商鋪起于“市”,，最早在兩千多年前的《論語·子張》有具體描述,，“在百工居肆，以成其事,。”那個(gè)時(shí)候,，商鋪是一種集市的沿街商業(yè)形態(tài)。
也是由此開始，中國(guó)商鋪經(jīng)歷了從市集,、地?cái)偟缴虡I(yè)步行街（宋代清明上河圖）,，再到后來百貨商場(chǎng)，及至如今步入購(gòu)物中心,、綜合商業(yè)體時(shí)代,。
不管如何變，買商鋪永遠(yuǎn)是個(gè)技術(shù)活,，必須要有獨(dú)到的眼光,，好的商鋪能讓你人財(cái)兩旺，買到差的商鋪,，足以讓投資者賠到血本無歸,，難以轉(zhuǎn)手。如何挑選優(yōu)質(zhì)商鋪,、避免入坑,？為何有人買鋪被坑上百萬，有人月入十幾萬,？
【買鋪指南：四種商鋪利弊分析】
在解析商鋪投資哲學(xué)前,，我們有必要先了解下當(dāng)下商鋪種類以及分析各自優(yōu)劣。他們包括了社區(qū)/寫字樓底商,，專業(yè)市場(chǎng)商鋪,，購(gòu)物中心/綜合體商鋪，街鋪,。
隨著城鎮(zhèn)化規(guī)模提速,、小區(qū)數(shù)量增多和商業(yè)進(jìn)化，社區(qū)或者寫字樓底商,，近年在密集增加,，他們是未來商業(yè)地產(chǎn)的一種趨勢(shì)。但投資這些底商,，一定要注意一個(gè)問題,，這些底商大部分需要較長(zhǎng)的培育期，剛開始住戶入住率低,，難以享受成熟商圈的輻射,，而且多數(shù)是晚于住宅交房時(shí)間，具有一定滯后性,。且這些底商沒有統(tǒng)一的管理方,，業(yè)態(tài)缺乏統(tǒng)一有序的規(guī)劃，業(yè)主憑各自經(jīng)驗(yàn)和資源出租,，失敗幾率較大,。
街鋪存在歷史悠久，但如今的街鋪往往易出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)不明晰的問題，市場(chǎng)上“住改商”的違法案例比比皆是,。2019年年底,，鄭州就啟動(dòng)了城市道路綜合改造工程，對(duì)多條重點(diǎn)路段“住改商”涉嫌違規(guī)經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行清理整治,。這給鄭州市場(chǎng)上的街鋪帶來較大沖擊,，因?yàn)椴簧俳咒伷鋵?shí)就是“住改商”違法改建而來。
專業(yè)市場(chǎng)的商鋪,，有的又叫檔口,，較為依賴區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和集聚效應(yīng),，講究共勢(shì),。當(dāng)下鄭州專業(yè)市場(chǎng)的商鋪呈現(xiàn)飽和態(tài)勢(shì)，以鄭州火車站附近的服裝類專業(yè)市場(chǎng),、小商品類專業(yè)市場(chǎng)和通訊器材類專業(yè)市場(chǎng)的商鋪?zhàn)顬槌墒?，即便這些熱門區(qū)域依然出現(xiàn)了較高空鋪率，且這些區(qū)域商鋪的黃金位置早已名花有主,，新投資人難以入局,；近年隨著市場(chǎng)外遷，四環(huán)以內(nèi)乃至新鄭,、中牟新開了多個(gè)專業(yè)市場(chǎng),，他們普遍處于培育期，多數(shù)目前尚未看到較大收益,。
那么我們今天重點(diǎn)討論的是購(gòu)物中心,、城市商業(yè)綜合體的商鋪。因?yàn)槠浔旧砭哂械姆€(wěn)定,、風(fēng)險(xiǎn)小,、投資回報(bào)高等優(yōu)勢(shì)，有人這樣形容,，“現(xiàn)代商業(yè)的最高形態(tài)就是購(gòu)物中心,，買鋪就是買購(gòu)物中心的商鋪！”
【選鋪要素：考量地段,、商圈成長(zhǎng)性和開發(fā)商實(shí)力】
什么樣的商鋪?zhàn)钸m合入手呢,？
