業(yè)主委員會(huì)作為一個(gè)代表全體業(yè)主物業(yè)管理權(quán)益的法定組織,，有選聘和續(xù)聘物業(yè)企業(yè)的職責(zé),。但在現(xiàn)實(shí)中,，因?yàn)榉N種原因，成立業(yè)委會(huì)卻困難重重,。據(jù)河南省物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)布的《2018年河南省物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示,，截至2017年年底，在全省9000多個(gè)住宅小區(qū)里,，成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)僅在9%左右,。
成立業(yè)委會(huì)有哪些難題？即日起,，河南商報(bào)就“業(yè)委會(huì)成立之難”推出調(diào)查報(bào)道,，若您所在的小區(qū)也遇到相關(guān)的問(wèn)題，歡迎撥打熱線電話：0371-86088666,。
在河南商報(bào)關(guān)注鄭州一小區(qū)業(yè)委會(huì)籌備兩次都“流產(chǎn)”之后,，近日，鄭州市瑞隆城小區(qū)業(yè)主也多次向河南商報(bào)記者反映,，他們小區(qū)曾兩次申請(qǐng)成立業(yè)委會(huì),，但都“流產(chǎn)”了,。而最近的這一次，小區(qū)25名業(yè)主籌備成立業(yè)委會(huì),，因未按時(shí)交物業(yè)費(fèi),，全部被取消資格。
經(jīng)過(guò)
小區(qū)兩次籌備
成立業(yè)委會(huì)均“流產(chǎn)”
近日,，瑞隆城小區(qū)業(yè)主劉欣（化名）向記者介紹,，由于很多業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)并不滿意，小區(qū)多位熱心業(yè)主兩度自發(fā)組織籌建業(yè)委會(huì),，均以失敗告終,。
2018年1月2日，鄭州市瑞隆城小區(qū)的業(yè)主聯(lián)名申請(qǐng)成立業(yè)委會(huì),，首次業(yè)主大會(huì)籌備組順利組建后,，原定于3月31日召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)。
劉欣說(shuō),，就在3月30日晚上,，福園社區(qū)貼出公告稱，業(yè)委會(huì)候選人中有4名業(yè)主被查出不具備入選資格,，“他們說(shuō)1名業(yè)主被拘留過(guò)（因?yàn)榫S權(quán)）,，另外3名業(yè)主的房本上是配偶的名字,。”
劉欣稱,，按照規(guī)定，需要有15名候選人,，然后從中選出11名業(yè)委會(huì)成員,，另外還要有2名候補(bǔ)人員，可最終差額選舉變成了等額選舉,，首次業(yè)主大會(huì)被通知取消,。
“合格候選人只剩11個(gè)，我們要求會(huì)議延期,，社區(qū)不讓延期,。”于是，3月31日,，瑞隆城小區(qū)按期召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì),，投票結(jié)果為“雙過(guò)半”，業(yè)主們把備案資料送到南陽(yáng)路辦事處,，但被拒絕備案,。
南陽(yáng)路辦事處房管科衛(wèi)科長(zhǎng)表示，對(duì)于該小區(qū)召開(kāi)的首次業(yè)主大會(huì),，辦事處本身就不認(rèn)可,。
9月17日，業(yè)主代表再次向南陽(yáng)路辦事處遞交材料，申請(qǐng)成立業(yè)委會(huì)籌備組,。而10月,，社區(qū)卻通知，本次籌備組的25人全部沒(méi)有資格,。其中有8位業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi),，17位業(yè)主未按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)。
至此,，瑞隆城第二次籌備業(yè)委會(huì)在剛起步時(shí),，就被迫“流產(chǎn)”。這讓籌備成員接受不了,，準(zhǔn)備向相關(guān)部門討要說(shuō)法,。
門檻 省住建廳新規(guī)出臺(tái)，成立業(yè)委會(huì)難度升級(jí)
