8月5日上午,，離岸人民幣兌美元及在岸人民幣兌美元匯率雙雙“破7”,。受此影響，當日百余家房地產(chǎn)股票下跌,，其中佳兆業(yè),、上置集團、中國奧園,、寶龍,、龍光、富力等近20只地產(chǎn)股跌幅超5個百分點,。

資深地產(chǎn)專家楊紅旭告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,，一國本幣出現(xiàn)貶值，對樓市是利空,。本幣貶值后,，有些外部資金會因為損失匯差，縮減進入樓市的需求,。一房企負責資金的高管則表示,，房企境外融資或臨難題，境內(nèi)融資環(huán)境不斷收緊，再疊加“不放松”的房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)勢,，多重利空因素共同作用,，最終致使地產(chǎn)股普遍下跌。

前7月境外融資超3000億

在公司債和非標融資等融資渠道逐步收緊的情況下,，從2017年開始,，房企大幅加大海外債券融資規(guī)模。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計,，2017年海外債發(fā)行規(guī)模近2016年規(guī)模的5倍,，2018年和2019年規(guī)模仍持續(xù)增長。2019年1至7月規(guī)模已經(jīng)超過3000億元,，接近2018年全年水平。

在此背景下,，2019年7月,，國家發(fā)改委辦公廳下發(fā)通知，要求房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務,，同時強化備案及發(fā)行時的信息披露,。海外債融資環(huán)境收緊下，預計2019年下半年海外債融資規(guī)模將有所放緩,。

而匯率貶值,，對于持有大量美元債的企業(yè)而言，可謂是利空消息,，因為這可能會加大其財務負擔,。上述房企高管告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“尤其是對于境外融資占比較高的企業(yè)，其按人民幣計價的利息費用支出會增加,，因此受到的影響會更大點,。”

克而瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年,，95家受監(jiān)測房企境內(nèi)外債券類融資總額4286億元人民幣,，占2018年全年的59.3%。其中,，境外發(fā)債額占比67%,，相較2018年上升了19個百分點。而2018年以來,，房企境外債的發(fā)債成本便一直居高不下,，特別是2018年10月境外發(fā)債成本破8%，之后均在7.50%以上,。

值得注意的是,，當前國內(nèi)收緊房地產(chǎn)融資，不少中小房企不得不更多依賴境外融資，而在匯率的影響下,，這類企業(yè)融資的行情不容樂觀,，更會讓市場擔憂其發(fā)展的持續(xù)性。

上述高管直言,，這類房企的銀行傳統(tǒng)融資不夠,，更多依賴于海外融資，美元債占比較高,。在人民幣匯率下跌的情況下,，境外美元債利息勢必會加重，對于境外融資占比較多和比較依賴的房企,，無形中會加重這些房企的財務負擔,，進而影響其核心凈利潤。相反,，具備境內(nèi)外信用擴張能力的房企,，受到的影響相對較小。

該高管認為,，在政策波動影響下,，房地產(chǎn)企業(yè)不得不在不同市場和不同融資工具間騰挪，近幾月以來,，國內(nèi)房企轉道海外融資的比例大幅上升,，美元債發(fā)行加速。對于美元債過多的房企,，本幣對美元貶值后,，融資美元債的成本會相應增加，會損失一個匯差,，借美元債的時候,，人民幣換成美元，償還外債的匯率變化,，如果按照目前情況來說,，對于開發(fā)企業(yè)會多增加一些成本。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為,，首先,，在全球經(jīng)濟下行壓力增強以及投資者避險情緒影響下，美元債發(fā)行成本上升的概率會增強,。而匯率下跌會提高房企發(fā)行債務的融資成本,，這在負債水平較高的房企身上表現(xiàn)更為明顯；其次,，如果房企通過境外發(fā)行美元債用于清償境內(nèi)債務,，則要面對利率和匯率的雙重風險,。匯率變化會導致企業(yè)的還本付息壓力出現(xiàn)變化，這一變化并非只在償還時點才集中爆發(fā),，而是會隨著匯率變化不斷影響房企,，以及市場對房企的判斷。

恐拖累房企凈利

隨著房企發(fā)行海外債的規(guī)模越來越大以及人民幣的貶值,，企業(yè)匯兌損失的風險也會加大,。與此同時，當境外融資成本上揚,，境內(nèi)融資環(huán)境對于中小房企依然不算友好,，這或推動行業(yè)新一輪洗牌。

光大證券首席固定收益分析師張旭指出,，去年四季度以來,，房地產(chǎn)境外融資發(fā)行規(guī)模攀升。而今年二季度,，監(jiān)管機構進一步加強信托領域投向房地產(chǎn)項目的政策約束,，房地產(chǎn)的融資環(huán)境不容樂觀，行業(yè)競爭也越來越激烈,。

不過，上述房企高管也告訴記者,，對規(guī)模房企來說,，因為融資渠道比較多元，可能融資占比最多的還是銀行貸款,，具體要取決于債務結構,，這類房企抗風險能力強，這樣對利潤的邊際影響會小一點,。

一位TOP20房企相關負責人向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為,，匯率貶值對于存量美元債市場來說影響很小，不會再產(chǎn)生新的匯兌損失,。對于房企來說,，因為現(xiàn)在都是借新還舊，主要問題在于償還,，成本勢必上去,。因為匯率貶值，要付出更多錢,，這對企業(yè)來說,，不管能否承擔，在于不能去借新的,。如果人民幣有貶值趨勢,，一方面企業(yè)就要考慮匯率風險,，但是一般情況下，對于正規(guī)企業(yè),，一般會做匯率對沖,，不見得會增加太多成本。

億翰智庫研究中心研究總監(jiān)于小雨則表示,，人民幣兌美元匯率“破7”后,，沒有做外匯對沖的房企凈匯兌損失將會加大，財務成本升高,，進而影響凈利潤率,。

上述房企負責人告訴記者，一般情況下,，企業(yè)會通過資金池,、投資、外保內(nèi)貸（把錢存到境外銀行,、然后境內(nèi)放款）等方式應對匯兌風險問題,。如通過鎖匯（即鎖定匯率價格），但鎖匯的同時會增加相應的融資成本,，因為鎖匯是需要花錢的,，具體和時間周期有關，時間越長越便宜,。

于小雨認為,，人民幣貶值對房企凈利潤會產(chǎn)生明顯影響，因此,，企業(yè)不能對匯率的變動掉以輕心,，尤其在貿(mào)易戰(zhàn)長期化的背景下，要做好外匯對沖,。

編輯：華麗娟 實習編輯 馬千惠
作者：每經(jīng)記者：吳若凡 每經(jīng)編輯：魏文藝
來源：每日經(jīng)濟新聞