今年一季度，國內一些城市陸續(xù)宣布將推進房地產(chǎn)調控一城一策試點,，以防范高地價,、高房價、高杠桿風險,，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行,。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，年初公開宣布要實施一城一策試點的城市大約有十個,，有福州,、廈門、長沙 ,、杭州,、濟南、寧波,、武漢等,。而最新信息顯示,，未來將會有更多的城市推行這一政策，房地產(chǎn)調控的“一城一策”有望大范圍推廣,。

那究竟何為“一城一策”,？這種房地產(chǎn)調控思路與以前有何不同？在樓市總體銷售較為平穩(wěn)的當下,，此舉對各地樓市又將影響幾何,？

地方試點紛紛擴大

清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉近日在人民論壇撰文表示，“一城一策”是落實“因城施策,、分類指導”的重要策略,，也是其“升級版”。

他表示,，城市在經(jīng)濟發(fā)展狀況,、城市化發(fā)展水平、土地資源條件,、人口規(guī)模和流動狀況、區(qū)域經(jīng)濟地位和影響力等方面存在差異,，不同城市房地產(chǎn)市場的特征會有很大不同,。而我國幅員遼闊,，東中西,、沿海內地,、一二三四線城市等的發(fā)展差異很大，這就決定了中國房地產(chǎn)市場的城市差異更大,。很顯然,，用同樣的標準去衡量每一個城市是不科學的,。

各地樓市的差異從數(shù)據(jù)上也可以直接體現(xiàn)出來,。第一財經(jīng)從各地統(tǒng)計部門了解到,，今年前三季度，全國多數(shù)地區(qū)樓市銷售較為平穩(wěn),，但也有一些地方波動較大，冷熱兩極化,。

 

 

如海南省前三季度房屋銷售面積584.95萬平方米，同比下降48.6%,；房屋銷售額928.92億元,，同比下降44.6%,。而同期北京商品房銷售面積為584.9萬平方米，同比增長43.7%,，其中住宅銷售面積為495.1萬平方米,，增長62.2%。

這種房地產(chǎn)市場冷熱的差別，也需要地方政府提供不同的政策來應對,。

劉洪玉表示,，“一城一策”既可以理解為中央政府的新調控策略，也可以理解為地方政府在中央政府“因城施策,、分類指導”下,，結合本地情況制定的城市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制工作方案,，是地方自己的解決方案,，每個城市都是獨一無二的,。

“將來方案形成并公布后,，就成了地方政府對中央和當?shù)匕傩盏墓_承諾，也為地方政府實現(xiàn)從被動調控到主動調控的轉變奠定了基礎,。”劉洪玉說,。

“一城一策”大方向已定，今年年初至今，“一城一策”試點有擴圍的態(tài)勢,，且各地在房地產(chǎn)調控上動作不斷,。據(jù)機構統(tǒng)計，今年前9月,，全國房地產(chǎn)調控次數(shù)合計多達400余次,，刷新歷史紀錄。

比如,，山東省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長王玉志近日接受媒體采訪時表示,，山東將堅決守住房地產(chǎn)市場調控底線。加快建設房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系,，進一步整頓規(guī)范市場秩序,。指導濟南、青島穩(wěn)妥實施“一城一策”方案,，適時組織其他城市研究制定“一城一策”,。

早在今年3月3日，山東省人民政府就發(fā)布了《關于推動“六穩(wěn)”工作落地見效的若干意見》,，關于房地產(chǎn)方面,，文件提到，落實房地產(chǎn)調控城市主體責任制,，濟南,、青島要科學制定“一城一策”實施方案。

浙江省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長項永丹近日接受媒體采訪時也透露,，今年要全面完成浙江全省11個設區(qū)市“一城一策”制定工作,。目前，浙江省已建立了重點房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)測制度,，全省有86家規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(總部)納入監(jiān)測范圍,，并與阿里團隊共同研發(fā)了房地產(chǎn)核心業(yè)務信息系統(tǒng)，強化市場分析和監(jiān)測,。

今年1月,，項永丹也曾表示，按照“穩(wěn)地價,、穩(wěn)房價,、穩(wěn)預期”要求，浙江省將切實落實城市政府主體責任,，科學制定并嚴格執(zhí)行長效機制和政策措施,。2019年，杭州,、寧波兩市將研究制定“一城一策”方案,，其他城市也將做好方案的制定工作,。

數(shù)據(jù)顯示，2018年全年,，浙江省房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn),，浙江全省共銷售新建商品房9755萬平方米，開發(fā)投資9945億元,，連續(xù)第三年創(chuàng)新高,。

