河南商報(bào)首席記者  李興佳  記者 王訪賢

 

這是個(gè)令人沮喪的夏季。財(cái)務(wù)半年報(bào)表出爐后,，鄭州火車站服裝商圈一萬(wàn)多名服裝老板,，大多心情很難好起來(lái)，疫情讓他們錯(cuò)失了上半年,。

 

這又是令人欣喜的初秋,。沉悶的服裝商圈迎來(lái)3個(gè)新面孔，它們是由存量商業(yè)改造而來(lái)的佳寶金三角服裝市場(chǎng),、天中里和美盛服裝城,。

 

3家合力貢獻(xiàn)了不足5萬(wàn)方商業(yè)體量,，顯然無(wú)法撼動(dòng)商圈霸主，但卻以后浪之姿,，為當(dāng)下尋找新的可能,。

 

【金三角重裝，天中里升級(jí),，香山童裝城更新,，火車站服裝商圈殺入三個(gè)新玩家】

 

本已過(guò)量飽和的鄭州火車站服裝商圈，殺入三個(gè)均由存量商業(yè)改造而來(lái)的新玩家,。

 

一家位于二七商圈錢(qián)塘路南端的天中里市場(chǎng),。它由原錢(qián)塘箱包城改造而來(lái)，產(chǎn)權(quán)方鄭州市正方房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司,，委托河南禾都企業(yè)管理咨詢有限公司進(jìn)行改造,、招商，張玉勇,、黃亮,、孟慶軍擔(dān)任操盤(pán)手。其中,，黃亮為商圈公認(rèn)的老炮級(jí)玩家,，先后有成功運(yùn)營(yíng)天隆服裝城、光彩市場(chǎng)的光鮮履歷,，對(duì)商圈變遷,、大咖風(fēng)云如數(shù)家珍，入圈時(shí)間和輩分甚至高于銀基創(chuàng)始人李榮坤,。

 

獨(dú)居一馬路西側(cè)的美盛服裝城,，由原香山童裝市場(chǎng)升級(jí)而來(lái)，與東鄰的銀基隔路對(duì)望,。因?yàn)轶w量小,，并未被周邊市場(chǎng)視為威脅者，這也導(dǎo)致圈內(nèi)人士一直未弄清楚新任接盤(pán)方姓誰(shuí)名誰(shuí),，只模糊知道是一家做酒店的老板,。據(jù)傳，香山童裝市場(chǎng)原管理方合同到期,，這才有了新接盤(pán)方的接手入局,。

 

最能引起商圈悸動(dòng)不安的，當(dāng)屬已于8月29日開(kāi)業(yè)的佳寶金三角市場(chǎng),。1996年開(kāi)市的金三角市場(chǎng),，在進(jìn)入新世紀(jì)第二個(gè)十年后變得垂垂老矣，掌舵人一直在苦苦尋覓最佳歸處,，2017年來(lái)自杭州的浙江佳寶商業(yè)集團(tuán)有限公司坐在了談判桌前,，雙方一拍即合,，后者斥資數(shù)億元接盤(pán)，并于2019年果斷閉市,，開(kāi)啟為期一年多的改造提檔,。

 

對(duì)于深度依賴服裝業(yè)的佳寶集團(tuán)來(lái)說(shuō)，發(fā)軔于杭州四季青服裝市場(chǎng)后,，便產(chǎn)生了在全國(guó)多點(diǎn)布局的野望,，入駐鄭州市場(chǎng)是一個(gè)穩(wěn)賺不賠的交易，恰恰補(bǔ)足其服裝產(chǎn)業(yè)鏈,。更名后的鄭州佳寶金三角,，與蘇州的常熟佳寶外貿(mào)女裝城、西安的西北小商品交易中心等,，一起構(gòu)筑佳寶宏大商業(yè)帝國(guó),。

 

