河南商報記者 楊桂芳

　　隨著國家中心城市,、中原城市群定位確立，以及自貿(mào)區(qū)和鄭洛新國家自主創(chuàng)新示范區(qū)建設(shè),，鄭州的商業(yè)地位日漸重要,、商業(yè)氛圍越來越濃厚，更多的創(chuàng)業(yè)公司帶來創(chuàng)業(yè)高潮,，并由此帶動了鄭州寫字樓需求量上升,。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2017年以來,，鄭州寫字樓發(fā)展回暖,，不少寫字樓出租率創(chuàng)歷史新高,，租金略微上漲并相對穩(wěn)定,，為吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，寫字樓之間競爭明顯加劇,。鄭州寫字樓近期有哪些新的發(fā)展趨勢呢,？河南商報記者向業(yè)內(nèi)人士咨詢發(fā)現(xiàn),，自持樓盤出租率高，不少樓盤散售和自持并存,。

 

　　【現(xiàn)狀】

　　東區(qū)寫字樓以散售為主

　　根據(jù)克爾瑞今年年初公布的大數(shù)據(jù)顯示,，2016年鄭州純辦公供應(yīng)面積48.63萬┫，同比下跌45.2%,；銷售面積72.19萬┫,，同比上漲0.8%；銷售均價10693元/┫,，同比上漲0.8%,。這意味著鄭州寫字樓市場整體回暖。

　　然而鄭東新區(qū)作為鄭州商務(wù)寫字樓風(fēng)向標(biāo),，高端寫字樓林立,，知名企業(yè)多，該區(qū)域主要由相對成熟的CBD核心商務(wù)區(qū),、正發(fā)展的高鐵片區(qū),、剛起步的龍子湖區(qū)域組成。根據(jù)鄭東新區(qū)管委會樓宇辦提供的數(shù)據(jù)顯示,，截至2016年底,，鄭東新區(qū)商務(wù)樓宇共292棟，總建筑面積1156萬平方米,。其中,，已建成樓宇183棟，建筑面積822萬平方米,，在建樓宇109棟,， 建筑面積334萬平方米。

　　據(jù)悉,，鄭東新區(qū)商務(wù)樓宇經(jīng)營模式主要以散售為主,，在散售后交給開發(fā)商經(jīng)營管理或由業(yè)主自主經(jīng)營。目前,，綠地中心,、升龍大廈、綠地新都匯等商務(wù)樓宇都是這種經(jīng)營模式,。而另一種開發(fā)商自持運(yùn)營的經(jīng)營模式則相對“小眾”,，東區(qū)自持樓盤有文化產(chǎn)業(yè)大廈和世博大廈，同時楷林IFC也有一棟樓自持,。

　　【亮點(diǎn)】

　　自持出租率高達(dá)90%以上

　　走訪寫字樓,，發(fā)現(xiàn)不少房產(chǎn)中介分布在寫字樓附近，以搶奪資源。而在開發(fā)商自持運(yùn)營的寫字樓附近,，則難覓中介身影,。21世紀(jì)房產(chǎn)一位工作人員告訴記者，散售類寫字樓承租方流動率高,、價格標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,、業(yè)主需要將房產(chǎn)托付給中介對外出租，因此在優(yōu)質(zhì)寫字樓內(nèi)外分布有多家中介,。他還告訴記者,，中介不會將自持類寫字樓納入業(yè)務(wù)范圍。一方面因?yàn)檫@類樓宇由置業(yè)公司運(yùn)營,，另一方面是這類樓宇租金高,，有的租金達(dá)每天4元以上/平方米，企業(yè)進(jìn)入門檻較高,。

　　據(jù)了解,，自持運(yùn)營模式的文化產(chǎn)業(yè)大廈和世博大廈出租率在90%以上，其中文化產(chǎn)業(yè)大廈出租率達(dá)100%,，一房難求,。另外，在入駐企業(yè)方面,，世博大廈入駐有渣打銀行,、三星、蘋果,、惠普等,，文化產(chǎn)業(yè)大廈則入駐有中興通訊、中國移動鄭州分公司,、報業(yè)傳媒等,。

　　【調(diào)查】

　　新寫字樓部分自持 大部分散售

　　河南商報記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，招租時間較久的寫字樓,，整棟樓散售形式較為常見,，部分樓層作為置業(yè)或物業(yè)辦公場地。而近期新推出的寫字樓,，開發(fā)商則會選擇部分自持,，大部分為散售模式。以綠地中心為例,，作為鄭州東站地標(biāo)建筑,，南北共有兩棟樓宇。其中,，有部分樓層屬于開發(fā)商自持,，其余則為散售,，目前入駐企業(yè)400多家，出租率達(dá)60%以上,，其中有部分樓層為整售模式。

