在11月20日央行披露第三期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）中，1年期LPR為4.15%,，此前為4.2%,；5年期以上LPR為4.80%，此前為4.85%,。1年期與5年期LPR分別下調(diào)5個(gè)BP,，其中5年期以上LPR為今年8月LPR新政施行以來(lái)首次下降。
市場(chǎng)普遍認(rèn)為,，1年期LPR屬于中短期,，主要給企業(yè)貸款參考；5年期以上屬中長(zhǎng)期,，主要影響房貸利率,。所以此次5年期LPR報(bào)價(jià)首下調(diào)，市場(chǎng)出現(xiàn)房貸利率隨之下調(diào)的期待,。
但市場(chǎng)表現(xiàn)卻并未印證上述邏輯,。近日，多個(gè)一二線房貸熱門城市傳出利率繼續(xù)上行,、額度告急,、暫停房貸等消息。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪發(fā)現(xiàn),，整體來(lái)看房貸利率維持穩(wěn)中有升的局面,，僅個(gè)別地區(qū)個(gè)別銀行出現(xiàn)上下浮動(dòng)。
央行近日發(fā)布的《2019年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》強(qiáng)調(diào),，發(fā)揮貨幣信貸政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的作用,，更好地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，按照“因城施策”的基本原則,，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制,，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,。
多數(shù)市場(chǎng)人士認(rèn)為，在房貸政策與市場(chǎng)基本面未見(jiàn)動(dòng)搖的前提下,，房貸利率很難下行,。
根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院11月28日發(fā)布的《2019年11月全國(guó)房貸市場(chǎng)報(bào)告》（下稱《報(bào)告》），全國(guó)房貸利率上行趨勢(shì)已持續(xù)半年,，并繼續(xù)維持增勢(shì),。2019年11月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.53%,，環(huán)比上漲1BP,，為相應(yīng)期限LPR加點(diǎn)68 BP；二套房貸款平均利率為5.85%,，環(huán)比上漲1BP,，為L(zhǎng)PR加點(diǎn)100BP。
臨近年底,，大部分銀行的房貸利率趨于穩(wěn)定,，上調(diào)和下調(diào)房貸利率的銀行數(shù)量均環(huán)比減少，超70%的銀行維持房貸利率穩(wěn)定,。但對(duì)于高利率城市的房貸,，進(jìn)一步上漲的趨勢(shì)仍在持續(xù)，首套房貸款利率最高的城市仍是南寧,，利率水平再上漲14BP,，已達(dá)6.30%。
從北上廣深四個(gè)一線城市情況看,，房貸均有不同程度的緊張跡象,。《報(bào)告》指出,，2019年11月,，上海仍為全國(guó)首套房貸款利率平均水平最低城市，但平均水平已經(jīng)從10月的4.83%上漲至4.90%,，不再低于全國(guó)最低下限,。
此前有消息稱，廣州建行房貸利率較10月下調(diào)5個(gè)基點(diǎn),，但21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者向建設(shè)銀行廣東省分行房貸業(yè)務(wù)人士求證獲悉,，房貸利率并未下調(diào)。北京和深圳的房地產(chǎn)中介人士也對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,，目前房貸利率保持穩(wěn)定,。
對(duì)于隨著LPR調(diào)整出現(xiàn)的利率下行，業(yè)內(nèi)人士給出了一種解釋,。
融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬(wàn)賦指出,，對(duì)于大部分城市而言,，LPR新機(jī)制改革暫時(shí)帶來(lái)的只是參考基準(zhǔn)的變化，實(shí)際利率水平主要還是受當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策的影響,，并反映在加點(diǎn)數(shù)上,。對(duì)已在銀行按LPR新規(guī)簽訂合同但未放款的購(gòu)房用戶，11月20日放款的用戶有可能享受到房貸下降的“紅利”,。
但這并不意味著11月20日之后的新用戶,，房貸利率都能下降5個(gè)BP,。對(duì)于11月20日后簽訂的新合同,，銀行可以改變加點(diǎn)數(shù)，其大框架仍是在滿足當(dāng)?shù)胤抠J利率下限的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整,。即,，如果各地自律組織制定的房貸利率下限未發(fā)生變化，LPR下調(diào)后,，多數(shù)銀行可能會(huì)提高加點(diǎn)數(shù),，以保證實(shí)際利率水平滿足下限要求，或保持利率穩(wěn)定,。
李萬(wàn)賦進(jìn)一步指出,，可以肯定的是，在LPR下行的預(yù)期下,，簽訂合同和放款期限之間存在的時(shí)間差,，有可能帶來(lái)購(gòu)房用戶實(shí)際利息支出小于簽訂合同時(shí)的預(yù)期水平，對(duì)于這類用戶算是個(gè)小驚喜,。
但市場(chǎng)人士仍普遍認(rèn)為,，房貸利率走勢(shì)將維穩(wěn)為主，短期看之前受新規(guī)影響較大的城市,，可能會(huì)有所下調(diào),，以削弱此前房貸利率水平上調(diào)的影響。
臨近年尾,，不少房貸熱門城市的部分銀行出現(xiàn)暫停房貸的情況,，主要集中在長(zhǎng)三角的二三線城市。近日,，有媒體報(bào)道稱這種停貸影響區(qū)域進(jìn)一步擴(kuò)大,，深圳等一線城市也出現(xiàn)部分銀行暫停房貸的跡象。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者向建設(shè)銀行深圳分行,、平安銀行深圳分行和深圳房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)人士求證獲悉,，深圳并未出現(xiàn)暫停房貸情況，只是臨近年末,，額度緊張,，需要排隊(duì)放款,。
此外，一位股份行房貸業(yè)務(wù)人士提示購(gòu)房者,，房貸主力銀行在各地存在差異,，但整體看以四大行為主，一些股份行和城商行本來(lái)房貸業(yè)務(wù)就開(kāi)展得不多,，他們的額度調(diào)整和利率變化,，對(duì)市場(chǎng)影響有限。目前的放款周期延長(zhǎng)和暫停貸款都屬正?，F(xiàn)象,，目前全行業(yè)均優(yōu)先保證普惠貸款額度。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者還了解到,，額度緊張導(dǎo)致的房貸放款時(shí)間延長(zhǎng),，在全國(guó)范圍內(nèi)較為普遍。北京,、廣州,、深圳、珠海,、南昌,、南京等多地，均出現(xiàn)不同程度的排隊(duì)放款情況,。這延續(xù)了年尾房貸額度緊張的慣例,，目前等放款時(shí)間多在1個(gè)月以上。在往年初,，不少地區(qū)額度充裕時(shí)期,，放款周期僅一周左右。
另一方面,，年底房貸額度緊張也有利于房貸利率維持穩(wěn)定,，因?yàn)榉趴钛泳彛琇PR的下調(diào)傳導(dǎo)到新增房貸利率的速率將降低,。年底前多數(shù)城市的房貸利率保持基本平穩(wěn),，而年后房貸利率是否可以實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)穩(wěn)中有降的期待，還待時(shí)間檢驗(yàn),。
（來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 河南商報(bào)見(jiàn)習(xí)編輯 吳冰 李英旋）