“小區(qū)電梯內(nèi)廣告收入歸全體業(yè)主所有,！”“物業(yè)公司欠你一筆錢，但他們不會(huì)告訴你,！”搜索“物業(yè)公司”“小區(qū)廣告收入”等關(guān)鍵詞,，立即會(huì)出現(xiàn)不少類似的標(biāo)題。不少讀者會(huì)疑惑,，小區(qū)廣告收入歸業(yè)主所有,，我咋不知道？這個(gè)還沒有在全國范圍內(nèi)形成共識(shí)的“利好消息”,，或?qū)⒈涣⒎鞔_,。第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議正在北京召開，《民法典各分編（草案）》（以下簡稱“草案”）8月27日提請(qǐng)常委會(huì)首次審議,。其中,，物權(quán)編草案加強(qiáng)對(duì)建筑物業(yè)主權(quán)利的保護(hù)，規(guī)定：物業(yè)改變小區(qū)外墻,、電梯等共有部分用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng),，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定；明確共有部分產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有,。

    
【案例】物業(yè)拒絕公示廣告收入明細(xì),，業(yè)主起訴獲勝

    
燈箱廣告、電梯口視頻廣告,、電梯內(nèi)框架及視頻廣告,、車庫門廣告……走進(jìn)城市小區(qū)，各種廣告五花八門,，常換常新,。那么問題來了，小區(qū)內(nèi)的廣告收入,，究竟應(yīng)該歸誰所有,？是全體業(yè)主還是物業(yè)管理公司？業(yè)主有沒有權(quán)利過問,？

    
武女士居住在鄭州市中原區(qū)一小區(qū),，她發(fā)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)利用小區(qū)公共部位發(fā)布廣告,，認(rèn)為物業(yè)公司進(jìn)行了有償經(jīng)營，遂希望物業(yè)公布利用了哪些類型的業(yè)主共有資產(chǎn),、設(shè)施及空間以及收費(fèi)明細(xì)和資金處置信息,。不過，物業(yè)公司認(rèn)為,，業(yè)主知情權(quán)是業(yè)主享有的法定權(quán)利,，但范圍不能無限擴(kuò)大，對(duì)于武女士的要求置之不理,。

    
武女士隨后將物業(yè)公司告上法庭,。鄭州市二七區(qū)法院審理后認(rèn)為，按照物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)規(guī)定,，業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。最終支持了武女士的訴求,。

    
這樣的訴訟不是個(gè)例,，更多的矛盾發(fā)生在法庭之外。2018年年初,，鄭州市某小區(qū)的業(yè)主,，為表達(dá)抗議，拆掉了小區(qū)內(nèi)設(shè)置的約50塊框架廣告牌,，對(duì)物業(yè)利用小區(qū)公共場所實(shí)施營利且收益的去向提出懷疑,。業(yè)主王先生稱，他們曾與物業(yè)溝通,，希望物業(yè)公示小區(qū)電梯廣告的收入和使用情況,，但物業(yè)未公示。他們在考慮之后,，遂將電梯內(nèi)的廣告牌拆掉了,，目的是提醒物業(yè)，按照新的物業(yè)管理?xiàng)l例要求,，公示物業(yè)費(fèi)及電梯廣告收入的使用情況。

    
【現(xiàn)狀】小區(qū)廣告費(fèi)到底歸誰,？現(xiàn)行物權(quán)法未明確,，各地規(guī)定不一

    
業(yè)主要求物業(yè)公示收入明細(xì)的要求過分嗎？小區(qū)廣告費(fèi)到底歸誰,？

    
記者了解到,，業(yè)主們要求物業(yè)公示廣告費(fèi)去向，依照的是于2018年開始實(shí)施的新修訂的《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》,。該條例第十六條規(guī)定,，對(duì)物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用、收益情況業(yè)主享有知情權(quán),、參與決定權(quán)和監(jiān)督權(quán),。

    
該條例第三十九條提到，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示下列信息：業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用情況,、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用情況,、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益和支出情況,；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共車位,、共用車庫經(jīng)營所得收益和支出情況。

