河南商報(bào)首席記者 李興佳 實(shí)習(xí)生 李佳蘭 文/圖
紅星美凱龍南三環(huán)店部分商鋪或者閉燈或者騰空
統(tǒng)籌：趙強(qiáng)
編輯：周茜
疫情期因免租一個(gè)月被贊“中國(guó)好房東”的紅星美凱龍,，卻因?yàn)樽饨饐?wèn)題,，旗下鄭州南三環(huán)商場(chǎng)遭遇租戶(hù)、業(yè)主的雙雙發(fā)難,。
租戶(hù)維權(quán),，是抗議市場(chǎng)生意冷清卻還催繳房租，雙方爭(zhēng)執(zhí)中甚至有人員受傷,；279名業(yè)主發(fā)難,，則是向商場(chǎng)開(kāi)發(fā)商討要被拖欠的房租。
租金糾紛僅是表現(xiàn),，深層次里,，則是對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況的質(zhì)疑,，以及商業(yè)模式一開(kāi)始預(yù)伏的隱憂(yōu)。
紅星美凱龍南三環(huán)店爆發(fā)商戶(hù)維權(quán)事件
經(jīng)過(guò)連續(xù)多日的斗爭(zhēng),，279名業(yè)主拿到了第一筆被拖欠的230萬(wàn)元租金,。在人和路街道辦調(diào)解下，余下的570萬(wàn)元租金將在8月底前全部到賬（截至8月14日上午消息）,。
3年前,，這些業(yè)主從紅星美凱龍鄭州南三環(huán)店的開(kāi)發(fā)商“河南德潤(rùn)置業(yè)有限公司”（以下簡(jiǎn)成“德潤(rùn)公司”）手里買(mǎi)下商鋪，再托管給“鄭州星潤(rùn)房屋租賃有限公司”（以下簡(jiǎn)成“星潤(rùn)公司”）出租,。星潤(rùn)公司又拉來(lái)紅星美凱龍合作,，后者進(jìn)行招商和運(yùn)營(yíng)管理，租賃經(jīng)營(yíng)戶(hù)在紅星招商下紛紛入駐,。紅星代為收取房租,，并依靠管理費(fèi)盈利。
原本,，業(yè)主每月坐收租金回報(bào)即可,，但是中途租金收益斷檔，業(yè)主不得已走上維權(quán)路,。幸運(yùn)的是,，業(yè)主目前已拿到被拖欠的部分租金。
商場(chǎng)租賃商戶(hù)卻沒(méi)這么幸運(yùn),。疫情解封后,，紅星美凱龍催繳租金，并強(qiáng)制斷電,。部分商戶(hù)不愿繳租,，理由是商場(chǎng)曾承諾2018年開(kāi)業(yè)，一直拖延至2019年10月方才開(kāi)業(yè),，由此導(dǎo)致商戶(hù)開(kāi)店卻未有客流的空轉(zhuǎn)損失,；此外，商戶(hù)認(rèn)為,，商場(chǎng)出租率低,，人氣慘淡，經(jīng)營(yíng)舉步維艱,。
雙方遂發(fā)生爭(zhēng)執(zhí),。8月9日，矛盾激化,，商戶(hù)與商場(chǎng)方爭(zhēng)執(zhí)過(guò)程中有人受傷,。
生意冷清或是根結(jié)
斷電催租事件只是導(dǎo)火索，深層次里,，市場(chǎng)生意冷清或是將商戶(hù)推向維權(quán)路的癥結(jié)所在,。
一名床墊經(jīng)營(yíng)戶(hù)告訴河南商報(bào)記者,，“（市場(chǎng)）很慘淡，基本沒(méi)客流,。即使有些銷(xiāo)售業(yè)績(jī),，也基本都是我們自己在外面跑來(lái)的單子，如果靠店面業(yè)績(jī),，可以說(shuō)跟零差不多,。我對(duì)門(mén)的那家，兩年了,，就沒(méi)見(jiàn)他開(kāi)過(guò)幾張銷(xiāo)售單,。”
另一名美式家居經(jīng)營(yíng)戶(hù)則稱(chēng)，“從入駐至今幾乎沒(méi)賣(mài)貨,，市場(chǎng)空置率就是最好的證明,。”
有媒體報(bào)道稱(chēng)，5萬(wàn)平方米商場(chǎng)出租率不過(guò)半,。針對(duì)空鋪率過(guò)半說(shuō)法,，河南商報(bào)記者于8月14日上午11時(shí)許當(dāng)面向南三環(huán)紅星人士求證，后者要求發(fā)采訪(fǎng)提綱并承諾24小時(shí)內(nèi)回復(fù),。截至發(fā)稿未獲回復(fù),。
