河南商報首席記者 李興佳 實習(xí)生 李佳蘭 文/圖
紅星美凱龍南三環(huán)店部分商鋪或者閉燈或者騰空
統(tǒng)籌：趙強
編輯：周茜
疫情期因免租一個月被贊“中國好房東”的紅星美凱龍,，卻因為租金問題,，旗下鄭州南三環(huán)商場遭遇租戶,、業(yè)主的雙雙發(fā)難,。
租戶維權(quán),，是抗議市場生意冷清卻還催繳房租，雙方爭執(zhí)中甚至有人員受傷,；279名業(yè)主發(fā)難,，則是向商場開發(fā)商討要被拖欠的房租。
租金糾紛僅是表現(xiàn),，深層次里,，則是對市場經(jīng)營狀況的質(zhì)疑，以及商業(yè)模式一開始預(yù)伏的隱憂,。
紅星美凱龍南三環(huán)店爆發(fā)商戶維權(quán)事件
經(jīng)過連續(xù)多日的斗爭,，279名業(yè)主拿到了第一筆被拖欠的230萬元租金。在人和路街道辦調(diào)解下,，余下的570萬元租金將在8月底前全部到賬（截至8月14日上午消息）,。
3年前，這些業(yè)主從紅星美凱龍鄭州南三環(huán)店的開發(fā)商“河南德潤置業(yè)有限公司”（以下簡成“德潤公司”）手里買下商鋪,，再托管給“鄭州星潤房屋租賃有限公司”（以下簡成“星潤公司”）出租,。星潤公司又拉來紅星美凱龍合作，后者進行招商和運營管理,，租賃經(jīng)營戶在紅星招商下紛紛入駐,。紅星代為收取房租，并依靠管理費盈利,。
原本,，業(yè)主每月坐收租金回報即可，但是中途租金收益斷檔,，業(yè)主不得已走上維權(quán)路,。幸運的是,，業(yè)主目前已拿到被拖欠的部分租金。
商場租賃商戶卻沒這么幸運,。疫情解封后,，紅星美凱龍催繳租金，并強制斷電,。部分商戶不愿繳租,，理由是商場曾承諾2018年開業(yè)，一直拖延至2019年10月方才開業(yè),，由此導(dǎo)致商戶開店卻未有客流的空轉(zhuǎn)損失,；此外，商戶認(rèn)為,，商場出租率低,，人氣慘淡，經(jīng)營舉步維艱,。
雙方遂發(fā)生爭執(zhí),。8月9日，矛盾激化,，商戶與商場方爭執(zhí)過程中有人受傷,。
生意冷清或是根結(jié)
斷電催租事件只是導(dǎo)火索，深層次里,，市場生意冷清或是將商戶推向維權(quán)路的癥結(jié)所在,。
一名床墊經(jīng)營戶告訴河南商報記者，“（市場）很慘淡,，基本沒客流,。即使有些銷售業(yè)績，也基本都是我們自己在外面跑來的單子,，如果靠店面業(yè)績,，可以說跟零差不多。我對門的那家,，兩年了,，就沒見他開過幾張銷售單。”
另一名美式家居經(jīng)營戶則稱,，“從入駐至今幾乎沒賣貨,，市場空置率就是最好的證明。”
有媒體報道稱,，5萬平方米商場出租率不過半,。針對空鋪率過半說法，河南商報記者于8月14日上午11時許當(dāng)面向南三環(huán)紅星人士求證，后者要求發(fā)采訪提綱并承諾24小時內(nèi)回復(fù),。截至發(fā)稿未獲回復(fù),。
8月13日，河南商報記者探訪時,，發(fā)現(xiàn)商場多處空鋪,，正常營業(yè)期有些店鋪關(guān)燈，有些店鋪亮燈卻未見營業(yè)員,。有商戶反映,，商場方搬運家具填充了一些空鋪。
有業(yè)內(nèi)人士指向,，家居生意的冷清,，一部分原因歸結(jié)于市場飽和、行業(yè)低迷,。
早幾年,，鄭州建材家居市場就有飽和之說。從九十年代算起,，以東建材為起點,，先后有鳳凰城、中博家具市場,、香江市場、居然之家,、紅星美凱龍就近入駐,，形成鄭汴路百億建材家居商圈，更奠定了鄭東家居商圈領(lǐng)舞的行業(yè)格局,。商圈內(nèi)的紅星美凱龍商都路店,，曾創(chuàng)下紅星全國賣場前三業(yè)績。
