近期,，銀保監(jiān)會辦公廳下發(fā)《關(guān)于開展2019年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的通知》,，重點(diǎn)檢查32個(gè)城市的銀行在四大領(lǐng)域的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并表態(tài)嚴(yán)厲查處各種將資金通過挪用,、轉(zhuǎn)道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規(guī)行為,，高度警惕房地產(chǎn)泡沫化、金融化,。

在這個(gè)背景下,，房企融資的緊張局面再度引發(fā)關(guān)注。針對此次專項(xiàng)檢查可能帶來的影響,，有機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為,，大環(huán)境承壓，房企公開市場發(fā)債也會受到一定影響,。

“由于市場擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn),，近期房企債券確實(shí)難發(fā)了。”申萬宏源證券首席固收分析師孟祥娟表示,。

“目前房地產(chǎn)企業(yè)公開市場發(fā)債的政策確實(shí)有些收緊,，不過也不是全面的，主要是對之前拿地比較激進(jìn)的房企有一些限制,，有一個(gè)清單,。”8月13日，申萬宏源證券固定收益融資總部副總經(jīng)理范為告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,。

從緊下的信用分層

“目前政策仍然是適度從緊的,。”范為表示，“而如果有公司受到此次銀行信貸專項(xiàng)檢查波及,，導(dǎo)致市場機(jī)構(gòu)畏懼風(fēng)險(xiǎn)影響公司發(fā)債也是有可能的,。”

而此類擔(dān)憂反映在債券市場上，一個(gè)顯著的特點(diǎn)就是房企債券融資的信用分層現(xiàn)象,。

數(shù)據(jù)顯示,，2019年上半年AAA地產(chǎn)企業(yè)占比達(dá)到58%，AA,、AA+等級地產(chǎn)債的發(fā)行利率更是高出AAA級地產(chǎn)債不少,。對比起來，2015年至2016年期間，AA級房企債券占比較多,。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理,，8月以來截至8月13日發(fā)行的15只房地產(chǎn)公司債券中，僅有1只債券主體評級為AA級,，主題評級為AAA的地產(chǎn)債有8只,，其余6只則是AA+等級。

譬如上市房企建發(fā)股份（600153.SH）,，該公司剛剛發(fā)行了一筆8億元的短期融資券,，期限一年，票面利率3.38%,，公司主體評級為AAA級,。

“當(dāng)前房企發(fā)債有兩個(gè)特點(diǎn)，一方面是排名前50名的大的房地產(chǎn)商能夠比較順利地發(fā)行,，但后面的中小房企債券都不好銷售,，也就是說信用分層比較明顯；另一方面就是,，對于拿地比較激進(jìn)的房企,，現(xiàn)在基本是限制他們通過發(fā)債融資。”范為表示,。

數(shù)據(jù)顯示,，2019年上半年，房企信用債發(fā)行量為2100.6億元,，發(fā)行量同比增長約500億元,。雖然發(fā)行量上有所回暖，但由于債券償還量增加,，整體凈融資額仍然減少,。

與此同時(shí)，圍繞房地產(chǎn)企業(yè)的融資收緊相關(guān)政策仍然持續(xù),。

天風(fēng)證券研究指出,，企業(yè)凈融資額較少一方面與企業(yè)的信用資質(zhì)有關(guān)，如評級較低,；另一方面,，也與企業(yè)本身當(dāng)前的發(fā)展情況有關(guān)。在凈融資額排名靠后的企業(yè)中,，除萬科、華潤置地等AAA等級企業(yè)外,，大部分企業(yè)信用評級為AA和AA+,；大部分企業(yè)負(fù)面新聞較多、經(jīng)營情況出現(xiàn)惡化或?qū)ν鈸?dān)保負(fù)債等較高。

龍頭企業(yè)影響可控

不過,，雖然房地產(chǎn)企業(yè)融資收緊已在政策上影響市場情緒,，但針對大型龍頭房企，部分機(jī)構(gòu)人士仍然表示樂觀,。

“對于中大型房企,，影響不大，對于小房企,，可能就有較大風(fēng)險(xiǎn),。”北京某私募機(jī)構(gòu)信評人士表示。

某信托公司項(xiàng)目經(jīng)理則認(rèn)為,，“當(dāng)前窗口指導(dǎo)信托公司 9月末的地產(chǎn)規(guī)模不得超過6月末規(guī)模,，所以地產(chǎn)信托融資肯定受極大影響。雖然此次銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專項(xiàng)檢查沒有直接指向公開市場發(fā)債,，但是在信托,、銀行貸款等都政策收緊的情況下，根據(jù)監(jiān)管思路地產(chǎn)公司也必然會難受,。”

“境內(nèi)債融資受限主要針對部分上半年拿地較激進(jìn)的地產(chǎn)主體,。從近期境內(nèi)債凈融資額數(shù)據(jù)來看，7月中高等級地產(chǎn)主體凈融資額明顯回升,，中高等級整體壓力不大,。”孟祥娟表示。

一位上市知名房企公司人士則告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者,，“目前的檢查更多的是針對銀行貸款融資渠道,，對于本身融資渠道較多的公司影響可控。去年公司又有新股東戰(zhàn)略合作,，所以影響不大,。”

北京某大型公募基金投資總監(jiān)表示，“現(xiàn)在地產(chǎn)融資各方面都有收緊,，一些小地產(chǎn)公司肯定會撐不下去,。這些地產(chǎn)公司出局后，就會有一些龍頭地產(chǎn)公司去瓜分業(yè)務(wù),，因此會有一個(gè)龍頭集中度提升的行情,。”

“目前房企融資也不止公開市場發(fā)債的分化，銀行貸款,、信托的融資也有差異性,。比如前10名的公司能從銀行貸款，能走信托,；排名10至30名,，從銀行貸款越來越費(fèi)勁,，就走信托；排名30名以后,，信托也不行了,，難度越來越大。”前述投資總監(jiān)指出,。

因此,，從配置上來講龍頭地產(chǎn)的吸引力猶在，其風(fēng)險(xiǎn)依然可控,。

“融資的集中度提升,，下一步就是拿地的集中度提升，再下一步就是銷售集中度的提升,，最后是利潤的集中度提升,，都是這樣一個(gè)節(jié)奏在走的。所以雖然當(dāng)前市場環(huán)境變動(dòng),，但龍頭地產(chǎn)股還是具備一定吸引力,。”前述投資總監(jiān)指出。


作者： 姜詩薔　　
編輯：吉倩倩 實(shí)習(xí)編輯 劉夢鴿
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道