“小區(qū)電梯內廣告收入歸全體業(yè)主所有！”“物業(yè)公司欠你一筆錢,，但他們不會告訴你！”搜索“物業(yè)公司”“小區(qū)廣告收入”等關鍵詞,，立即會出現(xiàn)不少類似的標題,。不少讀者會疑惑，小區(qū)廣告收入歸業(yè)主所有,，我咋不知道,？這個還沒有在全國范圍內形成共識的“利好消息”，或將被立法明確,。第十三屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議正在北京召開,，《民法典各分編（草案）》（以下簡稱“草案”）8月27日提請常委會首次審議,。其中，物權編草案加強對建筑物業(yè)主權利的保護,，規(guī)定：物業(yè)改變小區(qū)外墻,、電梯等共有部分用途或者利用共有部分從事經營活動，應當由業(yè)主共同決定,；明確共有部分產生的收益屬于業(yè)主共有,。
【案例】物業(yè)拒絕公示廣告收入明細，業(yè)主起訴獲勝
燈箱廣告,、電梯口視頻廣告,、電梯內框架及視頻廣告、車庫門廣告……走進城市小區(qū),，各種廣告五花八門,，常換常新。那么問題來了,，小區(qū)內的廣告收入,，究竟應該歸誰所有？是全體業(yè)主還是物業(yè)管理公司,？業(yè)主有沒有權利過問,？
武女士居住在鄭州市中原區(qū)一小區(qū)，她發(fā)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)利用小區(qū)公共部位發(fā)布廣告,，認為物業(yè)公司進行了有償經營,，遂希望物業(yè)公布利用了哪些類型的業(yè)主共有資產、設施及空間以及收費明細和資金處置信息,。不過,，物業(yè)公司認為，業(yè)主知情權是業(yè)主享有的法定權利,，但范圍不能無限擴大,，對于武女士的要求置之不理。
武女士隨后將物業(yè)公司告上法庭,。鄭州市二七區(qū)法院審理后認為,，按照物業(yè)管理條例的相關規(guī)定，業(yè)主對物業(yè)共用部位,、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權,。最終支持了武女士的訴求。
這樣的訴訟不是個例,，更多的矛盾發(fā)生在法庭之外,。2018年年初，鄭州市某小區(qū)的業(yè)主,，為表達抗議,，拆掉了小區(qū)內設置的約50塊框架廣告牌,，對物業(yè)利用小區(qū)公共場所實施營利且收益的去向提出懷疑。業(yè)主王先生稱,，他們曾與物業(yè)溝通,，希望物業(yè)公示小區(qū)電梯廣告的收入和使用情況，但物業(yè)未公示,。他們在考慮之后,，遂將電梯內的廣告牌拆掉了，目的是提醒物業(yè),，按照新的物業(yè)管理條例要求,，公示物業(yè)費及電梯廣告收入的使用情況。
【現(xiàn)狀】小區(qū)廣告費到底歸誰,？現(xiàn)行物權法未明確,，各地規(guī)定不一
業(yè)主要求物業(yè)公示收入明細的要求過分嗎？小區(qū)廣告費到底歸誰,？
記者了解到,，業(yè)主們要求物業(yè)公示廣告費去向，依照的是于2018年開始實施的新修訂的《河南省物業(yè)管理條例》,。該條例第十六條規(guī)定,，對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用,、收益情況業(yè)主享有知情權,、參與決定權和監(jiān)督權。
該條例第三十九條提到,，物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示下列信息：業(yè)主繳納物業(yè)服務費用情況,、公共水電分攤費用情況、物業(yè)共用部位,、共用設施設備經營所得收益和支出情況,；物業(yè)管理區(qū)域內公共車位、共用車庫經營所得收益和支出情況,。
