河南商報(bào)首席記者 高瞻展
樓市降了,，真的降了，但對(duì)于自住型購買者來說，買房要買價(jià)最低的么,？
先別急著作答,，你想一想，再想一想,。
在樓市旺季,，你只需要操心房子價(jià)格，開發(fā)商賺得盆滿缽滿,，自然舍得在配套,、景觀、產(chǎn)品上多投入,，留個(gè)好口碑,；
但當(dāng)下這個(gè)淡季，虧本打折,、高分銷傭金,、首付分期甚至零首付，開發(fā)商為?，F(xiàn)金回流賠錢賣房,。看似你撿了便宜,，但企業(yè)不是搞慈善,，降價(jià)虧本必然減配，未來交房品質(zhì)能好到哪去,？
所謂“合成謬誤”,，就是看似選盤看盤每一個(gè)節(jié)點(diǎn)都精打細(xì)算，尋找低到不能再低的“虧本價(jià)格”,，到頭來或許將面對(duì)“建設(shè)偷工減料,、資金鏈斷裂停工”的結(jié)果。
1,，“斷崖式打折”要慎重
比如,，某品質(zhì)“地王”項(xiàng)目，起初大家預(yù)期價(jià)位1.1-1.2萬元/平,，如今賣8000多元/平起,，是不是感覺很賺？
（土地款）樓面價(jià)7500元/平,，融資成本取中間數(shù)10%,，假設(shè)一年后資金流回正開始還款，此時(shí),，地價(jià)+融資利息7500*1.1=8250元/平,；
加上建安成本2500元/平,，樓面價(jià)已達(dá)10750元/平；
這還沒完,，建售樓部樣板間,、營銷人員工資社保、項(xiàng)目營銷宣傳,，這些運(yùn)營成本算10%,，樓面價(jià)已達(dá)11027元/平；
別忘了還有相關(guān)稅費(fèi),，按10%算,，也就是開發(fā)商至少得賣到11336元/平，才能不賠不賺,。
如今就按均價(jià)9000元/平計(jì)算,，也就是每平虧2000多元，15萬方的建筑面積就得虧3個(gè)多億,。
別急,！分銷傭金還沒算！遠(yuǎn)郊盤4-5個(gè)點(diǎn),，全部算下來也是大幾千萬,，這部分吃的可是開發(fā)商的純利潤！
這樣算下來,，一套100平的房子,，開發(fā)商虧25萬上下。
開發(fā)商為啥要虧本賣房,？因?yàn)榛夭粊砜罟揪蚾ver了,。
四季度信貸額度收緊,，融資渠道資金追索嚴(yán)防流入地產(chǎn)業(yè),；但到期的貸款得還、員工工資得付,，稍有個(gè)閃失哪筆貸款還不上,，信用失信就全盤崩塌。
所以,，低價(jià)拋售存貨,，回籠現(xiàn)金，只是斷臂求生,。
開發(fā)商虧了你就賺了,？別太天真好不好！
土地款,、融資利息,、員工工資,、相關(guān)稅費(fèi)，甚至分銷傭金,，哪個(gè)能?。磕膫€(gè)能拖,？
思來想去,，能減的，也只有建安成本了,！
涉及建筑安全的樓宇主體結(jié)構(gòu),，大體上，寧肯虧錢也不敢??！
但裝修用材、電梯,、防盜門,、大堂、園林景觀,、人性化配置……是不是能省則省,。
一個(gè)項(xiàng)目越是虧錢，開發(fā)商就越不愿意再多做投入,，這不難理解吧,？
現(xiàn)在買特價(jià)房賺到的，未來會(huì)不會(huì)在交房維權(quán)上賠回來,？,？？
2,，項(xiàng)目停工爛尾風(fēng)險(xiǎn)要當(dāng)心
其實(shí),，只要能項(xiàng)目不停工，能按時(shí)交房,，不管好壞你都得謝天謝地,，
但對(duì)于那些明擺著已經(jīng)有停工、延遲交付,、資金鏈緊張先例的項(xiàng)目,，你還要圖便宜搏一搏，那就真是“豪賭”了,。
比如據(jù)某地產(chǎn)媒體報(bào)道,，金水北某個(gè)因停工維權(quán)、延遲交房而出名的項(xiàng)目,，十一期間竟有300多組來訪,，近30套成交,。