決定商鋪未來能否火的因素很多，包括了地段,、交通,、開發(fā)運(yùn)營(yíng)商實(shí)力、主力品牌店,、政策,、周邊消費(fèi)群體、商圈成長(zhǎng)性等諸多因素?？赡芤豁?xiàng)因素過硬,，就能催生商鋪的繁榮，而又可能一項(xiàng)因素過差,，從而將商鋪拉入無底深淵,。
可能很多人會(huì)說，投資商鋪的第一考慮要素是地段地段,，還是地段,！事實(shí)也確實(shí)這樣，好的地段意味著優(yōu)質(zhì)的客流保證,、四通八達(dá)的交通,，而車流和人流是活力旺鋪兩個(gè)強(qiáng)勁的引擎。優(yōu)質(zhì)地段的商鋪,，有很大可能保證商鋪經(jīng)營(yíng)紅利不斷,、經(jīng)營(yíng)錢景可期。
成熟的商業(yè)圈肯定優(yōu)于新區(qū)新開發(fā)的商業(yè)圈,，二環(huán)地段肯定優(yōu)于四環(huán)沿線,，周邊地鐵站、公交點(diǎn),、高架四通八達(dá)肯定優(yōu)于人跡罕至的郊野,。不過，即便位于同一地段,、商圈,，相隔200米，可能就會(huì)有天壤之別,。其次,，是很多投資人都會(huì)忽略的一個(gè)要素——開發(fā)運(yùn)營(yíng)商實(shí)力。知名開發(fā)運(yùn)營(yíng)商有較強(qiáng)資源整合能力,、成熟運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn),，能夠?qū)崿F(xiàn)統(tǒng)一招商、后期專業(yè)運(yùn)營(yíng),，能夠提前預(yù)測(cè)把控及解決行業(yè)較常出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),。
再次，商鋪成長(zhǎng)性也是投資人容易忽視的關(guān)鍵因素,。也就是說,，該商圈是否是在政府政策支持關(guān)注序列，是否符合城市未來發(fā)展方向,，是否踩中產(chǎn)業(yè)發(fā)展風(fēng)口,。
隨著時(shí)代的更迭,，不少曾經(jīng)輝煌一時(shí)的商圈在慢慢老去，客流銳減,、銷售下滑,，大量商鋪苦于營(yíng)收腰斬紛紛撤場(chǎng)，商圈日漸黃昏,。同時(shí),，一些新開發(fā)的商圈，當(dāng)下入住率不高,，但是周邊規(guī)劃豐富合理,，有政府政策保駕護(hù)航，有大量的資源持續(xù)注入,，那么繁榮也只是時(shí)間問題,。
【案例：以鄭州佳紛天地為例分析選鋪秘訣】
投資失敗的案例，要么在地段,、配套等方面欠缺,，要么在客流量,、開發(fā)商實(shí)力等要素上羸弱,。比如合肥一家購(gòu)物中心，因?yàn)榈靥幮聟^(qū),，周邊配套設(shè)置不齊全,，入住率較低，導(dǎo)致商場(chǎng)開業(yè)時(shí)空鋪率達(dá)到近70%,。且開發(fā)商自身實(shí)力有限,，團(tuán)隊(duì)招商不力，缺乏引進(jìn)大品牌的經(jīng)驗(yàn)和能力,，內(nèi)憂外患之下,，最終導(dǎo)致商場(chǎng)店家關(guān)門撤柜，甚至爆發(fā)商戶集體維權(quán),。
商鋪未來收益預(yù)期向好的案例,，肯定在某一個(gè)或者某幾個(gè)要素上有優(yōu)勢(shì)。我們拿即將于5月28日開業(yè)的鄭州佳紛天地項(xiàng)目舉例子,。它最大的優(yōu)勢(shì)之一在于地段,，位于金二環(huán)和南北交通大動(dòng)脈京廣路交叉區(qū)域，寸土寸金,。如今在二環(huán)范圍內(nèi)新開的購(gòu)物中心項(xiàng)目,，鄭州市場(chǎng)內(nèi)并不多見。
