那些還沒買房又期盼入市的房友,，這段時間遇到樓市降溫的情況下，也在咨詢大叔：當前樓市,，買哪里的房子抗跌,，保值,！要具備哪些條件？

是啊,，作為一名剛需購房者,，想在春節(jié)到來前買套房，然后也可以安心了事,，最主要是過年能對丈母娘有個交代,。

可是投資這事大叔我還真不敢給太多建議，因為畢竟掙錢不易,，萬一投資失敗大叔可賠不起,。不過大叔倒是可以給出一個判斷房產投資價值的維度供各位參考：幼、小學生入學人口,。

 

 

1st

入學人口和房價的關系

 

在人口流動中,，小學生數(shù)量變化是一個很顯性的指標。2017年秋季全國小學入學率接近100%,，而且小學生數(shù)量是“數(shù)人頭”數(shù)出來的,，不是抽樣調查出來的，更不是估計出來的,，所以更接近實際情況（相比鄭州每月樓盤成交量更有參考價值）,。

 

所以說：小學生數(shù)量變化與城市吸引力變化高度相關。

 

由于目前各大中心城市的流動人口數(shù)量龐大,，常用的數(shù)據如戶籍人口,、流動人口、常駐人口等都不太容易真正反映出一個城市的人口數(shù)量,。比如2017年的統(tǒng)計數(shù)據,，南陽市的人口總量竟然比鄭州多將近200萬，通過這個對比你就應該明白這個統(tǒng)計是多么的不靠譜（完全沒有看不起南陽的意思,，大叔我的媳婦就是南陽人）,。

 

如今九年義務教育的普及，并且各大城市對于外來務工人員的子女入學也逐步放開,，因此以小學入學人數(shù)來判斷一個城市未來的土地和房產需求量,，相對而言是比較科學可取的。

 

下面我們來看看各個城市常住人口增量：

 

 

數(shù)據來源：國家統(tǒng)計局

 

成都一年增量126萬人口,，除了和這個城市的競爭力,、軟實力和品牌影響力有關，還和政府的留人政策密切相關,。今天主要說說我大鄭州,，鄭州的常住人口增量處于一二線中上游，但這只是2016年的數(shù)據,，2017年的統(tǒng)計數(shù)據尚未公布，另外這是常住人口統(tǒng)計，并非城市居住人口統(tǒng)計,，所以這一數(shù)據并不能完全體現(xiàn)鄭州的發(fā)展?jié)摿Α?/span>

 

說到潛力,，我們還是先來看看下面這組關于城市學生的統(tǒng)計數(shù)據：

 

 

數(shù)據來源：國家統(tǒng)計局

從這組數(shù)據可以看出：鄭州總人數(shù)絕對值不是最大的 ，但學生人數(shù)占人口總數(shù)比例最高,，高達17.81%,，領跑統(tǒng)計內的所有一二線城市。（北京,、上海學生比例低的原因：北京,、上海出臺了一系列政策，如劃定城市空間增長邊界和人口規(guī)模上限,、提高落戶門檻,、疏解中低端產業(yè)等。）

 

我們繼續(xù)看數(shù)據,，鄭州2016年幼兒園,、小學學生人數(shù)為120萬，占鄭州城市總人口的12%,，而這個數(shù)字背后隨之而來的則是,，外來人口多和未來土地、房產需求大的必然,。

 

當然,，比值高并不代表鄭州未來將超過他們，但是如果我們從中國人口老齡化嚴重這個角度來看,，鄭州這個城市未來發(fā)展的潛力,，細思極恐！

 

這些都是基礎因素,，當然未來也會有其他諸如利率,、房管政策等因素影響，但這些都是次要因素,，需求量才是王道,，畢竟市場還是由供求關系決定的。因此,，大叔可以大膽的判斷,，幼小學生增長量大的城市，在幾年以后各種限制條件放開后,，房價會更高,。

 

而在教育資源越來越稀缺的鄭州，特別是優(yōu)質學位這個資源,，據相關數(shù)據,，鄭州整體人口已超1000萬,，鄭州新生兒每年都創(chuàng)新高，未來對學位,，特別是優(yōu)質學位的需求非常之大,，可以預見的是具備這資源優(yōu)勢的房子將繼續(xù)保持超越其他類型的上漲勢頭。

 

而在一個多重價值爆發(fā)片區(qū)的優(yōu)質學區(qū),，更多大概率能讓持有者獲得更多的增長紅利,，如果遇到在鄭州擁有河南省優(yōu)質的學區(qū)房，千萬可別錯過,，比如：亞星金運外灘,。

 

 

2nd

 

下面我們回歸標題！回歸網友的問題,！

 

目前在鄭州樓市遇冷的情況下,，滿足什么條件的房子保值，可以入手,！

 

一,、離城中優(yōu)質的學區(qū)較近的小區(qū)。

 

為什么要離得近呢,？對小學來說,，離得近是一個非常顯著的優(yōu)點。小學的孩子尚小,，每日往返接送四次,，是非常高頻的剛性需求。離小學近的房子,，不僅售價高,，租出去的租金也高。

 

但是,，一般來說,，這樣的房子價格非常高，高得離譜,。

 

這時候,，讓我們再來思考第二個問題：學區(qū)房的價格到底是由誰決定的？

 

