河南商報(bào)首席記者 高瞻展
樓市降了,，真的降了,，但對(duì)于自住型購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō),，買(mǎi)房要買(mǎi)價(jià)最低的么,？
先別急著作答,，你想一想,，再想一想。
在樓市旺季,，你只需要操心房子價(jià)格,，開(kāi)發(fā)商賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，自然舍得在配套,、景觀,、產(chǎn)品上多投入，留個(gè)好口碑,；
但當(dāng)下這個(gè)淡季,，虧本打折、高分銷(xiāo)傭金,、首付分期甚至零首付,，開(kāi)發(fā)商為保現(xiàn)金回流賠錢(qián)賣(mài)房?？此颇銚炝吮阋?，但企業(yè)不是搞慈善，降價(jià)虧本必然減配,，未來(lái)交房品質(zhì)能好到哪去,？
所謂“合成謬誤”，就是看似選盤(pán)看盤(pán)每一個(gè)節(jié)點(diǎn)都精打細(xì)算,，尋找低到不能再低的“虧本價(jià)格”,，到頭來(lái)或許將面對(duì)“建設(shè)偷工減料、資金鏈斷裂停工”的結(jié)果,。
1,，“斷崖式打折”要慎重
比如，某品質(zhì)“地王”項(xiàng)目,，起初大家預(yù)期價(jià)位1.1-1.2萬(wàn)元/平,，如今賣(mài)8000多元/平起，是不是感覺(jué)很賺,？
（土地款）樓面價(jià)7500元/平,，融資成本取中間數(shù)10%，假設(shè)一年后資金流回正開(kāi)始還款,，此時(shí)，地價(jià)+融資利息7500*1.1=8250元/平,；
加上建安成本2500元/平,，樓面價(jià)已達(dá)10750元/平；
這還沒(méi)完,，建售樓部樣板間,、營(yíng)銷(xiāo)人員工資社保、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)宣傳,，這些運(yùn)營(yíng)成本算10%,，樓面價(jià)已達(dá)11027元/平；
別忘了還有相關(guān)稅費(fèi),，按10%算,，也就是開(kāi)發(fā)商至少得賣(mài)到11336元/平，才能不賠不賺,。
如今就按均價(jià)9000元/平計(jì)算,，也就是每平虧2000多元，15萬(wàn)方的建筑面積就得虧3個(gè)多億,。
別急,！分銷(xiāo)傭金還沒(méi)算！遠(yuǎn)郊盤(pán)4-5個(gè)點(diǎn)，全部算下來(lái)也是大幾千萬(wàn),，這部分吃的可是開(kāi)發(fā)商的純利潤(rùn),！
這樣算下來(lái)，一套100平的房子,，開(kāi)發(fā)商虧25萬(wàn)上下,。
開(kāi)發(fā)商為啥要虧本賣(mài)房？因?yàn)榛夭粊?lái)款公司就over了,。
四季度信貸額度收緊,，融資渠道資金追索嚴(yán)防流入地產(chǎn)業(yè)；但到期的貸款得還,、員工工資得付,，稍有個(gè)閃失哪筆貸款還不上，信用失信就全盤(pán)崩塌,。
所以,，低價(jià)拋售存貨，回籠現(xiàn)金,，只是斷臂求生,。
開(kāi)發(fā)商虧了你就賺了？別太天真好不好,！
土地款,、融資利息、員工工資,、相關(guān)稅費(fèi),，甚至分銷(xiāo)傭金，哪個(gè)能??？哪個(gè)能拖？
思來(lái)想去,，能減的,，也只有建安成本了！
涉及建筑安全的樓宇主體結(jié)構(gòu),，大體上,，寧肯虧錢(qián)也不敢省,！
但裝修用材,、電梯、防盜門(mén),、大堂,、園林景觀,、人性化配置……是不是能省則省。
一個(gè)項(xiàng)目越是虧錢(qián),，開(kāi)發(fā)商就越不愿意再多做投入,，這不難理解吧？
現(xiàn)在買(mǎi)特價(jià)房賺到的,，未來(lái)會(huì)不會(huì)在交房維權(quán)上賠回來(lái),？？,？
2,，項(xiàng)目停工爛尾風(fēng)險(xiǎn)要當(dāng)心
其實(shí)，只要能項(xiàng)目不停工,，能按時(shí)交房,，不管好壞你都得謝天謝地，
但對(duì)于那些明擺著已經(jīng)有停工,、延遲交付,、資金鏈緊張先例的項(xiàng)目，你還要圖便宜搏一搏,，那就真是“豪賭”了,。
比如據(jù)某地產(chǎn)媒體報(bào)道，金水北某個(gè)因停工維權(quán),、延遲交房而出名的項(xiàng)目,，十一期間竟有300多組來(lái)訪(fǎng)，近30套成交,。
您這是拿自己的真金白銀,，給房地產(chǎn)企業(yè)續(xù)命。與房企共命運(yùn),，這賭的有點(diǎn)大。
