昨天凌晨11點(diǎn),，一個地產(chǎn)圈外的好友連夜打電話過來咨詢，南四環(huán)外某開發(fā)商新推的公寓怎么樣,，電話這頭的我正昏昏欲睡,，本想著敷衍兩句了事，結(jié)果聽到“老胡你不知道,，21平米才19萬總價,，這么便宜不買就虧了！”這話,，突然打了個激靈,，一下子就坐了起來,。
“19萬？19萬就不是錢了嗎,！況且這個項(xiàng)目,，連TM個商業(yè)配套都沒有！以后就算再低的價你都甭想租出去,！”我和他從頭到尾仔仔細(xì)細(xì)掰扯一個多小時,，才總算把他勸住。
這已經(jīng)是我這個月第五次勸身邊人別買這種類型的公寓了,。從年初開始,，房產(chǎn)市場回暖，身邊一票的朋友先是在股市中折騰出了自己的資金,，后伴隨著A股站上3200點(diǎn),，見好就收，轉(zhuǎn)而殺到地產(chǎn)市場里賺一個長線投資,。
公寓這種門檻低,、未來收益還不錯的產(chǎn)品，越來越受到這波人的青睞,。然而光怪陸離的公寓市場,，好貨與坑貨幾乎不相上下，買到好產(chǎn)品的幾率就像淘寶,，豈是說買就買得到的,？
1
買公寓，無論投資還是自住
最終都是用來出租
網(wǎng)絡(luò)圖
在買公寓之前,，我們要先搞明白買公寓時為了干嘛：
一類是短期內(nèi)自住,，長期出租。公寓作為低門檻產(chǎn)品,，短期內(nèi)滿足了這類客戶安家鄭州的心理,，起到很好的過渡作用，之后等過渡期結(jié)束,，又可以租出去,，感受包租婆的收租快感；
一類是投資,，長線持有一份固定資產(chǎn),，抵抗現(xiàn)金貶值的同時，至少可以為孩子帶來一份穩(wěn)定的現(xiàn)金流,。
說白了，公寓基本都是要和租金掛鉤的,，租金上不去,，溢價就上不去,，公寓本身就不值得購買。
了解了這個,，我們就明白了為什么鄭州的公寓大多數(shù)會與商業(yè)中心組合,。無論是2018年北區(qū)火熱的名門翠園，還是鄭州東站的寶能鄭州中心,、華潤新時代廣場,，以及經(jīng)開區(qū)的美景芳華，均是商業(yè)+公寓的形式,。
2
“商業(yè)+公寓”的產(chǎn)品那么多
憑什么它一口氣就賣3500多套,？
某項(xiàng)目外立面
看遍鄭州的公寓市場，大多數(shù)吃瓜群眾或許記得住北區(qū)極具現(xiàn)代化風(fēng)格外立面的H城 ,；也或許記得住高端大氣,，被譽(yù)為“國際會客廳”的 L中心；甚至?xí)蛲嵵?06米新地標(biāo)旁的B中心,，但絕對會忽視這么一個項(xiàng)目——位于高新區(qū)的一座已經(jīng)活躍6年的醇熟大盤朗悅公園道1?的公寓產(chǎn)品——朗悅V公館,。
看遍鄭州的公寓市場，大多數(shù)吃瓜群眾或許記得住北區(qū)極具現(xiàn)代化風(fēng)格外立面的H城 ,；也或許記得住高端大氣,，被譽(yù)為“國際會客廳”的 L中心；甚至?xí)蛲嵵?06米新地標(biāo)旁的B中心,，但絕對會忽視這么一個項(xiàng)目——位于高新區(qū)的一座已經(jīng)活躍6年的醇熟大盤朗悅公園道1?的公寓產(chǎn)品——朗悅V公館,。
2017年盛夏的某個正午，太陽暴曬著城市路面,，高新區(qū)熱得像一片沙漠,，大街上幾乎連一個人影都找不到，在科學(xué)大道上的朗悅公園道1?的售樓處內(nèi),，此刻正人頭攢動,，烏央烏央的人群聚集在沙盤前聽著置業(yè)顧問簡短的講解，彼時朗悅V公館剛剛開售,。
這樣的盛況并沒有持續(xù)幾天,，因?yàn)榧词筕公館如此大的貨量，在短短幾天內(nèi)就被蜂擁而至的客群消化完了,。究其原因,，這一搶房盛況的背后，是公園道售樓處后那片緊鑼密鼓施工的工地,。
朗悅公園茂上的V公館實(shí)景圖
和高新區(qū)沙漠一般的天氣一樣,，這座1988年啟動籌建的年輕片區(qū)在很長一段時間內(nèi)也被稱為“商業(yè)沙漠”，30年過去,，高新有的只是丹尼斯,、正弘生活廣場而已，也正因如此,，朗悅公園茂的出現(xiàn),，毫不夸張的說，填補(bǔ)了整個高新區(qū)的商業(yè)空白。
2017年12月8日,，朗悅公園茂的家庭茂,、兒童茂率先開業(yè)，僅三天就帶動了高達(dá)48萬人次,，帶來超800萬銷售額,。據(jù)說開業(yè)當(dāng)天，為了維持現(xiàn)場秩序,，公園茂甚至不得已出動了數(shù)十位特勤人員全程把控人流,。公園茂，第一次擰開了高新區(qū)的商業(yè)閥門,。