當(dāng)中原百姓廣場（2011年開業(yè)）,、居然之家（中陸店2017年開業(yè)）,、紅星美凱龍（2019年開業(yè)）齊聚南三環(huán)，形成低調(diào)的南三環(huán)家居商圈時,，已經(jīng)是多年之后,。姍姍來遲的后浪，已然錯過了家居賣場的黃金時代,。
盡管坐擁南三環(huán)連貫?zāi)媳钡慕煌▋?yōu)勢,，享有周邊巨大消費人群，有市場集聚帶來的產(chǎn)業(yè)互動,，有一線品牌強悍的號召力,，但是南三環(huán)幾家賣場面臨的卻是一個格局固化、競爭焦灼的家居業(yè)江湖,。
越來越多的同行分食蛋糕,，家居賣場嚴(yán)重過剩,，客戶被分流。單單紅星美凱龍在河南就布局有12家賣場（2019年底數(shù)據(jù)）,，豫東,、豫北全覆蓋布點，使得同一品牌不同分店相互間搶食,。
即便不同品牌賣場間,，也在上演著雷同的定位、高重復(fù)率的招商品牌,、千篇一律的促銷活動,、不計后果的極速擴張。門店租金逐年上漲,、價格透明度逐漸增加,、電商沖擊，更加劇了商戶經(jīng)營困境,。
行業(yè)大勢下,，紅星美凱龍成熟的運營管理團隊，優(yōu)越的家居MALL運營能力及龐大的品牌聚合力,，尚未在南三環(huán)項目上得以施展,。
紅星美凱龍南三環(huán)店部分商鋪或者閉燈或者騰空
委管模式隱憂
委管合作模式，則為南三環(huán)紅星帶來諸多不確定性乃至風(fēng)險,。
紅星美凱龍采用自營和委管雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略,。自營商場，即紅星美凱龍自建商場,、自己開發(fā)運營,；委管商場，則是開發(fā)商出資拿地,、建造物業(yè),，紅星美凱龍輸出品牌和招商管理團隊，并從租金中收取管理費,。
南三環(huán)紅星即屬于委管商場,。開發(fā)商為德潤公司，在2018年12月開發(fā)交付了5.2萬平方的紅星國際廣場2號樓（即紅星美凱龍商場）,，出租方為星潤公司,，紅星美凱龍被引進后，負責(zé)招商及后期運營管理,。
“我們建設(shè)開發(fā),，紅星美凱龍代運營，（房屋交付后）沒我們啥事兒了。”8月14日,，德潤公司法人李愛國接受河南商報記者采訪時稱,。
一位接近紅星的行業(yè)人士向河南商報記者透露，“紅星相當(dāng)于是給開發(fā)商打工的,，在南三環(huán)商場的話語權(quán)很小,。”
商戶出示的一份三方租賃合同也顯示，星潤公司為出租方,，紅星美凱龍?zhí)峁┦袌龉芾?、營銷、推廣,、培訓(xùn)等商業(yè)服務(wù),。
委管店幫助紅星在極速擴張時代跑馬圈地，打下了半壁江山,。2019年度業(yè)績報告顯示,，紅星委管商場共250家，經(jīng)營面積1325萬平方米,，牢牢占據(jù)紅星整個商場經(jīng)營總面積（共2100萬平方米）的六成份額,。
委管店極為考驗企業(yè)管控力。集中上馬加盟店或者委管店,，一旦缺乏人才和管理的跟進,，后續(xù)將會面臨運營高風(fēng)險。而且,，委管店模式中,，大多開發(fā)商會先將大部分商鋪銷售一空，當(dāng)上甩手掌柜,，后期只能依靠紅星美凱龍的管理輸出,。
甚至有商戶質(zhì)疑“委管商場是‘后娘’養(yǎng)的”,，搭建的委管團隊僅能提供基本維護,，很難按照紅星美凱龍直營店的標(biāo)準(zhǔn)去運營，“借委管店極速攻城略地,，是一種急功近利的做法,，運營沒有壓力，沒有激情,，沒有危機意識,，這種合作模式很難持久。”