答案是,，學區(qū)房的房價,，是由想買這個學區(qū)房的較為富有的那些買家決定的。學區(qū)房的特性,，決定了學區(qū)房的供應不會太多,。

 

在供應不多的情況下，誰出的價格高,，誰就能買得到,。

 

拋開各個區(qū)域上的利好,，單從目前市場來看，現(xiàn)階段買房,，學位是第一考慮因素,，因為學位房在鄭州是進過多輪驗證過的。2018年上半年鄭州二手房,，雖經過“N連跌”，其中抗跌的是帶優(yōu)質學區(qū)的房子,，比如英地天驕華庭,、東區(qū)奧蘭花園，永威五月花城等,。

 

而今天推薦的項目：亞星金運外灘旁就是華中師大附屬亞星幼小初（覆蓋從幼兒園到初中12年全年齡段）

 

二,、在學區(qū)里，更新的房子,。

 

  

 

 

        在鄭州這個城市,，房價分化嚴重，這個特點就更為突出,。同樣的地段,，老破小的價格，很難跟新小區(qū)的房子比肩,。

 

沒有電梯,，年久失修，人車不分流,，停車困難……老破小的問題,，數(shù)起來一大堆，每一項都可成為砍價因素,。而新小區(qū)呢,？電梯直達，大廳寬敞,，車輛直接進入地下車庫,，綠化良好……每一項都可以成為加價理由。

 

為什么還要加上學區(qū)二字呢,？因為,，學區(qū)是剛需中的剛需！在學區(qū)面前,，一切需求都會被秒殺,。你可以花大價錢把老破小裝修得如同世外桃源，但你不能把郊區(qū)的風景房變成學區(qū),。

 

當下,，擁有Top學區(qū)和金三環(huán)實景現(xiàn)房的亞星或許是你不錯的選擇,。

 

三、同等條件下,，距離更近的河和公園,。

 

鄭州缺水，缺自然景觀,。

 

有水有公園的地方,，一向都是開發(fā)商必爭之地。

 

而有水有公園的樓盤,，更是一房難求,。

 

3rd

集萬寵于一身

 

 

亞星金運外灘區(qū)位圖

 

亞星金運外灘位于工人路與南三環(huán)交會處。從區(qū)位圖上可以看出項目屬于金三環(huán),，交通四通八達,，臨近規(guī)劃中的9號線地鐵口，南水北調運河金水河雙河環(huán)繞,，地段稀缺,。

 

更重要的是項目引進華中師范大學附屬亞星實驗學校

 （華中師范大學附屬亞星實驗學校實拍圖）

在河南省鄭州市二七區(qū)政府的大力支持下，河南亞星置業(yè)集團有限公司和華中師范大學于2016年10月正式簽約,，創(chuàng)辦華中師范大學附屬亞星實驗學校,。作為華中師范大學到目前為止在河南地區(qū)合辦的一所民辦公助機制創(chuàng)新型學校，設有幼教部,、小學部和初中部,，覆蓋從幼兒園到初中12年全年齡段，目前已開學招生,。

 

上面也提到過,，優(yōu)質的學區(qū)上漲能量是何其之大，是能夠作為“逆市”中保值增值產品,。而位于金三環(huán)的亞星金運外灘很顯然就具備這個優(yōu)勢,。

 

雙河環(huán)繞

 亞星·金運外灘鳥瞰效果圖

 

 亞星·金運外灘鳥瞰效果圖

正如上面推薦：鄭州缺水缺自然景觀，同等條件下,，項目距離河和公園越近,，價值越大。

南水北調運河公園實景

而亞星金運外灘則擁有南水北調運河,、金水河雙河外加萬畝濕地公園,。

 

生活配套方面：

 

外灘農貿生活廣場，融合菜市場,、百貨特產,、體閑美食、兒童樂園等多種業(yè)態(tài)于一體，完全可以滿足日常生活所需,。

 

下面幾張是外灘農貿生活廣場實景

話說你見過這么干凈的菜市場嗎,？

產品戶型方面

 

 

亞星·金運外灘望江居實景圖

雖然是毛坯交付，但項目還配備了新風系統(tǒng),、霧森系統(tǒng),、斷橋鋁合金雙中空三層玻璃窗，另外二期雙河居是在一期的基礎上的升級之作,，品質更優(yōu),。同時二期還增添了地暖入戶、指紋密碼鎖入戶,?？梢妬喰菍椖俊I(yè)主的用心程度,。

 

 

亞星金運外灘分兩期開發(fā)：

一期望江居，建面約80—140┫少量現(xiàn)房在售,，即買即住,。

二期雙河居建面約88—190┫雙河大宅，全新公開,。

 

二期產品戶型方正,，明廳設計，采光良好,，開間與進深比例協(xié)調,，設計經典；功能區(qū)分合理,，臥室享大視野飄窗,，居住舒適度高。

 

 

最后還要強調一點：一期現(xiàn)房,！現(xiàn)房,！金三環(huán)，12500元/平米的實景現(xiàn)房,！

 

值得提醒的是,，不管是哪個房子，以上條件,，滿足得越多,，就越值得入手。一旦買入,，你都需要有足夠的耐心,，等風來。