不知何時(shí)，在鄭州地產(chǎn)圈里,，流行著心照不宣的三大派：
一,，北龍湖接班派。從幾年前熱炒的楊金片區(qū),，到經(jīng)開區(qū),、綠博、白沙甚至遠(yuǎn)在千里之外的航空港區(qū),，凡是開啟區(qū)位炒作模式,，無一不是把北龍湖拉出來硬對(duì)標(biāo)一波，“下一個(gè)北龍湖”聲此起彼伏,，甚是熱鬧,。
二，買房就買市中心派,。地產(chǎn)市場(chǎng)好,，買房就買市中心；地產(chǎn)市場(chǎng)不好,，買房更得買市中心,。這句正確的廢話不知忽悠了多少買房小白，然而,，誰(shuí)不知道市中心好,，但問題是——我沒錢啊,！
三,，公寓千萬(wàn)不能買派。首次置業(yè),，千萬(wàn)別買公寓,，費(fèi)錢；投資地產(chǎn),，千萬(wàn)別買公寓,，不好租；終極置業(yè),，千萬(wàn)別買公寓,，沒啥品質(zhì)感。公寓也不知招誰(shuí)惹誰(shuí)了,，咱也不敢說,，咱也不敢問,，年年賣得不少，年年還被拉出來批斗一番,。
對(duì)于前兩大派,，我們幾乎沒啥可說的，給自己臉上貼金,、說廢話都可以理解,，畢竟這是一個(gè)行業(yè)的常態(tài)。今天,，我們來和各位看官聊的是這第三大派——公寓,，能不能買、該怎么買,？
1.有些公寓不好租是事實(shí)
但你為什么偏偏買不好租的公寓,？
“現(xiàn)在的公寓真的難租，整棟樓的出租率還不到一半,。免物業(yè)費(fèi),，降租金，各種辦法都用了,，大批的公寓還是租不出去......”
近日,，一個(gè)在某托管公寓工作的朋友約我吃飯，剛上來就是一通倒苦水,，把對(duì)公寓所有難聽的話統(tǒng)統(tǒng)講了一遍,，什么公寓就是坑，買了就上當(dāng)?shù)鹊?，恨不得問候開發(fā)商的祖宗挨著問候一遍,。聽他嘮叨了半天，我只問了一句話：公寓在哪,，有啥配套,，一期出租率如何？
他一愣,，開始支支吾吾起來了,。我立刻明白了問題出在哪里：要地段沒地段、要配套沒配套,、要人氣沒人氣,，自己看著坑往里跳，你怪挖坑的人有啥用,？
網(wǎng)絡(luò)圖
近年來,，隨著鄭州住宅市場(chǎng)限購(gòu)限貸政策的持續(xù)調(diào)控，公寓熱度越來越高，這是事實(shí),；紛亂的鄭州市場(chǎng),，有些公寓極為不好租，這也是事實(shí),。畢竟林子大了什么鳥都有，關(guān)鍵是,，如何避免買到不好租的公寓,？
什么樣的公寓才是好買而且好租的？
選擇公寓產(chǎn)品之前,，一定要搞清楚以下一套購(gòu)買邏輯,，這些看起來算是老生常談，但卻是買公寓的“科目一”考試,，劃重點(diǎn),，必考項(xiàng)：
1.面積適中，門檻夠低,。公寓作為一種投資產(chǎn)品,，后期用途多為出租，因此一定要選擇一個(gè)合適的面積段,，面積太大出租受限,，面積太小住起來不舒服。而且這種投資一般為長(zhǎng)期持有,，因此前期的投資門檻不能過高,，不能有太大的資金壓力；
2.地段不錯(cuò),，交通方便?，F(xiàn)在很多年輕人租房，首先考慮的一點(diǎn)就是一定要挨著公司,，或者挨著地鐵口/公交車站等,，減少上下班通勤時(shí)間，每天可以多睡一會(huì),，能少折騰就少折騰,，租過房的人應(yīng)該都懂。
3.有商業(yè)配套,，人流聚集地,。這是很重要的一個(gè)因素，商業(yè),，尤其是優(yōu)質(zhì)商業(yè),，必將凝聚大量的人流客流，提升整個(gè)區(qū)域的生活氛圍,。臨近商業(yè)的公寓,，居住起來生活便利,，后期出租也會(huì)很好租，租金也必定能在商業(yè)的影響下有所拔高,。
4.已交付社區(qū)租金較高,，空租率較低。衡量一個(gè)新推出產(chǎn)品收益很重要的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就是已交付社區(qū)的租金情況,，若租金較高且空置少,，那就證明受市場(chǎng)歡迎，后期可考慮入手,。相反,，則能放棄就放棄，千萬(wàn)不要隨意入坑,，畢竟眼見為實(shí),。
