今年下半年,，主城區(qū)改善盤(pán)集中爆發(fā),，特別是中原老城核心區(qū)，房?jī)r(jià)直接飆到了2萬(wàn)元,，作為西區(qū)房?jī)r(jià)天花板的入市新盤(pán),，究竟值不值得？被標(biāo)榜西區(qū)神盤(pán)的昆侖望岳與萬(wàn)科山河道同臺(tái)競(jìng)技,，誰(shuí)更勝一籌,？
河南商報(bào)記者 張麗
01 萬(wàn)科 小編從中州大道隴海路附近出發(fā)，約20多分鐘就到達(dá)中原區(qū)隴海路秦嶺路,，再往西走約1.5公里就是萬(wàn)科山河道小區(qū),，是此次探盤(pán)的第一站。 這里位于中原老城核心區(qū),，隴海路,、西三環(huán)等大的交通要道臨近項(xiàng)目，出入方便,。 走進(jìn)售樓部,，這里裝修得雅致美觀，現(xiàn)場(chǎng)人氣還是比較旺的,，洽談區(qū)幾乎坐滿(mǎn)了人,，沙盤(pán)講解區(qū)也很熱鬧，比預(yù)想的要火熱,。
先看項(xiàng)目基本要點(diǎn)： 萬(wàn)科山河道是洛達(dá)廟城改地塊,，項(xiàng)目具體位置在華山路與潁河路向西500米，總占地約139畝,，分4期開(kāi)發(fā),，一期地塊約50.7畝。8月22日首開(kāi),，當(dāng)日約80%去化率還算不錯(cuò),。 容積率：約4.98 戶(hù)型：124-143，精裝修交付 價(jià)格：143平戶(hù)型均價(jià)20000元/┫,、126平戶(hù)型均價(jià)18000元/┫ 優(yōu)惠：買(mǎi)房?jī)?yōu)惠2萬(wàn)5,，外加2個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠（具體以售樓部實(shí)時(shí)政策為準(zhǔn)） 詳情分析 該項(xiàng)目定位為改善，從價(jià)格也能猜出,。那么,，萬(wàn)科山河道是不是理想型的品質(zhì)改善盤(pán)呢？ 這里用衡量改善的幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)比較下,。
1,、先看容積率,。 通常情況，一塊地的土地指標(biāo),，基本就決定了一個(gè)樓盤(pán)的調(diào)性,，是剛需還是改善。而說(shuō)到土地指標(biāo),，我們最優(yōu)先看的是：容積率,。 容積率直接關(guān)乎居住舒適度，容積率越低,，居住舒適度相對(duì)越高,。一般來(lái)說(shuō)，容積率在4以上的,，我們可以認(rèn)為是純剛需樓盤(pán),，容積率在5以上的基本無(wú)舒適度可言。 這個(gè)項(xiàng)目約4.98的容積率,，已經(jīng)比大部分剛需還“剛”了,，規(guī)劃總戶(hù)數(shù)約為1426戶(hù)，人口密度相對(duì)較大,，這樣來(lái)說(shuō),，居住舒適度肯定會(huì)大受影響，高容積率對(duì)改善來(lái)講實(shí)在是一大硬傷,。 小區(qū)一期地塊整體規(guī)劃有7棟32-34高層,，其中不利因素是項(xiàng)目東南角規(guī)劃有一棟32層的公租房，據(jù)置業(yè)顧問(wèn)說(shuō),，后期公租房與商品房之間會(huì)用進(jìn)行隔離,，不在同一個(gè)門(mén)內(nèi)進(jìn)出，互相不受影響,。 另外,，小區(qū)1號(hào)樓前為一所幼兒園，后期很可能有噪音影響,。
