那些還沒買房又期盼入市的房友，這段時(shí)間遇到樓市降溫的情況下,，也在咨詢大叔：當(dāng)前樓市,，買哪里的房子抗跌，保值,！要具備哪些條件,？
是啊，作為一名剛需購房者,，想在春節(jié)到來前買套房,，然后也可以安心了事，最主要是過年能對丈母娘有個(gè)交代,。
可是投資這事大叔我還真不敢給太多建議,，因?yàn)楫吘箳赍X不易，萬一投資失敗大叔可賠不起,。不過大叔倒是可以給出一個(gè)判斷房產(chǎn)投資價(jià)值的維度供各位參考：幼,、小學(xué)生入學(xué)人口。
1st
入學(xué)人口和房價(jià)的關(guān)系
在人口流動(dòng)中,，小學(xué)生數(shù)量變化是一個(gè)很顯性的指標(biāo),。2017年秋季全國小學(xué)入學(xué)率接近100%，而且小學(xué)生數(shù)量是“數(shù)人頭”數(shù)出來的,，不是抽樣調(diào)查出來的，更不是估計(jì)出來的,，所以更接近實(shí)際情況（相比鄭州每月樓盤成交量更有參考價(jià)值）,。
所以說：小學(xué)生數(shù)量變化與城市吸引力變化高度相關(guān)。
由于目前各大中心城市的流動(dòng)人口數(shù)量龐大,，常用的數(shù)據(jù)如戶籍人口,、流動(dòng)人口、常駐人口等都不太容易真正反映出一個(gè)城市的人口數(shù)量,。比如2017年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，南陽市的人口總量竟然比鄭州多將近200萬，通過這個(gè)對比你就應(yīng)該明白這個(gè)統(tǒng)計(jì)是多么的不靠譜（完全沒有看不起南陽的意思,，大叔我的媳婦就是南陽人）,。
如今九年義務(wù)教育的普及，并且各大城市對于外來務(wù)工人員的子女入學(xué)也逐步放開,，因此以小學(xué)入學(xué)人數(shù)來判斷一個(gè)城市未來的土地和房產(chǎn)需求量,，相對而言是比較科學(xué)可取的。
下面我們來看看各個(gè)城市常住人口增量：
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局
成都一年增量126萬人口,，除了和這個(gè)城市的競爭力,、軟實(shí)力和品牌影響力有關(guān)，還和政府的留人政策密切相關(guān)。今天主要說說我大鄭州,，鄭州的常住人口增量處于一二線中上游,，但這只是2016年的數(shù)據(jù)，2017年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)尚未公布,，另外這是常住人口統(tǒng)計(jì),，并非城市居住人口統(tǒng)計(jì)，所以這一數(shù)據(jù)并不能完全體現(xiàn)鄭州的發(fā)展?jié)摿Α?/span>
說到潛力,，我們還是先來看看下面這組關(guān)于城市學(xué)生的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局
從這組數(shù)據(jù)可以看出：鄭州總?cè)藬?shù)絕對值不是最大的 ,，但學(xué)生人數(shù)占人口總數(shù)比例最高，高達(dá)17.81%,，領(lǐng)跑統(tǒng)計(jì)內(nèi)的所有一二線城市,。（北京、上海學(xué)生比例低的原因：北京,、上海出臺(tái)了一系列政策,，如劃定城市空間增長邊界和人口規(guī)模上限、提高落戶門檻,、疏解中低端產(chǎn)業(yè)等,。）
我們繼續(xù)看數(shù)據(jù)，鄭州2016年幼兒園,、小學(xué)學(xué)生人數(shù)為120萬,，占鄭州城市總?cè)丝诘?span lang="EN-US" style="margin: 0px;">12%，而這個(gè)數(shù)字背后隨之而來的則是,，外來人口多和未來土地,、房產(chǎn)需求大的必然。