    
“雖然我國現(xiàn)行的物權(quán)法,、物業(yè)管理?xiàng)l例并未明確規(guī)定公共部分產(chǎn)生的收益的歸屬,，但是根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，電梯間,、小區(qū)樓房外墻等部位屬于建筑物共有部分,，歸小區(qū)業(yè)主共有，那么由此產(chǎn)生的收益也應(yīng)歸屬業(yè)主所有,，物業(yè)公司只是代替管理,；并且《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確了業(yè)主對(duì)這筆費(fèi)用享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。”北京大成（鄭州）律師事務(wù)所律師馬瑞介紹說,，電梯廣告收入歸小區(qū)業(yè)主所有業(yè)已被司法審判實(shí)踐所認(rèn)可,。比如最高人民法院公布的一起無錫市的物業(yè)糾紛案，無錫市錫山區(qū)人民法院一審認(rèn)為：共有部分在物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理(包括前期物業(yè)管理)期間所產(chǎn)生的收益,，在沒有特別約定的情況下,，應(yīng)屬全體業(yè)主所有，并主要用于補(bǔ)充小區(qū)的專項(xiàng)維修資金,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)共有部分進(jìn)行經(jīng)營管理的,，可以享有一定比例的收益?！拘薹ā课餀?quán)編草案明確：共有部分產(chǎn)生的收益屬于業(yè)主共有

    
業(yè)主對(duì)于小區(qū)廣告的權(quán)利,，未來或?qū)U(kuò)大，且更為明確,。

    
第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議正在北京召開,，《民法典各分編（草案）》8月27日提請(qǐng)常委會(huì)首次審議。其中,，物權(quán)編草案加強(qiáng)對(duì)建筑物業(yè)主權(quán)利的保護(hù),。這一修改，主要是針對(duì)實(shí)踐中，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)未征求業(yè)主意見擅自改變共有部分的用途或者利用外墻,、電梯張貼廣告等進(jìn)行營利的行為,。

    
對(duì)此，草案增加規(guī)定：改建,、重建建筑物及其附屬設(shè)施,、改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)，應(yīng)由業(yè)主共同決定,。

    
此外,，草案還明確：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收益,，在扣除合理成本之后,，屬于業(yè)主共有。

    
不過,，一個(gè)小區(qū)很大,，住戶也多，如何才能算是業(yè)主共同決定呢,？草案也考慮到了這一點(diǎn),，為了解決物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主作出決議難的問題,，適當(dāng)降低了業(yè)主作出決議的門檻,。規(guī)定：業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參加表決,。參加表決不必全部同意,，經(jīng)參加表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參加表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意即可。

    
【建議】擔(dān)心多個(gè)和尚沒水吃,？律師說單個(gè)業(yè)主也可起訴

    
都多一事不如少一事,，“多個(gè)和尚沒水吃”，萬一物業(yè)公司缺乏監(jiān)管,，不愿意將廣告收入用在業(yè)主身上咋辦,？單個(gè)業(yè)主可以起訴嗎？

    
對(duì)此,，馬瑞介紹,，民法典各分編草案是一部海納百川的法典，上述探討的幾項(xiàng)新規(guī),，也是提綱挈領(lǐng)的法律規(guī)定,。一旦草案通過，隨后相關(guān)的法律,、法規(guī)、條例、細(xì)則等都會(huì)做出相應(yīng)的修改,。屆時(shí),，小區(qū)業(yè)主對(duì)共有部分的使用依法享有決定權(quán)及收益權(quán)，物業(yè)公司應(yīng)逐步從被動(dòng)公示轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)配合,，登記好小區(qū)內(nèi)業(yè)主人口數(shù)量,、房屋專有面積等，在利用公共空間做廣告前,，應(yīng)主動(dòng)征求業(yè)主的同意,，并定期公布資金使用情況。

    
草案通過后,，如果物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主同意擅自處置小區(qū)共有部分侵害業(yè)主權(quán)益的,，業(yè)主可以單獨(dú)提起訴訟維權(quán)，一方面可以要求停止侵害,，恢復(fù)原狀,；另一方面可以行使知情權(quán)，要求物業(yè)公司公示資金去向,，確保資金的使用符合全體業(yè)主的利益,。對(duì)于條件成熟的小區(qū)，建議成立業(yè)主委員會(huì),，維護(hù)小區(qū)業(yè)主共同的合法權(quán)益,。

作者：大河客戶端特派北京記者　段偉朵
編輯：河南商報(bào) 王凡
來源：大河報(bào)