29歲的“北漂”劉瑞，在這個十一假期專門回到鄭州,，沒回周口老家,，也沒出去旅游，只為了一件事：看房,。
八天的假期,，劉瑞跑遍了鄭州的高新、濱河等好幾個區(qū)域,，希望能買一套房子,，離開北京落腳鄭州。
像劉瑞一樣,，選擇趁著假期看房的人不少,。無論是置業(yè)顧問的朋友圈，還是多個統(tǒng)計機構(gòu)的數(shù)據(jù),，都顯示2020年的十一黃金周,，鄭州的房地產(chǎn)市場久違出現(xiàn)了成交高峰。
但成交量上去了,，就能說樓市正在回暖嗎,？房價就會漲嗎,？
河南商報記者 周茜
一．現(xiàn)狀：成交超預(yù)期VS冷熱不均
低沉了幾個月的房地產(chǎn)市場，在這個十一黃金周突然迎來了回暖,。
幾項數(shù)據(jù),，足以說明十一黃金周帶動了鄭州的新房市場。
第一項指標(biāo)是成交數(shù)量,。據(jù)克而瑞鄭州監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示,，10月1日-10月8日，大鄭州約217個項目,，共成交約8074套房,，平均單盤成交了37.2套。
如果與之前四周相比,，之前單盤的成交套數(shù)一周僅在15套左右,，上漲已經(jīng)很明顯。
如果與去年的十一黃金周相比,，去年十一期間大鄭州范圍內(nèi)約198個項目,，共去化約4370套，單盤去化約22.1套,。
簡而言之,，這個十一假期，單個樓盤的平均成交套數(shù),，比去年同期上漲約40.6%,。
再來看另一個維度：在鄭州代理了上百個新盤的貝殼所披露數(shù)據(jù)，或許更能直觀反映成交的熱度,。
根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù),，用“成交超預(yù)期”5個字來形容新房市場。
2020年黃金周（10月1-8日）,，貝殼新房成交超4000套,，成交套數(shù)同比去年增長101%，帶看成交轉(zhuǎn)化率同比增長32%,。
同時,，這個數(shù)據(jù)也說明貝殼在鄭州新房市場的占有率非常驚人。
通過貝殼的新房成交超4000套,，而克而瑞所統(tǒng)計整個大鄭州成交超8000套,。這么看，貝殼渠道的分銷已經(jīng)占了全市新房成交量的一半,。
但房子真的就搶手了嗎,？
并不是，“冷熱不均”這個詞,，更能真實反映全貌：有的樓盤火爆,，有的樓盤冷清,，才是現(xiàn)實。
根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù),，TOP20的房企項目成交量同比去年上升6個百分點,，而之前成交量低的項目，十一黃金周期間,，成交量依然較低,，變化不低。
也就是說,，雖然房子賣得好,，但只是少數(shù)樓盤。
同時,，我們還要看到一個問題：這群不愿意買房的人,，為什么突然扎堆在十一假期里交錢？
二．背景：以價換量,，四環(huán)內(nèi)出現(xiàn)5000+的房價
原來,，低價刺激才是主要因素。
根據(jù)貝殼研究院的調(diào)研分析,，發(fā)現(xiàn)成交較好項目大都采取超客戶預(yù)期的促銷手段,，刺激客戶成交,。
從成交物業(yè)類型來看,，部分公寓以價換量，成交格外搶眼,。
根據(jù)克而瑞公布的數(shù)據(jù),，十一期間該項目的公寓產(chǎn)品去化約708套,，成為了大鄭州范圍內(nèi)公寓去化套數(shù)的第一名。
從市場來看,，該盤的熱銷大致有幾點原因：
