克而瑞認為,,從近期蘇州、福州等城市土地拍賣來看,,個別市場略有回暖,,但難言全面復蘇。整體來看,,在融資依然偏緊,、政策尚未轉向情況下,謹慎依然是2019年企業(yè)拿地的主旋律,。在三四線熱度下降,、一線城市供給有限背景下,二線將成為房企布局的主戰(zhàn)場,,對于有拓儲需求的企業(yè)來說,,2019年是回歸二線的窗口期。
| 節(jié)后土地拍賣受關注
就土地市場的表現(xiàn)而言,,2月22日蘇州節(jié)后首場土地拍賣頗受關注,,7宗經營性用地規(guī)劃建筑面積約62.53萬平方米成功出讓,累計土地成交總價98.26億元,,最高溢價率達42.78%,。
據記者了解,就報名情況看,,有兩宗土地競買開發(fā)商超過10家,,其中一宗住宅用地的吸引19家競買人參與,一宗吸引16家競買人參與,。
競爭最為激烈的是編號為蘇地2018-WG-47號的住宅用地,,吸引包括佳兆業(yè)(00876.HK),、正榮地產(06158.HK)、弘陽地產(01996.HK),、旭輝集團(00884.HK)等16家房企的競買,。
最終,經過經過40分鐘,、76輪競拍,,該地塊由佳兆業(yè)名下公司以8.91億元的代價競得,溢價42.78%,,成交樓板價為18561.50元/平方米,。
另一宗編號為蘇地2018-WG-49號的居住、教育地塊吸引了19家競買人參與競拍,,最終,,經過55輪的競價,由上海開發(fā)商大華(集團)以32.14%的溢價競得,,折合樓板價25813元/平方米,。
據第三方研究機構中國指數(shù)研究院的數(shù)據,三個月前的2018年,,蘇州尚仍有住宅用地流拍,。
相似的情況發(fā)生在福州。2月15日,,福州市公共資源交易服務中心迎來節(jié)后第一場土地拍賣,,共出讓7宗地塊,總出讓面積為62.38萬平方米,,約935.68畝,,均為洋下、浦下,、三叉街,、排尾紅星四大舊改片的地塊。現(xiàn)場吸引了包括首開+融僑聯(lián)合體,、世茂,、萬科、金茂+城投聯(lián)合體,、寶龍,、陽光城、龍湖,、正榮等21家企業(yè)參與,。
最后,7宗地塊成功出讓,總攬金205.4億元,。占2018年全年福州土地拍賣收入408億元的50.34%,。
此前克而瑞公布的1月土地月報顯示,在經歷了歲末的市場成交峰值之后,,2019年1月土地市場成交量周期性回落,,但卻是近一年來的成交量第三峰值,溢價率,、流拍率等指標也出現(xiàn)了好轉,。其中,北京,、上海等城市優(yōu)質土地的供應帶動一線城市的地價上升,,溢價率也觸底回升;二線城市表現(xiàn)尚佳,,1月土地成交量同比上升21%,,成為了同比上升的主要增長點,。
報告指出,,1月成交量減少,流拍地塊幅數(shù)也隨之減少,,重點監(jiān)測的城市1月有95幅地塊流拍,,相比去年12月減少了五成多,流拍率也明顯回落,。重點一,、二線城市中,昆明,、西安,、成都仍是流拍重災區(qū),1月昆明共有13幅地流拍,,主要區(qū)域主要集中在下屬縣城宜良縣,,距離城市主城區(qū)較遠,難承接城區(qū)溢出需求,,房企拿地意愿小,。
| 城市間分化加劇
據CRIC監(jiān)測,上周全國土地市場有所升溫,,重點監(jiān)測城市的土地市場成交建筑面積達到了816萬平方米,,環(huán)比增長54%,同比則增加了11%,;但依舊未達到2019年成交量的周平均水平,。成交金額為345億元,環(huán)比亦增加了18%,同比則下降了19%,;這也直接導致了整體樓面價的下行,,下滑至4223元/平方米,同環(huán)比分別下跌27%和23%,。
“從整體數(shù)據變化趨勢來看,,可以看出城市間土地市場的分化也在逐步加劇,局部城市的回暖或許僅能代表單個市場的樓市復蘇,,對于整體的借鑒意義并不是太大,。”克而瑞表示。
細分來看,,從近期規(guī)模房企拿地分布可看出其目前投資戰(zhàn)略傾向,。目前,碧桂園拿地仍以三四線為主,,其在湛江,、洛陽、畢節(jié)各拿下1宗地塊,,共計花費6.7億元,,增加土地儲備達到44.2萬平方米。
萬科則堅持布局一二線,,在2018年加碼布局三四線之后,,還是回到二線市場。其在太原,、青島,、福州均有新增土儲入賬。其中以76.4億總價擊敗寶龍,、世茂獲得福州舊改地塊,,也刷新福州土地成交總價紀錄。恒大以接近50億元的總價競得貴陽花溪區(qū)15宗地塊,,預計將用于建設恒大童世界,,這是繼2017年拿下花溪區(qū)13宗地塊后再次大手筆拿地。
融創(chuàng)2019年以來拿地勢頭較猛,,根據克而瑞1月份新增土地貨值榜單顯示,,1月份融創(chuàng)新增土地貨值達到570.4億元,位列第一名,。根據不完全統(tǒng)計,,節(jié)后兩周融創(chuàng)已在太原、石家莊和青島共計拿下至少12宗土地,,合計建面超過100萬平方米,。
部分有規(guī)模擴張需求的品牌房企也在向二線城市回歸:例如中梁控股則節(jié)后在長沙,、天津、蘇州各落一子,,加快了布局二線的腳步,。其2018年已進駐了杭州、合肥,、成都,、武漢等城市。中駿2月20日以6.17億拿下佛山高明區(qū)1宗商住地塊,,為其首次進駐廣東省,。
“盡管最近‘市場回暖’的猜測時有出現(xiàn),但從房企的應對策略來看,,2019大概率依舊是小年,。”一位中型房企負責人對證券時報記者表達了其看法。對于“今年的重點布局區(qū)域”方向,,他也傾向于更多關注前兩年降溫快的二線城市,。
就2019年土地市場整體走勢而言,同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析稱,,從大趨勢以及房企策略角度看,,2019年土地市場重點會回歸二線城市。一線城市雖然也比較好拿地,,但是由于一線城市推地量比較少,。所以,,房企會將重點放在二線城市,,如省會城市、計劃單列市等經濟發(fā)展情況比較好的城市會作為布局重點,。
編輯:河南商報 王瑩
來源:大河財立方