河南商報記者 閆夢園 實習(xí)生 孟浩杰

2月份,，二手房成交量到達谷底,；3月份，疫情緩和,，鄭州市二手房交易重啟,；4月份以后，鄭州市二手房成交量連月上漲……2020上半年,，鄭州樓市整體經(jīng)歷了“正常—冰點—回溫”的過山車,。

全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)以來，房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)興似乎走在了前列,，鄭州二手房市場的“火熱”的令人意外,。

疫情期間有賣家急用錢,，買家“抄底”二手房

為了孩子上學(xué)和工作方便,，家住鄭州西三環(huán)的陳女士在2019年下半年決定到經(jīng)開區(qū)購置一套房產(chǎn)。原本她打算今年春節(jié)前后趁二手房價處于較低的時候“抄一波底”,，沒成想被疫情耽誤了,。但耽誤之后，陳女士還真“抄到了底”,，甚至比陳女士原本設(shè)想在春節(jié)前后能抄到的“底”價格更低,。

3月底,，本地疫情稍有緩和，陳女士開始在線上看房,、約線下帶看,，最終將目光鎖定在恒大綠洲的幾套房子上。

4月2日,，陳女士第一次看房,；4月4日，決定購入建筑面積約83平方米的大兩房,，總價145萬元,，賣家包全部稅費。陳女士當(dāng)即決定定下房源,，并約定于4月6日簽買賣合同,。然而據(jù)貝殼找房APP顯示，恒大綠洲83平方米大兩房房源價格在150萬元至160萬元之間,。這意味著,，陳女士定下的這套房子，省了至少10萬元,。

“這套房子已經(jīng)掛了有半年之久了,。賣家愿意讓利，是因為要在北京買房,，這次匆忙賣房也是為了湊首付,。”陳女士說。

陳女士的經(jīng)歷并不是個案,。

“疫情期間,，有不少資金短缺的二手房賣家為盡快變現(xiàn)，會適當(dāng)調(diào)低掛牌價格,。”航海路富田太陽城商圈一德佑門店的工作人員王依迪說,，店里經(jīng)紀(jì)人都帶客戶看房去了。因為前一天他們店里剛完成一單“帶看半天即成交”的二手房買賣,，所以經(jīng)紀(jì)人熱情高漲,。

前一天的中午，買家陳先生走進門店,，表達了想要在附近買一套小戶型的訴求,，店內(nèi)值守經(jīng)紀(jì)人當(dāng)即為其匹配了四套房源并開始帶看。當(dāng)天下午,，陳先生即決定購買附近美林河畔的一套小戶型，在工作人員安排下,，當(dāng)晚就與賣家簽訂了買賣合同,。陳先生購買的房源,，面積約50平方米，賣家期待成交價在50萬以上,，但最終成交價為47萬元,，成交均價不足1萬元/平方米。

王依迪告訴河南商報記者,，近期,，他們門店的二手房帶看成交周期有了明顯縮短，以前至少得個把月,，現(xiàn)在只要價格合適,，兩周基本就能成交，“總之,，還是看價格,。”

二手房扎堆兒掛牌，總價低或稅費

有的人因為覺得房屋用來出租已經(jīng)不劃算,，干脆賣了吧,。有的人在賣房時，因為資金短缺不得不接受降價,。還有的人,，正在守株待兔，等待更多的二手房上線,，等待更多賣家下調(diào)價格,。

吳永青目前住在鄭州東區(qū)。她婚前購置的房子在航海東路上,，這些年來一直在出租,。

“76平的精裝修兩房，最貴時租到了2500元/月,，去年降到2200元/月,，今年疫情期間，租客直接給到1800元/月,。”看到業(yè)主群里大量房屋空置沒能出租的消息,，吳永青不得不再次接受降價。

5月底,，吳女士決定賣掉這套房子,。對她來說，于其租不抵債還要費心力來維護,，不如趁早賣掉提現(xiàn),，恰好家里的生意也需要用錢。

房源掛牌前,，需要約VR攝影師進行實地拍攝,。吳女士和小區(qū)門口的鏈家門店經(jīng)紀(jì)人小李約了兩次才約到,，“經(jīng)紀(jì)人說那幾天二手房源掛牌量比較多。”

最終,，吳永青給房源定價為93萬元,，與同小區(qū)同戶型的均價一致，但一個半月過去了,，至今無買家約看,。

經(jīng)紀(jì)人小李說，雖然近期看房的人較之前有所增長,，但五六月份周邊上新的房源較多,，都是剛需房源且價格差別不大，相比之下,，買家更傾向于總價低或者稅費更優(yōu)惠的房源,。吳女士如果想要盡快出手房源的話，需要價格上做出一些讓步,。