　　租金作為入駐企業(yè)的重要門檻,，從整體來看,，自持類寫字樓租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于鄭州寫字樓平均水平。據(jù)鄭東新區(qū)管委會工作人員介紹,，金水路沿線區(qū)域租金1.7~3.5元/平方米/天,、出租率72%，CBD區(qū)域租金1.5~5元/平方米/天,、出租率83%,，商都路沿線區(qū)域租金1.2~2.5元/平方米/天、出租率87%,，高鐵站區(qū)域租金1.5~5元/平方米/天,、出租率62%。

　　受服務(wù)質(zhì)量,、硬件投入,、運(yùn)營成本等因素影響，自持類寫字樓租金較高,。比如綠地中心自持部分租金為含稅3.7~4元/平方米/天,，散售部分租金為2元左右。另外,，目前租金較高的楷林IFC,，其自持部分含稅為5.5元/平方米/天，幾乎是散售租金的兩倍,。

　　【探討】

　　自持和散售 業(yè)內(nèi)人士怎么看

　　在上海,、北京等一線城市，不少寫字樓是自持形式,。在鄭州,，這一形式所占比例極低。曾有業(yè)內(nèi)人士在接受媒體采訪時稱,，完全出售的物業(yè)產(chǎn)權(quán)過于分散,，沒有一個主心骨，后期難以進(jìn)行系統(tǒng)性的招商營銷,，業(yè)主各自為政反而會使寫字樓整體水平達(dá)不到預(yù)期的效果,。可是,，也有人對此持不同的態(tài)度,，畢竟開發(fā)商出于經(jīng)營壓力,，需要快速回籠資金以及區(qū)域商業(yè)發(fā)展水平受限等因素，都在影響著樓宇經(jīng)營模式,。

　　觀點(diǎn)1

　　自持樓層回報率低 開發(fā)商不愿意自持

　　在RET睿意德華中區(qū)副總經(jīng)理石俊東看來,，鄭州寫字樓經(jīng)營仍然以快速回籠資金的散售形式為主，自持類寫字樓數(shù)量幾乎可以忽略不計(jì),。他認(rèn)為,，寫字樓自持回報率不會超過5%，因?yàn)樽猿謱τ陂_發(fā)商而言壓力太大,，幾乎都不愿意自持,。

　　在他看來，無論是自持類寫字樓,，還是散售類寫字樓,，鄭州目前的企業(yè)需求和寫字樓供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)并不一致。他認(rèn)為,，鄭州大量存在的是生活服務(wù)型公司,，這類公司在選擇辦公地點(diǎn)的時候，不會首先考慮辦公場所的高大上,，而是會選擇貼近客戶的寫字樓,，因此市區(qū)內(nèi)部的寫字樓、商住兩用樓,，更適合這些企業(yè),。這也導(dǎo)致市區(qū)內(nèi)的寫字樓雖然硬件不如鄭州東站，但實(shí)際的出租比例以及租金水平都好于東站片區(qū),。

　　觀點(diǎn)2

　　自持樓層前期壓力大 但利于企業(yè)形成集聚效應(yīng)

　　一家外資企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者,，在選擇辦公場地時，公司首先考慮的就是自持類寫字樓,。一方面由于空間安全性需求,，另一方面是追求辦公場所穩(wěn)定性和服務(wù)穩(wěn)定性。他指出,，鄭州目前自持類寫字樓鳳毛麟角,，一棟自持類寫字樓一旦引入一家世界500強(qiáng)企業(yè)，很快就會形成品牌集聚效應(yīng),，所入駐的多是大型企業(yè)總部,、行業(yè)尖端企業(yè)。

　　據(jù)鄭州某樓盤招商負(fù)責(zé)人稱,，那些以散售為主的品牌寫字樓,，其硬件設(shè)施、服務(wù)水平等也都可圈可點(diǎn),，其弊端在于難以讓樓宇形成集聚效應(yīng),，對入駐的企業(yè)質(zhì)量不好把控,，自持類寫字樓在招商方面的確優(yōu)勢明顯?？呻y點(diǎn)在于,，迫于資金回籠壓力，樓宇會連續(xù)多年難以實(shí)現(xiàn)盈利,。因此,，為了在堅(jiān)持經(jīng)營策略的前提下和其他寫字樓競爭，開發(fā)商會在招商政策,、硬件設(shè)備、物業(yè)服務(wù)等方面不斷調(diào)整,，以利于樓宇的長期發(fā)展,。

　　從長遠(yuǎn)來看，自持利于實(shí)現(xiàn)寫字樓品質(zhì)控制和差異化,，讓寫字樓更有生命力,。他還指出，目前鄭州已經(jīng)開始學(xué)習(xí)一線城市的做法,，出現(xiàn)開發(fā)商自持,、整層出售，甚至以租代售的模式,，這意味著,，自持有可能成為品牌開發(fā)商在寫字樓開發(fā)時的一個著力點(diǎn)。