業(yè)主委員會作為一個代表全體業(yè)主物業(yè)管理權(quán)益的法定組織,，有選聘和續(xù)聘物業(yè)企業(yè)的職責。但在現(xiàn)實中,，因為種種原因,，成立業(yè)委會卻困難重重。據(jù)河南省物業(yè)管理協(xié)會發(fā)布的《2018年河南省物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》顯示,，截至2017年年底,，在全省9000多個住宅小區(qū)里，成立業(yè)委會的小區(qū)僅在9%左右,。

　　
成立業(yè)委會有哪些難題,？即日起，河南商報就“業(yè)委會成立之難”推出調(diào)查報道,，若您所在的小區(qū)也遇到相關(guān)的問題,，歡迎撥打熱線電話：0371-86088666。

　　
在河南商報關(guān)注鄭州一小區(qū)業(yè)委會籌備兩次都“流產(chǎn)”之后,，近日,，鄭州市瑞隆城小區(qū)業(yè)主也多次向河南商報記者反映，他們小區(qū)曾兩次申請成立業(yè)委會,，但都“流產(chǎn)”了,。而最近的這一次，小區(qū)25名業(yè)主籌備成立業(yè)委會,，因未按時交物業(yè)費,，全部被取消資格。

　　
經(jīng)過 

　　
小區(qū)兩次籌備

　　
成立業(yè)委會均“流產(chǎn)”

　　
近日,，瑞隆城小區(qū)業(yè)主劉欣（化名）向記者介紹,，由于很多業(yè)主對物業(yè)企業(yè)提供的服務并不滿意，小區(qū)多位熱心業(yè)主兩度自發(fā)組織籌建業(yè)委會,，均以失敗告終。

　　
2018年1月2日，鄭州市瑞隆城小區(qū)的業(yè)主聯(lián)名申請成立業(yè)委會,，首次業(yè)主大會籌備組順利組建后,，原定于3月31日召開首次業(yè)主大會。

　　
劉欣說,，就在3月30日晚上,，福園社區(qū)貼出公告稱，業(yè)委會候選人中有4名業(yè)主被查出不具備入選資格,，“他們說1名業(yè)主被拘留過（因為維權(quán)）,，另外3名業(yè)主的房本上是配偶的名字。”

劉欣稱,，按照規(guī)定,，需要有15名候選人，然后從中選出11名業(yè)委會成員,，另外還要有2名候補人員,，可最終差額選舉變成了等額選舉，首次業(yè)主大會被通知取消,。

　　
“合格候選人只剩11個,，我們要求會議延期，社區(qū)不讓延期,。”于是,，3月31日，瑞隆城小區(qū)按期召開首次業(yè)主大會,，投票結(jié)果為“雙過半”,，業(yè)主們把備案資料送到南陽路辦事處，但被拒絕備案,。

　　
南陽路辦事處房管科衛(wèi)科長表示,，對于該小區(qū)召開的首次業(yè)主大會，辦事處本身就不認可,。

　　
9月17日,，業(yè)主代表再次向南陽路辦事處遞交材料，申請成立業(yè)委會籌備組,。而10月,，社區(qū)卻通知，本次籌備組的25人全部沒有資格,。其中有8位業(yè)主拖欠物業(yè)費,，17位業(yè)主未按時交納物業(yè)費。

　　
至此,，瑞隆城第二次籌備業(yè)委會在剛起步時,，就被迫“流產(chǎn)”,。這讓籌備成員接受不了，準備向相關(guān)部門討要說法,。

　　
門檻  省住建廳新規(guī)出臺,，成立業(yè)委會難度升級

　　
河南商報記者了解到，在2018年1月1日實施的新版《河南省物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）中,，僅對業(yè)委會成員的資格作出了要求,，應當按時交納物業(yè)服務費等相關(guān)費用。而業(yè)委會候選人只要在報名前將物業(yè)費交至2017年12月31日,，就符合“按時交納物業(yè)費”的條件,。

　　
所以，瑞隆城小區(qū)第一次申請成立業(yè)委會時,，順利地組建了籌備組,。

　　
但是，到第二次申請成立業(yè)委會時,，恰逢河南省住建廳印發(fā)的《河南省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》（以下簡稱《規(guī)則》）出臺,。《規(guī)則》里對首次業(yè)主大會籌備組業(yè)主代表和業(yè)委會成員都作出規(guī)定,，要“按時交納物業(yè)費”,。

　　
業(yè)主被告知，只要有一次沒按規(guī)定時間交費,，就屬于“不按時交物業(yè)費”,，就沒有資格參選業(yè)委會，“補交也不行,。”

大林（化名）在小區(qū)第一次申請成立業(yè)委會時,，報名了籌備組，也報名了業(yè)委會候選人,，在當時,，只要補交物業(yè)費，就可以參與,。

　　
到了小區(qū)第二次申請成立業(yè)委會,，大林在報名籌備組前，已將物業(yè)費補交至2018年年底,，但最終,，他卻因“未按時交納物業(yè)費”，被認定為不合格,。

　　
辦事處  在物業(yè)協(xié)議有效期內(nèi),，只要未按時交費，就沒資格參選

　　
11月26日下午,，河南商報記者來到南陽路辦事處,，房管科衛(wèi)科長說,，不按時交納物業(yè)費的原因有很多，可能是業(yè)主自身造成的,，也可能是物業(yè)的過錯,。但不管因為什么,，也不能改變未按時交費的事實,。

