華潤(rùn)自持的商業(yè)物業(yè)，將為華潤(rùn)大廈寫(xiě)字樓的投資者提供堅(jiān)定的“靠山”,，開(kāi)發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目定位統(tǒng)一規(guī)劃運(yùn)營(yíng),，更利于這里形成聚集效應(yīng)。
從設(shè)計(jì)開(kāi)始關(guān)注實(shí)際使用舒適度
購(gòu)買(mǎi)住房是看中套內(nèi)實(shí)際使用面積以及戶型,，對(duì)寫(xiě)字樓的投資也同樣如此,。
而華潤(rùn)大廈在設(shè)計(jì)當(dāng)中，非常注意整層的使用率控制,。為購(gòu)置寫(xiě)字樓的投資者以及租戶,，提供更多的戶內(nèi)的面積，而不是只強(qiáng)調(diào)核心筒多么的大氣,，電梯多么的寬大,。
據(jù)介紹，對(duì)于非超高層的寫(xiě)字樓,，一般都是30多層的建筑,，如果一家公司使用一層的情況下，華潤(rùn)大廈基本能做到本層使用率達(dá)到78%,。
如果是多家公司來(lái)使用,，考慮到消防逃生這方面的設(shè)置，本層的使用率也盡量要達(dá)到73%,。
“當(dāng)然這個(gè)指標(biāo)不是容易完成的,，需對(duì)核心筒進(jìn)行強(qiáng)烈、細(xì)致,、深入的規(guī)劃和研究,。”華潤(rùn)置地相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。
此外,，華潤(rùn)大廈在設(shè)計(jì)的時(shí)候,，也有很多小細(xì)節(jié)照顧業(yè)主以及租戶未來(lái)舒適度。比如外墻不會(huì)像香港中銀大廈那樣有銳角,、鈍角的存在,，這意味著，套內(nèi)使用面積將會(huì)更加方正,。此外，采光方面也盡量做到各面進(jìn)深相對(duì)均勻,，把景觀和陽(yáng)光采光較好的面進(jìn)深設(shè)計(jì)的多一點(diǎn),，以產(chǎn)生更多的優(yōu)質(zhì)面積。
商業(yè)物業(yè)自持提升項(xiàng)目品質(zhì)
寫(xiě)字樓的硬件情況，只是寫(xiě)字樓品質(zhì)的一部分,，后期的招商運(yùn)作,，對(duì)于寫(xiě)字樓的檔次也有很大影響。
近年來(lái),，受客戶需求多元性影響,，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)一改傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式，轉(zhuǎn)為多元化的運(yùn)作模式,。
目前,，國(guó)內(nèi)有影響力的寫(xiě)字樓物業(yè)走的都是持有性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式，比如國(guó)際貿(mào)易中心,、上海嘉里中心,、華潤(rùn)大廈等，這些寫(xiě)字樓項(xiàng)目把客戶鎖定為國(guó)際市場(chǎng),，且經(jīng)營(yíng)良好,。
持有性物業(yè)不僅能為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)長(zhǎng)期的收益回報(bào)，而且還能夠保證物業(yè)產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一性,。而鄭州市場(chǎng)上,，自持性的寫(xiě)字樓租金水平也會(huì)比銷(xiāo)售的略高。
對(duì)此,，華潤(rùn)大廈營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)人士表示,，完全出售的物業(yè)產(chǎn)權(quán)過(guò)于分散，沒(méi)有一個(gè)主心骨,，對(duì)后期難以進(jìn)行系統(tǒng)性的招商營(yíng)銷(xiāo),，業(yè)主各自為政反而會(huì)使寫(xiě)字樓整體水平達(dá)不到預(yù)期的效果。
而開(kāi)發(fā)商自持一部分物業(yè)的寫(xiě)字樓,，好比有“靠山”,，主體會(huì)由開(kāi)發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目定位統(tǒng)一規(guī)劃運(yùn)營(yíng)，更利于形成聚集效應(yīng),。
