一位富二代美女,，2012年的時候,，曾在鄭東新區(qū)某知名5A級寫字樓，以2.25萬元/平方,，總價450萬元,，買下一間200平方米的辦公室，每月的房貸就要2.45萬元,。

但那時候房子出租的租金也高,，每天每平方米達(dá)到了5元，一個月的租金就能掙到3萬元,，扣掉一些稅費(fèi)什么的,，還完房貸還能略有結(jié)余。

然而從2013年開始,，隨著整體經(jīng)濟(jì)的下滑,，鄭州的寫字樓銷售和出租都遇到了大麻煩。這幾年來,，寫字樓的價格幾乎沒有漲過,，租金價格更是一落千丈，好多還空著租不出去,，像知名的大玉米,，有調(diào)查顯示，房租從5塊錢跌倒了最低時候只有1.5元,。河南商報記者幾個月前曾對鄭州多個區(qū)域?qū)懽謽堑淖饨疬M(jìn)行了詳細(xì)調(diào)查,，結(jié)果顯示，它的租金也只有2.5元—3.5元,。

然而與此同時,，2016年6月份以來，鄭州的住宅價格狂飆突進(jìn),，即便是一些40年產(chǎn)權(quán)的的商住樓,，而且是一些遠(yuǎn)郊區(qū)域,，也賣到了1萬元—1.5萬元。

那么此時,，在一些位置優(yōu)越,，人氣旺盛，交通優(yōu)勢明顯的大小商圈附近的寫字樓,，租金狀況如何呢,？有沒有一些觸底走穩(wěn)或者回升的勢頭？這些商圈的寫字樓,，哪里比較受青睞呢,？

 

 

 

在鄭州市花園路與農(nóng)業(yè)路口,，向南向北延伸,，路兩邊多家大型商場，加之交通便捷,，中軸線上,，算得上鄭州人氣很不錯的商圈了。

不過,，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，花園路與農(nóng)業(yè)路交叉口的幾處寫字樓，其租金價格比較低迷,，比兩年前要差不少,。

國貿(mào)360廣場的招銀大廈，隨著周圍蘭德中心,、萬達(dá)中心開始出售出租,，以及下一步建業(yè)凱旋廣場的建成，已經(jīng)顯得有些老舊了,，但出租率目前并不低,。記者采訪時，只有很少的空余,，但租金并不高,。負(fù)責(zé)管理該寫字樓的是新田物業(yè)，物業(yè)方介紹,，該樓的平均租金為2.5元/天/平方,。但記者聯(lián)系到一個380平米的寫字間，業(yè)主急著對外出租,，租金只有2元,。這與周圍蘭德中心、河南科技信息大廈相比，顯然較低,。

新樓盤蘭德中心由于硬件設(shè)施相對更完善,，租金也相對較高一些，達(dá)到了3元/天/平方,，物業(yè)費(fèi)為8.6元/月/平方,。比如它停車位超過700個，這和周圍的一些老物業(yè)相比,，顯得很寬松而且,。但在幾個月前記者探盤時，該寫字樓絕大多數(shù)已經(jīng)出售的房間,，業(yè)主還沒有裝修，還是毛坯房,，有的業(yè)主也愿意兩塊多的價格出租,，但需要租客自己裝修。

向南,，有一個河南科技信息大廈,，其租金是2.8元，加上物業(yè)費(fèi),，也達(dá)到了3元,。不過這個價格與兩年前相比也是有明顯的下降。該寫字樓的優(yōu)勢是物業(yè)沒有被分割銷售,，而是屬于一家國企自持,。

向北，那就看萬達(dá)中心,。大企業(yè)的大型商業(yè)項目,，5A寫字樓，帶星級酒店配置,，租金價位怎么樣呢,？2元—2.5元。比科技信息大廈的租金還要低一些,。不過,，萬達(dá)中心的寫字樓已經(jīng)對外出售了，沒有自持物業(yè),，銷售出去的物業(yè)也和蘭德中心一樣,，很多都還沒有裝修，所以這個價位是毛坯房的出租價格,。萬達(dá)中心目前停車方便,，有一千多車位，暫時還沒有出收費(fèi)政策,。據(jù)了解,，萬達(dá)中心寫字樓當(dāng)時的銷售均價為1.65萬元/平米,。換個角度思考，如果按最高的2.5元租金計算,，一套110平方米的寫字樓,，不計稅費(fèi)和空置情況的話，收回成本需要18.3年,。

總體來看,，花園路商圈的寫字樓價格較兩年前有所下降，但目前與CBD外環(huán)一些知名的大廈,，與鄭東新區(qū)美盛中心等高端寫字樓的租金相差不太大,，比高鐵站片區(qū)的租金要高。

 