巨量的消費(fèi)市場(chǎng)、連貫?zāi)媳钡膮^(qū)域優(yōu)勢(shì),、風(fēng)頭正勁的政策紅利,，讓杭州服裝巨頭垂涎不已，而杭州一線服裝市場(chǎng)帶來(lái)的廠家資源,、先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念、時(shí)尚服裝風(fēng)格,，更深深影響鄭州本地服裝,。

 

這也正是讓商圈內(nèi)人士艷羨忌憚之處，“一個(gè)一級(jí)市場(chǎng)要做活一個(gè)二級(jí)市場(chǎng),，那太容易了,！”

 

三家市場(chǎng)合力給商圈貢獻(xiàn)了不足5萬(wàn)方商業(yè)體量，尚不足大觀國(guó)貿(mào)的六分之一,，其產(chǎn)生的蝴蝶效應(yīng)也未完全顯現(xiàn),，“還不如當(dāng)年大觀國(guó)貿(mào)轟動(dòng)，入市那年直接導(dǎo)致周邊服裝市場(chǎng)紛紛降租應(yīng)戰(zhàn)”,。甚至于,，美盛服裝城的一舉一動(dòng)未被競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)刻意捕捉。

 

【掀起火車站服裝商圈復(fù)興大幕】

 

但是,，三家市場(chǎng)已然掀開(kāi)了鄭州城市有機(jī)更新大幕的一角,。

 

三家市場(chǎng)均由存量商業(yè)改造而來(lái)，美盛服裝城由原香山童裝批發(fā)城改建,，天中里由成立于2006年的錢(qián)塘箱包城改建,，佳寶金三角由開(kāi)市于1996年的金三角衣城改建。

 

風(fēng)云跌宕30載,，鄭州火車站服裝商圈也步入革新升級(jí)時(shí)代,。最早起步于上世紀(jì)八九十年代,，數(shù)百米長(zhǎng)敦睦路支起了簡(jiǎn)易服裝攤，自發(fā)形成的沿街叫賣(mài)市場(chǎng)聚集了第一批從火車站下車求生的“鄭漂”,，也開(kāi)啟了鄭州服裝批發(fā)商圈風(fēng)云大時(shí)代,。

 

再然后，銀基商貿(mào)城1993年開(kāi)市,，世貿(mào)商城一期童裝城2001年迎客,，錦榮商貿(mào)城2002年開(kāi)業(yè)……火車站服裝商圈雛形初顯，并漸漸升級(jí)為淌金流銀之地,。有人士于2006年以數(shù)萬(wàn)元均價(jià)全款買(mǎi)下銀基商貿(mào)城一樓商鋪,，5年回本，至今純盈利三百多萬(wàn)元,。

 

但隨著鄭州商業(yè)齊步邁入存量商業(yè)時(shí)代,，火車站服裝商圈亦被落后硬件、散亂批發(fā),、陳舊模式纏身,。二七商圈復(fù)興的呼聲越來(lái)越疾，今年以來(lái)復(fù)興動(dòng)作更加綿密,，升級(jí)信號(hào)頻傳,，二七廣場(chǎng)地下隧道將于10月動(dòng)工，友誼大廈7樓以上將被削平,，二七廣場(chǎng)將擴(kuò)建為新二七廣場(chǎng)……

 

作為二七商圈復(fù)興一部分,，3家服裝市場(chǎng)打響了服裝專業(yè)市場(chǎng)復(fù)興第一槍。

 

天中里項(xiàng)目整體改造思路是“用當(dāng)下全新商業(yè)及帶貨模式,，打造具有鄭州當(dāng)代特色的多維,、立體媒體商業(yè)中心與城市客廳”，擴(kuò)容并包后的天中里將打破雜亂破碎的招牌和小商鋪門(mén)面,，融匯商業(yè)街道韻味和科技時(shí)代氣息,，講述鄭州故事。

 

佳寶金三角市場(chǎng)引入韓國(guó)設(shè)計(jì)師團(tuán)隊(duì),，賦予時(shí)尚簡(jiǎn)約風(fēng)格,，完全摒棄臨街商鋪；美盛服裝城則革新外立面,，外溢出滿滿的時(shí)尚新銳氣質(zhì),。