位于公園茂商業(yè)中心之上的V公館,，于次年一經(jīng)交房，便不出意外的以高于周邊10-20%的租金,，和幾乎100%的出租率閃耀整個高新區(qū)租房市場,。
相對于公寓自身，商業(yè)的加持才是真正的“硬功夫”,，背靠著高新區(qū)首家體驗(yàn)式商業(yè)中心,，朗悅在公寓上幾乎都是悶聲發(fā)大財，而但凡見到朗悅公園茂的客戶,，成交周期往往都是一兩天的事,。
3
談后開發(fā)時代、談消費(fèi)升級前
先談?wù)劗a(chǎn)品與人流量
公園茂實(shí)景圖
V公館的成功有什么秘訣嗎,？
答案是沒有,。在鄭州，這個大開發(fā)商來了都要減配三分的城市,，你踏踏實(shí)實(shí)把事做好,，就是最大的成功訣竅。
有些開發(fā)商承諾的商業(yè)中心,，在公寓交房一兩年,，甚至三四年后，還是停留在規(guī)劃圖里,，甚至到最后為了堵住業(yè)主的嘴,，十來萬方的商業(yè)硬生生變成了十來家賣胡辣湯、熱干面的社區(qū)底商,。
在這樣的背景下,，他們終于開始講故事了。言必談后開發(fā)時代,，給你捋馮侖,、任志強(qiáng)大佬的遠(yuǎn)見,；或者從消費(fèi)升級講起，追追當(dāng)下熱點(diǎn),，一個自動售貨機(jī)都能被吹成人工智能代表作,。
而我要說的只有三個字：少扯淡。
公寓大堂做成二三十平,，下雨天站都沒地方站，是好產(chǎn)品嗎,？
效果圖上,，公寓的床做在窗戶邊上，一半涼一半熱,，是給人住的嗎,？
公寓周邊連個商場都沒有，后期租給誰,，心不慌嗎,？
公寓老舊商業(yè)配套，年輕人都不去,，租的上價格嗎
鄭州太浮躁了,，這種浮躁的風(fēng)氣帶動了購買公寓的客群。
他們眼里看到的只有低價,、首付分期,、以及牛逼的規(guī)劃，絲毫不動動腦子想想,，一個小小的社區(qū)底商,，怎么就對標(biāo)了國際了？連個商業(yè)團(tuán)隊(duì)都沒有的開發(fā)商,，怎么就開始建立商業(yè)帝國了,？
4
商業(yè)中心上也好，商業(yè)街上也好
買公寓,，可不是只買公寓而已
“聽說公園道要做商業(yè)街了,，老胡你知道嗎？”前兩天,，做商業(yè)運(yùn)營的好友專門打電話來問我,。
這不是一件稀奇的事，至少在我看來,。2018年,，公園茂這個正式開業(yè)還不到一年的商業(yè)中心，就已經(jīng)沖到了鄭州商業(yè)中心銷售額的前十,。如此誘人的商業(yè)前景,，誰不心動,？
一公里商街主題業(yè)態(tài)規(guī)劃
去年一整年，公園茂對3個場館的業(yè)態(tài)進(jìn)行了大刀闊斧的改動,，針對年輕人進(jìn)行快速換血招商,，其商業(yè)運(yùn)營能力可見一斑，以這種專業(yè)度和執(zhí)行效率,，做一條商業(yè)街還是綽綽有余的,。
這次，作為整長一公里的商業(yè)街上的作品,，朗悅公園道1?將整個五期定義為“未來的空中城市”,，其商業(yè)團(tuán)隊(duì)在近三個月內(nèi)密集地走訪日本、韓國,、北京,、上海等城市，根據(jù)一線城市的商業(yè)業(yè)態(tài)打造全新的商業(yè)街區(qū),，絲毫不掩飾其未來的野心,。
36┫LOFT裝修效果圖
36┫LOFT裝修效果圖
而為了配合商業(yè)街的高起點(diǎn)規(guī)劃，公園道對整個五期的公寓也進(jìn)行了全面的提升,。其SOHO類產(chǎn)品光入戶大堂就有70多平,，3.1米層高空間感十足，地暖鋪設(shè),，全景落地窗,，精裝修加持，幾乎可以說是V公館的2.0升級版,。
28┫SOHO裝修效果圖
除此之外,，V公館也推出了LOFT產(chǎn)品系列，常規(guī)的4.5米層高下,，為了給客戶帶來更大的舒適感,，V公館在二層贈送了一大塊空間，保證兩層住著都舒服,。
買公寓,，不止是單純在買公寓這個產(chǎn)品，更多的是在買這個地段的成熟度,，未來的人流量,。如果你最終只得到了一座公寓，那這無疑是一個失敗的投資,。
隨著夏天的到來,，整個鄭州市場的公寓還將迎來一波小高潮。我想說的是,，繁華之下,，請諸君看清現(xiàn)實(shí),，買對好貨，不要被表面的現(xiàn)象迷失了雙眼,。
營銷中心：鄭州市高新區(qū)科學(xué)大道與雪松路交會處北300米