居住在領(lǐng)創(chuàng)天譽華庭的楚月一家,，目前正等待那些意向的房源降價。他們想要在同小區(qū)再買一套房,，方便老人過來帶孩子,。但看中的房源價格加稅費后遠超預(yù)算，她說：“不知是不是我們表現(xiàn)得太過急切,，那家房主遲遲不肯降價,。我們準(zhǔn)備再等等看，現(xiàn)在小區(qū)里又有新房源掛牌了,。”

【數(shù)據(jù)】成交量V形反彈,，2月探底后逐漸回升

春江水暖鴨先知，一線經(jīng)紀(jì)人的感知往往是準(zhǔn)確的：疫情緩和后,，鄭州市二手住宅掛牌量和成交量激增,。看起來,，鄭州市二手房市場的交易量已經(jīng)回到正軌,。

根據(jù)鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局公示的數(shù)據(jù)，近半年的住宅二手房成交量如下：2019年12月,，成交6430套,；2020年1月，成交4969套,；2月,，成交32套；3月,，成交1139套,；4月,，成交5519套；5月,，成交6013套。

成交價格方面,，2019年12月,，成交均價10021元/平方米；2020年1月,，成交均價10536元/平方米,；2月，成交均價6271元/平方米,；3月,，成交均價10630元/平方米；4月,，成交均價10192元/平方米,；5月，成交均價10079元/平方米,。

從上述數(shù)據(jù)中可以看到,，鄭州市的二手房成交量呈深“V”字變化，于2月跌入谷底后,，3月開始反彈復(fù)蘇,，5月份量、價均與去年持平,。

貝殼研究院鄭州分院研究員說,，結(jié)合上述數(shù)據(jù)和貝殼找房平臺數(shù)據(jù)來看，目前鄭州市二手房每月的成交量和成交均價正在回歸正常水平,，但從整體來看,，2020年上半年，鄭州市二手房成交的量,、價齊跌,。

此外，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測,，5月份,，鄭州市調(diào)價房源持續(xù)增多，創(chuàng)近一年新高,，價格有調(diào)整的二手房數(shù)量有35714套,，其中降價房源31370套，占比約88%,，平均降幅4.09萬元/套,，較4月下降0.19萬元/套,。

【觀點】二手房市場“火熱”持續(xù)不久，未來漸趨穩(wěn)定

一直以來,，鄭州市的房地產(chǎn)市場都是新房火熱,，二手房冷清。

在2020年二季度的行業(yè)恢復(fù)期中,，二手房市場在短期內(nèi)回歸至正常水平,，這令某新房項目營銷經(jīng)理羨慕不已：“新樓盤各種營銷手段玩出了花兒，但市場依舊不夠好,，比著去年年底和去年同期差得太多了,。二手房雖然一直平淡，但勝在穩(wěn)定,。”

在他看來,，疫情給購房者的購房觀念帶來了較大改變，面對配套不齊全的城市周邊區(qū)域,，購房者的顧慮會更多,，而市區(qū)內(nèi)的二手房不僅配套齊全價格上也有優(yōu)勢。

貝殼研究院鄭州分院在其《2020鄭州貝殼半年報》中提到,，2020年以來,，貝殼找房每月二手房新增客源量在持續(xù)上漲，且高于2019年同期,。在剛剛過去的6月份,，新增二手房客源量達26.9萬組，同比增長4倍多,。而當(dāng)月房源掛牌量僅有1.93萬組,。

新增客房比約為14，鄭州市二手房市場會持續(xù)“火熱”嗎,？

對此,，一中介門店店東楊方文表達了否定。他認為,，鄭州二手房市場不存在“火熱”一說,。“這段時間，二手房成交量明顯增加,，是因為疫情期間積攢了大部分的需求,，我們現(xiàn)在成交的很多客戶也是當(dāng)時積攢來的。”目前,，許多來店詢問的客戶就是沖著低價來的,，但價格優(yōu)惠的房源其實已經(jīng)賣得差不多了。

當(dāng)前新掛牌房源價格持續(xù)走低，議價空間比此前小了不少,，“這就會使得二手房重回往常的冷清,。”

德佑汝河路門店經(jīng)紀(jì)人蔣女士也表達了同樣的觀點，她目前所接觸到的二手房購房客戶,，大多在觀望,。從目前的一線市場看，下半年的鄭州二手房市場與往年不會有太多差別,。