河南商報(bào)記者 郝瑞鈴/文 視頻 受訪者供圖
提到河南物業(yè)行業(yè),，索克的名字絕對繞不開。
2015年7月,，索克物業(yè)掛牌新三板,，成為河南省第一家上市物業(yè)企業(yè)，也被業(yè)內(nèi)人士視為沖擊更大資本市場的“種子選手”,。
不同于背靠地產(chǎn)大企“含著金湯匙”的物業(yè)公司,，純市場化物業(yè)企業(yè)打出生起，就帶著在生意江湖廝殺的血性和對市場風(fēng)吹草動(dòng)的警覺,。
見到索克物業(yè)董事長姜芳的時(shí)候,，她手上還拿著幾支新鮮的芍藥，辦公室外灑滿陽光的大陽臺上,，擺滿了形形色色爭奇斗妍的花,，采訪的時(shí)候還有只漂亮的貓偎在她身邊。
很難將那種“血性”與眼前的她相聯(lián)系,，但作為河南的“老物業(yè)人”,，姜芳顯然對這個(gè)行業(yè)的發(fā)展有著自己的“獨(dú)門心經(jīng)”。
【】市場基因刻在骨子里的索克
姜芳給索克物業(yè)的定位是“城市資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)提供商”,。
在姜芳看來,，“物業(yè)”是指對一切建筑或者設(shè)施設(shè)備的管理運(yùn)營，“包括橋梁,、體育館等等,，往常的認(rèn)知實(shí)際上是把這個(gè)概念狹隘化了。”
從索克物業(yè)的經(jīng)營板塊來看,，也能看到其“大物業(yè)”路線,。
資料顯示，索克物業(yè)成立于2002年,，是一家擁有國家一級物業(yè)管理資質(zhì)的全業(yè)態(tài)物業(yè)經(jīng)營管理公司,。其業(yè)態(tài)涉足寫字樓、社區(qū),、醫(yī)療、行政事業(yè),、院校,、產(chǎn)業(yè)園區(qū),、市政環(huán)衛(wèi)、城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)一體化等多個(gè)領(lǐng)域,，還圍繞物業(yè)整合了上下游,，設(shè)立了索克新翔、索克睿德,、索克禾風(fēng)餐飲,、索克睿泊停車等分子公司，聯(lián)合中信醫(yī)療成立了中信索克醫(yī)療大健康服務(wù)公司,。
也就是說,，如今的索克，已經(jīng)是一家業(yè)務(wù)涵蓋物業(yè)管理,、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營,、酒店投資管理、智能化開發(fā)與施工,、醫(yī)療健康與養(yǎng)老投資管理等一體的綜合性企業(yè),。
姜芳介紹，自打索克物業(yè)的母公司——索克實(shí)業(yè)1996年成立以來,，就做的是資產(chǎn)經(jīng)營,。當(dāng)時(shí)河南的辦公樓還很少，懂資產(chǎn)經(jīng)營的也不多,，但得益于公司高層曾在華南地區(qū)的業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)積累,，他們已經(jīng)開始將部分城中村的閑置樓盤接手進(jìn)行運(yùn)營。
盡管最開始的時(shí)候是服務(wù)索克自己的樓盤——索克商務(wù)大廈,，但經(jīng)過幾年的發(fā)展和打造,，經(jīng)由索克投資運(yùn)營的發(fā)展大廈、世紀(jì)大廈,、東方大廈等都小有名氣,，成為了鄭州寫字樓行業(yè)的優(yōu)秀樣板。此后隨著市場環(huán)境的放開,，一些政府部門辦公樓物業(yè)的市場化外包業(yè)務(wù)接連找到索克,，委托管理。
正式步入市場化發(fā)展快車道的索克物業(yè)也逐漸從服務(wù)自有項(xiàng)目逐漸轉(zhuǎn)為服務(wù)其他資產(chǎn),，包括政府閑置辦公樓,、村集體持有的房產(chǎn)、城中村以及政府的公共設(shè)施與建筑等等,，通過全委托管理,、物業(yè)管理咨詢、業(yè)務(wù)合作經(jīng)營,、并購?fù)顿Y等方式,，使其升值,。如今還拓展到了學(xué)校、醫(yī)院,、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等等專業(yè)細(xì)分領(lǐng)域,，成立了相關(guān)科技公司。