曼哈頓商圈目前所在的位置,，曾經(jīng)是鄭州著名的城中村燕莊,，地處金水路與未來路交匯處。

趙先生是在經(jīng)歷過2014年11月那段兒的大堵車之后,，決定將一部分業(yè)務(wù)搬離曼哈頓商圈的一棟寫字樓,。

當(dāng)時，由于金水路與未來路交叉口施工,，導(dǎo)致該路口持續(xù)擁堵,，綿延幾公里的車隊，讓這個交叉口成為鄭州市民眼中新的“堵王”,。

“雖然都說金水路上不堵車才叫新聞,，不過那段時間確實堵的出乎意料。”趙先生是做金融生意的,，金水路兩側(cè)云集著省委,、省政府等多家省級行政機(jī)構(gòu)；未來路聚集了鄭州大量的金融,、證券,、期貨機(jī)構(gòu)，這個商圈初形成時,，他就在這里買下了兩處寫字樓,。

這幾年，租金也確實沒讓他失望,，2015年,，金水區(qū)寫字樓的租金平均價，在1.94元/平米/天。而曼哈頓廣場能租到2.5元,。

趙先生分析,，一般服務(wù)較好的租賃商務(wù)辦公樓其租賃價格水平較高，“曼哈頓商圈是伴隨著曼哈頓商業(yè)廣場的興起而形成的,，曼哈頓廣場以金水路為軸線分為南北兩個區(qū)域,，金水路南側(cè)為高檔住宅、商業(yè)配套區(qū),，金水路北側(cè)為金融,、辦公區(qū)。”

RET睿意德策略顧問部高級總監(jiān)石俊東先生認(rèn)為,，一個商圈的形成,，有兩個最基本的要素，一是要有一個大型超市,，滿足附近居民的居住需求,，二是要有影院，買足消費(fèi)者的娛樂需求,。曼哈頓商圈顯然滿足這兩條，沃爾瑪超市,、奧斯卡影院帶來了人氣,，配套完備，租金也隨之水漲船高,。

隨著1號線的開通以及未來路下穿金水路隧道的通車,，金水路未來路的擁堵狀況已經(jīng)得到大大緩解，然而這一商圈的寫字樓,，也需要新的項目進(jìn)入,，來促進(jìn)整體發(fā)展。

不過,，這里曾定位為鄭州獨(dú)一無二的金融商業(yè)街,，一開始，便坐擁升龍·華爾街的兩棟五A級寫字樓,，吸引全球超五星酒店希爾頓酒店,、梅賽德斯奔馳、星巴克等國際頂尖品牌旗艦店入駐,，以及招商銀行,、興業(yè)銀行、長江證券等金融機(jī)構(gòu)都已先后開業(yè),，高端金融氛圍已然呈現(xiàn),。

但是未來，隨著鄭東新區(qū)CBD及北龍湖都開始主打金融牌，曼哈頓的寫字樓還能否繼續(xù)吃香,？

 

 

 

位于解放路的正弘凱賓城，處在二七商圈,。2016年9月,，其掛出了代理房產(chǎn)出租信息，12樓106平米的精裝房,，月租金4500元,，合到一平米月租金42元，一天租金1.4元,；

33樓106平米的精裝房,，月租金4800元，合到一平米月租金45元,，一天租金為1.5元,；

21樓54平米的精裝房，月租金2300元,，合到一平米月租金42.5元,，一天租金約為1.41元。

在附近經(jīng)營的商戶張先生,，也曾接到正弘凱賓城的入住邀約,，但他個人覺得有點(diǎn)偏離了火車站批發(fā)商圈，“停車問題不好解決,，這里寸土寸金,，停一天車，按小時收費(fèi),，得上百元”,，最后沒去。

不過他也曾租下附近另一家酒店的寫字樓,，150多平米,，一個月租金5000元，合到一平米月租金34元,，一天租金1.13元,。

張先生認(rèn)為，附近的倉庫租金就偏高,，大概在40-50元之間,。而且，100平方米的寫字樓,，實際面積僅僅為50平米,。

與正弘凱賓城這種純寫字樓相比,，往南走的火車站幾家專業(yè)市場的寫字樓租金，則相對要高一點(diǎn),。

火車站商圈某成熟的服裝市場,，寫字樓月租金大部分分布在40元-55元不等。

該市場負(fù)責(zé)寫字樓租售的負(fù)責(zé)人士稱,，空置率控制在10%左右,。

寫字樓最好租售的年代早已過去。時間回溯至2014年左右,，當(dāng)時甚至出現(xiàn)“一鋪難求”盛況,，一平方米月租金最高可達(dá)100多元，現(xiàn)在優(yōu)勢地段則回落至80元左右,。

