那些還沒(méi)買(mǎi)房又期盼入市的房友,，這段時(shí)間遇到樓市降溫的情況下，也在咨詢大叔：當(dāng)前樓市,，買(mǎi)哪里的房子抗跌,，保值！要具備哪些條件,？

是啊,，作為一名剛需購(gòu)房者，想在春節(jié)到來(lái)前買(mǎi)套房,，然后也可以安心了事,，最主要是過(guò)年能對(duì)丈母娘有個(gè)交代。

可是投資這事大叔我還真不敢給太多建議,，因?yàn)楫吘箳赍X(qián)不易,，萬(wàn)一投資失敗大叔可賠不起。不過(guò)大叔倒是可以給出一個(gè)判斷房產(chǎn)投資價(jià)值的維度供各位參考：幼,、小學(xué)生入學(xué)人口,。

 

 

1st

入學(xué)人口和房?jī)r(jià)的關(guān)系

 

在人口流動(dòng)中，小學(xué)生數(shù)量變化是一個(gè)很顯性的指標(biāo),。2017年秋季全國(guó)小學(xué)入學(xué)率接近100%,，而且小學(xué)生數(shù)量是“數(shù)人頭”數(shù)出來(lái)的，不是抽樣調(diào)查出來(lái)的,，更不是估計(jì)出來(lái)的,，所以更接近實(shí)際情況（相比鄭州每月樓盤(pán)成交量更有參考價(jià)值）。

 

所以說(shuō)：小學(xué)生數(shù)量變化與城市吸引力變化高度相關(guān),。

 

由于目前各大中心城市的流動(dòng)人口數(shù)量龐大,，常用的數(shù)據(jù)如戶籍人口,、流動(dòng)人口、常駐人口等都不太容易真正反映出一個(gè)城市的人口數(shù)量,。比如2017年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，南陽(yáng)市的人口總量竟然比鄭州多將近200萬(wàn)，通過(guò)這個(gè)對(duì)比你就應(yīng)該明白這個(gè)統(tǒng)計(jì)是多么的不靠譜（完全沒(méi)有看不起南陽(yáng)的意思,，大叔我的媳婦就是南陽(yáng)人）,。

 

如今九年義務(wù)教育的普及，并且各大城市對(duì)于外來(lái)務(wù)工人員的子女入學(xué)也逐步放開(kāi),，因此以小學(xué)入學(xué)人數(shù)來(lái)判斷一個(gè)城市未來(lái)的土地和房產(chǎn)需求量,，相對(duì)而言是比較科學(xué)可取的。

 

下面我們來(lái)看看各個(gè)城市常住人口增量：

 

 

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

 

成都一年增量126萬(wàn)人口,，除了和這個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)力,、軟實(shí)力和品牌影響力有關(guān)，還和政府的留人政策密切相關(guān),。今天主要說(shuō)說(shuō)我大鄭州,，鄭州的常住人口增量處于一二線中上游，但這只是2016年的數(shù)據(jù),，2017年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)尚未公布,，另外這是常住人口統(tǒng)計(jì)，并非城市居住人口統(tǒng)計(jì),，所以這一數(shù)據(jù)并不能完全體現(xiàn)鄭州的發(fā)展?jié)摿Α?/span>

 

說(shuō)到潛力,，我們還是先來(lái)看看下面這組關(guān)于城市學(xué)生的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：

 

 

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

從這組數(shù)據(jù)可以看出：鄭州總?cè)藬?shù)絕對(duì)值不是最大的 ，但學(xué)生人數(shù)占人口總數(shù)比例最高,，高達(dá)17.81%,，領(lǐng)跑統(tǒng)計(jì)內(nèi)的所有一二線城市。（北京,、上海學(xué)生比例低的原因：北京,、上海出臺(tái)了一系列政策，如劃定城市空間增長(zhǎng)邊界和人口規(guī)模上限,、提高落戶門(mén)檻,、疏解中低端產(chǎn)業(yè)等。）

 

我們繼續(xù)看數(shù)據(jù),，鄭州2016年幼兒園,、小學(xué)學(xué)生人數(shù)為120萬(wàn)，占鄭州城市總?cè)丝诘?span lang="EN-US" style="margin: 0px;">12%,，而這個(gè)數(shù)字背后隨之而來(lái)的則是，外來(lái)人口多和未來(lái)土地,、房產(chǎn)需求大的必然,。

 

當(dāng)然,，比值高并不代表鄭州未來(lái)將超過(guò)他們，但是如果我們從中國(guó)人口老齡化嚴(yán)重這個(gè)角度來(lái)看,，鄭州這個(gè)城市未來(lái)發(fā)展的潛力,，細(xì)思極恐！

