克而瑞認(rèn)為，從近期蘇州,、福州等城市土地拍賣來看,，個別市場略有回暖,，但難言全面復(fù)蘇。整體來看,，在融資依然偏緊,、政策尚未轉(zhuǎn)向情況下，謹(jǐn)慎依然是2019年企業(yè)拿地的主旋律,。在三四線熱度下降,、一線城市供給有限背景下，二線將成為房企布局的主戰(zhàn)場,，對于有拓儲需求的企業(yè)來說,，2019年是回歸二線的窗口期。
| 節(jié)后土地拍賣受關(guān)注
就土地市場的表現(xiàn)而言,，2月22日蘇州節(jié)后首場土地拍賣頗受關(guān)注,，7宗經(jīng)營性用地規(guī)劃建筑面積約62.53萬平方米成功出讓，累計土地成交總價98.26億元,，最高溢價率達(dá)42.78%,。
據(jù)記者了解，就報名情況看,，有兩宗土地競買開發(fā)商超過10家,，其中一宗住宅用地的吸引19家競買人參與，一宗吸引16家競買人參與,。
競爭最為激烈的是編號為蘇地2018-WG-47號的住宅用地,，吸引包括佳兆業(yè)（00876.HK）、正榮地產(chǎn)（06158.HK）,、弘陽地產(chǎn)（01996.HK）,、旭輝集團(tuán)（00884.HK）等16家房企的競買。
最終,，經(jīng)過經(jīng)過40分鐘,、76輪競拍，該地塊由佳兆業(yè)名下公司以8.91億元的代價競得,，溢價42.78%,，成交樓板價為18561.50元/平方米。
另一宗編號為蘇地2018-WG-49號的居住,、教育地塊吸引了19家競買人參與競拍,，最終，經(jīng)過55輪的競價,，由上海開發(fā)商大華（集團(tuán)）以32.14%的溢價競得,，折合樓板價25813元/平方米。
據(jù)第三方研究機(jī)構(gòu)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，三個月前的2018年,，蘇州尚仍有住宅用地流拍,。
相似的情況發(fā)生在福州。2月15日,，福州市公共資源交易服務(wù)中心迎來節(jié)后第一場土地拍賣,，共出讓7宗地塊，總出讓面積為62.38萬平方米,，約935.68畝,，均為洋下、浦下,、三叉街,、排尾紅星四大舊改片的地塊。現(xiàn)場吸引了包括首開+融僑聯(lián)合體,、世茂,、萬科、金茂+城投聯(lián)合體,、寶龍,、陽光城、龍湖,、正榮等21家企業(yè)參與,。
最后，7宗地塊成功出讓,，總攬金205.4億元。占2018年全年福州土地拍賣收入408億元的50.34%,。
此前克而瑞公布的1月土地月報顯示,，在經(jīng)歷了歲末的市場成交峰值之后，2019年1月土地市場成交量周期性回落,，但卻是近一年來的成交量第三峰值,，溢價率、流拍率等指標(biāo)也出現(xiàn)了好轉(zhuǎn),。其中,，北京、上海等城市優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)帶動一線城市的地價上升,，溢價率也觸底回升,；二線城市表現(xiàn)尚佳，1月土地成交量同比上升21%,，成為了同比上升的主要增長點(diǎn),。
報告指出，1月成交量減少,，流拍地塊幅數(shù)也隨之減少,，重點(diǎn)監(jiān)測的城市1月有95幅地塊流拍,，相比去年12月減少了五成多，流拍率也明顯回落,。重點(diǎn)一,、二線城市中，昆明,、西安,、成都仍是流拍重災(zāi)區(qū)，1月昆明共有13幅地流拍,，主要區(qū)域主要集中在下屬縣城宜良縣,，距離城市主城區(qū)較遠(yuǎn)，難承接城區(qū)溢出需求,，房企拿地意愿小,。
| 城市間分化加劇
據(jù)CRIC監(jiān)測，上周全國土地市場有所升溫,，重點(diǎn)監(jiān)測城市的土地市場成交建筑面積達(dá)到了816萬平方米,，環(huán)比增長54%，同比則增加了11%,；但依舊未達(dá)到2019年成交量的周平均水平,。成交金額為345億元，環(huán)比亦增加了18%,，同比則下降了19%,；這也直接導(dǎo)致了整體樓面價的下行，下滑至4223元/平方米,，同環(huán)比分別下跌27%和23%,。
“從整體數(shù)據(jù)變化趨勢來看，可以看出城市間土地市場的分化也在逐步加劇,，局部城市的回暖或許僅能代表單個市場的樓市復(fù)蘇,，對于整體的借鑒意義并不是太大。”克而瑞表示,。
細(xì)分來看,，從近期規(guī)模房企拿地分布可看出其目前投資戰(zhàn)略傾向。目前,，碧桂園拿地仍以三四線為主,，其在湛江、洛陽,、畢節(jié)各拿下1宗地塊,，共計花費(fèi)6.7億元，增加土地儲備達(dá)到44.2萬平方米。
萬科則堅持布局一二線,，在2018年加碼布局三四線之后,，還是回到二線市場。其在太原,、青島,、福州均有新增土儲入賬。其中以76.4億總價擊敗寶龍,、世茂獲得福州舊改地塊,，也刷新福州土地成交總價紀(jì)錄。恒大以接近50億元的總價競得貴陽花溪區(qū)15宗地塊,，預(yù)計將用于建設(shè)恒大童世界,，這是繼2017年拿下花溪區(qū)13宗地塊后再次大手筆拿地。
融創(chuàng)2019年以來拿地勢頭較猛,，根據(jù)克而瑞1月份新增土地貨值榜單顯示,，1月份融創(chuàng)新增土地貨值達(dá)到570.4億元，位列第一名,。根據(jù)不完全統(tǒng)計,，節(jié)后兩周融創(chuàng)已在太原、石家莊和青島共計拿下至少12宗土地,，合計建面超過100萬平方米,。
部分有規(guī)模擴(kuò)張需求的品牌房企也在向二線城市回歸：例如中梁控股則節(jié)后在長沙、天津,、蘇州各落一子,，加快了布局二線的腳步。其2018年已進(jìn)駐了杭州,、合肥,、成都、武漢等城市,。中駿2月20日以6.17億拿下佛山高明區(qū)1宗商住地塊，為其首次進(jìn)駐廣東省,。
“盡管最近‘市場回暖’的猜測時有出現(xiàn),，但從房企的應(yīng)對策略來看，2019大概率依舊是小年,。”一位中型房企負(fù)責(zé)人對證券時報記者表達(dá)了其看法,。對于“今年的重點(diǎn)布局區(qū)域”方向，他也傾向于更多關(guān)注前兩年降溫快的二線城市,。
就2019年土地市場整體走勢而言,，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析稱，從大趨勢以及房企策略角度看，2019年土地市場重點(diǎn)會回歸二線城市,。一線城市雖然也比較好拿地,，但是由于一線城市推地量比較少。所以,，房企會將重點(diǎn)放在二線城市,，如省會城市、計劃單列市等經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況比較好的城市會作為布局重點(diǎn),。
編輯：河南商報 王瑩
來源：大河財立方
