《通知》指出,，在2019年年底前，對黑龍江省房地產開發(fā)企業(yè)按照兩等(A,、B)四級（AAA,、AA,、A,、B）進行信用評價，實行動態(tài)評價管理機制,，以企業(yè)信用等級為依據,，對其開發(fā)經營的房地產項目在項目資本金、預售許可預售資金監(jiān)管,、項目管理等方面實行差異化監(jiān)管,。

《通知》還要求，各地市要建立開發(fā)購地資金審查制度，確保房地產開發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購置開發(fā)項目用地,。企業(yè)在參與商品住房開發(fā)建設用地招拍掛前要提交承諾書,，承諾土地購置資金是合規(guī)自有資金，其來源不屬于金融貸款,、資本市場融資等,，并載明如承諾不實則自愿放棄開發(fā)用地中標資格。經核查發(fā)現企業(yè)購置土地資金不符合要求的,，由自然資源部門取消土地競買資格,，并在兩年內禁止企業(yè)參加土地招拍掛。

“部分違規(guī)資金進入土地市場,，在當前房地產市場降溫的情況下,，將加大行業(yè)資金鏈壓力和泡沫風險。”在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來,，嚴格審查企業(yè)購地資金,，客觀上也是對當前房地產市場和土地市場的管控。“客觀上將使后續(xù)房地產市場更加穩(wěn)定,，從而防范出現系統(tǒng)性風險,。”

張大偉則向《每日經濟新聞》記者分析認為，“這一政策對于市場的影響并不大,。”在他看來,，拿地不得貸款，這是房地產調控的一個原則,，當下樓市房企拿地已很少直接融資,。對房企來說，和資金方一起組成合資公司拿地在市場上非常主流,，大部分融資企業(yè)也都要求占一定的股權降低出資風險,。

全面啟動資本金監(jiān)管多層封頂才能預售

據人民網，此前黑龍江省住建廳組織各地對全省房地產“爛尾樓”項目進行排查整治,，各地目前共排查鎖定房地產“爛尾樓”項目117個,。經調研和對各地上報情況分析，房地產“爛尾樓”問題成因復雜,，其中因企業(yè)資金鏈斷裂的有85個項目,，涉及債務糾紛的有11個項目。

《通知》規(guī)定,，2020年1月1日以后獲得土地開發(fā)權的房地產開發(fā)項目,，要全面實行項目資本金監(jiān)管制度，即規(guī)定企業(yè)承攬項目必須有一定比例資本金,。

《通知》明確指出,，將按照房地產開發(fā)企業(yè)信用評價等級對其開發(fā)的房地產項目實行差異化監(jiān)管,。管理部門在工程項目取得《建筑工程施工許可證》之前啟動項目資本金監(jiān)管。按照完成工程基礎,、完成工程主體結構,、工程竣工驗收備案三個節(jié)點，分別返還項目資本金的40%,、40%,、20%，并確保返還資金用于項目建設及經營管理,。同時,，將探索實行資金、擔保機構擔保等組合方式實行項目資本金制度,，并按照相應節(jié)點解除擔保,、返還資金。

“這一措施有利于進一步夯實資本金制度,。”嚴躍進向記者指出,，目前固定資產投資基建資本金制度有所放松，但房地產本身沒有放松,，各地也不應隨意放松資本金制度,。“應嚴格管控、嚴格要求,。”

據記者了解,，2018年黑龍江省已出臺相關規(guī)定，在2019年1月1日以后獲得土地開發(fā)權的新樓盤,，開發(fā)企業(yè)申請新建商品房預售的,，多層樓房工程形象進度達到封頂時，高層樓房工程形象進度達到總層數的三分之二時準予預售,?！锻ㄖ窂娬{，各地市要嚴格按照此標準進行預售許可審批,，同時可結合實際,，開展現房銷售。

值得注意的是,，今年以來,，全國各地房地產市場調控政策頻出。據中原地產統(tǒng)計數據,，今年11月各地出臺的房地產類調控高達72次,，而去年11月僅20次,。今年前11月,，全國各地合計出臺房地產調控次數高達554次,，比去年同期上漲幅度高達30%。

“2019年10~11月樓市政策密集發(fā)布的主要原因集中在人才購房相關政策,、公積金政策,、市場亂象監(jiān)管政策。特別是11月,，部分城市開始集中用人才政策調整購房資格,，這是11月政策年內最高的主要原因。”張大偉指出,，房地產調控最嚴格的時期已經過去,，未來大部分城市都有可能在人才購房、首套房信貸支持,、公積金政策等方面釋放有利于穩(wěn)定房地產市場的政策,。

來源 每日經濟新聞
見習編輯 張惟一 吳冰