因為一個商場的“殺入”,，鄭州火車站批發(fā)商圈烽煙再起！走進一看原來是昔日老將
名聲在外的鄭州火車站小商品批發(fā)市場,，近日因為一個商場的“殺入”,，從風(fēng)平浪靜走向躁動。
1989年建成的苑陵商場,，在關(guān)停了4年后,，而今重裝開放，近期正擇機開業(yè),?！ ?/span>
歸來后的苑陵，面對的是一個今非昔比的江湖,。這個商圈老將,，如何在與多家市場的貼身肉搏中突圍？
【歸來：苑陵商場耗時4年重裝歸來】
“歸來吧,！苑陵商場漂泊在外的家人們,！”2019年11月26日，苑陵商場負(fù)責(zé)人趙先生,，發(fā)了這樣一個朋友圈,。
與此同時，位于鄭州市二七區(qū)福壽街7號的苑陵商場,，在歇業(yè)4年之后,，重新開門。大門掛出了“歡迎回家”的紅色橫幅,。
因為市場外遷政策,，2015年農(nóng)歷春節(jié)前，苑陵商場掛出了關(guān)店歇業(yè)牌,，六百多家商戶全部離場,。
此后,，這家開業(yè)于1989年的老字號小商品市場,，進行了漫長的升級改造,。
如今，時隔四年后,，傳來新消息——苑陵商場已經(jīng)重裝完畢,，正在招商，近期將擇機開業(yè),?！ ?/span>
2019年11月28日，河南商報記者在現(xiàn)場看到,，苑陵商場的外墻附上了雙層真空玻璃,，室內(nèi)加裝了中央空調(diào)，商鋪成排有序,，地面光潔,，燈光明亮。一樓擺放著招商咨詢臺,，不斷有商戶前來考察和商談,，四樓辦公區(qū)擠滿了來繳費的租戶或者招租的業(yè)主?！ ?/span>
河南商報記者了解到,，市場方花費了2700多萬元，耗時4年,，對市場進行了整體升級改造,，包括外墻雙層真空玻璃、室內(nèi)冷暖中央空調(diào),、智能電表,、上下扶梯、標(biāo)準(zhǔn)化倉庫,、樓體亮化,、最新消防系統(tǒng)等。
改造后的商場,，總建筑面積共計10900平方米,，共四層，室內(nèi)層高達3.2米,，商鋪位近400個,。
現(xiàn)場掛出的招商信息顯示，苑陵商場一樓租金280元—380元/平米,，租金價格隨樓層升高而遞減,。
【歷史：30年的造富運動】
苑陵商場當(dāng)屬鄭州火車站小商品商圈的鼻祖，1989年開業(yè),。30年歷史里,，它帶領(lǐng)商圈走向鎏金淌銀之地的同時,，也完成了規(guī)模在數(shù)以千計商戶的造富運動。
苑陵商場走出了如今河南物流業(yè)的“大姐大”長通物流,。早在1987年,，苑陵商場家電市場招商，擺過地攤,、干過修理行的楊志萍,，和兩個妹妹一起，進駐苑陵做電器生意,，一干十年,。“楊氏三姐妹”的名號開始在圈內(nèi)流傳。
這期間,，感覺發(fā)貨麻煩,，楊志萍遂自己做起了貨運，開通了廣州到鄭州的第一條專線,。這就是長通物流的雛形,。
1990年，老張拿著1萬元啟動資金,，來到苑陵賣皮帶,，一天能賣出兩三萬元，凈利潤在五千元以上,。7年后,，他趕時髦，買了部摩托羅拉手機,，花掉7000元,。那個時候，五千元就能在農(nóng)村老家蓋三間新房,。再后來,，從苑陵積累起原始財富的老張，又花去40萬元,，買下健康路150多平方的商品房,。
財富噌噌聚集并裂變，苑陵成了造富工廠,。“早上8點開門,，就門庭若市，10點賣光后關(guān)門回家,。如果遇到零買的,，掏多少錢都沒貨。”鄭州小商品商會副會長張國新回憶，“那個年代,，貨稀罕,，拿了貨就能賣，賣家說了算,，客戶也不還價。市場里人擠人,，河南108個縣和湖北,、山西的都來拿貨。”
及至2014年,，因為硬件老化,、交通擁堵、消防存隱患等問題,，苑陵商場連同周邊的萬博商場,、鄭州國際小商品城、中州商場,，一同進入外遷名單,。
四年前的關(guān)停，對于苑陵商場來說并不容易,，中間充滿了曲折,。消息傳來，商戶并不理解,，市場方挨家做疏通工作,，累啞嗓子。同時,，管理方要失去苑陵商場每年400萬元左右的收入,。
【拷問：如何化解“銷售返租”難題】
此次重裝歸來，苑陵商場前路未知,，首先面臨的是行業(yè)內(nèi)普遍遭遇的“銷售返租”將商鋪業(yè)主購買商鋪后又托管給與物業(yè)自持難題,。
2019年12月4日下午,，苑陵商場內(nèi)部招商收費處,。
