從房地產(chǎn)開發(fā)、裝配式建筑,、物業(yè)服務(wù),，再到代建領(lǐng)域，建業(yè)或?qū)碛械谒膫€港股上市公司平臺,。
11月10日,，建業(yè)地產(chǎn)宣布，將分拆旗下代建業(yè)務(wù)平臺CCMC集團即中原建業(yè)集團（簡稱中原建業(yè)）在港股主板上市,，工銀國際,、建銀國際擔任聯(lián)席保薦人，法國巴黎銀行擔任獨家財務(wù)顧問,。
中原建業(yè)主營業(yè)務(wù)為商業(yè)代建,，近兩年間（2017-2019）收益復(fù)合年增長率82.2%，凈利潤復(fù)合年增長率112.5%,，凈利潤率維持在60%左右,，有息負債為0，保持了可觀的增長速度和健康的財務(wù)狀況,。
若此番能順利上市,，中原建業(yè)將成為港股市場第二只地產(chǎn)代建股，建業(yè)在房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的資本布局也將更加完善,。
河南商報首席記者 高瞻展
上市
中原建業(yè)發(fā)展迅猛,，啟動港股IPO
自2015年11月拿到首個代建項目算起，到2017年的33個代建項目,，再到2020年6月30日的182個,，中原建業(yè)逐漸成長壯大。
不同于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)資金占用大,，中原建業(yè)的房地產(chǎn)代建屬于輕資產(chǎn)運營,，無須承擔土地取得及項目開發(fā)的費用，僅代表項目擁有人于整個物業(yè)開發(fā)過程管理房地產(chǎn)開發(fā)項目,，使得中原建業(yè)在維持低負債,、高利潤率的同時，實現(xiàn)了業(yè)務(wù)的快速拓展,。
其收益由2017年的3.09億元增加至2018年的6.76億元,，并進一步增加至2019年的10.29億元，復(fù)合年增長率為82.2%,；凈利潤由2017年的1.42億元增加至2018年的4.03億元,，并進一步增加至2019年的6.41億元，復(fù)合年增長率為112.5%,。
2019年建業(yè)地產(chǎn)約1011.5億元的合同銷售金額中,，有約293.5億元就來自于輕資產(chǎn)板塊，中原建業(yè)也成為助推建業(yè)進入“雙千億俱樂部”的重要力量,。在2020年前10個月,，輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)亦貢獻約253.99的銷售金額，占建業(yè)地產(chǎn)總銷售額773.9億元的約33%,。
此次建業(yè)地產(chǎn)決定分拆中原建業(yè)在港股主板上市,，亦顯示出胡葆森對建業(yè)旗下輕資產(chǎn)板塊發(fā)展?jié)摿Φ男判摹Ｓ纱艘矊?gòu)成對建業(yè)地產(chǎn)的分拆,。
分拆上市前,，建業(yè)地產(chǎn)100%控股中原建業(yè)，胡葆森則通過恩輝控制建業(yè)地產(chǎn)72.31%的股權(quán)成為中原建業(yè)的實際控制人,；但在分拆完成后,，中原建業(yè)將不再與建業(yè)地產(chǎn)存在股權(quán)聯(lián)系,。
秘訣
借力建業(yè)“深耕河南”之積累，甘當建業(yè)“走出河南”排頭兵
2019年,，建業(yè)實現(xiàn)了河南省122 個縣及縣級以上城市全覆蓋,，得益于建業(yè)品質(zhì)和良好口碑，疊加以“建業(yè)+”為代表的建業(yè)大服務(wù)體系,，河南成了中原建業(yè)房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的基本盤,。
截至2020年6月底，中原建業(yè)在中國六個省及自治區(qū)的95個城市合計共有182個在管項目,，其中有174個在管項目位于河南省,，在管總建筑面積為約2400萬平方米，覆蓋河南省大多數(shù)縣及縣級以上城市,。2017-2019年及2020上半年,，來自于河南省的收益對總收益的貢獻比例分別為100%、100%,、99.4%及98.0%,。
值得一提的是，在上述2400萬平方米在管面積中,，約2000萬平米在建,，約400萬平米待建，顯示了較強的在建管理能力,；除此之外,，截止2020年6月30日，中原建業(yè)已累計完工交付約520萬平米,，顯示了穩(wěn)定的業(yè)務(wù)開拓和執(zhí)行能力,。
2019年11月10日，建業(yè)走出中原,、布局全國的第一個開盤項目——新疆庫爾勒建業(yè)•天麓上院,，實現(xiàn)項目首開2小時清盤。
省外“首戰(zhàn)告捷”的出色成績,，證明了中原建業(yè)拓展省外市場的巨大潛力,。在建業(yè)“走出河南”的戰(zhàn)略布局中，中原建業(yè)更是擔當了重要角色,。
中原建業(yè)在其招股書中也表示,，將在已進入的陜西、山西,、河北,、新疆及海南這五個省及自治區(qū)開展更多房地產(chǎn)項目，并借助河南省便利的交通,，將業(yè)務(wù)擴展至相鄰省份,，如山東,、湖北、江蘇和安徽等人口較多的省份,。
藍海
代建行業(yè)方興未艾,，高利潤率,、0有息負債成績喜人
房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的核心在于輸出服務(wù)和管理,，無需承擔土地成本和開發(fā)費用，輕資產(chǎn)屬性明顯,。