“純市場化的物業(yè)公司擴(kuò)張規(guī)模是要靠自己辛勤的汗水一點(diǎn)一滴積累的,，如何抓住機(jī)遇,、應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)，這是我們天天都要去思考的問題,。”姜芳說,。
【】專挑“硬骨頭”啃，市場洼地或藏新機(jī)遇
拆遷安置,、老舊小區(qū)改造的問題,，一直是城市發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快過程中相伴相生的難題。和有開發(fā)商背書,、硬件設(shè)施配置優(yōu)良的商業(yè)樓盤不同,，安置小區(qū)和無主管樓院的基礎(chǔ)設(shè)施落后、房屋維修養(yǎng)護(hù)難,、收費(fèi)低廉,、居民的繳費(fèi)意愿不高，管理難度也更大,，業(yè)主和物業(yè)公司之間的對抗時(shí)有發(fā)生,。
但河南商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，近三年,，索克接手的項(xiàng)目有很大一部分是安置小區(qū)和無主管樓院這種“硬骨頭”,。
硬幣有正反，這些沒有人愿意啃的“硬骨頭”在姜芳的眼中恰好是無人涉獵且大有可為的市場洼地,。
姜芳直言,，接管安置小區(qū)和無主管樓院，“一是因?yàn)槠髽I(yè)的社會責(zé)任,，我們本身作為服務(wù)企業(yè),，應(yīng)該能讓所有人享受到盡可能好的服務(wù)，包括對低價(jià)服務(wù)有需求的人群,。二是如果這個(gè)價(jià)格還能讓企業(yè)生存,，那就是我們的市場。”
姜芳解釋,，業(yè)主和物管方的矛盾歸根結(jié)底是需求沒有得到合理解決,。很多樓宇改造完以后，大公司認(rèn)為“雞肋”，進(jìn)駐的都是非常小或者剛成立的公司,，而這些公司往往不夠?qū)I(yè),，沒有強(qiáng)大的工程力量持續(xù)維護(hù)房屋的硬件設(shè)施，也沒有辦法面對居住在這里的群體,，服務(wù)不夠好，還要收物業(yè)費(fèi),，很容易惡性循環(huán),，形成業(yè)主和物業(yè)公司之間的激烈對抗。
針對這些問題,，姜芳的思路是先研究受眾群體,，找到需求。
“我們專門研究了這一塊,，拿安置區(qū)來說,，我們和村里聯(lián)合成立一個(gè)黨員服務(wù)中心，對當(dāng)?shù)卮迕襁M(jìn)行物業(yè)職業(yè)培訓(xùn),，將其工作盡可能標(biāo)準(zhǔn)化,，出現(xiàn)矛盾點(diǎn)的時(shí)候，則由村里比較有威望的人員代表協(xié)調(diào)其中的關(guān)系,。”姜芳說,。
如此一來，盡管出現(xiàn)在安置小區(qū)的物管人員并非“小鮮肉”,，提供的物業(yè)服務(wù)也較為基礎(chǔ),，但效果卻非常好，還解決了很大一部分村民的就業(yè)問題,，社區(qū)里的物業(yè)難題在老鄰里們的閑談打趣中就得到了解決,。
【】發(fā)力老舊小區(qū)改造，輸出專業(yè)物管解決方案
2020年3月,，鄭州市印發(fā)《鄭州市高品質(zhì)推進(jìn)城市建設(shè)三年行動(dòng)計(jì)劃（2020——2022年）》中提出,，要通過城市有機(jī)更新，激發(fā)老城區(qū)活力,，彰顯中原文化魅力,。
舊城改造“三分靠改，七分靠管”,。其中涌現(xiàn)出的一大批此前由街道社區(qū)代管,、不收物業(yè)費(fèi)的無主管樓院怎么管？如何能在滿足業(yè)主需求和保證企業(yè)盈利當(dāng)中尋得平衡點(diǎn),？
索克與工人新村社區(qū)舊改工作組同步進(jìn)駐,，針對社區(qū)9大住宅區(qū)域以及工二街、工三街等各道路區(qū)域,，啟動(dòng)了老舊小區(qū)服務(wù)新機(jī)制計(jì)劃,。“無主管樓院的業(yè)務(wù)虧損得一塌糊涂,。”姜芳透露，“但如果能做成功片區(qū)化運(yùn)營,，將片區(qū)業(yè)務(wù)整體打包,，和政府聯(lián)合治理，就可以降低成本,。”