周邊林立的高校,，密布的小區(qū),，已經(jīng)開通的地鐵2號(hào)線出入口,，都給佳紛天地項(xiàng)目輸入源源不斷的精準(zhǔn)客流；附近業(yè)已開業(yè)運(yùn)營(yíng)多年的醫(yī)院,、銀行,、公交地鐵場(chǎng)站，又給項(xiàng)目提供了成熟的配套,。
從商圈成長(zhǎng)性角度分析,，佳紛天地項(xiàng)目又隸屬于大二七商圈范疇。二七商圈備注矚目,，不僅僅是鄭州近百年發(fā)展歷史的縮影,，承載著幾代人的精神記憶，更享受政策加持,，被寄予了打造“鄭州人的精神家園,、河南省的消費(fèi)中心、全國(guó)城市復(fù)興典范”的野望,。作為商圈自帶流量的項(xiàng)目,，佳紛天地自然享受流量、政策,、地緣等各種利好,。
而從開發(fā)商角度，佳紛天地項(xiàng)目背靠佳兆業(yè)商業(yè)這一國(guó)內(nèi)商業(yè)大牌,，強(qiáng)大后盾有保障,。作為最早進(jìn)入城市更新領(lǐng)域的企業(yè)，佳兆業(yè)通過22年的沉淀,，成功改造了數(shù)十個(gè)項(xiàng)目,，積累了專業(yè)優(yōu)勢(shì)和人才優(yōu)勢(shì)。同時(shí),，在規(guī)模上,，目前佳兆業(yè)擁有近200個(gè)城市更新項(xiàng)目，大部分都分布在深圳,、廣州等粵港澳大灣區(qū),。而佳紛天地是佳兆業(yè)集團(tuán)旗下佳兆業(yè)商業(yè)進(jìn)駐河南市場(chǎng)的第一個(gè)商業(yè)作品，其重要性,、標(biāo)桿性意義不言而喻,。
通過佳紛天地這一個(gè)案例可以看出，要想選對(duì)商鋪,，要求投資者既要考慮選址的人流,、交通、周邊輻射的消費(fèi)人群,，還要客觀分析開發(fā)商實(shí)力,、商圈成長(zhǎng)性情況,。當(dāng)下良莠不齊、市場(chǎng)飽和的行情下,，要實(shí)現(xiàn)一鋪傳三代幾乎不可能,，但最終通過商鋪投資實(shí)現(xiàn)財(cái)富進(jìn)階，不是沒可能,。這亦是為何有人買鋪被坑數(shù)百萬,、有人月首十多萬的秘訣。
也是由此開始，中國(guó)商鋪經(jīng)歷了從市集,、地?cái)偟缴虡I(yè)步行街（宋代清明上河圖）,，再到后來百貨商場(chǎng)，及至如今步入購(gòu)物中心,、綜合商業(yè)體時(shí)代,。
不管如何變，買商鋪永遠(yuǎn)是個(gè)技術(shù)活,，必須要有獨(dú)到的眼光,，好的商鋪能讓你人財(cái)兩旺，買到差的商鋪,，足以讓投資者賠到血本無歸,，難以轉(zhuǎn)手。如何挑選優(yōu)質(zhì)商鋪,、避免入坑,？為何有人買鋪被坑上百萬，有人月入十幾萬,？
【買鋪指南：四種商鋪利弊分析】
在解析商鋪投資哲學(xué)前,，我們有必要先了解下當(dāng)下商鋪種類以及分析各自優(yōu)劣。他們包括了社區(qū)/寫字樓底商,，專業(yè)市場(chǎng)商鋪,，購(gòu)物中心/綜合體商鋪，街鋪,。
隨著城鎮(zhèn)化規(guī)模提速,、小區(qū)數(shù)量增多和商業(yè)進(jìn)化，社區(qū)或者寫字樓底商,，近年在密集增加,，他們是未來商業(yè)地產(chǎn)的一種趨勢(shì)。但投資這些底商,，一定要注意一個(gè)問題,，這些底商大部分需要較長(zhǎng)的培育期，剛開始住戶入住率低,，難以享受成熟商圈的輻射,，而且多數(shù)是晚于住宅交房時(shí)間，具有一定滯后性,。且這些底商沒有統(tǒng)一的管理方,，業(yè)態(tài)缺乏統(tǒng)一有序的規(guī)劃，業(yè)主憑各自經(jīng)驗(yàn)和資源出租,，失敗幾率較大,。