綜合以上4點(diǎn)，個(gè)人覺得最重要的還是商業(yè)和實(shí)際出租情況,，說白了就是相信市場(chǎng)的選擇,，市場(chǎng)趨之若鶩的必定是好產(chǎn)品。
2.買公寓切忌賭未來
雙鳥在林,，不如一鳥在手
過了買公寓的科目一,，我們迎來了買公寓的“倒車入庫(kù)級(jí)”難題：公寓市場(chǎng)亂象叢生，難以分辨,。在口碑好的公寓和口碑差的公寓之間,，往往有一大片過渡帶，這些過渡帶的公寓,，說不上好,，也說不上壞，有亮點(diǎn),，但也有槽點(diǎn),。
在這個(gè)地帶買房，就像一場(chǎng)賭局,，贏了就是翻倍的租金,；輸了就是支持開發(fā)商企業(yè)發(fā)展，交個(gè)朋友,。
在這片灰色地帶買房,，說實(shí)話，我本人也沒有十足把握,，所以我一般不會(huì)去碰,。我的公寓投資訣竅是：看結(jié)果來選擇。
第一，賣得好的公寓,，也不全是好的,。依靠分銷渠道帶動(dòng)，高傭金高獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì),，同樣可以帶來的瘋狂銷售,；第二，租得好的公寓,，基本都是好的,。因?yàn)檫@是實(shí)實(shí)在在租客的選擇，租金高,，出租率高，這才是真正的市場(chǎng)趨之若鶩,。
關(guān)于足得好的公寓,，我們來拿高新區(qū)出租率比較高的朗悅V公館一、二期公寓來舉例,。扒一扒安居客,、58同城的租房信息，你就會(huì)發(fā)現(xiàn),，交房?jī)H1年半的朗悅V公館一,、二期，其租金卻已高出周邊項(xiàng)目200元+,，出租率高達(dá)90%,。
朗悅公園茂
這個(gè)90%的數(shù)據(jù)怎么來的？我可沒有“據(jù)調(diào)查…”,、“據(jù)某知名專家說…”等忽悠數(shù)據(jù),，而是帶著團(tuán)隊(duì)，實(shí)實(shí)在在去朗悅V公館調(diào)查得來的,。
朗悅V公館目前已交付的有2期,，共計(jì)4棟樓，每棟樓隨機(jī)選擇了5—10層樓,，約100戶進(jìn)行調(diào)研,。經(jīng)過近4個(gè)小時(shí)的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一期由于交房時(shí)間早于二期近一年,，因此整體出租率稍高一些,，基本達(dá)到了90%以上，二期也達(dá)到了70%左右,。其中一期每層基本都已經(jīng)出租出去或者作為工作室使用,，有的整層還被作為酒店使用。
一期B座的一個(gè)酒店老板告訴我，高新區(qū)的大學(xué)和高新產(chǎn)業(yè)園聚集,，年輕人比較多,，而且大型的商業(yè)只有公園茂這一個(gè)，可以說公園茂填補(bǔ)了高新區(qū)商業(yè)的空白,，因此在商場(chǎng)上面的公寓里面做酒店很合適,，生意也很好，基本每逢周末節(jié)假日都是爆滿,，工作日也基本能定出70%以上,，空置率很低。酒店的其他合伙人對(duì)朗悅公園茂這個(gè)商業(yè)以及酒店的前景都很看好,，并且還有擴(kuò)張計(jì)劃,。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來自物業(yè)
租金方面，受樓層及裝修情況的影響,，租金基本穩(wěn)定在1500-1800元/月左右,，個(gè)別毛坯房出租也能達(dá)到1300元/月左右。說實(shí)話,，這種租金水平超出了我對(duì)高新區(qū)的租金認(rèn)知,，要知道在金水區(qū)一室一廳的房間，租金水平也僅僅如此,，甚至有些不如,，個(gè)別位置較好的才會(huì)達(dá)到1800-2000元/┫。而且,，通過安居客,、58同城等房屋租賃網(wǎng)站可以查到，周邊基本同類型公寓產(chǎn)品在裝修后的租金在1200-1500元/┫左右,，甚至部分小區(qū)的60-70┫的兩房產(chǎn)品租金也僅僅與朗悅V公館的50┫的租金相持平,。
3.忽視產(chǎn)品容易吃大虧