放眼整個行業(yè),，從最初房企幫政府建保障房和市政設(shè)施，到品牌房企為中小房企代建住宅,、商業(yè)項目,，再到根據(jù)投資方相關(guān)指標“按需定制”，我國的房地產(chǎn)代建市場還是一片藍海,，發(fā)展空間巨大,。
據(jù)行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)，自2010年至2019年,，中國房地產(chǎn)代建市場新訂項目的數(shù)量及建筑面積的復(fù)合年增長率均超25%,。據(jù)樂居財經(jīng)此前統(tǒng)計，已有超過30家房企涉足代建業(yè)務(wù),，包括建業(yè)在內(nèi)的不少知名房企還成立專門公司負責(zé)代建業(yè)務(wù),。
據(jù)招股書披露，中原建業(yè)于2017年,、2018年,、2019年以及截至2019年及2020年6月30日止六個月的凈利潤率分別為45.9%、59.7%,、62.3%,、62.2%及62.8%。
僅從數(shù)據(jù)上來看,，中原建業(yè)60%左右的凈利潤率,，遠高于資本市場“代建第一股”綠城管理。
據(jù)中原建業(yè)相關(guān)人士解釋,，中原建業(yè)的代建業(yè)務(wù)全部為自營,，沒有分包商及合作伙伴參與，這一方面限制了當下的在管面積總額,，但另一方面亦無需與他人分享利潤,，也得以維持較高的整體毛利率。
代建業(yè)務(wù)的核心是管理與服務(wù),，人員成本是支出大頭,，在中原建業(yè)外派駐場人員成本由項目方承擔,，此部分人工薪酬和成本不構(gòu)成中原建業(yè)的收入和成本，這也是行業(yè)慣例,。
此外,，中原建業(yè)目前只承接利潤更高的商業(yè)代建，收入來源于操盤項目的“管理服務(wù)費”,，更類似于物業(yè)管理的“酬金制”,，利潤計算方式更清晰易懂。
前景
明確重心,、優(yōu)勢凸顯,；資本青睞、未來可期
這兩年,，豫企老大哥建業(yè)在港股市場開展了一系列擴張動作,，包括收購、新上市,、分拆等多種方式,。
從最初的香港聯(lián)交所主板上市公司建業(yè)地產(chǎn)00832.HK，到2019年7月收購筑友智造科技00726.HK,，再到今年5月建業(yè)新生活09983.HK上市
（建業(yè)新生活此前不在建業(yè)地產(chǎn)上市公司體系內(nèi),，屬于獨立上市而非分拆），以及此次謀求從建業(yè)地產(chǎn)分拆中原建業(yè),，建業(yè)在房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的資本布局也更加完善,。
而自收購后，筑友智造業(yè)績持續(xù)上漲,，盈利能力增強,，在2019年和2020年上半年營業(yè)收入分別為7.0億、4.0億元港幣,，同比上漲31.0%,、39.0%。2019年,，建業(yè)新生活錄得153%的收入增長,，資本市場研究分析師一致預(yù)期2020年、2021年其收入增長均超過50%,，體現(xiàn)了市場對建業(yè)新生活的充分信心,。
在當下嚴守“三條紅線”的大融資環(huán)境之下，而被譽為套在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頭上的緊箍咒——“有息負債”的多寡更為市場所重視,。
而中原建業(yè)的有息負債則保持在0這個極致水平,。目前中原建業(yè)的流動負債主要是合約負債，即預(yù)收款。該數(shù)字將隨著項目收入按天數(shù)確認,，隨著建業(yè)如約履行其服務(wù)義務(wù)而自然減少,。
甚至其健康的現(xiàn)金流可為母公司提供往來款支持和分派股息。隨著分拆完成,，充裕的現(xiàn)金可為股東創(chuàng)造穩(wěn)定價值,，因此中原建業(yè)在招股書披露將給予股東50%分派比例，這在輕資產(chǎn)公司也是少見的,。
值得一提的是,，中原建業(yè)目前現(xiàn)金余額充裕，現(xiàn)金流健康,，本次分拆上市不募資,。
此次分拆完成后，建業(yè)地產(chǎn)和中原建業(yè)將分別專注于重資產(chǎn)項目開發(fā)和輕資產(chǎn)項目運營,。這意味著兩家公司將建立更明確的業(yè)務(wù)重心，進一步專注于擅長的業(yè)務(wù)領(lǐng)域,；也意味著兩家公司均需要編制獨立的財務(wù)報表,，進行獨立的信披，公司運行更加透明,。
此前,，資本市場“代建第一股”——綠城管理首日開盤股價就上漲30%，證明了資本市場對負債率低,、利潤率較高的房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)更為青睞,。
背靠強大的建業(yè)品牌、擁有成熟的房地產(chǎn)運作經(jīng)驗,，中原建業(yè)的代建工程,，在融資、定位,、設(shè)計,、施工、銷售,、人才等方面,，相比本地中小型房企優(yōu)勢明顯；而相對于外來房企,，作為豫企“老大哥”的建業(yè),，在河南人心目中又積累了難以撼動的信任，進一步增加了中原建業(yè)的品牌號召力,。作為建業(yè)旗下的優(yōu)質(zhì)板塊,，中原建業(yè)的發(fā)展?jié)摿Γ矊㈦S著資本市場的助推進一步提升。
統(tǒng)籌：趙強
編輯：高瞻展
