1：PPP模式公私合作整合政府,、民間,、社會公眾等多方資源
2：收益期權(quán)定向出售物業(yè)、社區(qū)服務,、廣告等與相應機構(gòu)簽訂長期服務協(xié)議,相應機構(gòu)支付部分改造費用
3：拆除危房建新房出售如拆除其圍墻,，由開發(fā)商增建商鋪供出售、出租,，或是拆掉舊房,重建新房提高容積率
老舊小區(qū)改造需要大量資金,，統(tǒng)計顯示,，目前全省需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)涉及居民122萬戶。2019年全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造3883個,，涉及群眾50萬戶,，預計投資80多億元。如此龐大的資金從哪兒來?李克強總理在西安考察時強調(diào),，老舊小區(qū)改造光政府“獨唱”不行,，還要創(chuàng)新體制機制，充分吸引社會力量參與,，組成多聲部“合唱”,。我省也發(fā)文支持積極探索多渠道資金籌措機制，引導鼓勵社會力量出資支持老舊小區(qū)改造工作,。
為何要引入社會資本力量參與老舊小區(qū)改造?都有哪些方式?外地有無經(jīng)驗可供借鑒?記者邀請經(jīng)濟學家,、大學教授、地產(chǎn)開發(fā)商等進行多方位探討,。
| 多重政策鼓勵社會資本力量參與老舊小區(qū)改造
根據(jù)住建部數(shù)據(jù)顯示,，目前我國的老舊小區(qū)接近16萬個，建筑面積達40億平米,，涉及的城鎮(zhèn)居民人數(shù)過億,，這項舊改工程的投資額估計將超過4萬億。具體到河南,，目前全省需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)涉及居民122萬戶,。2019年，全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造3883個,，涉及群眾50萬戶,，預計投資80多億元。
那么,，這筆龐大的改造資金是由哪方出呢?住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長黃艷曾表示,，老舊小區(qū)改造將按照“‘業(yè)主主體、社區(qū)主導,、政府引領(lǐng),、各方支持’的方式統(tǒng)籌推進，采取‘居民出一點,、社會支持一點,、財政補助一點’等多渠道籌集改造資金”。
此外,，6月19日召開的國務院常務會議也指出,，要“鼓勵金融機構(gòu)和地方積極探索，以可持續(xù)方式加大金融對老舊小區(qū)改造的支持。運用市場化方式吸引社會力量參與”,。
10月14日,，李克強總理到西安考察時強調(diào)，老舊小區(qū)改造光政府“獨唱”不行,，還要創(chuàng)新體制機制,，充分吸引社會力量參與，組成多聲部“合唱”,。
10月下旬，河南發(fā)布的《關(guān)于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》指出,，各地要積極探索通過政府采購,、新增設(shè)施有償使用等方式，引入專業(yè)機構(gòu),、社會資本參與老舊小區(qū)改造,。各地要建立健全居民合理分攤、單位投資,、財政獎補,、社會捐助、市場運作等多渠道資金籌措機制,。引導鼓勵老舊小區(qū)原產(chǎn)權(quán)單位及社會力量出資支持老舊小區(qū)改造工作,。
| 資金缺口大、業(yè)主收入低,，不得不引入社會資本
為何幾乎所有的政策都支持社會資本力量參與老舊小區(qū)改造?
“目前我國老舊小區(qū)改造資金主要來源仍為財政資金,，但量大面廣的城市既有住宅建筑僅依賴政府一己之力，遠無法彌補改造的巨大資金缺口,。”中國商業(yè)經(jīng)濟學會副會長宋向清說,。
記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前全省老舊小區(qū)改造工作都在摸索階段,，大部分也都是以政府補貼為主,，有些小區(qū)甚至只是做一些簡單的改造就算改造完成。“資金有限,，每一分錢都得精打細算,，沒辦法。”鄭州一街道辦主任說,。
此外,，業(yè)主自我支付能力較弱也是一大因素。宋向清認為,，老舊小區(qū)居民以中低收入者為主,，加上多年的較低成本生活習慣，很難讓其出錢參與改造工作。
“目前,，老舊小區(qū)有不少是破產(chǎn)企業(yè)或破產(chǎn)單位的家屬院,，以老年人居多，收入確實不高;另外,，還有很多是租房戶,，讓租戶出錢參與改造更是不現(xiàn)實。因此,，積極探索社會資本力量參與改造是可行有效的途徑,。”上述街道辦主任也持同樣觀點。
| 社會資本參與老舊小區(qū)改造有哪些路子
社會資本參與老舊小區(qū)改造,，都有哪些好的建議?外地有沒有好的做法?