猶記得2016年9月那會(huì)兒,，小高曾報(bào)道過(guò)鄭州市西三環(huán)冉屯路口東南角的唯棠項(xiàng)目無(wú)證售房,。
當(dāng)時(shí)文章里寫(xiě)得明白：2014年8月該樓盤(pán)就以“西郡80派”為名內(nèi)購(gòu)認(rèn)籌，后因開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張停工退款,，時(shí)隔一年多又更名為唯棠“借尸還魂”,，而且是連土地使用證都沒(méi)有就開(kāi)盤(pán)售房，問(wèn)題極大,。
稿件發(fā)出當(dāng)時(shí),，售樓部閉門(mén)消停了一陣，但到2017年,，售樓部開(kāi)張又妥妥收割一波韭菜,。
再說(shuō)樓市商報(bào)持續(xù)報(bào)道的爛尾樓?福城,，2014-2015年就開(kāi)始無(wú)證內(nèi)購(gòu)，隨后就有項(xiàng)目問(wèn)題爆出,，但直到2017年,、2018年，還有購(gòu)房者花幾十萬(wàn)首付款,、轉(zhuǎn)讓費(fèi)購(gòu)房入場(chǎng),，現(xiàn)如今交房仍遙遙無(wú)期。
而在如今,，房企從金融市場(chǎng)融不到錢(qián),，市場(chǎng)差到期房都快變成現(xiàn)房了還賣(mài)不出去。頭部企業(yè)尚戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢,，中小房企承壓更甚,。
待到今年12月底，走投無(wú)路下,，說(shuō)不定還真就有小企業(yè)打折打到“給錢(qián)就賣(mài)”,。
正如2017年時(shí)的唯棠、2018年時(shí)的?福城,，低價(jià)搶收只是為了一時(shí)續(xù)命,。未來(lái)怎樣，哪管,！
3,，“零首付”請(qǐng)千萬(wàn)注意
越是靜淡市買(mǎi)房，越要多個(gè)心眼,。
多走多看多聽(tīng)是沒(méi)錯(cuò)的,，不過(guò)分銷(xiāo)小哥極力推薦的，恰恰可能是傭金點(diǎn)數(shù)最高的項(xiàng)目,。
開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)一般在10個(gè)點(diǎn)上下,，如今降價(jià)賣(mài)房利潤(rùn)更薄，從中還要再分出1到5個(gè)點(diǎn)傭金給分銷(xiāo),，開(kāi)發(fā)商不賺錢(qián)憑啥給你升級(jí)配置,？
另者，傭金越高說(shuō)明項(xiàng)目不好賣(mài),，反過(guò)來(lái)開(kāi)發(fā)商落袋利潤(rùn)更低,，這就是惡性循環(huán)，最終結(jié)果可不就是你那延期交房又問(wèn)題疊出的新房,。
這其中最需要提醒的,，是“零首付”。
“零首付”的實(shí)質(zhì)是高評(píng)高貸,，比如一套70萬(wàn)的房子,，開(kāi)發(fā)商給銀行一份假合同虛標(biāo)至100萬(wàn),，這樣就能貸出70萬(wàn)。
看似你掏個(gè)定金,，無(wú)需首付就能買(mǎi)房,，但相當(dāng)于首付款變成了更高的月供，每月還款壓力增加,，一旦自身經(jīng)濟(jì)條件有變,，斷供超期，房子被收,，到頭來(lái)可是錢(qián)房?jī)煽铡?/span>
而且原本70萬(wàn)成交的房子開(kāi)出100萬(wàn)的發(fā)票,，表面上，房企利潤(rùn)就大大增加,，一旦利潤(rùn)超過(guò)20%,，需要支付的土地增值稅就是個(gè)天價(jià)數(shù)字。
開(kāi)發(fā)商舍得用如此“殺敵一萬(wàn)自損八千”的手段賣(mài)房,，足可見(jiàn)其當(dāng)下現(xiàn)金流有多緊張,，這么看來(lái)，“零首付”是不是也就沒(méi)那么香了,？
結(jié)語(yǔ)
所以說(shuō),，旺季買(mǎi)房，你要應(yīng)對(duì)的只是“想多賺點(diǎn)錢(qián)”的開(kāi)發(fā)商,；淡季買(mǎi)房,，你面對(duì)的開(kāi)發(fā)商已是“努力活著，先不要死”,。
股市里不要賺最后一塊銅板,，樓市里不買(mǎi)最便宜的房子，因?yàn)?，你抄的可能不?ldquo;底”,，而是與項(xiàng)目一起攜手入坑。
但往往,，克制自己的“抄底”貪念,，比應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商賺錢(qián)的貪念，更難,。
那么，在如此市場(chǎng)環(huán)境下,，如何去偽存真找出“還算有戲”的項(xiàng)目,？我們下期再講。
編輯：楊桂芳
統(tǒng)籌：趙強(qiáng)