8月13日，河南商報(bào)記者探訪(fǎng)時(shí),，發(fā)現(xiàn)商場(chǎng)多處空鋪,，正常營(yíng)業(yè)期有些店鋪關(guān)燈，有些店鋪亮燈卻未見(jiàn)營(yíng)業(yè)員,。有商戶(hù)反映,，商場(chǎng)方搬運(yùn)家具填充了一些空鋪。
有業(yè)內(nèi)人士指向,，家居生意的冷清,，一部分原因歸結(jié)于市場(chǎng)飽和、行業(yè)低迷,。
早幾年,，鄭州建材家居市場(chǎng)就有飽和之說(shuō)。從九十年代算起,，以東建材為起點(diǎn),，先后有鳳凰城,、中博家具市場(chǎng),、香江市場(chǎng)、居然之家,、紅星美凱龍就近入駐,，形成鄭汴路百億建材家居商圈,，更奠定了鄭東家居商圈領(lǐng)舞的行業(yè)格局。商圈內(nèi)的紅星美凱龍商都路店,，曾創(chuàng)下紅星全國(guó)賣(mài)場(chǎng)前三業(yè)績(jī),。
當(dāng)中原百姓廣場(chǎng)（2011年開(kāi)業(yè)）、居然之家（中陸店2017年開(kāi)業(yè)）,、紅星美凱龍（2019年開(kāi)業(yè)）齊聚南三環(huán),，形成低調(diào)的南三環(huán)家居商圈時(shí)，已經(jīng)是多年之后,。姍姍來(lái)遲的后浪,，已然錯(cuò)過(guò)了家居賣(mài)場(chǎng)的黃金時(shí)代。
盡管坐擁南三環(huán)連貫?zāi)媳钡慕煌▋?yōu)勢(shì),，享有周邊巨大消費(fèi)人群,，有市場(chǎng)集聚帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)互動(dòng)，有一線(xiàn)品牌強(qiáng)悍的號(hào)召力,，但是南三環(huán)幾家賣(mài)場(chǎng)面臨的卻是一個(gè)格局固化,、競(jìng)爭(zhēng)焦灼的家居業(yè)江湖。
越來(lái)越多的同行分食蛋糕,，家居賣(mài)場(chǎng)嚴(yán)重過(guò)剩,，客戶(hù)被分流。單單紅星美凱龍?jiān)诤幽暇筒季钟?2家賣(mài)場(chǎng)（2019年底數(shù)據(jù)）,，豫東,、豫北全覆蓋布點(diǎn)，使得同一品牌不同分店相互間搶食,。
即便不同品牌賣(mài)場(chǎng)間,，也在上演著雷同的定位、高重復(fù)率的招商品牌,、千篇一律的促銷(xiāo)活動(dòng),、不計(jì)后果的極速擴(kuò)張。門(mén)店租金逐年上漲,、價(jià)格透明度逐漸增加,、電商沖擊，更加劇了商戶(hù)經(jīng)營(yíng)困境,。
行業(yè)大勢(shì)下,，紅星美凱龍成熟的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，優(yōu)越的家居MALL運(yùn)營(yíng)能力及龐大的品牌聚合力,，尚未在南三環(huán)項(xiàng)目上得以施展,。
紅星美凱龍南三環(huán)店部分商鋪或者閉燈或者騰空
委管模式隱憂(yōu)
委管合作模式，則為南三環(huán)紅星帶來(lái)諸多不確定性乃至風(fēng)險(xiǎn),。
紅星美凱龍采用自營(yíng)和委管雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略,。自營(yíng)商場(chǎng),，即紅星美凱龍自建商場(chǎng)、自己開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng),；委管商場(chǎng),，則是開(kāi)發(fā)商出資拿地、建造物業(yè),，紅星美凱龍輸出品牌和招商管理團(tuán)隊(duì),，并從租金中收取管理費(fèi)。