針對工人新村的情況,，索克探索出了一套整合社區(qū)秩序維護(hù)、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維護(hù),、保潔清潔,、綠化養(yǎng)護(hù)等方面的可行性方案，例如環(huán)衛(wèi)負(fù)責(zé)樓院保潔,；將小樓院改造成為大樓院,，降低運(yùn)營秩序成本；建立機(jī)動(dòng)性維修隊(duì)伍負(fù)責(zé)維修服務(wù),。
此外,，針對停車難的問題，索克還為工人新村建立了智慧停車管理系統(tǒng),，和集物管,、安防、通信于一體的智慧物業(yè)服務(wù)平臺系統(tǒng),。通過“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”服務(wù)模式,，將工人新村周邊10分鐘以內(nèi)的商圈資源進(jìn)行整合，為后期的居家養(yǎng)老等服務(wù)留足了接口,。
【】十年之后物業(yè)公司或?qū)?ldquo;消失”,？
2021年，國家“十四五”規(guī)劃綱要中六處提及“物業(yè)”,。
今年年初,，住建部、發(fā)改委等十部委印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》明確“鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老,、托幼,、家政、健康,、房屋經(jīng)紀(jì),、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸，探索‘物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)’模式”,。
國家從戰(zhàn)略層面支持物業(yè)企業(yè)積極融入社區(qū)治理體系,、融入城市服務(wù)和管理的大趨勢與索克目前的發(fā)展思路不謀而合。
但是，提及物業(yè)行業(yè)的未來,，姜芳卻認(rèn)為,，十多年后，中國的物業(yè)企業(yè)或?qū)?ldquo;消失”,。
這是為什么,？
姜芳解釋，她認(rèn)為河南的物業(yè)行業(yè)前景是很廣闊的,。“河南的城市發(fā)展越來越好,，經(jīng)濟(jì)收入越來越高，對服務(wù)的需求越來越旺盛是必然的,。”
在住宅物業(yè)上，業(yè)主逐漸意識到物業(yè)對房產(chǎn)價(jià)值的輔助能力,。而非住宅物業(yè)的發(fā)展也在逐漸迎來更加競爭自由的市場環(huán)境,，政府也蓋了大量的公租房，包括基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)維等等,，都對資產(chǎn)的經(jīng)營和運(yùn)營都提出了更高的要求,，“所以對綜合素質(zhì)很高的企業(yè)來說是很不錯(cuò)的發(fā)展機(jī)遇。（綜合類的純市場化物業(yè)企業(yè)）河南省僅我們一家,，全國估計(jì)也不會超過5家,。”姜芳說。
“未來可能就沒有物業(yè)公司了,。”姜芳說,，“因?yàn)楝F(xiàn)在行業(yè)越來越細(xì)分了，保潔公司,、維修公司,、保安公司、綠化公司,、設(shè)備公司等等太多了,，隨著行業(yè)的發(fā)展和市場機(jī)制的完善，業(yè)委會可能會選擇這種專業(yè)性的公司來進(jìn)行服務(wù),，保證服務(wù)的品質(zhì)和信用達(dá)成,。”
“針對某一資產(chǎn)，可能業(yè)主招聘一個(gè)物業(yè)管理師加一個(gè)財(cái)務(wù)就足夠了,，定期為業(yè)主公示收費(fèi)情況,，其余業(yè)務(wù)全部委托給專業(yè)細(xì)分的公司，而現(xiàn)在的物業(yè)公司到時(shí)候充當(dāng)?shù)慕巧嗟氖菍μ峁┓?wù)公司的一種把關(guān)與資源整合,。”姜芳笑,，“當(dāng)然我覺得中國可能還有10年以上的路要走，沒那么快。”
編輯：張恒 施尚景