商鋪起于“市”,，最早在兩千多年前的《論語·子張》有具體描述，“在百工居肆,，以成其事。”那個時候,，商鋪是一種集市的沿街商業(yè)形態(tài),。
也是由此開始，中國商鋪經(jīng)歷了從市集,、地攤到商業(yè)步行街（宋代清明上河圖）,，再到后來百貨商場，及至如今步入購物中心,、綜合商業(yè)體時代,。
不管如何變，買商鋪永遠是個技術(shù)活,，必須要有獨到的眼光,，好的商鋪能讓你人財兩旺，買到差的商鋪,，足以讓投資者賠到血本無歸,，難以轉(zhuǎn)手。如何挑選優(yōu)質(zhì)商鋪,、避免入坑,？為何有人買鋪被坑上百萬，有人月入十幾萬,？
【買鋪指南：四種商鋪利弊分析】
在解析商鋪投資哲學前,，我們有必要先了解下當下商鋪種類以及分析各自優(yōu)劣。他們包括了社區(qū)/寫字樓底商,，專業(yè)市場商鋪,，購物中心/綜合體商鋪,，街鋪。
隨著城鎮(zhèn)化規(guī)模提速,、小區(qū)數(shù)量增多和商業(yè)進化,，社區(qū)或者寫字樓底商，近年在密集增加,，他們是未來商業(yè)地產(chǎn)的一種趨勢,。但投資這些底商，一定要注意一個問題,，這些底商大部分需要較長的培育期,，剛開始住戶入住率低，難以享受成熟商圈的輻射,，而且多數(shù)是晚于住宅交房時間,，具有一定滯后性。且這些底商沒有統(tǒng)一的管理方,，業(yè)態(tài)缺乏統(tǒng)一有序的規(guī)劃,，業(yè)主憑各自經(jīng)驗和資源出租，失敗幾率較大,。
街鋪存在歷史悠久,，但如今的街鋪往往易出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)不明晰的問題，市場上“住改商”的違法案例比比皆是,。2019年年底,，鄭州就啟動了城市道路綜合改造工程，對多條重點路段“住改商”涉嫌違規(guī)經(jīng)營情況進行清理整治,。這給鄭州市場上的街鋪帶來較大沖擊,，因為不少街鋪其實就是“住改商”違法改建而來。
專業(yè)市場的商鋪,，有的又叫檔口,，較為依賴區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和集聚效應，講究共勢,。當下鄭州專業(yè)市場的商鋪呈現(xiàn)飽和態(tài)勢,，以鄭州火車站附近的服裝類專業(yè)市場,、小商品類專業(yè)市場和通訊器材類專業(yè)市場的商鋪最為成熟,，即便這些熱門區(qū)域依然出現(xiàn)了較高空鋪率，且這些區(qū)域商鋪的黃金位置早已名花有主,，新投資人難以入局,；近年隨著市場外遷，四環(huán)以內(nèi)乃至新鄭,、中牟新開了多個專業(yè)市場,，他們普遍處于培育期,，多數(shù)目前尚未看到較大收益。
那么我們今天重點討論的是購物中心,、城市商業(yè)綜合體的商鋪,。因為其本身具有的穩(wěn)定、風險小,、投資回報高等優(yōu)勢,，有人這樣形容，“現(xiàn)代商業(yè)的最高形態(tài)就是購物中心,，買鋪就是買購物中心的商鋪,！”
【選鋪要素：考量地段、商圈成長性和開發(fā)商實力】
什么樣的商鋪最適合入手呢,？
決定商鋪未來能否火的因素很多,，包括了地段、交通,、開發(fā)運營商實力,、主力品牌店、政策,、周邊消費群體,、商圈成長性等諸多因素?？赡芤豁椧蛩剡^硬,，就能催生商鋪的繁榮，而又可能一項因素過差,，從而將商鋪拉入無底深淵,。
可能很多人會說，投資商鋪的第一考慮要素是地段地段,，還是地段,！事實也確實這樣，好的地段意味著優(yōu)質(zhì)的客流保證,、四通八達的交通,，而車流和人流是活力旺鋪兩個強勁的引擎。優(yōu)質(zhì)地段的商鋪,，有很大可能保證商鋪經(jīng)營紅利不斷,、經(jīng)營錢景可期。
