在11月20日央行披露第三期貸款市場報價利率（LPR）中,，1年期LPR為4.15%,，此前為4.2%,；5年期以上LPR為4.80%,，此前為4.85%。1年期與5年期LPR分別下調(diào)5個BP,，其中5年期以上LPR為今年8月LPR新政施行以來首次下降,。
市場普遍認(rèn)為，1年期LPR屬于中短期,，主要給企業(yè)貸款參考,；5年期以上屬中長期，主要影響房貸利率,。所以此次5年期LPR報價首下調(diào),，市場出現(xiàn)房貸利率隨之下調(diào)的期待。
但市場表現(xiàn)卻并未印證上述邏輯,。近日,，多個一二線房貸熱門城市傳出利率繼續(xù)上行、額度告急,、暫停房貸等消息,。
21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪發(fā)現(xiàn)，整體來看房貸利率維持穩(wěn)中有升的局面,，僅個別地區(qū)個別銀行出現(xiàn)上下浮動,。
央行近日發(fā)布的《2019年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》強調(diào)，發(fā)揮貨幣信貸政策促進(jìn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的作用,，更好地服務(wù)實體經(jīng)濟,，按照“因城施策”的基本原則，落實房地產(chǎn)長效管理機制,，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段,。
多數(shù)市場人士認(rèn)為，在房貸政策與市場基本面未見動搖的前提下,，房貸利率很難下行,。
根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院11月28日發(fā)布的《2019年11月全國房貸市場報告》（下稱《報告》），全國房貸利率上行趨勢已持續(xù)半年,，并繼續(xù)維持增勢,。2019年11月，全國首套房貸款平均利率為5.53%,，環(huán)比上漲1BP,，為相應(yīng)期限LPR加點68 BP,；二套房貸款平均利率為5.85%，環(huán)比上漲1BP,，為LPR加點100BP,。
臨近年底，大部分銀行的房貸利率趨于穩(wěn)定,，上調(diào)和下調(diào)房貸利率的銀行數(shù)量均環(huán)比減少,，超70%的銀行維持房貸利率穩(wěn)定。但對于高利率城市的房貸,，進(jìn)一步上漲的趨勢仍在持續(xù),，首套房貸款利率最高的城市仍是南寧，利率水平再上漲14BP,，已達(dá)6.30%,。
從北上廣深四個一線城市情況看，房貸均有不同程度的緊張跡象,?！秷蟾妗分赋觯?019年11月,，上海仍為全國首套房貸款利率平均水平最低城市,，但平均水平已經(jīng)從10月的4.83%上漲至4.90%，不再低于全國最低下限,。
此前有消息稱,，廣州建行房貸利率較10月下調(diào)5個基點，但21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者向建設(shè)銀行廣東省分行房貸業(yè)務(wù)人士求證獲悉,，房貸利率并未下調(diào),。北京和深圳的房地產(chǎn)中介人士也對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，目前房貸利率保持穩(wěn)定,。
對于隨著LPR調(diào)整出現(xiàn)的利率下行,，業(yè)內(nèi)人士給出了一種解釋。
融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦指出,，對于大部分城市而言,，LPR新機制改革暫時帶來的只是參考基準(zhǔn)的變化，實際利率水平主要還是受當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策的影響,，并反映在加點數(shù)上,。對已在銀行按LPR新規(guī)簽訂合同但未放款的購房用戶，11月20日放款的用戶有可能享受到房貸下降的“紅利”,。
但這并不意味著11月20日之后的新用戶,，房貸利率都能下降5個BP。對于11月20日后簽訂的新合同,，銀行可以改變加點數(shù),，其大框架仍是在滿足當(dāng)?shù)胤抠J利率下限的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整,。即，如果各地自律組織制定的房貸利率下限未發(fā)生變化,，LPR下調(diào)后,，多數(shù)銀行可能會提高加點數(shù)，以保證實際利率水平滿足下限要求,，或保持利率穩(wěn)定,。
李萬賦進(jìn)一步指出，可以肯定的是,，在LPR下行的預(yù)期下,，簽訂合同和放款期限之間存在的時間差,，有可能帶來購房用戶實際利息支出小于簽訂合同時的預(yù)期水平,，對于這類用戶算是個小驚喜。
但市場人士仍普遍認(rèn)為,，房貸利率走勢將維穩(wěn)為主,，短期看之前受新規(guī)影響較大的城市，可能會有所下調(diào),，以削弱此前房貸利率水平上調(diào)的影響,。
臨近年尾，不少房貸熱門城市的部分銀行出現(xiàn)暫停房貸的情況,，主要集中在長三角的二三線城市,。近日，有媒體報道稱這種停貸影響區(qū)域進(jìn)一步擴大,，深圳等一線城市也出現(xiàn)部分銀行暫停房貸的跡象,。
21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者向建設(shè)銀行深圳分行、平安銀行深圳分行和深圳房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)人士求證獲悉,，深圳并未出現(xiàn)暫停房貸情況,，只是臨近年末，額度緊張,，需要排隊放款,。
此外，一位股份行房貸業(yè)務(wù)人士提示購房者,，房貸主力銀行在各地存在差異,，但整體看以四大行為主，一些股份行和城商行本來房貸業(yè)務(wù)就開展得不多,，他們的額度調(diào)整和利率變化,，對市場影響有限。目前的放款周期延長和暫停貸款都屬正?，F(xiàn)象,，目前全行業(yè)均優(yōu)先保證普惠貸款額度,。
21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者還了解到，額度緊張導(dǎo)致的房貸放款時間延長,，在全國范圍內(nèi)較為普遍,。北京、廣州,、深圳,、珠海、南昌,、南京等多地,，均出現(xiàn)不同程度的排隊放款情況。這延續(xù)了年尾房貸額度緊張的慣例,，目前等放款時間多在1個月以上,。在往年初，不少地區(qū)額度充裕時期,，放款周期僅一周左右,。
另一方面，年底房貸額度緊張也有利于房貸利率維持穩(wěn)定,，因為放款延緩,，LPR的下調(diào)傳導(dǎo)到新增房貸利率的速率將降低。年底前多數(shù)城市的房貸利率保持基本平穩(wěn),，而年后房貸利率是否可以實現(xiàn)市場穩(wěn)中有降的期待,，還待時間檢驗。
（來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道 河南商報見習(xí)編輯 吳冰 李英旋）