隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程減速,、優(yōu)質(zhì)商業(yè)用地漸成稀缺資源,、購物中心寫字樓遍地開花、市場競爭飽和,，國內(nèi)一二線城市商業(yè)地產(chǎn)正在大踏步由“增量時(shí)代”轉(zhuǎn)向“存量時(shí)代”,。

    轉(zhuǎn)型，就成為存量老舊商業(yè)再造的關(guān)鍵,。如何在城市更新大潮中“向史而生”,？如何拯救那些衰老的城市商業(yè)？傳統(tǒng)城市商圈及重量級商業(yè)項(xiàng)目的迭代升級,，該如何演繹,？

【商業(yè)地產(chǎn)存量時(shí)代，誰來拯救衰老的城市商業(yè),？】

     早在2018年,，北京商業(yè)地產(chǎn)就率先宣告邁入存量時(shí)代。

    當(dāng)年,，北京核心商務(wù)區(qū)新增供應(yīng)量占全市比重僅為10%,，為歷史新低。而放眼全國,，2018年上半年,，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額和新開工面積出現(xiàn)雙降,，分別為9688億元（同比下降9.9%）和11956萬平方米（同比下降8.1%）。

    與此相對應(yīng)的,，在經(jīng)歷了改革開放后百貨,、購物中心狂飆突進(jìn)的黃金40年后，國內(nèi)商業(yè)踩下急剎車,。大量商業(yè)過?；蛘呤芾в诳土飨禄媾R轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)告別野蠻生長時(shí)代,。

    例如,，受限于傳統(tǒng)百貨行業(yè)的衰落，北京老牌商場賽特購物中心,、貴友大廈,、甘家口百貨等均啟動(dòng)改造升級，而2019年上海開業(yè)了36個(gè)購物中心,，其中存量改造商業(yè)占據(jù)了9個(gè),。

    城市購物中心從存量供給上看已然超過潛在需求。在發(fā)達(dá)國家,，城市人均商業(yè)面積1.2平方米已算較高水平,，但目前國內(nèi)一些城市人均商業(yè)面積已達(dá)2平方米。有數(shù)據(jù)顯示,，截至2019年6月,，我國開業(yè)超過15年及以上、面積3萬┫及以上的購物中心有132個(gè),，開業(yè)超過10年及以上,、面積3萬┫及以上的購物中心有461個(gè)。

    與此同時(shí),，千篇一律的店面,，商家資源被重復(fù)引進(jìn)，存量商業(yè)的同質(zhì)化競爭和一味模仿,，也在呼喚商業(yè)升級,。曾經(jīng)的百貨和早期購物中心逐漸衰老?？梢灶A(yù)見,，主城區(qū)商業(yè)新亮點(diǎn)已集中于存量商業(yè)的改造和更新。

    如何改造更新,？商業(yè)地產(chǎn)存量時(shí)代,，誰來拯救衰老的城市存量商業(yè)？

【一線存量商業(yè)改造樣本】

     北上廣深一線城市，在存量商業(yè)改造上已經(jīng)做出先例,。

     位于上海市南京東路起點(diǎn)位置的上海世茂廣場,，可謂存量商業(yè)地產(chǎn)改造范本。2018年9月,，這個(gè)曾經(jīng)的老牌百貨在經(jīng)歷了18個(gè)月閉門改造后,，正式升級為潮流地標(biāo)。重新開業(yè)半年,，上海世茂廣場以3萬方的商業(yè)體量,，實(shí)現(xiàn)月均銷售額超1.2億元，月均銷售坪效超3500元每平米,，月均客流200余萬,。

    它的成功，第一是來源于項(xiàng)目進(jìn)行重新定位,，轉(zhuǎn)向20—30歲的年輕消費(fèi)群體，聚焦潮概念,，打造“潮玩盛世”,。其次，抓住了“首店經(jīng)濟(jì)”,，聚集了M豆巧克力世界亞洲唯一旗艦店,、Dior迪奧香水化妝品全國首家精品旗艦店、上海首家Champion旗艦店,，品牌更新率達(dá)到90%,。

    在北京，有30歲歷史的北京第一家現(xiàn)代化大型百貨商場“長安商場”在2019年完成升級,，轉(zhuǎn)型為“社區(qū)商業(yè)”,，走“社區(qū)商業(yè)+奧萊商品”模式運(yùn)營。它側(cè)重滿足顧客家庭,、親子,、社交、休閑的社區(qū)生活需求,，以顧客需求為本,，打破原有傳統(tǒng)百貨的經(jīng)營型態(tài)，圍繞“生活方式線,、親子線,、懷舊線”三條主線，創(chuàng)造人與空間的情感鏈接,。

    在西安,，也有一個(gè)改造樣本。曾經(jīng)的曲江秦漢唐國際文化商業(yè)廣場位于大雁塔腳下，占據(jù)大唐不夜城黃金門戶,，但經(jīng)營舉步維艱,，在2017年被大悅城收購，并啟動(dòng)升級改造,。