建議1：PPP模式公私合作
“PPP模式是解決城市老舊小區(qū)改造融資壁壘的重要途徑,。”河南財經(jīng)政法大學工程管理與房地產(chǎn)學院房地產(chǎn)開發(fā)與管理教研室副主任何貝博士建議，可以整合政府,、民間,、社會公眾等多方資源，集社會,、經(jīng)濟和環(huán)境效益于一體,。以公私合作為特征的PPP融資能夠?qū)崿F(xiàn)社會和政府資本的有效結(jié)合，讓企業(yè)真正成為改造投入的主體,，實現(xiàn)財政資金,、企業(yè)及居民資金在綠色改造項目上的成本共擔、利益共享,，促進綠色改造的市場化運作,。
何貝介紹稱，從政策層面,，我國已在ppp模式進入老舊小區(qū)改造領(lǐng)域進行積極探索,，在資金、技術(shù),、管理等方面給予大力支持,。住建部《關(guān)于開展既有建筑節(jié)能宜居改造項目儲備工作的通知》指出，優(yōu)先支持采取以政府和社會資本合作(PPP)等市場化機制模式運作的項目納入既有建筑節(jié)能宜居改造項目儲備,?！稄V州市人民政府關(guān)于提升城市更新水平促進節(jié)約集約用地的實施意見》提出，支持采取政府與社會資本合作模式(PPP)進行老舊小區(qū)微改造,。
從實踐層面,，美國、英國等國家的城市社區(qū)更新經(jīng)歷了從政府主導的福利主義的貧民窟清除,，到市場主導下的鄰里更新,，再發(fā)展到公共部門、私人部門以及社區(qū)共同驅(qū)動的三方合作的多元化城市社區(qū)更新模式。英國的格林威治千禧村和德特福德項目是采用三方合作PPP模式進行社區(qū)改造的典范,。在國內(nèi),，棚戶區(qū)改造、城中村改造ppp模式也是目前研究熱點,，如山東省淄博市張店區(qū),，通過PPP模式對52個片區(qū)進行了綜合整治改造。
“老舊小區(qū)改造PPP模式在實踐中仍面臨挑戰(zhàn),，尤其是利益主體間能否建立良好的合作關(guān)系,、風險與利益分配機制等，都是社會資本和社區(qū)居民需要考慮的關(guān)鍵問題,。”何貝建議,，首先政府需要出臺老舊小區(qū)改造PPP模式操作的相關(guān)標準、規(guī)范與程序,。其次，加大對社會資本的激勵,，如稅收優(yōu)惠,、貸款貼息、低息貸款等組合經(jīng)濟激勵政策,。同時,，加大對既有住宅建筑改造技術(shù)的產(chǎn)業(yè)基金投入，降低改造總成本,，從而有效激發(fā)社會資本的投資積極性,。最后，擁有房屋產(chǎn)權(quán)的社區(qū)居民是PPP模式中非常重要的參與主體,，通過制度化,、規(guī)范化的社區(qū)參與機制和程序，公正透明的溝通與協(xié)調(diào)機制等,，應該變現(xiàn)有的“被動式參與”為“主動參與”,。
建議2：收益期權(quán)定向出售
“解決老舊小區(qū)改造所需資金需要多管齊下，其中政府補貼一部分,，業(yè)主支付一部分,，小區(qū)歸屬單位承擔一部分是公平合理解決資金缺口的前提。”宋向清認為,，這三方合計承擔改造費用的50%為宜,，其余資金缺口在沒有公益性企業(yè)捐助的情況下需要市場化解決。
宋向清進一步介紹稱,，市場化解決的基本思路是收益期權(quán)定向出售,，基本路徑有三：一是物業(yè)捆綁式，即由業(yè)主與物業(yè)公司簽訂長期或多年物業(yè)服務協(xié)議，在此前提下由物業(yè)公司支付部分改造費用,。二是社區(qū)服務捆綁式,，即將維修、保養(yǎng),、商業(yè),、金融、教育培訓,、旅游,、養(yǎng)老、醫(yī)療等社區(qū)服務按項目分別與相應的機構(gòu)簽訂長期或多年服務協(xié)議,，由簽約機構(gòu)買斷協(xié)議期相關(guān)服務,，同時由簽約機構(gòu)支付一部分改造費用。三是廣告捆綁式,，由業(yè)主與廣告公司簽訂長期或多年廣告位出租協(xié)議,，由廣告公司支付一部分改造費用，以此路徑還可擴大期權(quán)出售范圍,，比如業(yè)主再裝修期權(quán)出售,，小區(qū)內(nèi)大件商品采購期權(quán)出售等。
建議3：拆除危房建新房出售
鄭州資深地產(chǎn)人士馬水旺認為,，對于老舊小區(qū)改造的資金來源,，更多的還是要調(diào)動社會資本的積極參與，在改造過程中平衡好資本方的投入和收益,，讓資本方不但參與共建,，并且能夠參與后續(xù)共同運營。
“目前房地產(chǎn)市場‘狼多肉少’,，也就是企業(yè)多土地少,。如果地產(chǎn)商能參與到老舊小區(qū)改造中來，并給予一定的回饋,，則會有不少企業(yè)愿意進入,。”馬水旺進一步介紹，比如對一些有條件的小區(qū),，拆除其圍墻,，由開發(fā)商增建商鋪供出售、出租,，所得利益由開發(fā)商提前支付政府,，用于老舊小區(qū)改造。
此外,，對于一些居民意愿比較強烈,、房屋安全系數(shù)低的部分樓棟,，是否可以考慮拆除一部分?馬水旺分析稱，目前老舊小區(qū)的位置一般都很好,，容積率一般為1.6左右,，若改建成商品房，容積率提高到3.5左右,，則可以比原來多增加一倍的商品房,，賣出去的錢除去開發(fā)商合理利潤后，則可以補貼到小區(qū)的改造資金中來,。
除了拆一部分補另外一部分的方法外,，還可以讓開發(fā)商在養(yǎng)老、托幼等方面更多參與并實現(xiàn)合理收益,，以此提高社會資本參與的動力,。
來源：大河客戶端
編輯：見習編輯 王紅春 張惟一