街鋪存在歷史悠久，但如今的街鋪往往易出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)不明晰的問題，市場(chǎng)上“住改商”的違法案例比比皆是,。2019年年底,，鄭州就啟動(dòng)了城市道路綜合改造工程，對(duì)多條重點(diǎn)路段“住改商”涉嫌違規(guī)經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行清理整治,。這給鄭州市場(chǎng)上的街鋪帶來較大沖擊,，因?yàn)椴簧俳咒伷鋵?shí)就是“住改商”違法改建而來。
專業(yè)市場(chǎng)的商鋪,，有的又叫檔口,，較為依賴區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和集聚效應(yīng),，講究共勢(shì),。當(dāng)下鄭州專業(yè)市場(chǎng)的商鋪呈現(xiàn)飽和態(tài)勢(shì)，以鄭州火車站附近的服裝類專業(yè)市場(chǎng),、小商品類專業(yè)市場(chǎng)和通訊器材類專業(yè)市場(chǎng)的商鋪?zhàn)顬槌墒?，即便這些熱門區(qū)域依然出現(xiàn)了較高空鋪率，且這些區(qū)域商鋪的黃金位置早已名花有主,，新投資人難以入局,；近年隨著市場(chǎng)外遷，四環(huán)以內(nèi)乃至新鄭,、中牟新開了多個(gè)專業(yè)市場(chǎng),，他們普遍處于培育期，多數(shù)目前尚未看到較大收益,。
那么我們今天重點(diǎn)討論的是購(gòu)物中心,、城市商業(yè)綜合體的商鋪。因?yàn)槠浔旧砭哂械姆€(wěn)定,、風(fēng)險(xiǎn)小,、投資回報(bào)高等優(yōu)勢(shì)，有人這樣形容,，“現(xiàn)代商業(yè)的最高形態(tài)就是購(gòu)物中心,，買鋪就是買購(gòu)物中心的商鋪！”
【選鋪要素：考量地段,、商圈成長(zhǎng)性和開發(fā)商實(shí)力】
什么樣的商鋪?zhàn)钸m合入手呢,？
決定商鋪未來能否火的因素很多，包括了地段,、交通,、開發(fā)運(yùn)營(yíng)商實(shí)力、主力品牌店,、政策,、周邊消費(fèi)群體、商圈成長(zhǎng)性等諸多因素?？赡芤豁?xiàng)因素過硬,，就能催生商鋪的繁榮，而又可能一項(xiàng)因素過差,，從而將商鋪拉入無底深淵,。
可能很多人會(huì)說，投資商鋪的第一考慮要素是地段地段,，還是地段,！事實(shí)也確實(shí)這樣，好的地段意味著優(yōu)質(zhì)的客流保證,、四通八達(dá)的交通,，而車流和人流是活力旺鋪兩個(gè)強(qiáng)勁的引擎。優(yōu)質(zhì)地段的商鋪,，有很大可能保證商鋪經(jīng)營(yíng)紅利不斷,、經(jīng)營(yíng)錢景可期。
成熟的商業(yè)圈肯定優(yōu)于新區(qū)新開發(fā)的商業(yè)圈,，二環(huán)地段肯定優(yōu)于四環(huán)沿線,，周邊地鐵站、公交點(diǎn),、高架四通八達(dá)肯定優(yōu)于人跡罕至的郊野,。不過，即便位于同一地段,、商圈,，相隔200米，可能就會(huì)有天壤之別,。其次,，是很多投資人都會(huì)忽略的一個(gè)要素——開發(fā)運(yùn)營(yíng)商實(shí)力。知名開發(fā)運(yùn)營(yíng)商有較強(qiáng)資源整合能力,、成熟運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn),，能夠?qū)崿F(xiàn)統(tǒng)一招商、后期專業(yè)運(yùn)營(yíng),，能夠提前預(yù)測(cè)把控及解決行業(yè)較常出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn),。
再次，商鋪成長(zhǎng)性也是投資人容易忽視的關(guān)鍵因素,。也就是說,，該商圈是否是在政府政策支持關(guān)注序列，是否符合城市未來發(fā)展方向,，是否踩中產(chǎn)業(yè)發(fā)展風(fēng)口,。
