剛過完年,，家住濮陽市范縣的老崔就忙著到法院打官司。2013年,，老崔在范縣新區(qū)一樓盤購買商品房一套,，交房后，因小區(qū)中有一棟房屋質(zhì)量驗(yàn)收不合格,，致使房地產(chǎn)權(quán)屬證書“難產(chǎn)”,。2017年11月，老崔向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟,，向開發(fā)商索要逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的違約金,。近日，該案二審開庭,。
案例
交房3年多房子還是“黑戶”,，業(yè)主索賠違約金
老崔幾年前搬進(jìn)了縣城的新房，但這個新房沒少讓他操心,。到了去年,，矛盾走到了一個必須依靠法律來解決的狀況，年前年后,，一輩子沒打過官司的老崔,，忙著在法庭奔波。
老崔買的新房,，位于濮陽市范縣未來花園,，2013年簽了合同，交了首付,，約定交房日期為次年10月,。隨后，開發(fā)商如期交房,，老崔入住,，但房產(chǎn)證辦理卻沒有下文。老崔催問了幾次,，發(fā)現(xiàn)這背后存在不少問題,。
原來，老崔的房子辦理不了房產(chǎn)證,，是因?yàn)殚_發(fā)商未將辦理權(quán)屬證書所需的資料在當(dāng)?shù)胤抗懿块T備案,，而當(dāng)?shù)胤抗懿块T之所以不予備案，是因?yàn)樵撔^(qū)有一棟樓存在質(zhì)量問題,，驗(yàn)收沒有通過,。這樣一來，老崔和其他鄰居都暫時(shí)無法辦理房產(chǎn)證,。
辛辛苦苦買的房子,，入住3年多還是“黑戶”,，這讓小區(qū)的業(yè)主們很鬧心。他們反復(fù)找開發(fā)商協(xié)商,，但開發(fā)商表示,，問題正在解決，而且房屋已經(jīng)如期交付給業(yè)主了,，未影響業(yè)主對房屋的實(shí)際支配,。
買房子要有“房本”，這是買房最基本的常識,。那么買房之初,，關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記是如何約定的呢？老崔介紹,，買房的時(shí)候他與開發(fā)商簽訂有《商品房買賣合同》,，其中第十四條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi),，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的材料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案,。如因出賣人原因，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的,，雙方協(xié)商解決處理,。
“合同約定180天內(nèi)備案，到現(xiàn)在都3年多了,，還沒有解決,。”老崔遂將小區(qū)開發(fā)商告上法庭，2017年年底,，法院出具了一審判決書,。
法院審理查明，涉案房屋沒有房地產(chǎn)權(quán)屬證書,。根據(jù)雙方提供的證據(jù),，法院認(rèn)為，開發(fā)商協(xié)助老崔辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書是應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),，判令開發(fā)商于判決生效30日內(nèi)協(xié)助老崔辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書,。但由于開發(fā)商已經(jīng)將房屋交付老崔，老崔一直居住至今,，開發(fā)商未按期協(xié)助其辦理房產(chǎn)證的行為并未影響其對房屋進(jìn)行占有,、使用等權(quán)利，因此未支持老崔討要違約金,。一審判決后,，老崔提起了上訴，目前，該案二審已開庭審理,，未當(dāng)庭宣判,。
說法
房地產(chǎn)權(quán)屬證書，還有這些法律問題你需要了解
解惑
房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金,，法律如何規(guī)定,？
記者了解到，老崔持有的《商品房買賣合同》中,，規(guī)定了交房后180天內(nèi)開發(fā)商要去備案，但對于買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的,，開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)什么樣的責(zé)任,，沒有明確規(guī)定，老崔索賠違約金是否有相關(guān)法律依據(jù),？
北京盈科（鄭州）律師事務(wù)所律師宋雪蘭介紹,，遇到民事糾紛，有合同約定的,，按照合同約定追究責(zé)任,，合同沒有約定的，按照相關(guān)法律規(guī)定,。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定,，由于出賣人的原因，買受人在期限屆滿未能取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的,，除當(dāng)事人有特殊約定外,，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。期限有3種情況分別是：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限,；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的,，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的,，自合同訂立之日起90日,。
具體賠多少？第十八條規(guī)定：合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的,，可以按照已付購房款總額,，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
解惑
3年前就出現(xiàn)問題,，為啥2017年年底才訴訟,？
一審中，開發(fā)商提出,，依據(jù)合同約定原告要求違約金訴訟時(shí)效已過,，法院不應(yīng)支持其訴訟請求。這是咋回事？宋雪蘭介紹,，開發(fā)商提及的訴訟時(shí)效問題,，的確需要購房者多加留心。本案中老崔2014年10月收房,，按照約定,，180日內(nèi)開發(fā)商如果沒有去備案，老崔從2015年4月可以提起民事訴訟,，追究開發(fā)商的責(zé)任,。根據(jù)之前的規(guī)定，訴訟時(shí)效是2年,，也就是說,，從2017年5月開始，老崔就無法再向法院提起訴訟,。
值得一提的是,，2017年10月《民法總則》正式實(shí)施，原本2年的訴訟時(shí)效改為3年,，老崔在2018年5月前,，都可以起訴。
解惑
業(yè)主未繳納住宅專用維修基金,、契稅,，影響開發(fā)商登記？
采訪中記者了解到,，按時(shí)交房逾期辦證的情況,，在生活中并不罕見，而索賠違約金的情況,，也是時(shí)有發(fā)生,。住在范縣另一個小區(qū)的王先生維權(quán)成功。
王先生2014年10月購買商品房一套,，2015年6月20日交房,。因?yàn)殚_發(fā)商沒有按約定及時(shí)辦理備案及初始登記，致使王先生未能及時(shí)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書,。開發(fā)商卻稱,，辦理不動產(chǎn)過戶登記需要雙方配合，是否造成損失,、損失大小,，無法確定。王先生本人沒有按照合同約定,，在簽約后30日內(nèi)繳存住宅專項(xiàng)維修基金,、契稅等,，不能辦理不動產(chǎn)登記是王先生造成的。
范縣人民法院審理后認(rèn)為,，開發(fā)商對業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)有協(xié)助義務(wù),，上述意見不能成為答辯理由，最終判令開發(fā)商賠付違約金,。二審維持原判,。
提醒簽合同前，明確逾期辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任
宋雪蘭提醒,，近年來商品房買賣糾紛呈上升趨勢,，市民在買房的過程中一定要多加注意，避免類似情況發(fā)生,。買房前消費(fèi)者應(yīng)關(guān)注合同中對于逾期交房,、逾期辦理房產(chǎn)證是否有約定，如果開發(fā)商對此沒有明確約定,，消費(fèi)者可要求在合同的補(bǔ)充協(xié)議中增添相應(yīng)條款。
來源：大河報(bào)
編輯：河南商報(bào) 孫亞男