 

存量商業(yè)改造并不是一件輕松事，成功者寥寥,，敗績(jī)蕓蕓,。它不僅僅是物理空間的推到重來(lái)，更是商業(yè)模式的革新,，人與商業(yè)與城市的自然交互和重塑,。

 

巨大市場(chǎng)背后是勝負(fù)難料的賭徒困局,，以及未來(lái)走勢(shì)的陰晴不定。即便國(guó)內(nèi)“舊改之王”佳兆業(yè),，也曾在西安城改項(xiàng)目上陷入官司糾紛,。

 

前期巨量資金投入，后期運(yùn)營(yíng)是否合拍,，商圈飽和帶來(lái)的隱憂,，都在考驗(yàn)著正位于德化街復(fù)興工程中的天中里、佳寶金三角,，也考驗(yàn)著600米之外的美盛服裝城,。

 

【差異化營(yíng)銷，高筑護(hù)城河：金三角只做中高端女裝,，天中里攻小件零售,，美盛丟掉童裝】

 

未來(lái)走勢(shì)難料，眼下,，各家市場(chǎng)已經(jīng)鉚足勁掀起招商大戰(zhàn),。殺手锏即是通過(guò)差異化定位營(yíng)銷，壘高自家市場(chǎng)“護(hù)城河”,。

 

二七商圈一直有“零售不過(guò)大同路”說(shuō)法,，位于大同路以南、錢(qián)塘路南端的天中里,，有打破這個(gè)魔咒的野心,，它定位歐韓時(shí)尚女裝中心，擬引入李寧安踏阿迪等時(shí)尚零售品牌,，主做25歲以下小件服裝，討好學(xué)生族等年輕客群,，以與全系服裝的銀基,、世貿(mào)、錦榮錯(cuò)開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)賽道,。

 

位居二七商圈復(fù)興工程核心極帶來(lái)的政策利好,，由德化街轉(zhuǎn)化來(lái)的客流，在商圈征戰(zhàn)多年人士組建的操盤(pán)班底,，均是天中里的底牌,。

 

佳寶金三角位于三條財(cái)富大道交匯處，地理位置無(wú)人能及,。更重要的是背靠佳寶集團(tuán)這棵大樹(shù),。佳寶集團(tuán)經(jīng)營(yíng)有四季常青服裝市場(chǎng)，至今已25年,，后者是杭州“中國(guó)服裝第一街”的龍頭市場(chǎng),，人流量,、包裹量是整條街的“扛把子”。

 

佳寶金三角定位異常清晰而堅(jiān)定,，只做中高端休閑時(shí)尚女裝,。沒(méi)有男裝、童裝,，也沒(méi)有來(lái)回調(diào)改定位,，仿佛服裝商圈一股清流。

 

一位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在河南商報(bào)記者面前不吝溢美之詞,，“只有金三角用引進(jìn)杭州一線服裝市場(chǎng)廠家資源方式,，為商圈注入唯一新鮮血液，其他市場(chǎng)都是從商圈內(nèi)挖掘存量商戶,，商戶在同一商圈不同市場(chǎng)間跳來(lái)跳去,。”

 

商圈另一名負(fù)責(zé)招商的資深人士則稱，金三角以更低的租金,、更優(yōu)的地理位置,、更好的貨品、更精準(zhǔn)的劃分定位,，吸引商戶蠢蠢欲動(dòng),，“它對(duì)商圈的沖擊最大,，但或許過(guò)一年威力才能發(fā)揮出最大聲量。”

 

相比，美盛服裝城在3家比拼中略顯落寞,。它原為香山童裝批發(fā)城，雄居財(cái)富噴涌的一馬路童裝商圈,，一馬路一向是鄭州乃至河南童裝批零發(fā)祥地,、集聚地，從北至南這里密布著恒泰童裝城,、金城服飾廣場(chǎng)童裝區(qū),、銀基一樓童裝城、世貿(mào)一樓童裝城,。

 