1.該樓盤位于鄭州市的二七新區(qū)嵩山南路南四環(huán)內(nèi),，區(qū)域內(nèi)新樓盤多，庫存大,，一直以來競爭非常激烈,。
再加上是公寓產(chǎn)品，本就不如住宅受眾面廣,，不太好賣,。所以低價走量,，事出有因。
2.以往,，該區(qū)域同位置的住宅均價約在13000元/平米,，公寓均價約在8500元/平米。
該項目,，直接將價格拉到了5500元/平米起步,，比區(qū)域最貴時的房價少了近3000元/平米。
再來看看旁邊新入市的奧馬廣場項目,，公寓產(chǎn)品賣到了6200-7500元/平米,。融僑這個價差，實打?qū)嵉膬?yōu)惠,，足以讓太多人心動了,。
說到底，房價便宜,，才是最能打動消費者的因素,。
十一的火爆證明了,，鄭州市場背后依然存在購買力。但房價上漲的趨勢并不明顯,，用價格優(yōu)惠來換取銷量,，這種樓盤已經(jīng)越來越多,。
三．思考：低價是機會，但也是風(fēng)險
房價低了,，對購房者來說,，自然是一件好事。本來需要1萬4單價的房子,，如今1萬3就能買,，多少能省下一個車位錢。
現(xiàn)實的問題在于,，降價之后的風(fēng)險：
比如,，那些高價拿地，甚至是地王的樓盤,，土地成本已經(jīng)很高,，如今迫于市場壓力，如果降價,，是不是會在其他方面壓縮成本,，甚至樓盤減配？
比如,，那些資金鏈緊張的房企,，工地上遲遲不動工，也見不到幾個工人,，為了快速回款降價銷售,，會不會爛尾倒閉？
比如,，本身產(chǎn)品就很次,，做的不如周邊競品,，戶型,、容積率、設(shè)計等方面都有明顯缺陷的項目,，就算便宜買了,，你能住的舒心嗎？
比如,，樓盤所在的片區(qū)一直沒有發(fā)展前景,，未來的發(fā)展?jié)摿γ黠@低于其他區(qū)域，這種食之無味,，棄之可惜的項目,，就算便宜了，有必要入手嗎,？
如果你能帶著這4個問題去看房,，去看待降價的現(xiàn)象,，或許就能理智的多。因此,，樓市商報一直堅持這樣的購房方法論：
1.要選口碑扎實,，經(jīng)營穩(wěn)定，項目較多的大房企
開發(fā)項目多,，意味著經(jīng)驗豐富,，也會讓企業(yè)更在意口碑，有做好產(chǎn)品的長期驅(qū)動力,。而經(jīng)營穩(wěn)定,，沒有資金鏈緊張等負(fù)面新聞，則能大概率保證項目能按期交付,，不會出現(xiàn)爛尾這種最差的結(jié)局,。
2.要在價格和品質(zhì)中有所平衡
不要一味的追求便宜，比如降到5000,，6000多的公寓產(chǎn)品,，遠(yuǎn)郊樓盤，雖然便宜,，卻也要衡量未來的升值空間,，投資價值，產(chǎn)品配套等因素,；
比如,，有的樓盤，現(xiàn)在比同區(qū)域樓盤便宜了500塊/平米,，但五年交房以后呢,？如果物業(yè)差勁、產(chǎn)品不好,、小區(qū)低檔,，那么買房時便宜的樓盤，在二手房市場依然賣不上價,。
所以,，先選一個靠譜樓盤，再去找撿漏價格,，才是不辜負(fù)這個購房窗口期的正確步驟,。
編輯：郭丁然
統(tǒng)籌：趙強
八天的假期,，劉瑞跑遍了鄭州的高新、濱河等好幾個區(qū)域,，希望能買一套房子,，離開北京落腳鄭州。
像劉瑞一樣,，選擇趁著假期看房的人不少,。無論是置業(yè)顧問的朋友圈，還是多個統(tǒng)計機構(gòu)的數(shù)據(jù),，都顯示2020年的十一黃金周,，鄭州的房地產(chǎn)市場久違出現(xiàn)了成交高峰。
但成交量上去了,，就能說樓市正在回暖嗎,？房價就會漲嗎,？
河南商報記者 周茜