當(dāng)然,，比值高并不代表鄭州未來將超過他們,，但是如果我們從中國人口老齡化嚴(yán)重這個(gè)角度來看，鄭州這個(gè)城市未來發(fā)展的潛力,，細(xì)思極恐,！
這些都是基礎(chǔ)因素，當(dāng)然未來也會(huì)有其他諸如利率,、房管政策等因素影響,，但這些都是次要因素，需求量才是王道,，畢竟市場還是由供求關(guān)系決定的,。因此，大叔可以大膽的判斷,，幼小學(xué)生增長量大的城市,，在幾年以后各種限制條件放開后,，房價(jià)會(huì)更高。
而在教育資源越來越稀缺的鄭州,，特別是優(yōu)質(zhì)學(xué)位這個(gè)資源,，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，鄭州整體人口已超1000萬,，鄭州新生兒每年都創(chuàng)新高,，未來對學(xué)位，特別是優(yōu)質(zhì)學(xué)位的需求非常之大,，可以預(yù)見的是具備這資源優(yōu)勢的房子將繼續(xù)保持超越其他類型的上漲勢頭,。
而在一個(gè)多重價(jià)值爆發(fā)片區(qū)的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，更多大概率能讓持有者獲得更多的增長紅利,，如果遇到在鄭州擁有河南省優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)房,，千萬可別錯(cuò)過，比如：亞星金運(yùn)外灘,。
2nd
下面我們回歸標(biāo)題,！回歸網(wǎng)友的問題！
目前在鄭州樓市遇冷的情況下,，滿足什么條件的房子保值,，可以入手！
一,、離城中優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)較近的小區(qū),。
為什么要離得近呢？對小學(xué)來說,，離得近是一個(gè)非常顯著的優(yōu)點(diǎn),。小學(xué)的孩子尚小，每日往返接送四次,，是非常高頻的剛性需求。離小學(xué)近的房子,，不僅售價(jià)高,，租出去的租金也高。
但是,，一般來說,，這樣的房子價(jià)格非常高，高得離譜,。
這時(shí)候,，讓我們再來思考第二個(gè)問題：學(xué)區(qū)房的價(jià)格到底是由誰決定的？
答案是,，學(xué)區(qū)房的房價(jià),，是由想買這個(gè)學(xué)區(qū)房的較為富有的那些買家決定的,。學(xué)區(qū)房的特性，決定了學(xué)區(qū)房的供應(yīng)不會(huì)太多,。
在供應(yīng)不多的情況下,，誰出的價(jià)格高，誰就能買得到,。
拋開各個(gè)區(qū)域上的利好,，單從目前市場來看，現(xiàn)階段買房,，學(xué)位是第一考慮因素,，因?yàn)閷W(xué)位房在鄭州是進(jìn)過多輪驗(yàn)證過的。2018年上半年鄭州二手房,，雖經(jīng)過“N連跌”,，其中抗跌的是帶優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的房子，比如英地天驕華庭,、東區(qū)奧蘭花園,，永威五月花城等。
而今天推薦的項(xiàng)目：亞星金運(yùn)外灘旁就是華中師大附屬亞星幼小初（覆蓋從幼兒園到初中12年全年齡段）
二,、在學(xué)區(qū)里,，更新的房子。
在鄭州這個(gè)城市,，房價(jià)分化嚴(yán)重,，這個(gè)特點(diǎn)就更為突出。同樣的地段,，老破小的價(jià)格,，很難跟新小區(qū)的房子比肩。
沒有電梯,，年久失修,，人車不分流，停車?yán)щy……老破小的問題,，數(shù)起來一大堆,，每一項(xiàng)都可成為砍價(jià)因素。而新小區(qū)呢,？電梯直達(dá),，大廳寬敞，車輛直接進(jìn)入地下車庫,，綠化良好……每一項(xiàng)都可以成為加價(jià)理由,。
為什么還要加上學(xué)區(qū)二字呢？因?yàn)?，學(xué)區(qū)是剛需中的剛需,！在學(xué)區(qū)面前,，一切需求都會(huì)被秒殺。你可以花大價(jià)錢把老破小裝修得如同世外桃源,，但你不能把郊區(qū)的風(fēng)景房變成學(xué)區(qū),。