住著舒服的公寓出租率才不會(huì)差
V公館的高租金激起了我的好奇心，也讓我選擇繼續(xù)深入研究下去,。
高新區(qū),，1988年啟動(dòng)籌建，也是河南省第一個(gè)開發(fā)區(qū),，經(jīng)過近30年的發(fā)展,，已然成為中國(guó)中部頗具競(jìng)爭(zhēng)力的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)高地。但在商業(yè)發(fā)展上,，始終被稱為“偏安西北一隅的商業(yè)沙漠”,。
朗悅V公館的成功，極大得益于朗悅集團(tuán)商業(yè)的成功,，這一點(diǎn)我之前講過,。2017年,，朗悅公園茂的開業(yè)運(yùn)營(yíng)，填補(bǔ)了高新區(qū)的商業(yè)空白,，也成為了高新區(qū)商業(yè)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo),。
一個(gè)成熟商圈對(duì)于租房市場(chǎng)的租金收益影響是顯而易見而且是普通產(chǎn)品所無法比擬的。而朗悅公園茂目前是高新區(qū)內(nèi)僅存的一個(gè)體驗(yàn)式購(gòu)物商業(yè)中心,，其未來必將爆發(fā)出更加強(qiáng)大的人口吸附力以及對(duì)物業(yè)保值增值的能力,。由此可見，買公寓或者租公寓,，產(chǎn)品本身決定了基礎(chǔ),，而商業(yè)配套才決定了未來。
公園茂實(shí)景圖
而且據(jù)悉,，朗悅集團(tuán)在公園茂的基礎(chǔ)之上,，將在科學(xué)大道沿線打造一條1公里長(zhǎng)的商業(yè)街。這條街,，很有內(nèi)容,，諸位且往下看。
此次,，為打造出一個(gè)商業(yè)新地標(biāo),，朗悅商業(yè)團(tuán)隊(duì)在近三個(gè)月內(nèi)密集地走訪日本,、韓國(guó),、北京、上海等城市,，充分考察借鑒了國(guó)內(nèi)外一線城市的的商業(yè)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì),。規(guī)劃主題合理，動(dòng)線分明,，頗有國(guó)際商街的潮范兒,。
V公館公區(qū)效果圖
同時(shí)為了配合商業(yè)街的高逼格規(guī)劃，公園道對(duì)整個(gè)五期的公寓也進(jìn)行了全面的升級(jí),。其SOHO類產(chǎn)品入戶大堂層高5.05米,，面積達(dá)70多平，室內(nèi)層高更達(dá)3.25米,，媲美五星級(jí)酒店的空間感,，地暖鋪設(shè)，全景落地窗,，精裝修加持,，幾乎可以說是V公館的2.0升級(jí)版。
V公館裝修效果圖
此外,，朗悅V公館此次也推出了此前從未曾有的LOFT產(chǎn)品,，28-40┫的適中面積段,，打造出一室和兩室兩種舒適戶型。同時(shí)地暖提前鋪設(shè),，同SOHO的全景落地窗,，其中一室戶型二層贈(zèng)送超大衣帽間，保證居住的最大舒適度,。
V公館裝修效果圖
回過頭來看,，“公寓能不能買”答案已見分曉。誠(chéng)如勁銷3500余套的朗悅V公館,，好產(chǎn)品是不看市場(chǎng)的,，市場(chǎng)好了這里更好，市場(chǎng)不好了這里可靠,。
無論買公寓,，還是租公寓，都要擦亮雙眼,，尋找能真正經(jīng)受得住市場(chǎng)考驗(yàn)的產(chǎn)品,，而不是單純?yōu)榱藷岫榷顿Y。
與此同時(shí),，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策的持續(xù)調(diào)控,，未來的公寓市場(chǎng)，將迎來一個(gè)分水嶺,，強(qiáng)者恒強(qiáng),，弱者恒弱，公寓上中下等之分將愈加明顯,。未來公寓收益潛力如何,，商業(yè)才是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)，讓我們拭目以待,！
地址：鄭州市高新區(qū)科學(xué)大道雪松路向北300米