一．現(xiàn)狀：成交超預(yù)期VS冷熱不均
低沉了幾個月的房地產(chǎn)市場，在這個十一黃金周突然迎來了回暖,。
幾項數(shù)據(jù),，足以說明十一黃金周帶動了鄭州的新房市場。
第一項指標(biāo)是成交數(shù)量,。據(jù)克而瑞鄭州監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示,，10月1日-10月8日，大鄭州約217個項目,，共成交約8074套房,，平均單盤成交了37.2套。
如果與之前四周相比,，之前單盤的成交套數(shù)一周僅在15套左右,，上漲已經(jīng)很明顯。
如果與去年的十一黃金周相比,，去年十一期間大鄭州范圍內(nèi)約198個項目,，共去化約4370套，單盤去化約22.1套,。
簡而言之,，這個十一假期，單個樓盤的平均成交套數(shù),，比去年同期上漲約40.6%,。
數(shù)據(jù)來源：克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)
再來看另一個維度：在鄭州代理了上百個新盤的貝殼所披露數(shù)據(jù)，或許更能直觀反映成交的熱度,。
根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù),，用“成交超預(yù)期”5個字來形容新房市場。
2020年黃金周（10月1-8日）,，貝殼新房成交超4000套,，成交套數(shù)同比去年增長101%，帶看成交轉(zhuǎn)化率同比增長32%,。
同時,，這個數(shù)據(jù)也說明貝殼在鄭州新房市場的占有率非常驚人。
通過貝殼的新房成交超4000套,，而克而瑞所統(tǒng)計整個大鄭州成交超8000套,。這么看，貝殼渠道的分銷已經(jīng)占了全市新房成交量的一半,。
但房子真的就搶手了嗎,？
并不是，“冷熱不均”這個詞,，更能真實反映全貌：有的樓盤火爆,，有的樓盤冷清,，才是現(xiàn)實。
根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù),，TOP20的房企項目成交量同比去年上升6個百分點,，而之前成交量低的項目，十一黃金周期間,，成交量依然較低,，變化不低。
也就是說,，雖然房子賣得好,，但只是少數(shù)樓盤。
同時,，我們還要看到一個問題：這群不愿意買房的人,，為什么突然扎堆在十一假期里交錢？
二．背景：以價換量,，四環(huán)內(nèi)出現(xiàn)5000+的房價
原來,，低價刺激才是主要因素。
根據(jù)貝殼研究院的調(diào)研分析,，發(fā)現(xiàn)成交較好項目大都采取超客戶預(yù)期的促銷手段,，刺激客戶成交,。
從成交物業(yè)類型來看,，部分公寓以價換量，成交格外搶眼,。
備注：此數(shù)據(jù)來源自貝殼,，為調(diào)研數(shù)據(jù)，具體以售樓部為準(zhǔn)
特別典型的是融僑悅瀾庭（融僑悠樂匯）項目,，竟然出現(xiàn)了5500元/┫的價格,，也是十一期間公寓成交套數(shù)最多的樓盤。根據(jù)克而瑞公布的數(shù)據(jù),，十一期間該項目的公寓產(chǎn)品去化約708套,，成為了大鄭州范圍內(nèi)公寓去化套數(shù)的第一名。
從市場來看,，該盤的熱銷大致有幾點原因：
1.該樓盤位于鄭州市的二七新區(qū)嵩山南路南四環(huán)內(nèi),，區(qū)域內(nèi)新樓盤多，庫存大,，一直以來競爭非常激烈,。