成熟的商業(yè)圈肯定優(yōu)于新區(qū)新開發(fā)的商業(yè)圈,，二環(huán)地段肯定優(yōu)于四環(huán)沿線,，周邊地鐵站、公交點,、高架四通八達肯定優(yōu)于人跡罕至的郊野,。不過,，即便位于同一地段、商圈,，相隔200米,，可能就會有天壤之別。其次,，是很多投資人都會忽略的一個要素——開發(fā)運營商實力,。知名開發(fā)運營商有較強資源整合能力、成熟運營經(jīng)驗,，能夠?qū)崿F(xiàn)統(tǒng)一招商,、后期專業(yè)運營，能夠提前預測把控及解決行業(yè)較常出現(xiàn)的風險,。
再次,，商鋪成長性也是投資人容易忽視的關(guān)鍵因素。也就是說,，該商圈是否是在政府政策支持關(guān)注序列,，是否符合城市未來發(fā)展方向，是否踩中產(chǎn)業(yè)發(fā)展風口,。
隨著時代的更迭,，不少曾經(jīng)輝煌一時的商圈在慢慢老去，客流銳減,、銷售下滑,，大量商鋪苦于營收腰斬紛紛撤場，商圈日漸黃昏,。同時,，一些新開發(fā)的商圈，當下入住率不高,，但是周邊規(guī)劃豐富合理,，有政府政策保駕護航，有大量的資源持續(xù)注入,，那么繁榮也只是時間問題,。
【案例：以鄭州佳紛天地為例分析選鋪秘訣】
投資失敗的案例，要么在地段,、配套等方面欠缺,，要么在客流量、開發(fā)商實力等要素上羸弱,。比如合肥一家購物中心,，因為地處新區(qū),，周邊配套設(shè)置不齊全,，入住率較低,，導致商場開業(yè)時空鋪率達到近70%。且開發(fā)商自身實力有限,，團隊招商不力,，缺乏引進大品牌的經(jīng)驗和能力，內(nèi)憂外患之下,，最終導致商場店家關(guān)門撤柜,，甚至爆發(fā)商戶集體維權(quán)。
商鋪未來收益預期向好的案例,，肯定在某一個或者某幾個要素上有優(yōu)勢,。我們拿即將于5月28日開業(yè)的鄭州佳紛天地項目舉例子。它最大的優(yōu)勢之一在于地段,，位于金二環(huán)和南北交通大動脈京廣路交叉區(qū)域,，寸土寸金。如今在二環(huán)范圍內(nèi)新開的購物中心項目,，鄭州市場內(nèi)并不多見,。
周邊林立的高校，密布的小區(qū),，已經(jīng)開通的地鐵2號線出入口,，都給佳紛天地項目輸入源源不斷的精準客流；附近業(yè)已開業(yè)運營多年的醫(yī)院,、銀行,、公交地鐵場站，又給項目提供了成熟的配套,。
從商圈成長性角度分析,，佳紛天地項目又隸屬于大二七商圈范疇。二七商圈備注矚目,，不僅僅是鄭州近百年發(fā)展歷史的縮影,，承載著幾代人的精神記憶，更享受政策加持,，被寄予了打造“鄭州人的精神家園,、河南省的消費中心、全國城市復興典范”的野望,。作為商圈自帶流量的項目,，佳紛天地自然享受流量、政策,、地緣等各種利好,。
而從開發(fā)商角度，佳紛天地項目背靠佳兆業(yè)商業(yè)這一國內(nèi)商業(yè)大牌，強大后盾有保障,。作為最早進入城市更新領(lǐng)域的企業(yè),，佳兆業(yè)通過22年的沉淀，成功改造了數(shù)十個項目,，積累了專業(yè)優(yōu)勢和人才優(yōu)勢,。同時，在規(guī)模上,，目前佳兆業(yè)擁有近200個城市更新項目,，大部分都分布在深圳、廣州等粵港澳大灣區(qū),。而佳紛天地是佳兆業(yè)集團旗下佳兆業(yè)商業(yè)進駐河南市場的第一個商業(yè)作品,，其重要性、標桿性意義不言而喻,。
通過佳紛天地這一個案例可以看出,，要想選對商鋪，要求投資者既要考慮選址的人流,、交通,、周邊輻射的消費人群，還要客觀分析開發(fā)商實力,、商圈成長性情況,。當下良莠不齊、市場飽和的行情下,，要實現(xiàn)一鋪傳三代幾乎不可能,，但最終通過商鋪投資實現(xiàn)財富進階，不是沒可能,。這亦是為何有人買鋪被坑數(shù)百萬,、有人月首十多萬的秘訣。
