8月5日上午，離岸人民幣兌美元及在岸人民幣兌美元匯率雙雙“破7”,。受此影響,，當日百余家房地產(chǎn)股票下跌，其中佳兆業(yè),、上置集團,、中國奧園、寶龍,、龍光,、富力等近20只地產(chǎn)股跌幅超5個百分點。

資深地產(chǎn)專家楊紅旭告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,，一國本幣出現(xiàn)貶值,，對樓市是利空。本幣貶值后,，有些外部資金會因為損失匯差,，縮減進入樓市的需求。一房企負責資金的高管則表示,，房企境外融資或臨難題,，境內(nèi)融資環(huán)境不斷收緊,，再疊加“不放松”的房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)勢，多重利空因素共同作用,，最終致使地產(chǎn)股普遍下跌,。

前7月境外融資超3000億

在公司債和非標融資等融資渠道逐步收緊的情況下，從2017年開始,，房企大幅加大海外債券融資規(guī)模,。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，2017年海外債發(fā)行規(guī)模近2016年規(guī)模的5倍,，2018年和2019年規(guī)模仍持續(xù)增長,。2019年1至7月規(guī)模已經(jīng)超過3000億元，接近2018年全年水平,。

在此背景下,，2019年7月，國家發(fā)改委辦公廳下發(fā)通知,，要求房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務,，同時強化備案及發(fā)行時的信息披露。海外債融資環(huán)境收緊下,，預計2019年下半年海外債融資規(guī)模將有所放緩,。

而匯率貶值，對于持有大量美元債的企業(yè)而言,，可謂是利空消息,，因為這可能會加大其財務負擔。上述房企高管告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“尤其是對于境外融資占比較高的企業(yè),，其按人民幣計價的利息費用支出會增加,，因此受到的影響會更大點。”

克而瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2019年上半年,，95家受監(jiān)測房企境內(nèi)外債券類融資總額4286億元人民幣，占2018年全年的59.3%,。其中,，境外發(fā)債額占比67%，相較2018年上升了19個百分點,。而2018年以來,，房企境外債的發(fā)債成本便一直居高不下，特別是2018年10月境外發(fā)債成本破8%,，之后均在7.50%以上,。

值得注意的是，當前國內(nèi)收緊房地產(chǎn)融資，不少中小房企不得不更多依賴境外融資,，而在匯率的影響下,，這類企業(yè)融資的行情不容樂觀，更會讓市場擔憂其發(fā)展的持續(xù)性,。

上述高管直言,，這類房企的銀行傳統(tǒng)融資不夠，更多依賴于海外融資,，美元債占比較高,。在人民幣匯率下跌的情況下，境外美元債利息勢必會加重,，對于境外融資占比較多和比較依賴的房企,，無形中會加重這些房企的財務負擔，進而影響其核心凈利潤,。相反,，具備境內(nèi)外信用擴張能力的房企，受到的影響相對較小,。

該高管認為,，在政策波動影響下，房地產(chǎn)企業(yè)不得不在不同市場和不同融資工具間騰挪,，近幾月以來，國內(nèi)房企轉道海外融資的比例大幅上升,，美元債發(fā)行加速,。對于美元債過多的房企，本幣對美元貶值后,，融資美元債的成本會相應增加,，會損失一個匯差，借美元債的時候,，人民幣換成美元,，償還外債的匯率變化，如果按照目前情況來說,，對于開發(fā)企業(yè)會多增加一些成本,。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為，首先,，在全球經(jīng)濟下行壓力增強以及投資者避險情緒影響下,，美元債發(fā)行成本上升的概率會增強。而匯率下跌會提高房企發(fā)行債務的融資成本,，這在負債水平較高的房企身上表現(xiàn)更為明顯,；其次，如果房企通過境外發(fā)行美元債用于清償境內(nèi)債務，則要面對利率和匯率的雙重風險,。匯率變化會導致企業(yè)的還本付息壓力出現(xiàn)變化,，這一變化并非只在償還時點才集中爆發(fā)，而是會隨著匯率變化不斷影響房企,，以及市場對房企的判斷,。

恐拖累房企凈利

隨著房企發(fā)行海外債的規(guī)模越來越大以及人民幣的貶值，企業(yè)匯兌損失的風險也會加大,。與此同時,，當境外融資成本上揚，境內(nèi)融資環(huán)境對于中小房企依然不算友好,，這或推動行業(yè)新一輪洗牌,。

光大證券首席固定收益分析師張旭指出，去年四季度以來,，房地產(chǎn)境外融資發(fā)行規(guī)模攀升,。而今年二季度，監(jiān)管機構進一步加強信托領域投向房地產(chǎn)項目的政策約束,，房地產(chǎn)的融資環(huán)境不容樂觀,，行業(yè)競爭也越來越激烈。

不過,，上述房企高管也告訴記者,，對規(guī)模房企來說，因為融資渠道比較多元,，可能融資占比最多的還是銀行貸款,，具體要取決于債務結構，這類房企抗風險能力強,，這樣對利潤的邊際影響會小一點,。

一位TOP20房企相關負責人向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為，匯率貶值對于存量美元債市場來說影響很小,，不會再產(chǎn)生新的匯兌損失,。對于房企來說，因為現(xiàn)在都是借新還舊,，主要問題在于償還,，成本勢必上去。因為匯率貶值,，要付出更多錢,，這對企業(yè)來說，不管能否承擔,，在于不能去借新的,。如果人民幣有貶值趨勢,，一方面企業(yè)就要考慮匯率風險，但是一般情況下,，對于正規(guī)企業(yè),，一般會做匯率對沖，不見得會增加太多成本,。

億翰智庫研究中心研究總監(jiān)于小雨則表示,，人民幣兌美元匯率“破7”后，沒有做外匯對沖的房企凈匯兌損失將會加大,，財務成本升高,，進而影響凈利潤率。

上述房企負責人告訴記者,，一般情況下,，企業(yè)會通過資金池、投資,、外保內(nèi)貸（把錢存到境外銀行,、然后境內(nèi)放款）等方式應對匯兌風險問題。如通過鎖匯（即鎖定匯率價格）,，但鎖匯的同時會增加相應的融資成本,，因為鎖匯是需要花錢的，具體和時間周期有關,，時間越長越便宜,。

于小雨認為，人民幣貶值對房企凈利潤會產(chǎn)生明顯影響,，因此,，企業(yè)不能對匯率的變動掉以輕心，尤其在貿(mào)易戰(zhàn)長期化的背景下,，要做好外匯對沖,。

編輯：華麗娟 實習編輯 馬千惠
作者：每經(jīng)記者：吳若凡 每經(jīng)編輯：魏文藝
來源：每日經(jīng)濟新聞