　　
他表示，此前《條例》僅對業(yè)委會成員作出規(guī)定,，但是現(xiàn)在的《規(guī)則》中,，對籌備組業(yè)主代表和業(yè)委會成員的資格都作出了規(guī)定，“我們也是嚴格按照規(guī)定,。”

　　
衛(wèi)科長說,，如果業(yè)主跟物業(yè)簽的有物業(yè)服務協(xié)議，從簽協(xié)議的時間起,，在協(xié)議有效期內(nèi),，只要有一次晚于協(xié)議中規(guī)定的時間交費，就屬于未按時,，就失去了參選業(yè)委會的資格,，“假如協(xié)議規(guī)定是每個月10日交，你11日交,，就是未按時,。”

　　
可業(yè)主們認為，各個小區(qū)的情況不同,，若要求業(yè)主從未晚交過物業(yè)費,，不太現(xiàn)實，辦事處在執(zhí)行上述《規(guī)則》時能否做到具體情況具體分析,？

　　
衛(wèi)科長說,，河南省住建廳印發(fā)的文件中寫的是“遵照執(zhí)行”，而非“參照執(zhí)行”,，所以,，辦事處和社區(qū)也只能按照上述《規(guī)則》來執(zhí)行。

　　
這樣一來,，業(yè)主是否具有參與業(yè)委會的資格,，豈不是物業(yè)說了算？

　　
衛(wèi)科長表示,，審核權(quán)在辦事處這里,，辦事處也是根據(jù)物業(yè)協(xié)議和交費記錄來認定的，“我們是站在中間的,，不可能,、也不敢偏向任何一方,。”

　　
他稱，物業(yè)服務協(xié)議是物業(yè)和業(yè)主之間簽訂的,，如果物業(yè)和業(yè)主之間達成和解,，辦事處也不會去追究這個事情，“即便是和解了,，物業(yè)也需要書面承諾,，不再追究業(yè)主未按時交費的責任。”

業(yè)主劉欣稱,，針對此提議,，他們曾咨詢過物業(yè)，能否重新簽訂物業(yè)服務協(xié)議,，“物業(yè)已經(jīng)說過,，不可能。”

　　
28日下午,，河南商報記者聯(lián)系該小區(qū)的物業(yè)負責人,，他僅稱，小區(qū)成立業(yè)委會,，他不反對,，但是得合法，“具體他們符不符合條件,，得問辦事處,。”

　　
業(yè)主劉欣說，因為“未按時交納物業(yè)費”,，就連籌備組都成立不了,，他們不甘心，“因停車收費等問題,，小區(qū)已經(jīng)維權(quán)多次,，業(yè)主未按時交物業(yè)費，也有無奈,。”

　　
律師 

　　
不交,、遲交物業(yè)費

　　
不影響業(yè)主籌備業(yè)委會

　　
河南商報記者查詢發(fā)現(xiàn)，在2009年,，住建部印發(fā)了一份《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》,。其中，第三十一條也對業(yè)委會成員作出規(guī)定,，但沒有“按時交納物業(yè)費”這項,。而2018年起實施的新版《河南省物業(yè)管理條例》也僅對業(yè)委會成員的資格條件作出要求。

　　
現(xiàn)在,，因“未按時交納物業(yè)費”,，小區(qū)的一些業(yè)主就不能籌備業(yè)委會,，是否合理呢？

　　
北京盈科（鄭州）律師事務所堵仁展律師認為,，河南省住建廳9月5日印發(fā)的《規(guī)則》屬于地方政府規(guī)章,，法律位階低于住建部2009年發(fā)布的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》（行政規(guī)章）和新版《河南省物業(yè)管理條例》（地方性法規(guī)）。其內(nèi)容上明顯違反了上位法,，限縮了業(yè)主參選業(yè)委會的資格,。

　　
而地方辦事處并非有權(quán)解釋法律的機關(guān)，其作出的解釋并無法律效力,。在具體執(zhí)行的過程中,，沒有做到具體問題具體分析，客觀上侵害了部分小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益,，屬于典型的“一刀切式”工作辦法。

河南予瑞律師事務所李華陽律師認為,，業(yè)主按時交費的義務和業(yè)主享有的參選業(yè)委會的權(quán)利是兩個不同層次的概念,。

　　
首先，業(yè)主按時交費的義務是基于物業(yè)合同產(chǎn)生的,，而參選業(yè)委會的權(quán)利是基于法律法規(guī)產(chǎn)生的,，與物業(yè)公司之間的民事行為沒有任何關(guān)系，交納物業(yè)費并非業(yè)主享有被選舉權(quán)的前提,。

　　
其次,，這種被選舉權(quán)是業(yè)主的政治權(quán)利，對業(yè)主被選舉權(quán)的限制和剝奪,，只能由法律來規(guī)定,，其他規(guī)范性文件和行為皆無權(quán)限制和剝奪。

　　
因此,，李華陽律師認為,，不交、遲交物業(yè)費,，不能影響業(yè)主享有的被選舉權(quán),。

作者：河南商報記者 陳媛媛 文/圖
編輯：河南商報 王凡
來源：河南商報