也是由此開始，中國商鋪經(jīng)歷了從市集,、地攤到商業(yè)步行街（宋代清明上河圖）,，再到后來百貨商場，及至如今步入購物中心,、綜合商業(yè)體時代,。
不管如何變，買商鋪永遠是個技術(shù)活,，必須要有獨到的眼光,，好的商鋪能讓你人財兩旺，買到差的商鋪,，足以讓投資者賠到血本無歸,，難以轉(zhuǎn)手。如何挑選優(yōu)質(zhì)商鋪,、避免入坑,？為何有人買鋪被坑上百萬，有人月入十幾萬,？
【買鋪指南：四種商鋪利弊分析】
在解析商鋪投資哲學前,，我們有必要先了解下當下商鋪種類以及分析各自優(yōu)劣。他們包括了社區(qū)/寫字樓底商,，專業(yè)市場商鋪,，購物中心/綜合體商鋪,，街鋪。
隨著城鎮(zhèn)化規(guī)模提速,、小區(qū)數(shù)量增多和商業(yè)進化,，社區(qū)或者寫字樓底商，近年在密集增加,，他們是未來商業(yè)地產(chǎn)的一種趨勢,。但投資這些底商，一定要注意一個問題,，這些底商大部分需要較長的培育期,，剛開始住戶入住率低，難以享受成熟商圈的輻射,，而且多數(shù)是晚于住宅交房時間,，具有一定滯后性。且這些底商沒有統(tǒng)一的管理方,，業(yè)態(tài)缺乏統(tǒng)一有序的規(guī)劃,，業(yè)主憑各自經(jīng)驗和資源出租，失敗幾率較大,。
街鋪存在歷史悠久,，但如今的街鋪往往易出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)不明晰的問題，市場上“住改商”的違法案例比比皆是,。2019年年底,，鄭州就啟動了城市道路綜合改造工程，對多條重點路段“住改商”涉嫌違規(guī)經(jīng)營情況進行清理整治,。這給鄭州市場上的街鋪帶來較大沖擊,，因為不少街鋪其實就是“住改商”違法改建而來。
專業(yè)市場的商鋪,，有的又叫檔口,，較為依賴區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和集聚效應，講究共勢,。當下鄭州專業(yè)市場的商鋪呈現(xiàn)飽和態(tài)勢,，以鄭州火車站附近的服裝類專業(yè)市場,、小商品類專業(yè)市場和通訊器材類專業(yè)市場的商鋪最為成熟,，即便這些熱門區(qū)域依然出現(xiàn)了較高空鋪率，且這些區(qū)域商鋪的黃金位置早已名花有主,，新投資人難以入局,；近年隨著市場外遷，四環(huán)以內(nèi)乃至新鄭,、中牟新開了多個專業(yè)市場,，他們普遍處于培育期,，多數(shù)目前尚未看到較大收益。
那么我們今天重點討論的是購物中心,、城市商業(yè)綜合體的商鋪,。因為其本身具有的穩(wěn)定、風險小,、投資回報高等優(yōu)勢,，有人這樣形容，“現(xiàn)代商業(yè)的最高形態(tài)就是購物中心,，買鋪就是買購物中心的商鋪,！”
【選鋪要素：考量地段、商圈成長性和開發(fā)商實力】
什么樣的商鋪最適合入手呢,？
決定商鋪未來能否火的因素很多,，包括了地段、交通,、開發(fā)運營商實力,、主力品牌店、政策,、周邊消費群體,、商圈成長性等諸多因素?？赡芤豁椧蛩剡^硬,，就能催生商鋪的繁榮，而又可能一項因素過差,，從而將商鋪拉入無底深淵,。
可能很多人會說，投資商鋪的第一考慮要素是地段地段,，還是地段,！事實也確實這樣，好的地段意味著優(yōu)質(zhì)的客流保證,、四通八達的交通,，而車流和人流是活力旺鋪兩個強勁的引擎。優(yōu)質(zhì)地段的商鋪,，有很大可能保證商鋪經(jīng)營紅利不斷,、經(jīng)營錢景可期。