再加上是公寓產(chǎn)品，本就不如住宅受眾面廣,，不太好賣,。所以低價走量,，事出有因。
2.以往,，該區(qū)域同位置的住宅均價約在13000元/平米,，公寓均價約在8500元/平米。
該項目,，直接將價格拉到了5500元/平米起步,，比區(qū)域最貴時的房價少了近3000元/平米。
再來看看旁邊新入市的奧馬廣場項目,，公寓產(chǎn)品賣到了6200-7500元/平米,。融僑這個價差，實打?qū)嵉膬?yōu)惠,，足以讓太多人心動了,。
說到底，房價便宜,，才是最能打動消費者的因素,。
十一期間的銷售現(xiàn)場 圖片來源自項目
如果再仔細(xì)看看貝殼所公布的這份成交數(shù)據(jù)，其實,，賣得好的樓盤主要有兩個原因：
1.單價低
這份表格里20個樓盤,，有10個樓盤的均價都在10000元/平米以下，甚至比老家縣城房價還便宜,，總價低,，門檻低。
2.產(chǎn)品扎實,，優(yōu)惠給力
比如恒大在全國推出的七折優(yōu)惠等政策,，恒大養(yǎng)生谷、恒大金碧天下,、恒大未來之光,、恒大城，都賣得較好,；
比如碧桂園多盤聯(lián)動,，每天推出特價房，碧桂園西湖,、碧桂園鳳凰城,、碧桂園名門時代城等都銷售亮眼。
十一的火爆證明了,，鄭州市場背后依然存在購買力。但房價上漲的趨勢并不明顯,，用價格優(yōu)惠來換取銷量,，這種樓盤已經(jīng)越來越多,。
三．思考：低價是機會，但也是風(fēng)險
房價低了,，對購房者來說,，自然是一件好事。本來需要1萬4單價的房子,，如今1萬3就能買,，多少能省下一個車位錢。
現(xiàn)實的問題在于,，降價之后的風(fēng)險：
比如,，那些高價拿地，甚至是地王的樓盤,，土地成本已經(jīng)很高,，如今迫于市場壓力，如果降價,，是不是會在其他方面壓縮成本,，甚至樓盤減配？
比如,，那些資金鏈緊張的房企,，工地上遲遲不動工，也見不到幾個工人,，為了快速回款降價銷售,，會不會爛尾倒閉？
比如,，本身產(chǎn)品就很次,，做的不如周邊競品,，戶型,、容積率、設(shè)計等方面都有明顯缺陷的項目,，就算便宜買了,，你能住的舒心嗎？
比如,，樓盤所在的片區(qū)一直沒有發(fā)展前景,，未來的發(fā)展?jié)摿γ黠@低于其他區(qū)域，這種食之無味,，棄之可惜的項目,，就算便宜了，有必要入手嗎,？
如果你能帶著這4個問題去看房,，去看待降價的現(xiàn)象,，或許就能理智的多。因此,，樓市商報一直堅持這樣的購房方法論：
1.要選口碑扎實,，經(jīng)營穩(wěn)定，項目較多的大房企
開發(fā)項目多,，意味著經(jīng)驗豐富,，也會讓企業(yè)更在意口碑，有做好產(chǎn)品的長期驅(qū)動力,。而經(jīng)營穩(wěn)定,，沒有資金鏈緊張等負(fù)面新聞，則能大概率保證項目能按期交付,，不會出現(xiàn)爛尾這種最差的結(jié)局,。
2.要在價格和品質(zhì)中有所平衡
不要一味的追求便宜，比如降到5000,，6000多的公寓產(chǎn)品,，遠(yuǎn)郊樓盤，雖然便宜,，卻也要衡量未來的升值空間,，投資價值，產(chǎn)品配套等因素,；
比如,，有的樓盤，現(xiàn)在比同區(qū)域樓盤便宜了500塊/平米,，但五年交房以后呢,？如果物業(yè)差勁、產(chǎn)品不好,、小區(qū)低檔,，那么買房時便宜的樓盤，在二手房市場依然賣不上價,。
所以,，先選一個靠譜樓盤，再去找撿漏價格,，才是不辜負(fù)這個購房窗口期的正確步驟,。
編輯：郭丁然
統(tǒng)籌：趙強