南三環(huán)紅星即屬于委管商場(chǎng),。開(kāi)發(fā)商為德潤(rùn)公司,，在2018年12月開(kāi)發(fā)交付了5.2萬(wàn)平方的紅星國(guó)際廣場(chǎng)2號(hào)樓（即紅星美凱龍商場(chǎng)），出租方為星潤(rùn)公司,，紅星美凱龍被引進(jìn)后,，負(fù)責(zé)招商及后期運(yùn)營(yíng)管理。
“我們建設(shè)開(kāi)發(fā),，紅星美凱龍代運(yùn)營(yíng),，（房屋交付后）沒(méi)我們啥事兒了。”8月14日,，德潤(rùn)公司法人李?lèi)?ài)國(guó)接受河南商報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng),。
一位接近紅星的行業(yè)人士向河南商報(bào)記者透露，“紅星相當(dāng)于是給開(kāi)發(fā)商打工的,，在南三環(huán)商場(chǎng)的話(huà)語(yǔ)權(quán)很小,。”
商戶(hù)出示的一份三方租賃合同也顯示，星潤(rùn)公司為出租方,，紅星美凱龍?zhí)峁┦袌?chǎng)管理,、營(yíng)銷(xiāo)、推廣,、培訓(xùn)等商業(yè)服務(wù),。
委管店幫助紅星在極速擴(kuò)張時(shí)代跑馬圈地，打下了半壁江山,。2019年度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示,，紅星委管商場(chǎng)共250家，經(jīng)營(yíng)面積1325萬(wàn)平方米,，牢牢占據(jù)紅星整個(gè)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)總面積（共2100萬(wàn)平方米）的六成份額,。
委管店極為考驗(yàn)企業(yè)管控力。集中上馬加盟店或者委管店,，一旦缺乏人才和管理的跟進(jìn),，后續(xù)將會(huì)面臨運(yùn)營(yíng)高風(fēng)險(xiǎn)。而且，委管店模式中,，大多開(kāi)發(fā)商會(huì)先將大部分商鋪銷(xiāo)售一空，當(dāng)上甩手掌柜,，后期只能依靠紅星美凱龍的管理輸出,。
甚至有商戶(hù)質(zhì)疑“委管商場(chǎng)是‘后娘’養(yǎng)的”，搭建的委管團(tuán)隊(duì)僅能提供基本維護(hù),，很難按照紅星美凱龍直營(yíng)店的標(biāo)準(zhǔn)去運(yùn)營(yíng),，“借委管店極速攻城略地，是一種急功近利的做法,，運(yùn)營(yíng)沒(méi)有壓力,，沒(méi)有激情，沒(méi)有危機(jī)意識(shí),，這種合作模式很難持久,。”
開(kāi)發(fā)商散售商鋪埋下禍根
租戶(hù)維權(quán)之外，業(yè)主也曾因租金回報(bào)收益未能及時(shí)拿到,，走上維權(quán)路,。
8月14日，人和路街道辦相關(guān)人士告訴河南商報(bào)記者,，開(kāi)發(fā)商共拖欠279家業(yè)主今年4月至今共800萬(wàn)元的租金收益,，經(jīng)過(guò)協(xié)調(diào)談判，開(kāi)發(fā)商承諾分4筆還款,，第一筆230萬(wàn)元已到賬,。
事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商一開(kāi)始的商鋪散售返租就為商場(chǎng)后期運(yùn)營(yíng)埋下了禍根,。
早在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段,，開(kāi)發(fā)商德潤(rùn)公司就將商鋪部分銷(xiāo)售，業(yè)主買(mǎi)了商鋪后,，又將商鋪托管給星潤(rùn)公司對(duì)外出租,，坐收每月租金收益回報(bào)。作為出租方,，星潤(rùn)公司拉來(lái)紅星美凱龍負(fù)責(zé)招商和商場(chǎng)運(yùn)營(yíng),，將商鋪出租給租賃經(jīng)營(yíng)戶(hù)。
