去化率30-100%，各大售樓部冷熱不均,，唯中心城區(qū)熱度不減

 
近段時(shí)間,，市場突然傳出“小陽春”“樓市回暖”并非沒有根據(jù),。

據(jù)了解，鄭州市近期一周之內(nèi)有8項(xiàng)目開盤,，推出房源近2000套，整體去化率超過90%,。從鄭州步入2019年以來的開盤情況來看,，這個(gè)數(shù)據(jù)十分亮眼。

不過,，從整體來看，鄭州房地產(chǎn)市場屬于波動(dòng)上升期,。近期有一周兩項(xiàng)目開盤,，推出300余套房源，去化量剛剛超過一半,，而3月初的開盤也有項(xiàng)目清盤,，除了以上開盤監(jiān)控，還有一些樓盤的不定時(shí)加推,，也取得了不錯(cuò)的成績,。

如前不久，位于金水區(qū)南陽路黃河路的泉舜上城傍晚加推68套房源,，前來購房的市民把售樓部圍得水泄不通,，所推房源當(dāng)場售罄。

 當(dāng)下的鄭州樓市如果只看開盤數(shù)據(jù),，一會(huì)兒讓人有種“再不上車來不及”的焦慮,，一會(huì)兒又會(huì)覺得市場還在冰凍期，慢慢挑不著急,。購房者往往在市場的起伏中觀望,，搖擺不定,。那么，真實(shí)的售樓部情況如何,？

筆者走訪了解到,，近期開盤走俏的樓盤多位于金水區(qū)和鄭東北區(qū)，其中,，地段位于城市核心區(qū)位,，周邊學(xué)校、醫(yī)院等資源豐富,，尤其是附近有地鐵加持的項(xiàng)目更受歡迎,。

4月8日中午，筆者來到泉舜上城項(xiàng)目,，雖然是午飯時(shí)間,，但售樓部洽談區(qū)座無虛席。

“我在這附近上班,，這一片可選擇的項(xiàng)目幾乎沒有,，還有就是看中這個(gè)位置，而且地鐵5號(hào)線再有一個(gè)月就開通了,，小區(qū)門口就有地鐵口,。”在鄭州市第五人民醫(yī)院工作的李女士告訴筆者，她聽同事介紹后決定來售樓部看看,。“前幾天我同事在這里買了一套,，聽說當(dāng)晚推出的房源都已經(jīng)沒了,。”

由于金水中心城區(qū)樓盤項(xiàng)目較少,，隨后，筆者去到惠濟(jì)區(qū),，該區(qū)域內(nèi)近期關(guān)注度較高的項(xiàng)目推盤去化量均在90%以上,，雖然下一次開盤時(shí)間不詳，但售樓部內(nèi)依然不斷有人前來咨詢,。

但在四環(huán)外,，又是另一幅景象。在四環(huán)外某主干道上,，可以看到沿路有人拿著傳單攔車,，進(jìn)到售樓部之后，往往是置業(yè)顧問比看房者多,。“最近聽說限購要放開,，后來又證實(shí)是謠傳，所以房票還是很珍貴,，我現(xiàn)在是到處看看能不能撿漏,，但如果真的要買,，估計(jì)還是會(huì)考慮買在3環(huán)內(nèi)，越中心越好,。” 在此看房的小趙說,。

筆者走訪過程中，發(fā)現(xiàn)不少市民與小趙想法一致,。在鄭東新區(qū)上班的李女士告訴筆者,，“考慮到生活的方方面面，我還是選擇保值率高,、升值潛力大的中心城區(qū),。”

 
首貸利率降至基準(zhǔn)上浮20%，公積金額度調(diào)高

市場是否回暖,，房貸利率也是評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)之一,。如果利率居高不下甚至持續(xù)走高，必然會(huì)影響購房者的積極性,；反之,，則說明貨幣政策趨向?qū)捤桑y行流動(dòng)性得到一定程度的緩解,，購房者受到鼓舞,，市場熱度則隨之升高。

在走訪過程中,，管城區(qū)一位售樓部工作人員介紹,，目前他們項(xiàng)目部分合作銀行已出現(xiàn)房貸利率下調(diào)。“進(jìn)入2019年之后,，我們合作的部分銀行都開始下調(diào)房貸利率,，現(xiàn)在民生銀行、廣發(fā)銀行等商業(yè)銀行,，基本已經(jīng)下調(diào)到了上浮20%,。” 

對(duì)此，筆者咨詢鄭州某金融機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人了解到,，“目前交通銀行和鄭州銀行有首套上浮20%的政策,，不過都有相應(yīng)的附加條件，諸如購買保險(xiǎn),、理財(cái)產(chǎn)品等,。” 該金融機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“利率確實(shí)在降,，現(xiàn)在華夏銀行給首套二手房的利率是基準(zhǔn)上浮15%,。”

