(quán)事件,，其合同糾紛的背后，也明確顯示出投資收益的下降和縮水,。

     經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn),，鄭東新區(qū)“大玉米”的租金水平一路下滑，CBD內(nèi)外環(huán)也出現(xiàn)了類似情況,，高鐵片區(qū)更是如此,，而且空置率居高不下。房源多,、租金低,、空置率高，這是鄭州高鐵片區(qū)寫字樓的真實現(xiàn)狀,，也是難以跨越的“陣痛期”,。

     多位房地產(chǎn)及中介人士分析，這和經(jīng)濟大環(huán)境密切相關(guān),，很多企業(yè)在發(fā)展中受到限制,，不得不離開這些高價區(qū)域。而占較大比例的投資擔(dān)保類企業(yè)在近一年多來紛紛倒閉,，空出來一些房源,。再加上東區(qū)本來就有很高的寫字樓庫存，且今年又集中入市,，造成供過于求的局面,。

     “一個新區(qū)的崛起，是需要時間的,。人口導(dǎo)入,、產(chǎn)業(yè)支撐、配套完善等因素都是制約其發(fā)展的重要原因,。”有業(yè)內(nèi)人士一語道出根源,。

核心商圈位置寫字樓租價居高不下

     與新近發(fā)展的鄭州新城區(qū)比，鄭州一些位居城市核心位置的商圈地帶,，其寫字樓租金水平節(jié)節(jié)攀高,。以位于經(jīng)三路和紅專路交叉口附近的思達數(shù)碼大廈為例,，入駐率超九成，一套600平方米的大房子,，房東出價1.8元/平方米/天,，絲毫不愿讓步。

    和思達數(shù)碼大廈相似,，北邊財富廣場空余的房源也非常少,。這里的租金已經(jīng)達到了1.8元/平方米/天。據(jù)物業(yè)工作人員介紹,，經(jīng)三路沿線商辦樓租金水平為1.8元~3元/平方米/天,。

     位于二七商圈核心位置的華潤大廈,，寫字樓租金價格更高,，一套310平方米的寫字樓物業(yè)，租金價格高達3.8元/平方米/天（合計35340元/月）,。

     以大學(xué)北路以東,、中原路正興街以北、二七路以西,、金水路以南這個區(qū)域范圍為例,，根據(jù)鄭州市房產(chǎn)租賃市場管理處常年監(jiān)測的數(shù)據(jù)，在2008年的時候,，寫字樓平均租價水平是30-50元/平方米/月,，2012年的水平是40-65元/平方米/月,2016年的水平是60-80元/平方米/月。數(shù)據(jù)變化表現(xiàn)出了逐年遞增的趨勢,。
 
     租金價格不斷上漲的城核商圈,，從另一個角度去看，則是投資價值越來越高,，這也是二七商圈核心位置的華潤大廈,，為何正受到投資者越來越關(guān)注的原因之一。

處處皆中心的鄭州,，老城區(qū)價值厚積薄發(fā)

    時光流轉(zhuǎn),，在鄭州新的戰(zhàn)略背景下，城市向東,、向北發(fā)展,，鄭州諸多主城區(qū)之一，都面臨著典型的老城發(fā)展困局,，經(jīng)歷著新一輪經(jīng)濟發(fā)展的陣痛,。但是，近些年來鄭州經(jīng)濟飛速發(fā)展,，城市板塊不斷擴張,，新興區(qū)域逐漸崛起,，表現(xiàn)出了“處處皆中心”的發(fā)展態(tài)勢。為此,，中心城區(qū)也不甘示弱發(fā)展迅猛,，各個區(qū)域百花齊放。在成熟核心城區(qū)可謂寸土寸金,。

    以二七區(qū)為例,，它是河南省省會鄭州市的商貿(mào)中心城區(qū)，位于鄭州市中心偏西南部,，東接管城回族區(qū),，西與中原區(qū)、滎陽市毗鄰,，南連新密市,、新鄭市，北鄰金水區(qū),。二七區(qū)是中原地區(qū)的交通樞紐,，京廣、隴海兩條鐵路大動脈在此交匯,，素有中國鐵路“心臟”之稱,。轄區(qū)內(nèi)有全國最大的鐵路樞紐站鄭州火車站，河南最大的汽車客運中心鄭州汽車客運總站,、火車站長途汽車客運等,。

     在省發(fā)改委批復(fù)的《鄭州市二七區(qū)特色商業(yè)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》中，二七特色商業(yè)區(qū)的功能定位是結(jié)合舊城改造和傳統(tǒng)商業(yè)中心提檔升級,，優(yōu)化布局,，更新業(yè)態(tài)，有序集聚,，提升現(xiàn)代化,、信息化、專業(yè)化和規(guī)?；?，打造成輻射中西部、全國重要的商貿(mào)中心,。

     如今,，我們從其寫字樓價值提升的角度，從側(cè)面便可以深刻地意識到,，作為城核區(qū)域,，其價值潛力所在。

     戴德梁行在發(fā)布的2015年四季度北京甲級寫字樓市場發(fā)展?fàn)顩r顯示,，北京核心商圈寫字樓空置率處于四年以來最低,，在現(xiàn)有辦公樓可租面積相對有限的前提下,，北京核心商圈寫字樓租金居高不下。這一情況正好和鄭州的情況非常相似,。