開發(fā)商散售商鋪埋下禍根
租戶維權(quán)之外,，業(yè)主也曾因租金回報收益未能及時拿到,，走上維權(quán)路。
8月14日，人和路街道辦相關(guān)人士告訴河南商報記者,，開發(fā)商共拖欠279家業(yè)主今年4月至今共800萬元的租金收益,，經(jīng)過協(xié)調(diào)談判，開發(fā)商承諾分4筆還款,，第一筆230萬元已到賬,。
事實上，開發(fā)商一開始的商鋪散售返租就為商場后期運營埋下了禍根,。
早在項目開發(fā)階段,，開發(fā)商德潤公司就將商鋪部分銷售，業(yè)主買了商鋪后,，又將商鋪托管給星潤公司對外出租,，坐收每月租金收益回報。作為出租方,，星潤公司拉來紅星美凱龍負責(zé)招商和商場運營,，將商鋪出租給租賃經(jīng)營戶。
至此,，涉及開發(fā)商,、出租方、業(yè)主,、商場運營管理方,、租戶的一條完整商業(yè)鏈條形成。這就是業(yè)內(nèi)常見的散售返租,。
這個鏈條極為考驗商場后期的運營管理能力,，一旦商場運營失利，出現(xiàn)空租,，或者租金收益無法達到業(yè)主預(yù)期,，業(yè)主不愿意，聲討開發(fā)商,，進而爆發(fā)矛盾,。
最終的后果很可能是，租客喪失信心,，被迫離場,，進一步導(dǎo)致市場空鋪率升高，更難對外出租,，業(yè)主收益更難保證,，商場運營方同樣難以為繼，形成惡性循環(huán),。長期下去,，相互內(nèi)耗加劇市場冷清,，形成多輸，市場可能陷入關(guān)門大吉死循環(huán),。
這種商鋪散售和包租模式是國內(nèi)商業(yè)的特色,，由此引發(fā)的維權(quán)也屢見不鮮。
2019年,，鄭州一服裝市場三年托管期到期,，眼看市場曾承諾的旺鋪變“傷鋪”，托管收益也達不到預(yù)期,，四五百名業(yè)主“倒戈”,，拒簽新托管合同，要求更換托管公司,；2016年5月,，鄭州一大型針織小商品商場未實現(xiàn)年租金收益8%的回報，導(dǎo)致業(yè)主拒絕續(xù)簽托管協(xié)議,，商戶不得已大量退租,；2014年，鄭州農(nóng)業(yè)路一商場用售后返租吸引投資客買下商鋪,，業(yè)主只拿了3年返租,，此后六年再未獲一分租金收益，引發(fā)業(yè)主維權(quán)……
紅星美凱龍近期同樣爆發(fā)類似糾紛,。湖南長沙當(dāng)?shù)孛襟w報道,，2020年4月，紅星美凱龍寧鄉(xiāng)合作店虧損經(jīng)營,，使物業(yè)開發(fā)商無法盈利,，進而雙方產(chǎn)生糾紛，導(dǎo)致商場停擺,。
作為委管店,，紅星不用拿地建房，只負責(zé)品牌輸出和管理,，屬于輕資產(chǎn)運營,；但在商鋪散售大框架限制下的紅星美凱龍，承擔(dān)了經(jīng)營壓力,，一旦因為行業(yè)低迷或者運維不善,，不能實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo),，紅星美凱龍與合作商的矛盾將會激化,，這也是紅星委管店的隱憂。
不過,，新商場3-5年培育期當(dāng)屬正常,，3年后才可能轉(zhuǎn)入盈利正軌,。紅星開業(yè)至今只不過10個月時間，尚在咿呀學(xué)步,，但既然接手必定是抱著認(rèn)真運營商場的態(tài)度,。正如紅星南三環(huán)店一負責(zé)人所說，“我們在腳踏實地做事,，希望盡快平息風(fēng)浪,，好全心全意經(jīng)營余下商戶。”
鄭州市場廣闊,，或許需要給南三環(huán)紅星美凱龍更多的時間和耐心,。
統(tǒng)籌：趙強
編輯：周茜