河南商報(bào)記者了解到,，在2018年1月1日實(shí)施的新版《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）中,，僅對(duì)業(yè)委會(huì)成員的資格作出了要求，應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用,。而業(yè)委會(huì)候選人只要在報(bào)名前將物業(yè)費(fèi)交至2017年12月31日,，就符合“按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)”的條件。
所以,，瑞隆城小區(qū)第一次申請(qǐng)成立業(yè)委會(huì)時(shí),，順利地組建了籌備組。
但是,，到第二次申請(qǐng)成立業(yè)委會(huì)時(shí),，恰逢河南省住建廳印發(fā)的《河南省業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)則》）出臺(tái)?！兑?guī)則》里對(duì)首次業(yè)主大會(huì)籌備組業(yè)主代表和業(yè)委會(huì)成員都作出規(guī)定,，要“按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)”。
業(yè)主被告知,，只要有一次沒(méi)按規(guī)定時(shí)間交費(fèi),，就屬于“不按時(shí)交物業(yè)費(fèi)”，就沒(méi)有資格參選業(yè)委會(huì),，“補(bǔ)交也不行,。”
大林（化名）在小區(qū)第一次申請(qǐng)成立業(yè)委會(huì)時(shí)，報(bào)名了籌備組,，也報(bào)名了業(yè)委會(huì)候選人,，在當(dāng)時(shí)，只要補(bǔ)交物業(yè)費(fèi),，就可以參與,。
到了小區(qū)第二次申請(qǐng)成立業(yè)委會(huì),，大林在報(bào)名籌備組前，已將物業(yè)費(fèi)補(bǔ)交至2018年年底,，但最終,，他卻因“未按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)”，被認(rèn)定為不合格,。
辦事處 在物業(yè)協(xié)議有效期內(nèi),，只要未按時(shí)交費(fèi)，就沒(méi)資格參選
11月26日下午,，河南商報(bào)記者來(lái)到南陽(yáng)路辦事處,，房管科衛(wèi)科長(zhǎng)說(shuō)，不按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)的原因有很多,，可能是業(yè)主自身造成的,，也可能是物業(yè)的過(guò)錯(cuò)。但不管因?yàn)槭裁?，也不能改變未按時(shí)交費(fèi)的事實(shí),。
他表示，此前《條例》僅對(duì)業(yè)委會(huì)成員作出規(guī)定,，但是現(xiàn)在的《規(guī)則》中,，對(duì)籌備組業(yè)主代表和業(yè)委會(huì)成員的資格都作出了規(guī)定，“我們也是嚴(yán)格按照規(guī)定,。”
衛(wèi)科長(zhǎng)說(shuō),，如果業(yè)主跟物業(yè)簽的有物業(yè)服務(wù)協(xié)議，從簽協(xié)議的時(shí)間起,，在協(xié)議有效期內(nèi),，只要有一次晚于協(xié)議中規(guī)定的時(shí)間交費(fèi),，就屬于未按時(shí),，就失去了參選業(yè)委會(huì)的資格，“假如協(xié)議規(guī)定是每個(gè)月10日交,，你11日交,，就是未按時(shí)。”
可業(yè)主們認(rèn)為,，各個(gè)小區(qū)的情況不同,，若要求業(yè)主從未晚交過(guò)物業(yè)費(fèi)，不太現(xiàn)實(shí),，辦事處在執(zhí)行上述《規(guī)則》時(shí)能否做到具體情況具體分析,？
衛(wèi)科長(zhǎng)說(shuō)，河南省住建廳印發(fā)的文件中寫的是“遵照?qǐng)?zhí)行”,，而非“參照?qǐng)?zhí)行”,，所以,，辦事處和社區(qū)也只能按照上述《規(guī)則》來(lái)執(zhí)行。
這樣一來(lái),，業(yè)主是否具有參與業(yè)委會(huì)的資格,，豈不是物業(yè)說(shuō)了算？
衛(wèi)科長(zhǎng)表示,，審核權(quán)在辦事處這里,，辦事處也是根據(jù)物業(yè)協(xié)議和交費(fèi)記錄來(lái)認(rèn)定的，“我們是站在中間的,，不可能,、也不敢偏向任何一方。”
