《通知》指出,，在2019年年底前，對黑龍江省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照兩等(A,、B)四級（AAA,、AA、A,、B）進(jìn)行信用評價,，實行動態(tài)評價管理機(jī)制，以企業(yè)信用等級為依據(jù),，對其開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)項目在項目資本金,、預(yù)售許可預(yù)售資金監(jiān)管、項目管理等方面實行差異化監(jiān)管,。

《通知》還要求,，各地市要建立開發(fā)購地資金審查制度，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購置開發(fā)項目用地,。企業(yè)在參與商品住房開發(fā)建設(shè)用地招拍掛前要提交承諾書,，承諾土地購置資金是合規(guī)自有資金，其來源不屬于金融貸款,、資本市場融資等,，并載明如承諾不實則自愿放棄開發(fā)用地中標(biāo)資格,。經(jīng)核查發(fā)現(xiàn)企業(yè)購置土地資金不符合要求的，由自然資源部門取消土地競買資格,，并在兩年內(nèi)禁止企業(yè)參加土地招拍掛,。

“部分違規(guī)資金進(jìn)入土地市場，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場降溫的情況下,，將加大行業(yè)資金鏈壓力和泡沫風(fēng)險,。”在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，嚴(yán)格審查企業(yè)購地資金,，客觀上也是對當(dāng)前房地產(chǎn)市場和土地市場的管控,。“客觀上將使后續(xù)房地產(chǎn)市場更加穩(wěn)定，從而防范出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險,。”

張大偉則向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為,，“這一政策對于市場的影響并不大。”在他看來,，拿地不得貸款，這是房地產(chǎn)調(diào)控的一個原則,，當(dāng)下樓市房企拿地已很少直接融資,。對房企來說，和資金方一起組成合資公司拿地在市場上非常主流,，大部分融資企業(yè)也都要求占一定的股權(quán)降低出資風(fēng)險,。

全面啟動資本金監(jiān)管多層封頂才能預(yù)售

據(jù)人民網(wǎng)，此前黑龍江省住建廳組織各地對全省房地產(chǎn)“爛尾樓”項目進(jìn)行排查整治,，各地目前共排查鎖定房地產(chǎn)“爛尾樓”項目117個,。經(jīng)調(diào)研和對各地上報情況分析，房地產(chǎn)“爛尾樓”問題成因復(fù)雜,，其中因企業(yè)資金鏈斷裂的有85個項目,，涉及債務(wù)糾紛的有11個項目。

《通知》規(guī)定,，2020年1月1日以后獲得土地開發(fā)權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)項目,，要全面實行項目資本金監(jiān)管制度，即規(guī)定企業(yè)承攬項目必須有一定比例資本金,。

《通知》明確指出,，將按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價等級對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目實行差異化監(jiān)管。管理部門在工程項目取得《建筑工程施工許可證》之前啟動項目資本金監(jiān)管,。按照完成工程基礎(chǔ),、完成工程主體結(jié)構(gòu)、工程竣工驗收備案三個節(jié)點,，分別返還項目資本金的40%,、40%,、20%，并確保返還資金用于項目建設(shè)及經(jīng)營管理,。同時,，將探索實行資金、擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保等組合方式實行項目資本金制度,，并按照相應(yīng)節(jié)點解除擔(dān)保,、返還資金。

“這一措施有利于進(jìn)一步夯實資本金制度,。”嚴(yán)躍進(jìn)向記者指出,，目前固定資產(chǎn)投資基建資本金制度有所放松，但房地產(chǎn)本身沒有放松,，各地也不應(yīng)隨意放松資本金制度,。“應(yīng)嚴(yán)格管控、嚴(yán)格要求,。”

據(jù)記者了解,，2018年黑龍江省已出臺相關(guān)規(guī)定，在2019年1月1日以后獲得土地開發(fā)權(quán)的新樓盤,，開發(fā)企業(yè)申請新建商品房預(yù)售的,，多層樓房工程形象進(jìn)度達(dá)到封頂時，高層樓房工程形象進(jìn)度達(dá)到總層數(shù)的三分之二時準(zhǔn)予預(yù)售,?！锻ㄖ窂?qiáng)調(diào)，各地市要嚴(yán)格按照此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行預(yù)售許可審批,，同時可結(jié)合實際,，開展現(xiàn)房銷售。

值得注意的是,，今年以來,，全國各地房地產(chǎn)市場調(diào)控政策頻出。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù),，今年11月各地出臺的房地產(chǎn)類調(diào)控高達(dá)72次,，而去年11月僅20次。今年前11月,，全國各地合計出臺房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)554次,，比去年同期上漲幅度高達(dá)30%。

“2019年10~11月樓市政策密集發(fā)布的主要原因集中在人才購房相關(guān)政策,、公積金政策,、市場亂象監(jiān)管政策。特別是11月,，部分城市開始集中用人才政策調(diào)整購房資格,，這是11月政策年內(nèi)最高的主要原因,。”張大偉指出，房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)格的時期已經(jīng)過去,，未來大部分城市都有可能在人才購房,、首套房信貸支持、公積金政策等方面釋放有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策,。

來源 每日經(jīng)濟(jì)新聞
見習(xí)編輯 張惟一 吳冰