 

這些都是基礎(chǔ)因素,，當(dāng)然未來(lái)也會(huì)有其他諸如利率,、房管政策等因素影響，但這些都是次要因素,，需求量才是王道,，畢竟市場(chǎng)還是由供求關(guān)系決定的。因此,，大叔可以大膽的判斷,，幼小學(xué)生增長(zhǎng)量大的城市，在幾年以后各種限制條件放開(kāi)后,，房?jī)r(jià)會(huì)更高,。

 

而在教育資源越來(lái)越稀缺的鄭州，特別是優(yōu)質(zhì)學(xué)位這個(gè)資源,，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù),，鄭州整體人口已超1000萬(wàn)，鄭州新生兒每年都創(chuàng)新高,，未來(lái)對(duì)學(xué)位,，特別是優(yōu)質(zhì)學(xué)位的需求非常之大，可以預(yù)見(jiàn)的是具備這資源優(yōu)勢(shì)的房子將繼續(xù)保持超越其他類型的上漲勢(shì)頭,。

 

而在一個(gè)多重價(jià)值爆發(fā)片區(qū)的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū),，更多大概率能讓持有者獲得更多的增長(zhǎng)紅利，如果遇到在鄭州擁有河南省優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)房,，千萬(wàn)可別錯(cuò)過(guò),，比如：亞星金運(yùn)外灘。

 

 

2nd

 

下面我們回歸標(biāo)題,！回歸網(wǎng)友的問(wèn)題,！

 

目前在鄭州樓市遇冷的情況下，滿足什么條件的房子保值,，可以入手,！

 

一、離城中優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)較近的小區(qū),。

 

為什么要離得近呢,？對(duì)小學(xué)來(lái)說(shuō)，離得近是一個(gè)非常顯著的優(yōu)點(diǎn),。小學(xué)的孩子尚小,，每日往返接送四次,，是非常高頻的剛性需求。離小學(xué)近的房子,，不僅售價(jià)高,，租出去的租金也高。

 

但是,，一般來(lái)說(shuō),，這樣的房子價(jià)格非常高，高得離譜,。

 

這時(shí)候,，讓我們?cè)賮?lái)思考第二個(gè)問(wèn)題：學(xué)區(qū)房的價(jià)格到底是由誰(shuí)決定的？

 

答案是,，學(xué)區(qū)房的房?jī)r(jià),，是由想買(mǎi)這個(gè)學(xué)區(qū)房的較為富有的那些買(mǎi)家決定的。學(xué)區(qū)房的特性,，決定了學(xué)區(qū)房的供應(yīng)不會(huì)太多,。

 

在供應(yīng)不多的情況下，誰(shuí)出的價(jià)格高,，誰(shuí)就能買(mǎi)得到,。

 

拋開(kāi)各個(gè)區(qū)域上的利好，單從目前市場(chǎng)來(lái)看,，現(xiàn)階段買(mǎi)房,，學(xué)位是第一考慮因素，因?yàn)閷W(xué)位房在鄭州是進(jìn)過(guò)多輪驗(yàn)證過(guò)的,。2018年上半年鄭州二手房,，雖經(jīng)過(guò)“N連跌”，其中抗跌的是帶優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的房子,，比如英地天驕華庭,、東區(qū)奧蘭花園，永威五月花城等,。

 

而今天推薦的項(xiàng)目：亞星金運(yùn)外灘旁就是華中師大附屬亞星幼小初（覆蓋從幼兒園到初中12年全年齡段）

 

二,、在學(xué)區(qū)里，更新的房子,。

 

  

 

 

        在鄭州這個(gè)城市,，房?jī)r(jià)分化嚴(yán)重，這個(gè)特點(diǎn)就更為突出,。同樣的地段,，老破小的價(jià)格，很難跟新小區(qū)的房子比肩。

 

沒(méi)有電梯,，年久失修,，人車不分流，停車?yán)щy……老破小的問(wèn)題,，數(shù)起來(lái)一大堆，每一項(xiàng)都可成為砍價(jià)因素,。而新小區(qū)呢,？電梯直達(dá)，大廳寬敞,，車輛直接進(jìn)入地下車庫(kù),，綠化良好……每一項(xiàng)都可以成為加價(jià)理由。

 

為什么還要加上學(xué)區(qū)二字呢,？因?yàn)?，學(xué)區(qū)是剛需中的剛需！在學(xué)區(qū)面前,，一切需求都會(huì)被秒殺,。你可以花大價(jià)錢(qián)把老破小裝修得如同世外桃源，但你不能把郊區(qū)的風(fēng)景房變成學(xué)區(qū),。

 

