步入4月以來,，關(guān)于鄭州樓市“小陽春”的言論層出不窮，先是房貸利率持續(xù)走低,，又有“放松限購”的聲音傳出,，樓盤去化率從30%到100%不等，其中城市中心成熟區(qū)熱度較高,。有個別地產(chǎn)從業(yè)者甚至表示,，“當(dāng)下的鄭州，有2016年初的苗頭,。”那么,，真實的鄭州房地產(chǎn)市場究竟是什么樣的？
鄭州作為目前中部核心的幾大城市之一,，無論是在城市潛力還是全國的經(jīng)濟(jì),、政治、交通等方面上,，都占著舉足輕重的地位,。當(dāng)今的鄭州，從一個省會城市,，逐漸加持國家中心城市,、新一線城市、國際樞紐城市,、國際物流中心等稱號,，鄭州的“國際范兒”越來越足，未來更將成為中部最重要的潛力城市之一,。
去化率30-100%,，各大售樓部冷熱不均，唯中心城區(qū)熱度不減
近段時間，市場突然傳出“小陽春”“樓市回暖”并非沒有根據(jù),。
據(jù)了解,，鄭州市近期一周之內(nèi)有8項目開盤，推出房源近2000套,，整體去化率超過90%。從鄭州步入2019年以來的開盤情況來看,，這個數(shù)據(jù)十分亮眼,。
不過，從整體來看,，鄭州房地產(chǎn)市場屬于波動上升期,。近期有一周兩項目開盤，推出300余套房源,，去化量剛剛超過一半,，而3月初的開盤也有項目清盤，除了以上開盤監(jiān)控,，還有一些樓盤的不定時加推,，也取得了不錯的成績。
如前不久,，位于金水區(qū)南陽路黃河路的泉舜上城傍晚加推68套房源,，前來購房的市民把售樓部圍得水泄不通，所推房源當(dāng)場售罄,。
泉舜上城傍晚加推時的售樓部實況
當(dāng)下的鄭州樓市如果只看開盤數(shù)據(jù),，一會兒讓人有種“再不上車來不及”的焦慮，一會兒又會覺得市場還在冰凍期,，慢慢挑不著急,。購房者往往在市場的起伏中觀望，搖擺不定,。那么,，真實的售樓部情況如何？
筆者走訪了解到,，近期開盤走俏的樓盤多位于金水區(qū)和鄭東北區(qū),，其中，地段位于城市核心區(qū)位,，周邊學(xué)校,、醫(yī)院等資源豐富，尤其是附近有地鐵加持的項目更受歡迎,。
4月8日中午,，筆者來到泉舜上城項目，雖然是午飯時間，但售樓部洽談區(qū)座無虛席,。
“我在這附近上班,，這一片可選擇的項目幾乎沒有，還有就是看中這個位置,，而且地鐵5號線再有一個月就開通了,，小區(qū)門口就有地鐵口。”在鄭州市第五人民醫(yī)院工作的李女士告訴筆者,，她聽同事介紹后決定來售樓部看看,。“前幾天我同事在這里買了一套，聽說當(dāng)晚推出的房源都已經(jīng)沒了,。”
由于金水中心城區(qū)樓盤項目較少,，隨后，筆者去到惠濟(jì)區(qū),，該區(qū)域內(nèi)近期關(guān)注度較高的項目推盤去化量均在90%以上,，雖然下一次開盤時間不詳，但售樓部內(nèi)依然不斷有人前來咨詢,。
鄭州中心城區(qū)一項目售樓部前臺
但在四環(huán)外,，又是另一幅景象。在四環(huán)外某主干道上,，可以看到沿路有人拿著傳單攔車,，進(jìn)到售樓部之后，往往是置業(yè)顧問比看房者多,。“最近聽說限購要放開,，后來又證實是謠傳，所以房票還是很珍貴,，我現(xiàn)在是到處看看能不能撿漏,，但如果真的要買，估計還是會考慮買在3環(huán)內(nèi),，越中心越好,。” 在此看房的小趙說。
筆者走訪過程中,，發(fā)現(xiàn)不少市民與小趙想法一致,。在鄭東新區(qū)上班的李女士告訴筆者，“考慮到生活的方方面面,，我還是選擇保值率高,、升值潛力大的中心城區(qū)。”
首貸利率降至基準(zhǔn)上浮20%,，公積金額度調(diào)高
市場是否回暖,，房貸利率也是評判標(biāo)準(zhǔn)之一,。如果利率居高不下甚至持續(xù)走高，必然會影響購房者的積極性,；反之,，則說明貨幣政策趨向?qū)捤桑y行流動性得到一定程度的緩解,，購房者受到鼓舞,，市場熱度則隨之升高。
在走訪過程中,，管城區(qū)一位售樓部工作人員介紹,，目前他們項目部分合作銀行已出現(xiàn)房貸利率下調(diào)。“進(jìn)入2019年之后,，我們合作的部分銀行都開始下調(diào)房貸利率，現(xiàn)在民生銀行,、廣發(fā)銀行等商業(yè)銀行,，基本已經(jīng)下調(diào)到了上浮20%。”
