步入4月以來,，關(guān)于鄭州樓市“小陽春”的言論層出不窮,，先是房貸利率持續(xù)走低，又有“放松限購”的聲音傳出,，樓盤去化率從30%到100%不等，其中城市中心成熟區(qū)熱度較高,。有個別地產(chǎn)從業(yè)者甚至表示,，“當下的鄭州，有2016年初的苗頭,。”那么,，真實的鄭州房地產(chǎn)市場究竟是什么樣的？
鄭州作為目前中部核心的幾大城市之一,，無論是在城市潛力還是全國的經(jīng)濟,、政治、交通等方面上,，都占著舉足輕重的地位,。當今的鄭州，從一個省會城市,，逐漸加持國家中心城市,、新一線城市、國際樞紐城市,、國際物流中心等稱號,，鄭州的“國際范兒”越來越足，未來更將成為中部最重要的潛力城市之一。
去化率30-100%,，各大售樓部冷熱不均,，唯中心城區(qū)熱度不減
近段時間，市場突然傳出“小陽春”“樓市回暖”并非沒有根據(jù),。
據(jù)了解,，鄭州市近期一周之內(nèi)有8項目開盤，推出房源近2000套,，整體去化率超過90%,。從鄭州步入2019年以來的開盤情況來看，這個數(shù)據(jù)十分亮眼,。
不過,，從整體來看，鄭州房地產(chǎn)市場屬于波動上升期,。近期有一周兩項目開盤,，推出300余套房源，去化量剛剛超過一半,，而3月初的開盤也有項目清盤,，除了以上開盤監(jiān)控，還有一些樓盤的不定時加推,，也取得了不錯的成績,。
如前不久，位于金水區(qū)南陽路黃河路的泉舜上城傍晚加推68套房源,，前來購房的市民把售樓部圍得水泄不通,，所推房源當場售罄。
泉舜上城傍晚加推時的售樓部實況
當下的鄭州樓市如果只看開盤數(shù)據(jù),，一會兒讓人有種“再不上車來不及”的焦慮,，一會兒又會覺得市場還在冰凍期，慢慢挑不著急,。購房者往往在市場的起伏中觀望,，搖擺不定。那么,，真實的售樓部情況如何,？
筆者走訪了解到，近期開盤走俏的樓盤多位于金水區(qū)和鄭東北區(qū),，其中,，地段位于城市核心區(qū)位，周邊學(xué)校,、醫(yī)院等資源豐富,，尤其是附近有地鐵加持的項目更受歡迎,。
4月8日中午，筆者來到泉舜上城項目,，雖然是午飯時間,，但售樓部洽談區(qū)座無虛席。
“我在這附近上班,，這一片可選擇的項目幾乎沒有,，還有就是看中這個位置，而且地鐵5號線再有一個月就開通了,，小區(qū)門口就有地鐵口,。”在鄭州市第五人民醫(yī)院工作的李女士告訴筆者，她聽同事介紹后決定來售樓部看看,。“前幾天我同事在這里買了一套,，聽說當晚推出的房源都已經(jīng)沒了。”
由于金水中心城區(qū)樓盤項目較少,，隨后,，筆者去到惠濟區(qū)，該區(qū)域內(nèi)近期關(guān)注度較高的項目推盤去化量均在90%以上,，雖然下一次開盤時間不詳,，但售樓部內(nèi)依然不斷有人前來咨詢。
鄭州中心城區(qū)一項目售樓部前臺
但在四環(huán)外,，又是另一幅景象,。在四環(huán)外某主干道上，可以看到沿路有人拿著傳單攔車,，進到售樓部之后,，往往是置業(yè)顧問比看房者多。“最近聽說限購要放開,，后來又證實是謠傳，所以房票還是很珍貴,，我現(xiàn)在是到處看看能不能撿漏,，但如果真的要買，估計還是會考慮買在3環(huán)內(nèi),，越中心越好,。” 在此看房的小趙說。
筆者走訪過程中,，發(fā)現(xiàn)不少市民與小趙想法一致,。在鄭東新區(qū)上班的李女士告訴筆者，“考慮到生活的方方面面,，我還是選擇保值率高,、升值潛力大的中心城區(qū),。”
首貸利率降至基準上浮20%，公積金額度調(diào)高
市場是否回暖,，房貸利率也是評判標準之一,。如果利率居高不下甚至持續(xù)走高，必然會影響購房者的積極性,；反之,，則說明貨幣政策趨向?qū)捤桑y行流動性得到一定程度的緩解,，購房者受到鼓舞,，市場熱度則隨之升高。
在走訪過程中,，管城區(qū)一位售樓部工作人員介紹,，目前他們項目部分合作銀行已出現(xiàn)房貸利率下調(diào)。“進入2019年之后,，我們合作的部分銀行都開始下調(diào)房貸利率,，現(xiàn)在民生銀行、廣發(fā)銀行等商業(yè)銀行,，基本已經(jīng)下調(diào)到了上浮20%,。”