“雖然我國現(xiàn)行的物權法,、物業(yè)管理條例并未明確規(guī)定公共部分產生的收益的歸屬，但是根據《物權法》的規(guī)定,，電梯間,、小區(qū)樓房外墻等部位屬于建筑物共有部分，歸小區(qū)業(yè)主共有,，那么由此產生的收益也應歸屬業(yè)主所有，物業(yè)公司只是代替管理,；并且《物業(yè)管理條例》明確了業(yè)主對這筆費用享有知情權和監(jiān)督權,。”北京大成（鄭州）律師事務所律師馬瑞介紹說,，電梯廣告收入歸小區(qū)業(yè)主所有業(yè)已被司法審判實踐所認可。比如最高人民法院公布的一起無錫市的物業(yè)糾紛案,，無錫市錫山區(qū)人民法院一審認為：共有部分在物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)管理(包括前期物業(yè)管理)期間所產生的收益,，在沒有特別約定的情況下，應屬全體業(yè)主所有,，并主要用于補充小區(qū)的專項維修資金,。物業(yè)服務企業(yè)對共有部分進行經營管理的，可以享有一定比例的收益,?！拘薹ā课餀嗑幉莅该鞔_：共有部分產生的收益屬于業(yè)主共有
業(yè)主對于小區(qū)廣告的權利，未來或將擴大,，且更為明確,。
第十三屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議正在北京召開，《民法典各分編（草案）》8月27日提請常委會首次審議,。其中,，物權編草案加強對建筑物業(yè)主權利的保護。這一修改,，主要是針對實踐中,，一些物業(yè)服務企業(yè)未征求業(yè)主意見擅自改變共有部分的用途或者利用外墻、電梯張貼廣告等進行營利的行為,。
對此,，草案增加規(guī)定：改建、重建建筑物及其附屬設施,、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動,，應由業(yè)主共同決定。
此外,，草案還明確：建設單位,、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產生的收益，在扣除合理成本之后,，屬于業(yè)主共有,。
不過，一個小區(qū)很大,，住戶也多,，如何才能算是業(yè)主共同決定呢？草案也考慮到了這一點,，為了解決物業(yè)管理活動中,，業(yè)主作出決議難的問題，適當降低了業(yè)主作出決議的門檻,。規(guī)定：業(yè)主共同決定事項,，應當由專有部分占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參加表決,。參加表決不必全部同意，經參加表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參加表決人數四分之三以上的業(yè)主同意即可,。
【建議】擔心多個和尚沒水吃,？律師說單個業(yè)主也可起訴
都多一事不如少一事，“多個和尚沒水吃”,，萬一物業(yè)公司缺乏監(jiān)管,，不愿意將廣告收入用在業(yè)主身上咋辦？單個業(yè)主可以起訴嗎,？
對此,，馬瑞介紹，民法典各分編草案是一部海納百川的法典,，上述探討的幾項新規(guī),，也是提綱挈領的法律規(guī)定。一旦草案通過,，隨后相關的法律,、法規(guī)、條例,、細則等都會做出相應的修改,。屆時，小區(qū)業(yè)主對共有部分的使用依法享有決定權及收益權,，物業(yè)公司應逐步從被動公示轉變?yōu)橹鲃优浜?，登記好小區(qū)內業(yè)主人口數量、房屋專有面積等,，在利用公共空間做廣告前,，應主動征求業(yè)主的同意，并定期公布資金使用情況,。
草案通過后,，如果物業(yè)公司未經業(yè)主同意擅自處置小區(qū)共有部分侵害業(yè)主權益的，業(yè)主可以單獨提起訴訟維權,，一方面可以要求停止侵害,，恢復原狀；另一方面可以行使知情權,，要求物業(yè)公司公示資金去向,，確保資金的使用符合全體業(yè)主的利益。對于條件成熟的小區(qū),，建議成立業(yè)主委員會,，維護小區(qū)業(yè)主共同的合法權益。
作者：大河客戶端特派北京記者 段偉朵
編輯：河南商報 王凡
來源：大河報