成熟的商業(yè)圈肯定優(yōu)于新區(qū)新開發(fā)的商業(yè)圈,，二環(huán)地段肯定優(yōu)于四環(huán)沿線,，周邊地鐵站、公交點,、高架四通八達肯定優(yōu)于人跡罕至的郊野,。不過,，即便位于同一地段、商圈,，相隔200米,，可能就會有天壤之別。其次,，是很多投資人都會忽略的一個要素——開發(fā)運營商實力,。知名開發(fā)運營商有較強資源整合能力、成熟運營經(jīng)驗,，能夠?qū)崿F(xiàn)統(tǒng)一招商,、后期專業(yè)運營，能夠提前預測把控及解決行業(yè)較常出現(xiàn)的風險,。
再次,，商鋪成長性也是投資人容易忽視的關(guān)鍵因素。也就是說,，該商圈是否是在政府政策支持關(guān)注序列,，是否符合城市未來發(fā)展方向，是否踩中產(chǎn)業(yè)發(fā)展風口,。
隨著時代的更迭,，不少曾經(jīng)輝煌一時的商圈在慢慢老去，客流銳減,、銷售下滑,，大量商鋪苦于營收腰斬紛紛撤場，商圈日漸黃昏,。同時,，一些新開發(fā)的商圈，當下入住率不高,，但是周邊規(guī)劃豐富合理,，有政府政策保駕護航，有大量的資源持續(xù)注入,，那么繁榮也只是時間問題,。
【案例：以鄭州佳紛天地為例分析選鋪秘訣】
投資失敗的案例，要么在地段,、配套等方面欠缺,，要么在客流量、開發(fā)商實力等要素上羸弱,。比如合肥一家購物中心,，因為地處新區(qū),，周邊配套設(shè)置不齊全,，入住率較低,，導致商場開業(yè)時空鋪率達到近70%。且開發(fā)商自身實力有限,，團隊招商不力,，缺乏引進大品牌的經(jīng)驗和能力，內(nèi)憂外患之下,，最終導致商場店家關(guān)門撤柜,，甚至爆發(fā)商戶集體維權(quán)。
商鋪未來收益預期向好的案例,，肯定在某一個或者某幾個要素上有優(yōu)勢,。我們拿即將于5月28日開業(yè)的鄭州佳紛天地項目舉例子。它最大的優(yōu)勢之一在于地段,，位于金二環(huán)和南北交通大動脈京廣路交叉區(qū)域,，寸土寸金。如今在二環(huán)范圍內(nèi)新開的購物中心項目,，鄭州市場內(nèi)并不多見,。
周邊林立的高校，密布的小區(qū),，已經(jīng)開通的地鐵2號線出入口,，都給佳紛天地項目輸入源源不斷的精準客流；附近業(yè)已開業(yè)運營多年的醫(yī)院,、銀行,、公交地鐵場站，又給項目提供了成熟的配套,。
從商圈成長性角度分析,，佳紛天地項目又隸屬于大二七商圈范疇。二七商圈備注矚目,，不僅僅是鄭州近百年發(fā)展歷史的縮影,，承載著幾代人的精神記憶，更享受政策加持,，被寄予了打造“鄭州人的精神家園,、河南省的消費中心、全國城市復興典范”的野望,。作為商圈自帶流量的項目,，佳紛天地自然享受流量、政策,、地緣等各種利好,。
而從開發(fā)商角度，佳紛天地項目背靠佳兆業(yè)商業(yè)這一國內(nèi)商業(yè)大牌，強大后盾有保障,。作為最早進入城市更新領(lǐng)域的企業(yè),，佳兆業(yè)通過22年的沉淀，成功改造了數(shù)十個項目,，積累了專業(yè)優(yōu)勢和人才優(yōu)勢,。同時，在規(guī)模上,，目前佳兆業(yè)擁有近200個城市更新項目,，大部分都分布在深圳、廣州等粵港澳大灣區(qū),。而佳紛天地是佳兆業(yè)集團旗下佳兆業(yè)商業(yè)進駐河南市場的第一個商業(yè)作品,，其重要性、標桿性意義不言而喻,。
通過佳紛天地這一個案例可以看出,，要想選對商鋪，要求投資者既要考慮選址的人流,、交通,、周邊輻射的消費人群，還要客觀分析開發(fā)商實力,、商圈成長性情況,。當下良莠不齊、市場飽和的行情下,，要實現(xiàn)一鋪傳三代幾乎不可能,，但最終通過商鋪投資實現(xiàn)財富進階，不是沒可能,。這亦是為何有人買鋪被坑數(shù)百萬,、有人月首十多萬的秘訣。