盡管鄭州的華潤(rùn)大廈寫(xiě)字樓是對(duì)外出售的,，但整個(gè)萬(wàn)象城的商業(yè)物業(yè)是華潤(rùn)自持的。
與一般的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不同,，華潤(rùn)置地在其獨(dú)特的“住宅開(kāi)發(fā)+持有物業(yè)+增值服務(wù)”的商業(yè)模式中,，持有型物業(yè)在戰(zhàn)略中占有相當(dāng)大的比重，而“萬(wàn)象城”模式成為其高速擴(kuò)張所憑借的核心優(yōu)勢(shì),。
華潤(rùn)大廈七成寫(xiě)字樓已有租約
照整個(gè)華潤(rùn)置地的安排,，各地的華潤(rùn)大廈目前是否全自持，是按照城市情況區(qū)別對(duì)待的,。
在深圳,、香港,，經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，開(kāi)放程度高,，租金水平相對(duì)較高的城市,，華潤(rùn)大廈寫(xiě)字樓全部都以自持為主。
而在鄭州這種二線,、三線城市,，集團(tuán)的統(tǒng)一政策是選擇寫(xiě)字樓部分售賣(mài)，以能夠更快的回籠資金,，充實(shí)現(xiàn)金流,，增加整個(gè)集團(tuán)的盈利能力。
不過(guò),，華潤(rùn)的品牌讓華潤(rùn)大廈無(wú)論是自持還是售賣(mài),，整體的租約情況還是非常好的。
從華潤(rùn)大廈營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)公布的數(shù)據(jù)看,，目前華潤(rùn)大廈入住企業(yè)已達(dá)70%,，而已售賣(mài)的面積達(dá)50%。
這意味著,，投資者購(gòu)入華潤(rùn)大廈的寫(xiě)字樓,，就可以享受租金帶來(lái)的收益。
從價(jià)格來(lái)看,，目前華潤(rùn)大廈可以說(shuō)還處于價(jià)值洼地,。與華潤(rùn)大廈隔路相望的萬(wàn)象城住宅項(xiàng)目悅府四號(hào)毛坯房?jī)r(jià)格已經(jīng)達(dá)到2.2萬(wàn)元/平方米，而目前華潤(rùn)大廈寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售價(jià)格僅為每平方米1.7萬(wàn)元,。
從租金水平看,，寫(xiě)字樓是要遠(yuǎn)高于住宅的，早期與華潤(rùn)大廈簽下長(zhǎng)期,、大面積租約的租戶,，享受的租金會(huì)比較低一些，而短租的租戶租金高一些,，根據(jù)樓層也會(huì)有一些差別,。不過(guò)總體上來(lái)看，華潤(rùn)大廈寫(xiě)字樓的租金在每天每平方米2.5元至4元,，平均在3元左右,。
投資回報(bào)率遠(yuǎn)勝于住宅、商鋪
從投資回報(bào)的角度來(lái)看,，寫(xiě)字樓與住宅,、商鋪相較，也有比較大的優(yōu)勢(shì),。
隨著第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,，寫(xiě)字樓需求迅速增加,，特別是在“互聯(lián)網(wǎng)+”及不斷創(chuàng)新的創(chuàng)業(yè)背景下，金融,、科技、專(zhuān)業(yè)服務(wù)類(lèi)企業(yè)迅猛增加,，像華潤(rùn)大廈這樣的甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)主要的租賃需求旺盛,。
租金、空置率方面,，鄭州的不同商圈將持續(xù)分化,，一般而言，核心商圈需求旺盛,，租金或?qū)⑦M(jìn)一步上升,，而新興區(qū)域則面臨一定的壓力。而華潤(rùn)大廈所處的正是鄭州最為核心的二七商圈,。
以目前華潤(rùn)大廈的租金水平來(lái)計(jì)算,，一套300平方米的寫(xiě)字樓，售價(jià)約為450萬(wàn)元,。而每月的租金在2.7萬(wàn)元左右,。但同地段同面積的住宅，價(jià)格都在600萬(wàn)元以上,，租金水平也遠(yuǎn)遜與寫(xiě)字樓,。
投資華潤(rùn)大廈寫(xiě)字樓的年回報(bào)率在7%以上，大約14年的時(shí)間就可以收回購(gòu)入寫(xiě)字樓的成本,，而這還沒(méi)有考慮未來(lái)寫(xiě)字樓價(jià)格的上漲以及租金的上漲,。