他稱,，物業(yè)服務(wù)協(xié)議是物業(yè)和業(yè)主之間簽訂的,，如果物業(yè)和業(yè)主之間達(dá)成和解，辦事處也不會(huì)去追究這個(gè)事情,，“即便是和解了,，物業(yè)也需要書面承諾，不再追究業(yè)主未按時(shí)交費(fèi)的責(zé)任,。”
業(yè)主劉欣稱,，針對(duì)此提議，他們?cè)稍冞^(guò)物業(yè),，能否重新簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議,，“物業(yè)已經(jīng)說(shuō)過(guò)，不可能,。”
28日下午,，河南商報(bào)記者聯(lián)系該小區(qū)的物業(yè)負(fù)責(zé)人，他僅稱,，小區(qū)成立業(yè)委會(huì),，他不反對(duì)，但是得合法,，“具體他們符不符合條件,，得問(wèn)辦事處。”
業(yè)主劉欣說(shuō),，因?yàn)?ldquo;未按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)”,，就連籌備組都成立不了，他們不甘心,，“因停車收費(fèi)等問(wèn)題,，小區(qū)已經(jīng)維權(quán)多次，業(yè)主未按時(shí)交物業(yè)費(fèi),，也有無(wú)奈,。”
律師
不交,、遲交物業(yè)費(fèi)
不影響業(yè)主籌備業(yè)委會(huì)
河南商報(bào)記者查詢發(fā)現(xiàn)，在2009年,，住建部印發(fā)了一份《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》,。其中，第三十一條也對(duì)業(yè)委會(huì)成員作出規(guī)定,，但沒(méi)有“按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)”這項(xiàng),。而2018年起實(shí)施的新版《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》也僅對(duì)業(yè)委會(huì)成員的資格條件作出要求。
現(xiàn)在,，因“未按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)”,，小區(qū)的一些業(yè)主就不能籌備業(yè)委會(huì)，是否合理呢,？
北京盈科（鄭州）律師事務(wù)所堵仁展律師認(rèn)為,，河南省住建廳9月5日印發(fā)的《規(guī)則》屬于地方政府規(guī)章，法律位階低于住建部2009年發(fā)布的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（行政規(guī)章）和新版《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》（地方性法規(guī)）,。其內(nèi)容上明顯違反了上位法,，限縮了業(yè)主參選業(yè)委會(huì)的資格。
而地方辦事處并非有權(quán)解釋法律的機(jī)關(guān),，其作出的解釋并無(wú)法律效力,。在具體執(zhí)行的過(guò)程中，沒(méi)有做到具體問(wèn)題具體分析,，客觀上侵害了部分小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益,，屬于典型的“一刀切式”工作辦法。
河南予瑞律師事務(wù)所李華陽(yáng)律師認(rèn)為,，業(yè)主按時(shí)交費(fèi)的義務(wù)和業(yè)主享有的參選業(yè)委會(huì)的權(quán)利是兩個(gè)不同層次的概念,。
首先，業(yè)主按時(shí)交費(fèi)的義務(wù)是基于物業(yè)合同產(chǎn)生的,，而參選業(yè)委會(huì)的權(quán)利是基于法律法規(guī)產(chǎn)生的,，與物業(yè)公司之間的民事行為沒(méi)有任何關(guān)系，交納物業(yè)費(fèi)并非業(yè)主享有被選舉權(quán)的前提,。
其次,，這種被選舉權(quán)是業(yè)主的政治權(quán)利,，對(duì)業(yè)主被選舉權(quán)的限制和剝奪,，只能由法律來(lái)規(guī)定，其他規(guī)范性文件和行為皆無(wú)權(quán)限制和剝奪,。
因此,，李華陽(yáng)律師認(rèn)為，不交,、遲交物業(yè)費(fèi),，不能影響業(yè)主享有的被選舉權(quán),。
作者：河南商報(bào)記者 陳媛媛 文/圖
編輯：河南商報(bào) 王凡
來(lái)源：河南商報(bào)
