河南商報(bào)記者 閆夢(mèng)園 實(shí)習(xí)生 孟浩杰

2月份,，二手房成交量到達(dá)谷底；3月份,，疫情緩和,，鄭州市二手房交易重啟；4月份以后,，鄭州市二手房成交量連月上漲……2020上半年,，鄭州樓市整體經(jīng)歷了“正常—冰點(diǎn)—回溫”的過(guò)山車。

全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)以來(lái),，房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)興似乎走在了前列,，鄭州二手房市場(chǎng)的“火熱”的令人意外。

疫情期間有賣家急用錢(qián),，買家“抄底”二手房

為了孩子上學(xué)和工作方便,，家住鄭州西三環(huán)的陳女士在2019年下半年決定到經(jīng)開(kāi)區(qū)購(gòu)置一套房產(chǎn)。原本她打算今年春節(jié)前后趁二手房?jī)r(jià)處于較低的時(shí)候“抄一波底”,，沒(méi)成想被疫情耽誤了,。但耽誤之后，陳女士還真“抄到了底”,，甚至比陳女士原本設(shè)想在春節(jié)前后能抄到的“底”價(jià)格更低,。

3月底，本地疫情稍有緩和,，陳女士開(kāi)始在線上看房,、約線下帶看，最終將目光鎖定在恒大綠洲的幾套房子上,。

4月2日,，陳女士第一次看房；4月4日,，決定購(gòu)入建筑面積約83平方米的大兩房,，總價(jià)145萬(wàn)元,，賣家包全部稅費(fèi)。陳女士當(dāng)即決定定下房源,，并約定于4月6日簽買賣合同,。然而據(jù)貝殼找房APP顯示，恒大綠洲83平方米大兩房房源價(jià)格在150萬(wàn)元至160萬(wàn)元之間,。這意味著,，陳女士定下的這套房子，省了至少10萬(wàn)元,。

“這套房子已經(jīng)掛了有半年之久了,。賣家愿意讓利，是因?yàn)橐诒本┵I房,，這次匆忙賣房也是為了湊首付,。”陳女士說(shuō)。

陳女士的經(jīng)歷并不是個(gè)案,。

“疫情期間,，有不少資金短缺的二手房賣家為盡快變現(xiàn)，會(huì)適當(dāng)調(diào)低掛牌價(jià)格,。”航海路富田太陽(yáng)城商圈一德佑門(mén)店的工作人員王依迪說(shuō),，店里經(jīng)紀(jì)人都帶客戶看房去了。因?yàn)榍耙惶焖麄兊昀飫偼瓿梢粏?ldquo;帶看半天即成交”的二手房買賣,，所以經(jīng)紀(jì)人熱情高漲,。

前一天的中午，買家陳先生走進(jìn)門(mén)店,，表達(dá)了想要在附近買一套小戶型的訴求,，店內(nèi)值守經(jīng)紀(jì)人當(dāng)即為其匹配了四套房源并開(kāi)始帶看。當(dāng)天下午,，陳先生即決定購(gòu)買附近美林河畔的一套小戶型,，在工作人員安排下，當(dāng)晚就與賣家簽訂了買賣合同,。陳先生購(gòu)買的房源,，面積約50平方米，賣家期待成交價(jià)在50萬(wàn)以上,，但最終成交價(jià)為47萬(wàn)元,，成交均價(jià)不足1萬(wàn)元/平方米。

王依迪告訴河南商報(bào)記者,，近期,，他們門(mén)店的二手房帶看成交周期有了明顯縮短，以前至少得個(gè)把月,，現(xiàn)在只要價(jià)格合適,，兩周基本就能成交，“總之,，還是看價(jià)格,。”

二手房扎堆兒掛牌，總價(jià)低或稅費(fèi)

有的人因?yàn)橛X(jué)得房屋用來(lái)出租已經(jīng)不劃算,，干脆賣了吧,。有的人在賣房時(shí)，因?yàn)橘Y金短缺不得不接受降價(jià),。還有的人,，正在守株待兔，等待更多的二手房上線,，等待更多賣家下調(diào)價(jià)格,。

吳永青目前住在鄭州東區(qū)。她婚前購(gòu)置的房子在航海東路上,，這些年來(lái)一直在出租,。

“76平的精裝修兩房，最貴時(shí)租到了2500元/月,，去年降到2200元/月,，今年疫情期間，租客直接給到1800元/月,。”看到業(yè)主群里大量房屋空置沒(méi)能出租的消息,，吳永青不得不再次接受降價(jià)。

5月底,，吳女士決定賣掉這套房子,。對(duì)她來(lái)說(shuō)，于其租不抵債還要費(fèi)心力來(lái)維護(hù),，不如趁早賣掉提現(xiàn),，恰好家里的生意也需要用錢(qián)。

房源掛牌前,，需要約VR攝影師進(jìn)行實(shí)地拍攝,。吳女士和小區(qū)門(mén)口的鏈家門(mén)店經(jīng)紀(jì)人小李約了兩次才約到，“經(jīng)紀(jì)人說(shuō)那幾天二手房源掛牌量比較多,。”

最終,，吳永青給房源定價(jià)為93萬(wàn)元，與同小區(qū)同戶型的均價(jià)一致,，但一個(gè)半月過(guò)去了,，至今無(wú)買家約看。

