當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商甘愿為銷(xiāo)售業(yè)績(jī)而支付高昂的渠道費(fèi)時(shí),，這個(gè)市場(chǎng)的低迷程度就可見(jiàn)一斑了,。2019年開(kāi)年至今，雖然房企的銷(xiāo)售規(guī)模還在穩(wěn)步上漲,，但《證券日?qǐng)?bào)》記者與多家企業(yè)高管交流后得到的感受是,，融資壓力、銷(xiāo)售壓力都很大,。

在過(guò)去的一年中,，要說(shuō)地產(chǎn)行業(yè)的“玩家”對(duì)市場(chǎng)的總體感受，應(yīng)該就是“低迷”兩個(gè)字,，但頭部企業(yè)感受到的“低迷”是壓力,，更多中小企業(yè)感受到的“低迷”是生死存亡。一位房企高管在近日的采訪中曾向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)30強(qiáng)之后的企業(yè)可能都沒(méi)什么話語(yǔ)權(quán)了,，整個(gè)行業(yè)將會(huì)成為頭部房企的“筵席”。

“2008年至2019年這12年期間,，所有出局的開(kāi)發(fā)商幾乎都是因現(xiàn)金流沒(méi)有出現(xiàn)總體平衡,。”蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體表示，如果杠桿率太高,，市場(chǎng)一有風(fēng)吹草動(dòng),，企業(yè)就很難穿越周期，就會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)金流問(wèn)題了,。

多家房企項(xiàng)目出現(xiàn)停工

12月3日,，房地產(chǎn)行業(yè)陷入破產(chǎn)重組企業(yè)名單上再添一員，云南仁澤房地產(chǎn)破產(chǎn)重組,，旗下昆明西南海項(xiàng)目已停工多年。在此之前,，百?gòu)?qiáng)房企三盛宏業(yè)旗下多個(gè)項(xiàng)目停工,，陷入債務(wù)違約危機(jī)。上個(gè)月,，連續(xù)上榜百?gòu)?qiáng)房企15年的頤和地產(chǎn)9筆債務(wù)涉及違約,，總計(jì)金額達(dá)50億元。近幾日,，總資產(chǎn)萬(wàn)億房企巨頭綠地集團(tuán)旗下武漢綠地中心停工1個(gè)月后,，再爆出旗下武漢另一個(gè)項(xiàng)目也陷入停工,。

“我們平臺(tái)上有個(gè)別代建項(xiàng)目暫時(shí)停工了。實(shí)際上,，今年有些代建項(xiàng)目確實(shí)不好做,，暫時(shí)停工的要比往年多。”某企業(yè)相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露,，原因是多方面引起的,，但終歸還是市場(chǎng)太差，銷(xiāo)售不給力,。

“房地產(chǎn)企業(yè)叫停在建項(xiàng)目,，是減少資金損失和運(yùn)營(yíng)成本的最直接手段之一。據(jù)了解,，停工項(xiàng)目一般分為兩種,，一種是規(guī)模非常大的大盤(pán)，項(xiàng)目本身短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)自身現(xiàn)金流平衡,；一種是項(xiàng)目本身規(guī)模較小,，但是企業(yè)集團(tuán)層面出現(xiàn)問(wèn)題，會(huì)導(dǎo)致旗下多個(gè)項(xiàng)目停工的連鎖反應(yīng),。”財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示,，背后都是資金鏈出了問(wèn)題，尤其中小房企,，甚至較為大型的房企也存在因資金問(wèn)題而破產(chǎn)的可能性,。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年以來(lái),，共有13只房地產(chǎn)行業(yè)債券違約,，涉及發(fā)行主體3個(gè)，分別為頤和地產(chǎn),、國(guó)購(gòu)?fù)顿Y和華業(yè)資本——均為小型房企,。而今年10月份，三盛宏業(yè)也因未能兌付內(nèi)部理財(cái)產(chǎn)品而遭遇員工維權(quán),。