對此,，筆者咨詢鄭州某金融機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人了解到,，“目前交通銀行和鄭州銀行有首套上浮20%的政策，不過都有相應(yīng)的附加條件,，諸如購買保險,、理財產(chǎn)品等。” 該金融機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，“利率確實在降,，現(xiàn)在華夏銀行給首套二手房的利率是基準(zhǔn)上浮15%。”
另一方面,，近期河南省直住房公積金的最高貸款額度也發(fā)生調(diào)整,，在額度上，需要求貸款雙方均在省直中心連續(xù)正常繳納住房公積金6個月以上,，僅在市區(qū)購買首套住房時,，最高貸款額度從原來的60萬元調(diào)整為80萬元，其他情況的貸款額度由原來的40萬元調(diào)整為60萬元,。
雖然在“房住不炒”的大背景下,，鄭州限購依然在持續(xù)，但利率下降,、公積金額度上調(diào)都是實實在在的利好,。捂得嚴(yán)嚴(yán)實實的鄭州樓市確實已經(jīng)被撕開一個小口，給了剛需上車的信心,。
外地自媒體看上鄭州,，呼吁進(jìn)鄭團(tuán)購,，中心城區(qū)是重點(diǎn)
在走訪中，筆者發(fā)現(xiàn)不少售樓部前來看房的外地人多了起來,。
在金水區(qū)某公寓項目,，來自杭州的一對夫婦正在簽約，“我們挺看好鄭州房產(chǎn)的升值空間,。去年下半年看中一套房,，還沒來得及買，那個項目居然降價了,。最近一直關(guān)注鄭州地產(chǎn)市場,，感覺現(xiàn)在市場逐步回暖，接下來很可能會漲,。”據(jù)該夫婦介紹,，杭州中心城區(qū)的江干區(qū)、下城區(qū),，目前房價均價在60000元/┫以上,，“所以我們覺得鄭州中心城區(qū)的房價還有上漲空間，買套公寓當(dāng)做投資了,。”
無獨(dú)有偶,，在金水區(qū)的泉舜上城，來自河南洛陽的周先生在咨詢首付問題,，“鄭州的泉舜跟洛陽的泉舜項目類似,，也是自有商業(yè)，現(xiàn)在洛陽泉舜都發(fā)展成那一片兒的地標(biāo)了,，二手房能比周邊貴2000元/┫,，而且鄭州泉舜上城與地鐵5號線距離這么近，小孩現(xiàn)在在鄭州上大學(xué),，就先給他買在這兒,，我們比較看好這個開發(fā)商的品質(zhì)，洛陽的盤都能升值,，鄭州的肯定升值更快,。”
泉舜上城售樓部簽約處
一位資深地產(chǎn)從業(yè)者稱，決定鄭州房價的不只是鄭州人,，也不只是河南人,，還有很多外省人。“經(jīng)過2016年的全民炒房,，中國已基本是全民房迷,，但有潛力的城市也就20個左右,，所以，這些城市的房價,，背后都有整個中國的影子,。
他同時還表示，很多鄭州人覺得鄭州房價太貴,，但在外地投資客眼里,，鄭州是價格洼地。“一直與鄭州相提并論的武漢,，除去高端小區(qū)的房價,，武漢中心城區(qū)房價普遍在3萬+，而鄭州則在1.5~2萬之間,，所以鄭州被投資客盯上,，也就不足為奇。”
而且,，河南屬于人口大省,，鄭州市作為國家中心城市及中部大省的省會，加上新一線城市,、國際樞紐城市等利好規(guī)劃加持，是典型的人口凈流入型潛力大城,。前不久,，鄭州市常駐人口剛剛突破千萬，伴隨著城市發(fā)展?jié)摿μ嵘耐瑫r,，購房需求也在日益增加,。
在鄭州購房，從居住的舒適程度上來說,，成熟的商業(yè)配套和教育配套,，能讓更多首套房購房者享受到城區(qū)成熟度的便利性。特別是鄭州在地鐵1號線,、2號線開通之后,，城市通達(dá)性顯得尤為重要，未來即將開放的3號線及5號線地鐵周邊樓盤,，如金水中心城區(qū)泉舜上城等,，可以作為購房者選擇的重點(diǎn)關(guān)注項目。
如今,，鄭州“米字型”高鐵已經(jīng)成形,，鄭州國際機(jī)場空中陸港在國際貿(mào)易中占據(jù)越來越重要的位置，中歐班列更是逐漸增多貿(mào)易班次和品類,，鄭州作為中部重要的對外經(jīng)貿(mào)中心的氣質(zhì)已經(jīng)逐漸凸顯,，隨著各項利好逐步落地,，鄭州正在不斷吸引外來人口進(jìn)駐，本地購房需求進(jìn)一步增加的同時,，外地炒房客也盯上了鄭州中心城區(qū)等價格洼地,、價值高地，因此,，鄭州房地產(chǎn)市場整體回暖也在意料之中,。
把握未來，就趁現(xiàn)在布局鄭州,。