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8月份,，全國首套房貸款平均利率為5.12%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.04倍,，環(huán)比上升了2.47%,，連續(xù)8個月上升。

分析認(rèn)為,，購房者的資金成本持續(xù)上升,，已經(jīng)逐漸完成了從量變到質(zhì)變的過程，貸款的壓力越來越大,。目前,，市場成交已經(jīng)全面降溫，降價開始出現(xiàn),。

面對房貸利率的上漲,，準(zhǔn)備購買首套房的剛需群體顯然開心不起來。以北京為例,，在此輪利率上浮以后,，經(jīng)測算，她的還款總額多了近20萬元,。

上周,，針對北京地區(qū)多家銀行相繼上調(diào)首套房貸款利率，中國人民銀行營業(yè)管理部明確表態(tài)“積極支持”,，引發(fā)社會廣泛關(guān)注,。人行營管部稱，房貸利率調(diào)整是銀行在北京市嚴(yán)格實施房地產(chǎn)市場調(diào)控,、市場利率整體上揚的背景下,，根據(jù)市場資金水平變化、自身資產(chǎn)負(fù)債管理需要所采取的自主行為,，符合政策要求和導(dǎo)向,。

不僅北京如此。通過調(diào)查采訪,，記者發(fā)現(xiàn),，近期在全國各地主要城市，也出現(xiàn)了新一輪的房貸利率上浮現(xiàn)象,。

那么,，房貸利率的調(diào)整是通過何種機制來引導(dǎo)樓市發(fā)展的？在調(diào)控過程中,，又應(yīng)該如何避免傷害剛需性購房需求,？帶著這些問題,，記者近日對有關(guān)銀行機構(gòu)及市場相關(guān)人士進行了采訪。

利率上浮已不是新聞

“從9月14日開始,，還沒有進行網(wǎng)簽的就需要按照新的利率執(zhí)行,。”一位房地產(chǎn)中介人員向記者表示。通過采訪,，記者發(fā)現(xiàn),，從9月14日起，工,、農(nóng),、中、建四家大型銀行的首套房貸最低利率已經(jīng)全部在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%,。同時,，民生、廣發(fā)等多家股份制銀行的首套房貸利率上浮幅度更大,，均在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%,。

但對于首套購房者來說，貸款利率的上漲并不是最大的問題,，更為重要的是在多長時間之內(nèi)能獲得貸款,。在采訪過程中，多家中介機構(gòu)均向記者表示,，目前各家銀行的審批時間都不好估算,，等待數(shù)月而仍未獲得貸款的購房者大有人在。此外,，銀行對于審批的要求也日趨嚴(yán)格,?？v觀全國,，房貸利率上調(diào)早已不再是“新”聞。

而與利率上浮所釋放的緊縮信號同步的,，是獲得房貸難度的增加,。融360最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月份,，全國首套房貸款平均利率為5.12%,，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.04倍，環(huán)比上升了2.47%,，連續(xù)8個月上升,；比去年8月份的4.44%，上升了15.35%,。廣州,、深圳,、南京、杭州,、廈門等眾多一,、二線城市的房貸利率均在近期內(nèi)有所上調(diào)。

某廈門銀行業(yè)人士告訴記者,，今年以來,，廈門市已經(jīng)三次提高利率，一些銀行已經(jīng)在本月或更早時候停止發(fā)放個人房貸,。同樣，昆明等西部內(nèi)陸城市也在近期經(jīng)歷了一波利率上調(diào),。某大型銀行西部地區(qū)分行人士介紹,，總行今年對房貸新增額度卡得很緊，一般當(dāng)月額度在上旬就已放完,，后續(xù)申請只能排隊等額度,。“很多樓盤開盤后都在等放款，有些要等上半年,。”

房貸規(guī)模明顯下降

銀監(jiān)會數(shù)據(jù)顯示,，今年上半年，新增個人住房按揭貸款占新增各項貸款比重為25.1%,，比去年全年降低了10.9個百分點,，比去年下半年的高峰期降低了19.9個百分點。據(jù)工行行長谷澍介紹,，工行新增個人住房貸款中,，一、二線城市和三,、四線城市的比例大概在1∶1左右,；16個熱點城市的新發(fā)放個人住房貸款，在個人住房貸款中的占比較去年年底降低了13個百分點,。