至此,，涉及開(kāi)發(fā)商,、出租方、業(yè)主,、商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理方,、租戶(hù)的一條完整商業(yè)鏈條形成。這就是業(yè)內(nèi)常見(jiàn)的散售返租。
這個(gè)鏈條極為考驗(yàn)商場(chǎng)后期的運(yùn)營(yíng)管理能力,，一旦商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)失利,，出現(xiàn)空租，或者租金收益無(wú)法達(dá)到業(yè)主預(yù)期,，業(yè)主不愿意,，聲討開(kāi)發(fā)商，進(jìn)而爆發(fā)矛盾,。
最終的后果很可能是,，租客喪失信心，被迫離場(chǎng),，進(jìn)一步導(dǎo)致市場(chǎng)空鋪率升高,，更難對(duì)外出租，業(yè)主收益更難保證,，商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方同樣難以為繼,，形成惡性循環(huán)。長(zhǎng)期下去,，相互內(nèi)耗加劇市場(chǎng)冷清,，形成多輸，市場(chǎng)可能陷入關(guān)門(mén)大吉死循環(huán),。
這種商鋪散售和包租模式是國(guó)內(nèi)商業(yè)的特色,，由此引發(fā)的維權(quán)也屢見(jiàn)不鮮。
2019年,，鄭州一服裝市場(chǎng)三年托管期到期,，眼看市場(chǎng)曾承諾的旺鋪?zhàn)?ldquo;傷鋪”，托管收益也達(dá)不到預(yù)期,，四五百名業(yè)主“倒戈”,，拒簽新托管合同，要求更換托管公司,；2016年5月,，鄭州一大型針織小商品商場(chǎng)未實(shí)現(xiàn)年租金收益8%的回報(bào)，導(dǎo)致業(yè)主拒絕續(xù)簽托管協(xié)議,，商戶(hù)不得已大量退租,；2014年，鄭州農(nóng)業(yè)路一商場(chǎng)用售后返租吸引投資客買(mǎi)下商鋪,，業(yè)主只拿了3年返租,，此后六年再未獲一分租金收益，引發(fā)業(yè)主維權(quán)……
紅星美凱龍近期同樣爆發(fā)類(lèi)似糾紛,。湖南長(zhǎng)沙當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道,，2020年4月,，紅星美凱龍寧鄉(xiāng)合作店虧損經(jīng)營(yíng)，使物業(yè)開(kāi)發(fā)商無(wú)法盈利,，進(jìn)而雙方產(chǎn)生糾紛,，導(dǎo)致商場(chǎng)停擺。
作為委管店,，紅星不用拿地建房,，只負(fù)責(zé)品牌輸出和管理，屬于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),；但在商鋪散售大框架限制下的紅星美凱龍,，承擔(dān)了經(jīng)營(yíng)壓力,，一旦因?yàn)樾袠I(yè)低迷或者運(yùn)維不善,，不能實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，紅星美凱龍與合作商的矛盾將會(huì)激化,，這也是紅星委管店的隱憂(yōu),。
不過(guò)，新商場(chǎng)3-5年培育期當(dāng)屬正常,，3年后才可能轉(zhuǎn)入盈利正軌,。紅星開(kāi)業(yè)至今只不過(guò)10個(gè)月時(shí)間，尚在咿呀學(xué)步,，但既然接手必定是抱著認(rèn)真運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)的態(tài)度,。正如紅星南三環(huán)店一負(fù)責(zé)人所說(shuō)，“我們?cè)谀_踏實(shí)地做事,，希望盡快平息風(fēng)浪,，好全心全意經(jīng)營(yíng)余下商戶(hù)。”
鄭州市場(chǎng)廣闊,，或許需要給南三環(huán)紅星美凱龍更多的時(shí)間和耐心,。
統(tǒng)籌：趙強(qiáng)
編輯：周茜