    改造后煥然一新的西安大悅城,，結(jié)合了西安作為古絲綢之路起點(diǎn)的歷史文化，將“絲綢”元素貫穿室內(nèi)每個(gè)空間,，用絲帶勾勒出流暢動(dòng)線,；打造了切合西安當(dāng)?shù)匚幕奈鹂战謪^(qū)，以及滿足味蕾和潮流風(fēng)尚的潮π街區(qū),、查特花園,、吃貨共和國等共四大主題街區(qū)。

【對鄭州存量商業(yè)升級的現(xiàn)實(shí)參考】

    回到商都鄭州,，以二七商圈復(fù)興,、百盛升級為代表，正在掀起鄭州存量商業(yè)再造和城市有機(jī)更新的大幕,。

    鄭州百盛東太康路店以典型零售百貨綜合體形式,，經(jīng)營12年，在2017年閉店,，被上海城市地產(chǎn)接手,，重裝后欲打造全新社交綜合體。有百年歷史沉淀的二七商圈,，也在進(jìn)行全方位的大手術(shù),，意欲打造“鄭州人精神家園、河南省消費(fèi)中心,、全國城市復(fù)興典范”,。

    他山之石可以攻玉，上述一線城市的改造經(jīng)驗(yàn)或可作為參考,。從中我們可以看出以下幾點(diǎn),。

    創(chuàng)新IP，強(qiáng)化品質(zhì)生活體驗(yàn)式消費(fèi),。隨著商業(yè)生態(tài)的巨變,，消費(fèi)者需求層次已發(fā)生巨大變化，商業(yè)中心將不再僅僅是消費(fèi)場所,，而是全新的生活體驗(yàn),；未來，重新定義消費(fèi)體驗(yàn)場景,，走差異化路線,，將成為商業(yè)地產(chǎn)升級新路徑,。

     抓住“Z世代”年輕客群。當(dāng)下,，80,、90后漸成城市中堅(jiān)力量，他們對于時(shí)尚,、潮流,、個(gè)性的追求引發(fā)消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化，也更愿意為體驗(yàn)和服務(wù)付費(fèi),。拳擊館,、城市蹦床、時(shí)尚品牌首店,、新茶飲,、潮牌和小眾設(shè)計(jì)師品牌，將會(huì)以個(gè)性化,、品質(zhì)化特征獲得新時(shí)尚購物中心青睞,。

【京廣路商圈升級代表，鄭州京莎佳紛天地揭開存量煥新大幕】

    作為城市有機(jī)更新的重要部分,，京廣路鞋城商圈也在由傳統(tǒng)鞋業(yè)批零,，向更時(shí)尚新銳、個(gè)性化品質(zhì)化的購物中心升級,。

    其中，佳紛是一例代表,。它的前身是開業(yè)于2015年的鞋業(yè)商場京莎鞋世界,，在經(jīng)歷了5年的鞋行業(yè)線上線下探索后，主動(dòng)煥新,，與有著豐富舊改經(jīng)驗(yàn)的佳兆業(yè)商業(yè)集團(tuán)攜手,，打造鄭州首個(gè)國潮主題，直播式運(yùn)營的主題購物中心“佳紛天地”,。

    因地制宜揉進(jìn)厚重的歷史文化,，是存量商業(yè)改造的高明之處。佳紛天地采用的是“國潮鄭州”概念,，結(jié)合河南悠久的歷史文化,，以現(xiàn)代手法體現(xiàn)老家河南、黃帝故里,、少林,、宋朝、豫劇,、漢服,、牡丹、燴面等文化標(biāo)簽，不同樓層不同區(qū)域根據(jù)業(yè)態(tài)特點(diǎn)進(jìn)行針對性設(shè)計(jì),，將鄭州獨(dú)特地域文化和厚重歷史縮進(jìn)5萬方商業(yè)綜合體內(nèi),。

    佳紛天地重在圍繞“人”的具體需求，持續(xù)創(chuàng)作“內(nèi)容”,，講情懷,、重個(gè)性、差異化,，通過為消費(fèi)者提供沉浸式的空間,，幫助開啟全新消費(fèi)生活體驗(yàn)，重新定義消費(fèi)體驗(yàn)場景,，而這也正是未來存量商業(yè)的重塑之路,。

    對鄭州深厚歷史文化的傳承力與理解力，對城市舊改修舊如新的純熟運(yùn)營經(jīng)驗(yàn),，對知名品牌的強(qiáng)大號召力和聚合力,，將最終呈現(xiàn)給鄭州一座獨(dú)一無二的佳芬天地。

    我們拭目以待,，佳紛天地將如何實(shí)現(xiàn)存量煥新,，如何擁抱城市有機(jī)更新的全新時(shí)代。