當(dāng)下，擁有Top學(xué)區(qū)和金三環(huán)實(shí)景現(xiàn)房的亞星或許是你不錯(cuò)的選擇,。
三,、同等條件下，距離更近的河和公園,。
鄭州缺水,，缺自然景觀。
有水有公園的地方,，一向都是開發(fā)商必爭之地,。
而有水有公園的樓盤，更是一房難求,。
3rd
集萬寵于一身
亞星金運(yùn)外灘區(qū)位圖
亞星金運(yùn)外灘位于工人路與南三環(huán)交會(huì)處,。從區(qū)位圖上可以看出項(xiàng)目屬于金三環(huán)，交通四通八達(dá),，臨近規(guī)劃中的9號(hào)線地鐵口,，南水北調(diào)運(yùn)河金水河雙河環(huán)繞，地段稀缺,。
更重要的是項(xiàng)目引進(jìn)華中師范大學(xué)附屬亞星實(shí)驗(yàn)學(xué)校
（華中師范大學(xué)附屬亞星實(shí)驗(yàn)學(xué)校實(shí)拍圖）
在河南省鄭州市二七區(qū)政府的大力支持下,，河南亞星置業(yè)集團(tuán)有限公司和華中師范大學(xué)于2016年10月正式簽約，創(chuàng)辦華中師范大學(xué)附屬亞星實(shí)驗(yàn)學(xué)校,。作為華中師范大學(xué)到目前為止在河南地區(qū)合辦的一所民辦公助機(jī)制創(chuàng)新型學(xué)校,，設(shè)有幼教部、小學(xué)部和初中部,，覆蓋從幼兒園到初中12年全年齡段,，目前已開學(xué)招生。
上面也提到過,，優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)上漲能量是何其之大,，是能夠作為“逆市”中保值增值產(chǎn)品。而位于金三環(huán)的亞星金運(yùn)外灘很顯然就具備這個(gè)優(yōu)勢,。
雙河環(huán)繞
亞星·金運(yùn)外灘鳥瞰效果圖
亞星·金運(yùn)外灘鳥瞰效果圖
正如上面推薦：鄭州缺水缺自然景觀，同等條件下,，項(xiàng)目距離河和公園越近,，價(jià)值越大。
南水北調(diào)運(yùn)河公園實(shí)景
而亞星金運(yùn)外灘則擁有南水北調(diào)運(yùn)河,、金水河雙河外加萬畝濕地公園,。
生活配套方面：
外灘農(nóng)貿(mào)生活廣場,，融合菜市場、百貨特產(chǎn),、體閑美食,、兒童樂園等多種業(yè)態(tài)于一體，完全可以滿足日常生活所需,。
下面幾張是外灘農(nóng)貿(mào)生活廣場實(shí)景
話說你見過這么干凈的菜市場嗎,？
產(chǎn)品戶型方面
亞星·金運(yùn)外灘望江居實(shí)景圖
雖然是毛坯交付，但項(xiàng)目還配備了新風(fēng)系統(tǒng),、霧森系統(tǒng),、斷橋鋁合金雙中空三層玻璃窗，另外二期雙河居是在一期的基礎(chǔ)上的升級(jí)之作,，品質(zhì)更優(yōu),。同時(shí)二期還增添了地暖入戶、指紋密碼鎖入戶,?？梢妬喰菍?xiàng)目、對業(yè)主的用心程度,。
亞星金運(yùn)外灘分兩期開發(fā)：
一期望江居,，建面約80—140┫少量現(xiàn)房在售，即買即住,。
二期雙河居建面約88—190┫雙河大宅,，全新公開。
二期產(chǎn)品戶型方正,，明廳設(shè)計(jì),，采光良好，開間與進(jìn)深比例協(xié)調(diào),，設(shè)計(jì)經(jīng)典,；功能區(qū)分合理，臥室享大視野飄窗,，居住舒適度高,。
最后還要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：一期現(xiàn)房！現(xiàn)房,！金三環(huán),，12500元/平米的實(shí)景現(xiàn)房！
值得提醒的是,，不管是哪個(gè)房子,，以上條件，滿足得越多,，就越值得入手,。一旦買入,，你都需要有足夠的耐心，等風(fēng)來,。