當(dāng)下,，擁有Top學(xué)區(qū)和金三環(huán)實(shí)景現(xiàn)房的亞星或許是你不錯(cuò)的選擇。

 

三,、同等條件下,，距離更近的河和公園。

 

鄭州缺水,，缺自然景觀,。

 

有水有公園的地方，一向都是開(kāi)發(fā)商必爭(zhēng)之地,。

 

而有水有公園的樓盤(pán),，更是一房難求。

 

3rd

集萬(wàn)寵于一身

 

 

亞星金運(yùn)外灘區(qū)位圖

 

亞星金運(yùn)外灘位于工人路與南三環(huán)交會(huì)處,。從區(qū)位圖上可以看出項(xiàng)目屬于金三環(huán),，交通四通八達(dá)，臨近規(guī)劃中的9號(hào)線地鐵口,，南水北調(diào)運(yùn)河金水河雙河環(huán)繞,，地段稀缺。

 

更重要的是項(xiàng)目引進(jìn)華中師范大學(xué)附屬亞星實(shí)驗(yàn)學(xué)校

 （華中師范大學(xué)附屬亞星實(shí)驗(yàn)學(xué)校實(shí)拍圖）

在河南省鄭州市二七區(qū)政府的大力支持下,，河南亞星置業(yè)集團(tuán)有限公司和華中師范大學(xué)于2016年10月正式簽約,，創(chuàng)辦華中師范大學(xué)附屬亞星實(shí)驗(yàn)學(xué)校。作為華中師范大學(xué)到目前為止在河南地區(qū)合辦的一所民辦公助機(jī)制創(chuàng)新型學(xué)校,，設(shè)有幼教部,、小學(xué)部和初中部,，覆蓋從幼兒園到初中12年全年齡段，目前已開(kāi)學(xué)招生,。

 

上面也提到過(guò),，優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)上漲能量是何其之大，是能夠作為“逆市”中保值增值產(chǎn)品,。而位于金三環(huán)的亞星金運(yùn)外灘很顯然就具備這個(gè)優(yōu)勢(shì),。

 

雙河環(huán)繞

 亞星·金運(yùn)外灘鳥(niǎo)瞰效果圖

 

 亞星·金運(yùn)外灘鳥(niǎo)瞰效果圖

正如上面推薦：鄭州缺水缺自然景觀，同等條件下,，項(xiàng)目距離河和公園越近,，價(jià)值越大。

南水北調(diào)運(yùn)河公園實(shí)景

而亞星金運(yùn)外灘則擁有南水北調(diào)運(yùn)河,、金水河雙河外加萬(wàn)畝濕地公園,。

 

生活配套方面：

 

外灘農(nóng)貿(mào)生活廣場(chǎng)，融合菜市場(chǎng),、百貨特產(chǎn),、體閑美食、兒童樂(lè)園等多種業(yè)態(tài)于一體,，完全可以滿足日常生活所需,。

 

下面幾張是外灘農(nóng)貿(mào)生活廣場(chǎng)實(shí)景

話說(shuō)你見(jiàn)過(guò)這么干凈的菜市場(chǎng)嗎？

產(chǎn)品戶型方面

 

 

亞星·金運(yùn)外灘望江居實(shí)景圖

雖然是毛坯交付,，但項(xiàng)目還配備了新風(fēng)系統(tǒng),、霧森系統(tǒng)、斷橋鋁合金雙中空三層玻璃窗,，另外二期雙河居是在一期的基礎(chǔ)上的升級(jí)之作,，品質(zhì)更優(yōu)。同時(shí)二期還增添了地暖入戶,、指紋密碼鎖入戶,。可見(jiàn)亞星對(duì)項(xiàng)目,、對(duì)業(yè)主的用心程度,。

 

 

亞星金運(yùn)外灘分兩期開(kāi)發(fā)：

一期望江居，建面約80—140┫少量現(xiàn)房在售,，即買(mǎi)即住,。

二期雙河居建面約88—190┫雙河大宅，全新公開(kāi),。

 

二期產(chǎn)品戶型方正,，明廳設(shè)計(jì)，采光良好，開(kāi)間與進(jìn)深比例協(xié)調(diào),，設(shè)計(jì)經(jīng)典,；功能區(qū)分合理，臥室享大視野飄窗,，居住舒適度高,。

 

 

最后還要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：一期現(xiàn)房！現(xiàn)房,！金三環(huán),，12500元/平米的實(shí)景現(xiàn)房！

 

值得提醒的是,，不管是哪個(gè)房子，以上條件,，滿足得越多,，就越值得入手。一旦買(mǎi)入,，你都需要有足夠的耐心,，等風(fēng)來(lái)。