山東和浙江兩地住建部門的最新表態(tài)，都顯示當?shù)?ldquo;一城一策”試點將在年初的基礎上進一步擴圍,。

此外,，安徽省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長趙馨群也表示，全省堅持“一城一策”,、因城施策,，緊緊圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價,、穩(wěn)預期的調控目標,，夯實城市主體責任,，建立健全科學的監(jiān)測體系,，著力調整商品房供應結構，支持剛需自住型和改善型住房需求,。

而近期一些城市發(fā)布的吸引人才措施,，意味著變相松綁限購嗎？他們意在“搶人”還是“賣房”,？

對此,，諸葛找房發(fā)布報告認為，當前樓市調控的大方面沒有改變,，針對過熱或房價漲幅明顯的城市,，仍會有相應的加碼措施出臺，全面松動很難出現(xiàn),，即便是南京,、天津、三亞等城市出臺定向放開人才限制的措施,，也不難看出,，要么局限于偏遠地區(qū)，要么只針對特定人群,，符合“一城一策”的微調,，無法對房價上升形成有效支撐，反而有利于減少因樓市下行產(chǎn)生的庫存,，有利于樓市的健康穩(wěn)定,。

中央有考核手段

在地方推進房地產(chǎn)調控“一城一策”的同時,，中央并非是放手不管，而是在謀劃建立房地產(chǎn)市場監(jiān)測預警體系,，對各城市住房市場進行實時監(jiān)測和定期評價,，建立調控工作評價、考核和問責機制,。

房屋網(wǎng)簽備案聯(lián)網(wǎng),，就是全國房地產(chǎn)市場監(jiān)測預警體系的重要組成部分。

房屋網(wǎng)簽備案具有多重目的,，一是可以防范一房多賣,，二是可讓相關部門掌握房屋成交信息，為判斷房地產(chǎn)市場走勢提供數(shù)據(jù)依據(jù),。

劉洪玉認為,，因為長期以來我國沒有開展住房普查，所以各地普遍缺乏住房存量及其使用狀況的信息,，雖然部分城市通過水電等使用信息,、房屋產(chǎn)權登記信息或抽樣調查等進行過估算，但誤差普遍較大,，不能滿足精確制定住房發(fā)展規(guī)劃的需要,。

在近幾年中央推進房地產(chǎn)調控長效機制的背景下，房屋網(wǎng)簽備案信息全國聯(lián)網(wǎng),，可為“一城一策”長效管理機制提供有力支撐,，為建立房地產(chǎn)市場日常監(jiān)測、月度分析,、季度評價,、年度考核新的調控機制奠定基礎。

3月18日,，中共中央政治局常委,、國務院副總理韓正到住房和城鄉(xiāng)建設部調研。韓正指出,，要建立科學的監(jiān)控體系,，確保數(shù)據(jù)及時、準確,、全覆蓋,，加快建設以大數(shù)據(jù)為基礎的全國房地產(chǎn)市場監(jiān)測系統(tǒng)，為分析研判房地產(chǎn)市場形勢和開展有效調控提供技術支撐,。

第一財經(jīng)記者此前獲悉,，推進房屋網(wǎng)簽備案聯(lián)網(wǎng)是住建部今年推進樓市調控的一項重點工作，全國有150個重點城市被納入這項工作范圍之內,。截至目前,，北京,、上海、廣州,、深圳,、天津、重慶等重點城市房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)已經(jīng)實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng),。這項工作旨在摸清全國150個重點城市房屋基本情況,，有望為落實“一城一策”、制定實施房產(chǎn)精準調控舉措提供第一手基礎材料,。

信息的聯(lián)網(wǎng)可以為中央層面的監(jiān)測提供直接數(shù)據(jù),，進而為考核地方甚至問責提供決策依據(jù)。

相關案例已經(jīng)有所體現(xiàn),。今年4月份,，住建部按照穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制方案確定的月度分析、季度評價,、年度考核的要求,，對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的6個城市進行了預警提示,。

一個月后,，住建部又在5月份對新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山,、蘇州,、大連,、南寧4個城市進行了預警提示,。

第一太平戴維斯華北區(qū)市場研究部負責人李想表示，雖然房地產(chǎn)調控現(xiàn)在實行“一城一策”,，允許地方根據(jù)實際情況微調政策,，但也要符合中央的大方向，一旦與中央總體目標不符,，被叫停的可能性依然很大,。

劉洪玉也表示，將來各個試點城市的“一城一策”,，肯定需要對目前實施中的政策進行調整優(yōu)化,，要打破“一城一策”就是放松調控的思維定式，在保持政策連續(xù)性穩(wěn)定性的基礎上,，給政策調整留出必要空間,；二是政策出臺前要充分溝通，出臺后要及時宣傳解讀,，避免對政策的過分解讀甚至誤讀,。

見習編輯：劉夢鴿 王紅春
來源：第一財經(jīng)