隨著時(shí)代的更迭,，不少曾經(jīng)輝煌一時(shí)的商圈在慢慢老去，客流銳減,、銷售下滑,，大量商鋪苦于營(yíng)收腰斬紛紛撤場(chǎng)，商圈日漸黃昏,。同時(shí),，一些新開發(fā)的商圈，當(dāng)下入住率不高,，但是周邊規(guī)劃豐富合理,，有政府政策保駕護(hù)航，有大量的資源持續(xù)注入,，那么繁榮也只是時(shí)間問題,。
【案例：以鄭州佳紛天地為例分析選鋪秘訣】
投資失敗的案例，要么在地段,、配套等方面欠缺,，要么在客流量,、開發(fā)商實(shí)力等要素上羸弱,。比如合肥一家購(gòu)物中心，因?yàn)榈靥幮聟^(qū),，周邊配套設(shè)置不齊全,，入住率較低，導(dǎo)致商場(chǎng)開業(yè)時(shí)空鋪率達(dá)到近70%,。且開發(fā)商自身實(shí)力有限,，團(tuán)隊(duì)招商不力，缺乏引進(jìn)大品牌的經(jīng)驗(yàn)和能力,，內(nèi)憂外患之下,，最終導(dǎo)致商場(chǎng)店家關(guān)門撤柜，甚至爆發(fā)商戶集體維權(quán),。
商鋪未來收益預(yù)期向好的案例,，肯定在某一個(gè)或者某幾個(gè)要素上有優(yōu)勢(shì)。我們拿即將于5月28日開業(yè)的鄭州佳紛天地項(xiàng)目舉例子,。它最大的優(yōu)勢(shì)之一在于地段,，位于金二環(huán)和南北交通大動(dòng)脈京廣路交叉區(qū)域，寸土寸金,。如今在二環(huán)范圍內(nèi)新開的購(gòu)物中心項(xiàng)目,，鄭州市場(chǎng)內(nèi)并不多見。
周邊林立的高校,，密布的小區(qū),，已經(jīng)開通的地鐵2號(hào)線出入口,，都給佳紛天地項(xiàng)目輸入源源不斷的精準(zhǔn)客流；附近業(yè)已開業(yè)運(yùn)營(yíng)多年的醫(yī)院,、銀行,、公交地鐵場(chǎng)站，又給項(xiàng)目提供了成熟的配套,。
從商圈成長(zhǎng)性角度分析,，佳紛天地項(xiàng)目又隸屬于大二七商圈范疇。二七商圈備注矚目,，不僅僅是鄭州近百年發(fā)展歷史的縮影,，承載著幾代人的精神記憶，更享受政策加持,，被寄予了打造“鄭州人的精神家園,、河南省的消費(fèi)中心、全國(guó)城市復(fù)興典范”的野望,。作為商圈自帶流量的項(xiàng)目,，佳紛天地自然享受流量、政策,、地緣等各種利好,。
而從開發(fā)商角度，佳紛天地項(xiàng)目背靠佳兆業(yè)商業(yè)這一國(guó)內(nèi)商業(yè)大牌,，強(qiáng)大后盾有保障,。作為最早進(jìn)入城市更新領(lǐng)域的企業(yè)，佳兆業(yè)通過22年的沉淀,，成功改造了數(shù)十個(gè)項(xiàng)目,，積累了專業(yè)優(yōu)勢(shì)和人才優(yōu)勢(shì)。同時(shí),，在規(guī)模上,，目前佳兆業(yè)擁有近200個(gè)城市更新項(xiàng)目，大部分都分布在深圳,、廣州等粵港澳大灣區(qū),。而佳紛天地是佳兆業(yè)集團(tuán)旗下佳兆業(yè)商業(yè)進(jìn)駐河南市場(chǎng)的第一個(gè)商業(yè)作品，其重要性,、標(biāo)桿性意義不言而喻,。
通過佳紛天地這一個(gè)案例可以看出，要想選對(duì)商鋪,，要求投資者既要考慮選址的人流,、交通、周邊輻射的消費(fèi)人群,，還要客觀分析開發(fā)商實(shí)力,、商圈成長(zhǎng)性情況,。當(dāng)下良莠不齊、市場(chǎng)飽和的行情下,，要實(shí)現(xiàn)一鋪傳三代幾乎不可能,，但最終通過商鋪投資實(shí)現(xiàn)財(cái)富進(jìn)階，不是沒可能,。這亦是為何有人買鋪被坑數(shù)百萬,、有人月首十多萬的秘訣。