2,、看產(chǎn)品。 這里涵蓋戶(hù)型區(qū)間,、得房率,、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)等多個(gè)因素。 從戶(hù)型區(qū)間分析,，這個(gè)項(xiàng)目面積段都在120平以上,，屬于大戶(hù)型，這點(diǎn)兒上還算不錯(cuò),。 具體戶(hù)型上140平,、124平的戶(hù)型比較方正,，都是三開(kāi)間朝南,，127平的戶(hù)型不利點(diǎn)是狹長(zhǎng),，優(yōu)點(diǎn)是南北雙陽(yáng)臺(tái)，居住感上自然是140平更為舒適,，目前樓盤(pán)加推的3#也主推這個(gè)戶(hù)型,。
梯戶(hù)比上，萬(wàn)科山河道除了1#東單元和7#東單元為2T3戶(hù),，其余皆為2T4戶(hù),；項(xiàng)目得房率約77%，市面上高層普遍也如此,。 裝修標(biāo)準(zhǔn)上,，萬(wàn)科山河道為精裝修交付，據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹,，裝修標(biāo)準(zhǔn)為3000元/┫,，這個(gè)目前不好評(píng)判，只有交房后知曉,。不少小細(xì)節(jié)上設(shè)計(jì)得比較人性化,，比如廚房裝置有廚余垃圾粉碎機(jī)、凈水器等,，很多都是品牌的,，房間內(nèi)的壁紙也是交付標(biāo)準(zhǔn)。
3,、看配套,。 項(xiàng)目臨近西三環(huán)、隴?？焖俾返冉煌ㄖ鞲傻?，交通便利，不過(guò)地鐵較遠(yuǎn),，距離地鐵5號(hào)線(xiàn)2公里左右,，距離10號(hào)線(xiàn)直線(xiàn)距離一公里以上了。 商業(yè)上,，離中原萬(wàn)達(dá)不到2公里,，后期還有商業(yè)綜合體配套設(shè)施。 教育方面,，萬(wàn)科配建的學(xué)校為伊河路小學(xué)學(xué)區(qū),，有的說(shuō)這種形式要優(yōu)于分校及聯(lián)合辦學(xué)等其它辦學(xué)方式，但還是那句,，選名校還是認(rèn)準(zhǔn)老牌總校,，畢竟有著文化積淀在,，有著經(jīng)驗(yàn)豐富的師資隊(duì)伍，要看總校是否進(jìn)行統(tǒng)一管理,，師資力量如何,。相對(duì)來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科在學(xué)校配套上,，要優(yōu)于周邊幾個(gè)樓盤(pán),。 醫(yī)療資源上，項(xiàng)目周邊有鄭州中醫(yī)院,、華山醫(yī)院,、鄭州中心醫(yī)院等，醫(yī)療配套豐富,。 02 昆侖望岳 昆侖望岳被視為片區(qū)神盤(pán),，一期東苑創(chuàng)下當(dāng)年拿錢(qián)也一房難求的盛況，2019年小區(qū)交付,，品質(zhì)也頗為業(yè)主認(rèn)可,。 借助一期打出的名聲，二期也廣受關(guān)注,，位于華山路與穎河路交叉口向西,，距離萬(wàn)科山河道只有500米左右，兩個(gè)項(xiàng)目挨著,，都在穎河西路上,。 二期今年9月中旬開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)幾乎清盤(pán),，目前僅剩下頂樓和頂樓少量尾盤(pán)在售了,。這個(gè)項(xiàng)目過(guò)度低調(diào)，甚至連項(xiàng)目宣傳頁(yè)都沒(méi),，這次探盤(pán)又刷新了認(rèn)知,。
項(xiàng)目基本要點(diǎn)：
昆侖望岳二期，總占地約36畝,，小區(qū)一共規(guī)劃3棟高層,，位于華山路與穎河路交叉口向西400米。 容積率：約2.5 戶(hù)型：三個(gè)戶(hù)型面積區(qū)間,，為143┫,、165┫，188┫ 價(jià)格：19500元/┫ 交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 優(yōu)惠：目前總優(yōu)惠加起來(lái)約4個(gè)點(diǎn)（具體以售樓部實(shí)時(shí)政策為準(zhǔn)）