經(jīng)紀(jì)人小李說(shuō),，雖然近期看房的人較之前有所增長(zhǎng),，但五六月份周邊上新的房源較多,，都是剛需房源且價(jià)格差別不大，相比之下,，買家更傾向于總價(jià)低或者稅費(fèi)更優(yōu)惠的房源,。吳女士如果想要盡快出手房源的話，需要價(jià)格上做出一些讓步,。

居住在領(lǐng)創(chuàng)天譽(yù)華庭的楚月一家,，目前正等待那些意向的房源降價(jià)。他們想要在同小區(qū)再買一套房,，方便老人過(guò)來(lái)帶孩子,。但看中的房源價(jià)格加稅費(fèi)后遠(yuǎn)超預(yù)算，她說(shuō)：“不知是不是我們表現(xiàn)得太過(guò)急切,，那家房主遲遲不肯降價(jià),。我們準(zhǔn)備再等等看，現(xiàn)在小區(qū)里又有新房源掛牌了,。”

【數(shù)據(jù)】成交量V形反彈,，2月探底后逐漸回升

春江水暖鴨先知，一線經(jīng)紀(jì)人的感知往往是準(zhǔn)確的：疫情緩和后,，鄭州市二手住宅掛牌量和成交量激增,。看起來(lái),，鄭州市二手房市場(chǎng)的交易量已經(jīng)回到正軌,。

根據(jù)鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局公示的數(shù)據(jù)，近半年的住宅二手房成交量如下：2019年12月,，成交6430套,；2020年1月，成交4969套,；2月,，成交32套；3月,，成交1139套,；4月，成交5519套,；5月,，成交6013套。

成交價(jià)格方面,，2019年12月,，成交均價(jià)10021元/平方米；2020年1月,，成交均價(jià)10536元/平方米,；2月,，成交均價(jià)6271元/平方米；3月,，成交均價(jià)10630元/平方米,；4月，成交均價(jià)10192元/平方米,；5月，成交均價(jià)10079元/平方米,。

從上述數(shù)據(jù)中可以看到,，鄭州市的二手房成交量呈深“V”字變化，于2月跌入谷底后,，3月開(kāi)始反彈復(fù)蘇,，5月份量、價(jià)均與去年持平,。

貝殼研究院鄭州分院研究員說(shuō),，結(jié)合上述數(shù)據(jù)和貝殼找房平臺(tái)數(shù)據(jù)來(lái)看，目前鄭州市二手房每月的成交量和成交均價(jià)正在回歸正常水平,，但從整體來(lái)看,，2020年上半年，鄭州市二手房成交的量,、價(jià)齊跌,。

此外，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè),，5月份,，鄭州市調(diào)價(jià)房源持續(xù)增多，創(chuàng)近一年新高,，價(jià)格有調(diào)整的二手房數(shù)量有35714套,，其中降價(jià)房源31370套，占比約88%,，平均降幅4.09萬(wàn)元/套,，較4月下降0.19萬(wàn)元/套。

【觀點(diǎn)】二手房市場(chǎng)“火熱”持續(xù)不久,，未來(lái)漸趨穩(wěn)定

一直以來(lái),，鄭州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)都是新房火熱，二手房冷清,。

在2020年二季度的行業(yè)恢復(fù)期中,，二手房市場(chǎng)在短期內(nèi)回歸至正常水平，這令某新房項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理羨慕不已：“新樓盤(pán)各種營(yíng)銷手段玩出了花兒,，但市場(chǎng)依舊不夠好,，比著去年年底和去年同期差得太多了,。二手房雖然一直平淡，但勝在穩(wěn)定,。”

在他看來(lái),，疫情給購(gòu)房者的購(gòu)房觀念帶來(lái)了較大改變，面對(duì)配套不齊全的城市周邊區(qū)域,，購(gòu)房者的顧慮會(huì)更多,，而市區(qū)內(nèi)的二手房不僅配套齊全價(jià)格上也有優(yōu)勢(shì)。

貝殼研究院鄭州分院在其《2020鄭州貝殼半年報(bào)》中提到,，2020年以來(lái),，貝殼找房每月二手房新增客源量在持續(xù)上漲，且高于2019年同期,。在剛剛過(guò)去的6月份,，新增二手房客源量達(dá)26.9萬(wàn)組，同比增長(zhǎng)4倍多,。而當(dāng)月房源掛牌量?jī)H有1.93萬(wàn)組,。

新增客房比約為14，鄭州市二手房市場(chǎng)會(huì)持續(xù)“火熱”嗎,？

對(duì)此,，一中介門(mén)店店?yáng)|楊方文表達(dá)了否定。他認(rèn)為,，鄭州二手房市場(chǎng)不存在“火熱”一說(shuō),。“這段時(shí)間，二手房成交量明顯增加,，是因?yàn)橐咔槠陂g積攢了大部分的需求,，我們現(xiàn)在成交的很多客戶也是當(dāng)時(shí)積攢來(lái)的。”目前,，許多來(lái)店詢問(wèn)的客戶就是沖著低價(jià)來(lái)的,，但價(jià)格優(yōu)惠的房源其實(shí)已經(jīng)賣得差不多了。

當(dāng)前新掛牌房源價(jià)格持續(xù)走低,，議價(jià)空間比此前小了不少,，“這就會(huì)使得二手房重回往常的冷清。”

德佑汝河路門(mén)店經(jīng)紀(jì)人蔣女士也表達(dá)了同樣的觀點(diǎn),，她目前所接觸到的二手房購(gòu)房客戶,，大多在觀望。從目前的一線市場(chǎng)看,，下半年的鄭州二手房市場(chǎng)與往年不會(huì)有太多差別,。