商圈內(nèi)有“童裝市場(chǎng)不出一馬路”的說(shuō)法,，商業(yè)就是如此神秘莫測(cè)，新開(kāi)的一家10萬(wàn)方體量童裝市場(chǎng)位居隴海路以南,，偏離一馬路童裝商圈,，至今經(jīng)營(yíng)未見(jiàn)明顯起色。

 

但是做童裝的香山童裝批發(fā)城亦未能成就霸業(yè),，去年一條高架上橋輔路更是將香山客流攔腰截?cái)?。更名后的美盛服裝城，沒(méi)有重打童裝牌，而是加碼尾貨,，從附近1.3公里之外的正弘凱賓服裝城挖來(lái)尾貨商戶,。

 

有商圈人士直言，此前香山商戶質(zhì)量不高,，不足為慮,，更名后做任一業(yè)態(tài)依然沒(méi)有集聚優(yōu)勢(shì)，因?yàn)轶w量太小,。

 

【商圈是否飽和】

 

即便借助差異化營(yíng)銷高筑護(hù)城河,，但關(guān)于鄭州火車站服裝商圈飽和的爭(zhēng)議，從未間斷,。

 

這片北起大同路,、南抵隴海路、西接一馬路,、南至南關(guān)街的數(shù)平方公里彈丸之地,，集聚了十多家服裝專業(yè)市場(chǎng)，商業(yè)面積之和達(dá)到三四百萬(wàn)方,。

 

“商鋪供應(yīng)量以數(shù)萬(wàn)方,、數(shù)十萬(wàn)方的速度激增，但是商戶數(shù)量卻沒(méi)有呈現(xiàn)與之相應(yīng)的增加,，現(xiàn)有成熟市場(chǎng)尚且吃不飽,，如何滿足新開(kāi)業(yè)市場(chǎng)招商需求？在有限的存量商戶資源中輾轉(zhuǎn)騰挪,，相當(dāng)難,！”一名資深人士告訴河南商報(bào)記者。

 

一名服裝市場(chǎng)招商總經(jīng)理向河南商報(bào)記者舉例,，疫情更加劇了服裝市場(chǎng)的洗牌,，疫情后商圈內(nèi)龍頭服裝市場(chǎng)明面上空出170多間商鋪，但據(jù)了解實(shí)際商鋪有230多家,，這在以往不敢想象,，“以往每年都會(huì)出現(xiàn)空鋪，這屬于正常調(diào)整,，空出來(lái)的商鋪會(huì)在兩三個(gè)月內(nèi)被填滿。今年商鋪年租金降幅明顯,，一間商鋪降低7萬(wàn)元至12萬(wàn)元不等,。”

 

一個(gè)在商戶群體流傳較廣的短視頻里提到，“廣州十三行批發(fā)市場(chǎng)商圈商家1W+,，空鋪率約3%,，杭州四季青批發(fā)市場(chǎng)商圈商家約1W，空鋪率約3%，深圳南油服裝批發(fā)市場(chǎng)商圈商家約6000戶,，空鋪率約26%,，沈陽(yáng)五愛(ài)服裝城商圈商家約1W，空鋪率約16%,，武漢漢正街商圈商家約1W,，空鋪率約30%，鄭州火車站服裝商圈商家約1.3W,，空鋪率約8%,。”

 

這個(gè)未甄別真假的信息還是讓商圈內(nèi)不少商戶如坐針氈。有業(yè)內(nèi)人士告訴河南商報(bào)記者,，今年疫情以來(lái)鄭州火車站服裝商圈內(nèi)有8%的商戶不堪重負(fù),，無(wú)奈撤場(chǎng)。

 

即便如此,，新玩家依然在輪番涌入,，頂端玩家漸漸自感高處不勝寒。后浪翻涌,，前浪奔騰,，才能激蕩一個(gè)商圈的活力，不斷調(diào)改,，才是商業(yè)的本真魅力,。他們面對(duì)的都是一個(gè)時(shí)代大變局下飄忽不定的未來(lái)。