《通知》指出,，在2019年年底前，對(duì)黑龍江省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照兩等(A,、B)四級(jí)（AAA,、AA、A,、B）進(jìn)行信用評(píng)價(jià),，實(shí)行動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)管理機(jī)制，以企業(yè)信用等級(jí)為依據(jù),，對(duì)其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目資本金,、預(yù)售許可預(yù)售資金監(jiān)管、項(xiàng)目管理等方面實(shí)行差異化監(jiān)管,。

《通知》還要求,，各地市要建立開(kāi)發(fā)購(gòu)地資金審查制度，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購(gòu)置開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地,。企業(yè)在參與商品住房開(kāi)發(fā)建設(shè)用地招拍掛前要提交承諾書(shū),，承諾土地購(gòu)置資金是合規(guī)自有資金，其來(lái)源不屬于金融貸款,、資本市場(chǎng)融資等,，并載明如承諾不實(shí)則自愿放棄開(kāi)發(fā)用地中標(biāo)資格。經(jīng)核查發(fā)現(xiàn)企業(yè)購(gòu)置土地資金不符合要求的,，由自然資源部門取消土地競(jìng)買資格,，并在兩年內(nèi)禁止企業(yè)參加土地招拍掛。

“部分違規(guī)資金進(jìn)入土地市場(chǎng),，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的情況下,，將加大行業(yè)資金鏈壓力和泡沫風(fēng)險(xiǎn)。”在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái),，嚴(yán)格審查企業(yè)購(gòu)地資金,，客觀上也是對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的管控。“客觀上將使后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加穩(wěn)定,，從而防范出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),。”

張大偉則向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，“這一政策對(duì)于市場(chǎng)的影響并不大,。”在他看來(lái),，拿地不得貸款,，這是房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)原則，當(dāng)下樓市房企拿地已很少直接融資,。對(duì)房企來(lái)說(shuō),，和資金方一起組成合資公司拿地在市場(chǎng)上非常主流，大部分融資企業(yè)也都要求占一定的股權(quán)降低出資風(fēng)險(xiǎn),。

全面啟動(dòng)資本金監(jiān)管多層封頂才能預(yù)售

據(jù)人民網(wǎng),，此前黑龍江省住建廳組織各地對(duì)全省房地產(chǎn)“爛尾樓”項(xiàng)目進(jìn)行排查整治，各地目前共排查鎖定房地產(chǎn)“爛尾樓”項(xiàng)目117個(gè),。經(jīng)調(diào)研和對(duì)各地上報(bào)情況分析,，房地產(chǎn)“爛尾樓”問(wèn)題成因復(fù)雜，其中因企業(yè)資金鏈斷裂的有85個(gè)項(xiàng)目,，涉及債務(wù)糾紛的有11個(gè)項(xiàng)目,。

《通知》規(guī)定，2020年1月1日以后獲得土地開(kāi)發(fā)權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，要全面實(shí)行項(xiàng)目資本金監(jiān)管制度,，即規(guī)定企業(yè)承攬項(xiàng)目必須有一定比例資本金。

《通知》明確指出,，將按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用評(píng)價(jià)等級(jí)對(duì)其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行差異化監(jiān)管,。管理部門在工程項(xiàng)目取得《建筑工程施工許可證》之前啟動(dòng)項(xiàng)目資本金監(jiān)管。按照完成工程基礎(chǔ),、完成工程主體結(jié)構(gòu),、工程竣工驗(yàn)收備案三個(gè)節(jié)點(diǎn)，分別返還項(xiàng)目資本金的40%,、40%,、20%，并確保返還資金用于項(xiàng)目建設(shè)及經(jīng)營(yíng)管理,。同時(shí),，將探索實(shí)行資金、擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保等組合方式實(shí)行項(xiàng)目資本金制度,，并按照相應(yīng)節(jié)點(diǎn)解除擔(dān)保、返還資金,。

“這一措施有利于進(jìn)一步夯實(shí)資本金制度,。”嚴(yán)躍進(jìn)向記者指出，目前固定資產(chǎn)投資基建資本金制度有所放松,，但房地產(chǎn)本身沒(méi)有放松,，各地也不應(yīng)隨意放松資本金制度。“應(yīng)嚴(yán)格管控,、嚴(yán)格要求,。”

據(jù)記者了解,，2018年黑龍江省已出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，在2019年1月1日以后獲得土地開(kāi)發(fā)權(quán)的新樓盤(pán),，開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)新建商品房預(yù)售的,，多層樓房工程形象進(jìn)度達(dá)到封頂時(shí)，高層樓房工程形象進(jìn)度達(dá)到總層數(shù)的三分之二時(shí)準(zhǔn)予預(yù)售,?！锻ㄖ窂?qiáng)調(diào)，各地市要嚴(yán)格按照此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行預(yù)售許可審批,，同時(shí)可結(jié)合實(shí)際,，開(kāi)展現(xiàn)房銷售。

值得注意的是,，今年以來(lái),，全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策頻出。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，今年11月各地出臺(tái)的房地產(chǎn)類調(diào)控高達(dá)72次,，而去年11月僅20次。今年前11月,，全國(guó)各地合計(jì)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)554次,，比去年同期上漲幅度高達(dá)30%。

“2019年10~11月樓市政策密集發(fā)布的主要原因集中在人才購(gòu)房相關(guān)政策,、公積金政策,、市場(chǎng)亂象監(jiān)管政策。特別是11月,，部分城市開(kāi)始集中用人才政策調(diào)整購(gòu)房資格,，這是11月政策年內(nèi)最高的主要原因。”張大偉指出,，房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)格的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去,，未來(lái)大部分城市都有可能在人才購(gòu)房、首套房信貸支持,、公積金政策等方面釋放有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策,。

來(lái)源 每日經(jīng)濟(jì)新聞
見(jiàn)習(xí)編輯 張惟一 吳冰