您這是拿自己的真金白銀，給房地產(chǎn)企業(yè)續(xù)命,。與房企共命運(yùn),，這賭的有點(diǎn)大。
猶記得2016年9月那會(huì)兒,，小高曾報(bào)道過鄭州市西三環(huán)冉屯路口東南角的唯棠項(xiàng)目無證售房,。
當(dāng)時(shí)文章里寫得明白：2014年8月該樓盤就以“西郡80派”為名內(nèi)購認(rèn)籌，后因開發(fā)商資金鏈緊張停工退款,，時(shí)隔一年多又更名為唯棠“借尸還魂”,，而且是連土地使用證都沒有就開盤售房，問題極大,。
稿件發(fā)出當(dāng)時(shí),，售樓部閉門消停了一陣，但到2017年,，售樓部開張又妥妥收割一波韭菜,。
再說樓市商報(bào)持續(xù)報(bào)道的爛尾樓?福城，2014-2015年就開始無證內(nèi)購,，隨后就有項(xiàng)目問題爆出,，但直到2017年、2018年,，還有購房者花幾十萬首付款,、轉(zhuǎn)讓費(fèi)購房入場，現(xiàn)如今交房仍遙遙無期,。
而在如今,，房企從金融市場融不到錢，市場差到期房都快變成現(xiàn)房了還賣不出去,。頭部企業(yè)尚戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢,，中小房企承壓更甚。
待到今年12月底,，走投無路下,，說不定還真就有小企業(yè)打折打到“給錢就賣”。
正如2017年時(shí)的唯棠,、2018年時(shí)的?福城，低價(jià)搶收只是為了一時(shí)續(xù)命,。未來怎樣,，哪管！
3,，“零首付”請(qǐng)千萬注意
越是靜淡市買房,，越要多個(gè)心眼,。
多走多看多聽是沒錯(cuò)的，不過分銷小哥極力推薦的,，恰恰可能是傭金點(diǎn)數(shù)最高的項(xiàng)目,。
開發(fā)商利潤一般在10個(gè)點(diǎn)上下，如今降價(jià)賣房利潤更薄,，從中還要再分出1到5個(gè)點(diǎn)傭金給分銷,，開發(fā)商不賺錢憑啥給你升級(jí)配置？
另者,，傭金越高說明項(xiàng)目不好賣,，反過來開發(fā)商落袋利潤更低，這就是惡性循環(huán),，最終結(jié)果可不就是你那延期交房又問題疊出的新房,。
這其中最需要提醒的，是“零首付”,。
“零首付”的實(shí)質(zhì)是高評(píng)高貸,，比如一套70萬的房子，開發(fā)商給銀行一份假合同虛標(biāo)至100萬,，這樣就能貸出70萬,。
看似你掏個(gè)定金，無需首付就能買房,，但相當(dāng)于首付款變成了更高的月供,，每月還款壓力增加，一旦自身經(jīng)濟(jì)條件有變,，斷供超期,，房子被收，到頭來可是錢房兩空,。
而且原本70萬成交的房子開出100萬的發(fā)票,，表面上，房企利潤就大大增加,，一旦利潤超過20%,，需要支付的土地增值稅就是個(gè)天價(jià)數(shù)字。
開發(fā)商舍得用如此“殺敵一萬自損八千”的手段賣房,，足可見其當(dāng)下現(xiàn)金流有多緊張,，這么看來，“零首付”是不是也就沒那么香了,？
結(jié)語
所以說,，旺季買房，你要應(yīng)對(duì)的只是“想多賺點(diǎn)錢”的開發(fā)商,；淡季買房,，你面對(duì)的開發(fā)商已是“努力活著,，先不要死”。
股市里不要賺最后一塊銅板,，樓市里不買最便宜的房子,，因?yàn)椋愠目赡懿皇?ldquo;底”,，而是與項(xiàng)目一起攜手入坑,。
但往往，克制自己的“抄底”貪念,，比應(yīng)對(duì)開發(fā)商賺錢的貪念,，更難。
那么,，在如此市場環(huán)境下,，如何去偽存真找出“還算有戲”的項(xiàng)目？我們下期再講,。
編輯：楊桂芳
統(tǒng)籌：趙強(qiáng)