上市銀行半年報數(shù)據(jù)也顯示,，今年上半年，26家上市銀行(含H股郵儲銀行)的個人住房按揭貸款新增19123.21億元,，在全部新增信貸規(guī)模中占35.84%,，相比去年15家A股上市銀行20029.03億元的總規(guī)模和46.58%的占比下降明顯。同時,，相比去年上半年高達91.43%的比例,，今年新增個人貸款中住房按揭貸款占比僅為51.40%?？梢?，在國家加大房地產(chǎn)市場調(diào)控,、引導(dǎo)金融服務(wù)實體經(jīng)濟的背景下，房貸狂飆的情況已有所回落,。在這種大背景下,，房貸利率的上調(diào)成為調(diào)控房地產(chǎn)的抓手，并不令人意外,。

此外,，市場因素也影響了房貸利率。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，今年的同業(yè)業(yè)務(wù)緊縮和儲蓄業(yè)務(wù)受挫,，增加了銀行的資金成本。人行營管部有關(guān)人士表示,，2017年3月以來,，北京市出臺了一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施并取得了初步成效，銀行作為房地產(chǎn)信貸政策的執(zhí)行主體,，主動配合房地產(chǎn)市場調(diào)控工作,，通過提高個人住房貸款利率抑制需求過度增長，有利于進一步鞏固北京市房地產(chǎn)調(diào)控所取得的成效,。

降價與剛需并行不悖

利率的上漲會對房價產(chǎn)生何種導(dǎo)向,？有分析認(rèn)為，購房者的資金成本持續(xù)上升,，已經(jīng)逐漸完成了從量變到質(zhì)變的過程,，貸款的壓力越來越大。目前,，市場成交已經(jīng)全面降溫,，降價開始出現(xiàn)。值得注意的是,，在國家統(tǒng)計局最新公布的8月份全國70個大中城市的房價變動情況中,，首次出現(xiàn)“下降或持平”。從當(dāng)前一線城市房價指數(shù)的增幅來看,，這是自2015年3月以來首次出現(xiàn)的房價環(huán)比下跌,。

這也說明，自今年3月起全國各地密集出臺的房產(chǎn)調(diào)控政策逐漸顯效,。近期,，國家統(tǒng)計局也公開表示，因地制宜,、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策在持續(xù)發(fā)揮作用,。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，如果房價逐漸出現(xiàn)調(diào)整，各家銀行后續(xù)將繼續(xù)收緊房地產(chǎn)的額度,、提高房地產(chǎn)貸款的價格,。

但是，面對房貸利率的上漲,，準(zhǔn)備購買首套房的剛需群體顯然開心不起來,。來到北京工作、準(zhǔn)備買房的小江正在為漲價的房貸發(fā)愁,。在此輪利率上浮以后,，經(jīng)測算，她的還款總額多了近20萬元,。對此,，中國社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛表示，即便是首套房也得按照市場化原則定價,，在金融去杠桿,、資金面相對緊張的背景下，首套房貸款利率上升是必然結(jié)果,。“個人住房按揭貸款盡管風(fēng)險較低，但收益水平不高,，因此銀行適度減少房貸方面的投入,，對實體企業(yè)來說是件好事。”

有專家認(rèn)為,，目前,，對剛需購房者的保障主要體現(xiàn)在貸款規(guī)模的供給上。收緊住房信貸政策在抑制投資性和投機性需求的同時,，對剛性需求和改善性需求會產(chǎn)生一定的影響,。“對于熱點城市居民合理的購房需求，尤其是購買首套住房,，應(yīng)在差別化住房信貸政策方面予以支持,。”專家表示，對于首套房在房貸額度上優(yōu)先予以保證的同時,，監(jiān)管機構(gòu)也應(yīng)給予差別化監(jiān)管，在考核方面采取一定差別化措施,，幫助購房主體控制購房杠桿率,。