但這仍是中小房企在房地產(chǎn)行業(yè)周期性波動(dòng)中遇到的債務(wù)違約危機(jī),，當(dāng)然，這種資金困局難解,，一般可能通過(guò)甩賣(mài)項(xiàng)目換得暫時(shí)喘息,，嚴(yán)重者則會(huì)破產(chǎn)重組。但對(duì)于大型房企來(lái)說(shuō),，融資渠道暢通,，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，當(dāng)前的市場(chǎng)帶來(lái)的可能目前還只是壓力,。

30強(qiáng)房企拿地額占百?gòu)?qiáng)64%

不得不說(shuō),，優(yōu)勝劣汰的寒冬期,，讓房地產(chǎn)行業(yè)的分化速度進(jìn)一步加快。

根據(jù)華創(chuàng)證券的報(bào)告,，2019年1月份-10月份,，50強(qiáng)房企銷(xiāo)售金額達(dá)到7.5萬(wàn)億元，占全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額的比重已經(jīng)超過(guò)60%,，而在2011年,，這一比例還不到20%。在此期間,，30強(qiáng)房企銷(xiāo)售額占比從15%上升到50%,；10強(qiáng)房企銷(xiāo)售額占比從10%上升到30%。“行業(yè)集中度加速提升,。”華創(chuàng)證券如此總結(jié)道,。

“當(dāng)年銷(xiāo)售端獲得的銷(xiāo)售回款和融資端借回來(lái)的錢(qián)，往往決定著房地產(chǎn)企業(yè)下1年甚至未來(lái)3年的發(fā)展路徑,，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商一般會(huì)根據(jù)在手現(xiàn)金情況‘量入為出’式買(mǎi)地,。”有業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，而上述表面上項(xiàng)目停工,、實(shí)際上陷入資金危局的中小房企,，無(wú)疑則會(huì)成為頭部房企“大魚(yú)吃小魚(yú)”的對(duì)象。

早在2016年的一次會(huì)議上,，有“并購(gòu)?fù)?rdquo;之稱(chēng)的融創(chuàng)中國(guó)掌舵人孫宏斌就對(duì)臺(tái)下很多中小房企老板說(shuō)：“如果你的公司現(xiàn)金流有問(wèn)題,，但是土地還有價(jià)值，那你就可以找我,。”

有公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示,，今年前11個(gè)月，拿地金額TOP100的房企,，拿地總額在2.5萬(wàn)億元左右,。其中，TOP10房企的拿地總額占TOP100企業(yè)的35.2%,。TOP30的企業(yè)占TOP100企業(yè)的比例是64.2%,，龍頭房企在獲取土地資源方面這個(gè)優(yōu)勢(shì)依然明顯。

“低價(jià)拿地高價(jià)賣(mài)房的時(shí)代已終結(jié),，這兩年感覺(jué)越來(lái)越明顯,，在傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)中，招拍掛土地的價(jià)格逐年上升,，但是由于限價(jià),，我們的利潤(rùn)空間在壓縮,，全國(guó)房地產(chǎn)利潤(rùn)在持續(xù)走低,，到了去年已經(jīng)是11.9%,。”金科股份聯(lián)席總裁方明富曾公開(kāi)表示，房地產(chǎn)行業(yè)走過(guò)了20年,，大家越來(lái)越感覺(jué)到,，以前的一些經(jīng)驗(yàn)到現(xiàn)在可能不太實(shí)用了，或者在失效,。我們的項(xiàng)目利潤(rùn)在縮小,，賺錢(qián)變得越來(lái)越難，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也變得越來(lái)越激烈,。”

方明富進(jìn)一步稱(chēng),，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)將從“狼”向“獅”走，從過(guò)去的加速起飛會(huì)過(guò)渡到未來(lái)的巡航模式,，從激進(jìn)的擴(kuò)張轉(zhuǎn)向未來(lái)的穩(wěn)定增長(zhǎng),，而企業(yè)也將從追逐規(guī)模到思考未來(lái)如何建構(gòu)生態(tài)。

來(lái)源 證券日?qǐng)?bào)
見(jiàn)習(xí)編輯 張惟一 吳冰