 另一方面，近期河南省直住房公積金的最高貸款額度也發(fā)生調(diào)整，在額度上,，需要求貸款雙方均在省直中心連續(xù)正常繳納住房公積金6個(gè)月以上,，僅在市區(qū)購買首套住房時(shí)，最高貸款額度從原來的60萬元調(diào)整為80萬元,，其他情況的貸款額度由原來的40萬元調(diào)整為60萬元,。

雖然在“房住不炒”的大背景下，鄭州限購依然在持續(xù),，但利率下降,、公積金額度上調(diào)都是實(shí)實(shí)在在的利好。捂得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)的鄭州樓市確實(shí)已經(jīng)被撕開一個(gè)小口,，給了剛需上車的信心,。

 
外地自媒體看上鄭州，呼吁進(jìn)鄭團(tuán)購,，中心城區(qū)是重點(diǎn)

在走訪中,，筆者發(fā)現(xiàn)不少售樓部前來看房的外地人多了起來。

在金水區(qū)某公寓項(xiàng)目,，來自杭州的一對(duì)夫婦正在簽約,，“我們挺看好鄭州房產(chǎn)的升值空間。去年下半年看中一套房,，還沒來得及買,，那個(gè)項(xiàng)目居然降價(jià)了。最近一直關(guān)注鄭州地產(chǎn)市場,，感覺現(xiàn)在市場逐步回暖,，接下來很可能會(huì)漲。”據(jù)該夫婦介紹,，杭州中心城區(qū)的江干區(qū),、下城區(qū)，目前房價(jià)均價(jià)在60000元/┫以上,，“所以我們覺得鄭州中心城區(qū)的房價(jià)還有上漲空間,，買套公寓當(dāng)做投資了。”

無獨(dú)有偶,，在金水區(qū)的泉舜上城，來自河南洛陽的周先生在咨詢首付問題,，“鄭州的泉舜跟洛陽的泉舜項(xiàng)目類似,，也是自有商業(yè)，現(xiàn)在洛陽泉舜都發(fā)展成那一片兒的地標(biāo)了,，二手房能比周邊貴2000元/┫,，而且鄭州泉舜上城與地鐵5號(hào)線距離這么近，小孩現(xiàn)在在鄭州上大學(xué)，就先給他買在這兒,，我們比較看好這個(gè)開發(fā)商的品質(zhì),，洛陽的盤都能升值，鄭州的肯定升值更快,。”

一位資深地產(chǎn)從業(yè)者稱,，決定鄭州房價(jià)的不只是鄭州人，也不只是河南人,，還有很多外省人,。“經(jīng)過2016年的全民炒房，中國已基本是全民房迷,，但有潛力的城市也就20個(gè)左右,，所以，這些城市的房價(jià),，背后都有整個(gè)中國的影子,。

他同時(shí)還表示，很多鄭州人覺得鄭州房價(jià)太貴,，但在外地投資客眼里,，鄭州是價(jià)格洼地。“一直與鄭州相提并論的武漢,，除去高端小區(qū)的房價(jià),，武漢中心城區(qū)房價(jià)普遍在3萬+，而鄭州則在1.5~2萬之間,，所以鄭州被投資客盯上,，也就不足為奇。”

而且,，河南屬于人口大省,，鄭州市作為國家中心城市及中部大省的省會(huì)，加上新一線城市,、國際樞紐城市等利好規(guī)劃加持,，是典型的人口凈流入型潛力大城。前不久,，鄭州市常駐人口剛剛突破千萬,，伴隨著城市發(fā)展?jié)摿μ嵘耐瑫r(shí)，購房需求也在日益增加,。

在鄭州購房,，從居住的舒適程度上來說，成熟的商業(yè)配套和教育配套，能讓更多首套房購房者享受到城區(qū)成熟度的便利性,。特別是鄭州在地鐵1號(hào)線,、2號(hào)線開通之后，城市通達(dá)性顯得尤為重要,，未來即將開放的3號(hào)線及5號(hào)線地鐵周邊樓盤,，如金水中心城區(qū)泉舜上城等，可以作為購房者選擇的重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目,。

 如今,，鄭州“米字型”高鐵已經(jīng)成形，鄭州國際機(jī)場空中陸港在國際貿(mào)易中占據(jù)越來越重要的位置,，中歐班列更是逐漸增多貿(mào)易班次和品類,，鄭州作為中部重要的對(duì)外經(jīng)貿(mào)中心的氣質(zhì)已經(jīng)逐漸凸顯，隨著各項(xiàng)利好逐步落地,，鄭州正在不斷吸引外來人口進(jìn)駐,，本地購房需求進(jìn)一步增加的同時(shí)，外地炒房客也盯上了鄭州中心城區(qū)等價(jià)格洼地,、價(jià)值高地,，因此，鄭州房地產(chǎn)市場整體回暖也在意料之中,。

把握未來,，就趁現(xiàn)在布局鄭州。