苑陵商場原有667家商戶，其中買斷商鋪使用權(quán)的商戶有206戶,，也就意味著有三成的商鋪已對外銷售,。過高比例的銷售返租，對于市場方后期運營管理來說,，將是一個巨大隱患——如何平衡業(yè)主與租客的關(guān)系,？如果托管業(yè)主鋪子，能否滿足業(yè)主每年的租金收益期待,？
這類問題在商圈內(nèi)并不少見,，甚至周邊市場出現(xiàn)過矛盾沖突,。比如，曾經(jīng)在2016年爆發(fā)的萬博商城二期續(xù)簽托管合同糾紛,。
萬博不少為銷售物業(yè),，業(yè)主買過商鋪后，再轉(zhuǎn)而托管給市場方出租,，業(yè)主只需每年坐收租金收益即可,，即“銷售返租”。相對應(yīng)的,，市場方不售賣產(chǎn)權(quán),，而是出租，叫做“物業(yè)自持”,。
問題就出在這里,。“萬博商城二期”微信號曾提及，2016年5月,，當(dāng)萬博商城二期續(xù)簽新一期合同時,，業(yè)主發(fā)現(xiàn)，5年前買鋪時市場方承諾的年租金回報率最少8%,，降到了3.5%—4%,，且規(guī)定如果出現(xiàn)空租，業(yè)主自行承擔(dān),。
返租收益大幅降低,，讓業(yè)主產(chǎn)生巨大落差，業(yè)主拒簽,，并要求收回經(jīng)營權(quán),；當(dāng)時商圈面臨著外遷、競爭飽和等挑戰(zhàn),，行情下行大背景下,，市場方如果執(zhí)意提升租金，那么將面臨租戶搬離的大面積空鋪局面,。
兩難下,，市場方與業(yè)主爆發(fā)沖突。業(yè)主簽約不利,，又導(dǎo)致租戶無法穩(wěn)定經(jīng)營,，商戶外流，進而進一步加劇整個商場的空鋪率和退化,，形成惡性循環(huán),。直到離開，萬博被迫離場的商戶，也無法理解為什么寧可商鋪空置也不讓他們繼續(xù)經(jīng)營,。
因此,，銷售返租與物業(yè)自持的商業(yè)模式，面臨著一定的風(fēng)險——一方是業(yè)主對租金逐年遞增的期待,，另一方卻是商戶對高昂租金的力有未逮,，市場方難以尋求平衡點。
相比,，苑陵商場是否面臨同樣難題,？據(jù)市場方介紹，經(jīng)歷了二十多年的高收益,，業(yè)主已經(jīng)賺到了大筆財富，對當(dāng)下的出租和回報率表現(xiàn)豁達,、心存感念,。
【疑問：如何在商圈貼身肉搏中勝出】
依然還有難題困擾。
重裝歸來的苑陵商場,，面臨的是不同于4年前的全新競爭——實體經(jīng)濟還未完全走出下行低谷,，周邊市場競爭飽和，人工,、租金飆漲,，倉儲物流外遷……
2019年12月4日下午，苑陵商場內(nèi)部,。
最大的威脅來自周邊的競爭,。中天市場，成立于上世紀(jì)九十年代初,；1997年鄭州國際小商品城建成開業(yè),；金林市場開業(yè)于2001年年底；2008年萬博商城以6.6萬方的體量入市,；2013年,，萬博商城二期再以8.7萬余平米的體量，加入商圈激戰(zhàn),。
截至目前,，不足1平方公里的商圈里匯集了萬博商城、鄭州國際小商品城,、中天商城,、森克小商品城、中州商場,、金林商場等大大小小七八家小商品專業(yè)市場,。
現(xiàn)有的主力商戶就那么多的情況下，每逢新市場開業(yè)，圍繞商戶和流量的爭奪,，均能在商圈上演一場場精彩商戰(zhàn),。
2001年金林商場開業(yè)時，吸走中天市場五成商戶,，甚至三樓辦公文具商戶幾乎被全拉走,；2003年，二馬路汽車站附近的香港城開業(yè),，金林市場的客戶又被拉走五成,；2004年，盛和飾品城開門納客,，中天市場地下一層經(jīng)營飾品的商戶幾乎被“連窩端”,。
如今，苑陵商場一樓租金價格為280元—380元/平米,，隔壁的萬博商城一樓租金,，根據(jù)位置不同，一平米從400元-1500元不等,。相比,，苑陵商城的租金具有一定競爭力。
不過,，市場的拼殺,，不止看眼前的租金，更看重市場的運營管理能力,。
淡出江湖4年后再度現(xiàn)身,，苑陵這個商圈老將，在“新零售”大行其道的當(dāng)下,，如何從周邊七八家市場同質(zhì)化競爭中殺出重圍,？
時間會給出答案。
（來源：河南商報 編輯：郭爽 張惟一）