【詳情分析】
1,、低密度的容積率,，是這個(gè)小區(qū)較大的亮點(diǎn)。 畢竟2.5的容積率，在老城區(qū)比較難得,，對(duì)于想要改善的中原老城“土著”,，很多人也是比較心動(dòng)于這個(gè)低密的舒適度的，小區(qū)規(guī)劃總戶(hù)數(shù)約340戶(hù),，秒殺萬(wàn)科,。
2、戶(hù)型方面,，戶(hù)型設(shè)計(jì)比較純粹,。 每一棟樓只有一個(gè)戶(hù)型,，均為2梯2戶(hù),，1#樓為143┫、2#樓為165┫,、3#樓為188┫,，戶(hù)型南北通透，能達(dá)到三開(kāi)間朝南,。 不過(guò)昆侖望岳的戶(hù)型不如萬(wàn)科方正,，而且過(guò)道的設(shè)計(jì)，比較占房間面積,，室內(nèi)中規(guī)中矩,。 值得肯定的是，每一棟樓的首層做成了約3.55米的架空層,。據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹,，后期將建成社區(qū)活動(dòng)中心。而層高方面,，達(dá)到了約3.1米,，比一般住宅的高度要高。
3,、配套方面,，中原老城區(qū)便利的商業(yè)、交通配套等無(wú)需多說(shuō),。 小區(qū)內(nèi)部的商業(yè)配套僅規(guī)劃有便利店,，大的商業(yè)體周邊也都比較豐富，小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃了一所幼兒園,，學(xué)校為周邊學(xué)校劃片入學(xué),，具體要待交房后交由教育局統(tǒng)一化片分配，教育資源一般般,。 醫(yī)療方面,，同上面的萬(wàn)科一樣，周邊都有豐富的醫(yī)療配套資源。 整體來(lái)說(shuō),，二期毛坯價(jià)格賣(mài)到小2萬(wàn),，相比一期當(dāng)時(shí)每平1萬(wàn)4、5的價(jià)格,，這個(gè)價(jià)格是真不低,。不過(guò)，在老城區(qū)改善住房緊俏的市場(chǎng)環(huán)境下,，是不愁消化的,。
03 對(duì)比 相距僅約500米，萬(wàn)科山河道與昆侖望岳兩兩相望,。 同為大品牌房企,、同樣作為中原老城區(qū)改善盤(pán)，兩者該作何選擇,？交通位置,、商業(yè)、醫(yī)院資源都差不多的情況下,，就要從產(chǎn)品本身來(lái)選擇了,。 想要相對(duì)低密的環(huán)境，可以選昆侖望岳,，2.5的容積率,，在主城區(qū)的優(yōu)勢(shì)極為突出，戶(hù)型方面比較純粹,，居住舒適感會(huì)更高,，不過(guò)毛坯19500元/┫的價(jià)格，真心不便宜,，現(xiàn)在僅剩下頂樓和底層,，可選擇空間也不大了。 萬(wàn)科的相對(duì)優(yōu)勢(shì)在于學(xué)校配套,、精裝修,。只要將近5.0的容積率你能接受，這個(gè)項(xiàng)目還算可以,，加上小區(qū)景觀的打造規(guī)劃,，會(huì)相對(duì)彌補(bǔ)高容積率的缺陷，提高居住感,。 因?yàn)楦呷莘e率是城改項(xiàng)目的共性弊端,，和周邊的康橋玖璽園、以及未來(lái)準(zhǔn)備入市的恒大云璽相比,，這幾個(gè)項(xiàng)目的容積率都不算低的,。 作為改善住宅,，更大的意義是能夠真正改善購(gòu)房者的生活。 住進(jìn)來(lái)以后,，孩子上學(xué)怎么辦,，看個(gè)病方便不，小區(qū)的公共設(shè)施是否人性化,，而不僅僅是在裝修上貼點(diǎn)金,。 單價(jià)2萬(wàn)的價(jià)格，性?xún)r(jià)比并不算高,。但老城區(qū)的改善置業(yè)者又有多少選擇,？如果不選，以后選擇權(quán)就更小了,。（編輯 劉夢(mèng)鴿）