對此，筆者咨詢鄭州某金融機構(gòu)相關(guān)負責人了解到,，“目前交通銀行和鄭州銀行有首套上浮20%的政策,，不過都有相應(yīng)的附加條件，諸如購買保險,、理財產(chǎn)品等,。” 該金融機構(gòu)相關(guān)負責人表示，“利率確實在降,，現(xiàn)在華夏銀行給首套二手房的利率是基準上浮15%,。”
另一方面，近期河南省直住房公積金的最高貸款額度也發(fā)生調(diào)整,，在額度上,，需要求貸款雙方均在省直中心連續(xù)正常繳納住房公積金6個月以上，僅在市區(qū)購買首套住房時,，最高貸款額度從原來的60萬元調(diào)整為80萬元,，其他情況的貸款額度由原來的40萬元調(diào)整為60萬元。
雖然在“房住不炒”的大背景下,，鄭州限購依然在持續(xù),，但利率下降、公積金額度上調(diào)都是實實在在的利好,。捂得嚴嚴實實的鄭州樓市確實已經(jīng)被撕開一個小口,，給了剛需上車的信心,。
外地自媒體看上鄭州，呼吁進鄭團購,，中心城區(qū)是重點
在走訪中,，筆者發(fā)現(xiàn)不少售樓部前來看房的外地人多了起來。
在金水區(qū)某公寓項目,，來自杭州的一對夫婦正在簽約,，“我們挺看好鄭州房產(chǎn)的升值空間。去年下半年看中一套房,，還沒來得及買,，那個項目居然降價了。最近一直關(guān)注鄭州地產(chǎn)市場,，感覺現(xiàn)在市場逐步回暖,，接下來很可能會漲。”據(jù)該夫婦介紹,，杭州中心城區(qū)的江干區(qū),、下城區(qū)，目前房價均價在60000元/┫以上,，“所以我們覺得鄭州中心城區(qū)的房價還有上漲空間,，買套公寓當做投資了。”
無獨有偶,，在金水區(qū)的泉舜上城,，來自河南洛陽的周先生在咨詢首付問題，“鄭州的泉舜跟洛陽的泉舜項目類似,，也是自有商業(yè),，現(xiàn)在洛陽泉舜都發(fā)展成那一片兒的地標了，二手房能比周邊貴2000元/┫,，而且鄭州泉舜上城與地鐵5號線距離這么近,，小孩現(xiàn)在在鄭州上大學(xué)，就先給他買在這兒,，我們比較看好這個開發(fā)商的品質(zhì),，洛陽的盤都能升值，鄭州的肯定升值更快,。”
泉舜上城售樓部簽約處
一位資深地產(chǎn)從業(yè)者稱，決定鄭州房價的不只是鄭州人,，也不只是河南人,，還有很多外省人,。“經(jīng)過2016年的全民炒房，中國已基本是全民房迷,，但有潛力的城市也就20個左右,，所以，這些城市的房價,，背后都有整個中國的影子,。
他同時還表示，很多鄭州人覺得鄭州房價太貴,，但在外地投資客眼里,，鄭州是價格洼地。“一直與鄭州相提并論的武漢,，除去高端小區(qū)的房價,，武漢中心城區(qū)房價普遍在3萬+，而鄭州則在1.5~2萬之間,，所以鄭州被投資客盯上,，也就不足為奇。”
而且,，河南屬于人口大省,，鄭州市作為國家中心城市及中部大省的省會，加上新一線城市,、國際樞紐城市等利好規(guī)劃加持,，是典型的人口凈流入型潛力大城。前不久,，鄭州市常駐人口剛剛突破千萬,，伴隨著城市發(fā)展?jié)摿μ嵘耐瑫r，購房需求也在日益增加,。
在鄭州購房,，從居住的舒適程度上來說，成熟的商業(yè)配套和教育配套,，能讓更多首套房購房者享受到城區(qū)成熟度的便利性,。特別是鄭州在地鐵1號線、2號線開通之后,，城市通達性顯得尤為重要,，未來即將開放的3號線及5號線地鐵周邊樓盤，如金水中心城區(qū)泉舜上城等,，可以作為購房者選擇的重點關(guān)注項目,。
如今，鄭州“米字型”高鐵已經(jīng)成形,，鄭州國際機場空中陸港在國際貿(mào)易中占據(jù)越來越重要的位置,，中歐班列更是逐漸增多貿(mào)易班次和品類,，鄭州作為中部重要的對外經(jīng)貿(mào)中心的氣質(zhì)已經(jīng)逐漸凸顯，隨著各項利好逐步落地,，鄭州正在不斷吸引外來人口進駐,，本地購房需求進一步增加的同時，外地炒房客也盯上了鄭州中心城區(qū)等價格洼地,、價值高地,，因此，鄭州房地產(chǎn)市場整體回暖也在意料之中,。
把握未來,，就趁現(xiàn)在布局鄭州。