時間進(jìn)入2015年,，“尤其是下半年開始，空置率明顯提升,。頂峰時間,，空置率高達(dá)15%，租金比鼎盛時能落一半,。”

另一家緊挨的服裝市場,，其負(fù)責(zé)寫字樓租售的人士給出的租金價格為，每平米60元,，“這是最低價格,，這些入住企業(yè)90%都是服裝商，只有很少部分的美容培訓(xùn)機(jī)構(gòu),。”

不過，他也持寫字樓租售市場每況愈下的觀點(diǎn),，“利潤空間被電商壓榨,，很多商戶選擇把倉儲放在了三環(huán)以外，租賃面積也在逐步減小,，以降低運(yùn)營成本,。”

綜上，張先生準(zhǔn)備搬家,，瞄上了一路之隔的華潤大廈,。

在他看來，相比火車站商圈寫字樓的因硬件較老,、設(shè)施陳舊,、“拿不出手”，華潤大廈位于二七火車站商圈的核心地段,，物業(yè)好,，硬件新,，更適合品牌商的入住。

他考察過,，華潤大廈整體租金在2.5元-4元之間,，以3元居多，樓層越高租金越高,，不過有租約的房子達(dá)到7成,，銷售達(dá)到5成，銷售價格在每平米一萬七,。

更打動他的是,，華潤大廈高品質(zhì)的硬件設(shè)施和物業(yè)服務(wù)。

可以說,，這個軟硬件都相當(dāng)卓越的寫字樓,，其租金收益已經(jīng)是各區(qū)域當(dāng)中相當(dāng)理想的一棟，如果從投資的角度考慮,，也是頗具價值,。

 

 

據(jù)戴德梁行的一項研究結(jié)果,，2011年以來,，鄭州市寫字樓市場經(jīng)歷了爆發(fā)式的供應(yīng)激增，供需的嚴(yán)重失衡直接導(dǎo)致近兩年來持續(xù)的高庫存,，2014年庫存達(dá)到頂峰,，2015年尾盤去化成為高鐵及金水路沿線商務(wù)圈的主基調(diào)，高鐵片區(qū)部分項目去庫存率達(dá)到90%左右,，庫存壓力已經(jīng)逐步放緩,。
 

另據(jù)鄭州同致行的數(shù)據(jù)，鄭州辦公物業(yè)市場仍處于消化庫存階段,，據(jù)其2016年上半年的數(shù)據(jù),，辦公市場的去化周期在下降，庫存壓力逐步縮小中,，成交量高于去年同期水平,，按照月均12萬┫的去化速度計算，共計需要11個月的去化周期,，目前來看,，辦公用房的庫存在合理范圍內(nèi)，去化壓力不大,。2016年上半年鄭州市辦公物業(yè)6個月總銷售面積為62.72萬┫,，較2014年同期增加20%，其中有連續(xù)四個月供不應(yīng)求,。
 

此外,，戴德梁行在分析中還同時指出,，對于威脅與困局裹挾的寫字樓租賃市場，由于產(chǎn)業(yè)持續(xù)升級,、一帶一路,、城市功能定位的調(diào)整等所帶來的機(jī)遇亦不容忽視，如新增大型銀行,、保險機(jī)構(gòu)的持續(xù)導(dǎo)入為一些在區(qū)位優(yōu)勢明顯,、產(chǎn)品定位具備差異化、物業(yè)服務(wù)優(yōu)良且規(guī)范運(yùn)營的辦公物業(yè)項目帶來了破局可能,。展望未來,，大型服務(wù)業(yè)客戶進(jìn)入鄭州速度逐漸加快的機(jī)遇，將為自持型寫字樓,、具有規(guī)范租賃條件的物業(yè)提供機(jī)遇,。
 

從前述各商圈的租金價格表現(xiàn)和研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)及預(yù)測來看，目前的市場上,，辦公物業(yè)可選擇余地仍然比較大,，這既給投資者帶來了很好的選擇機(jī)會，也是對投資者投資眼光的一種考驗,。
 

綜合來看,，位于鄭州核心商圈的華潤大廈，其實正好具備了上述比較優(yōu)質(zhì)的特性：位于城市功能自然定位中的核心商圈,，區(qū)位優(yōu)勢不可替代,，物業(yè)服務(wù)相當(dāng)成熟，承襲其全國范圍內(nèi)規(guī)范化的運(yùn)營體系,，目前其1—7層已經(jīng)導(dǎo)入了大型證券機(jī)構(gòu),，其余樓層的銷售達(dá)到了五成，租約甚至到了七成,。加上其部分物業(yè)自持,，對其他業(yè)主來說，將共同享有統(tǒng)一的運(yùn)營和服務(wù)體系,，機(jī)遇不可多得。