11月26日，銀億股份宣布沈陽一項目50%的股份轉(zhuǎn)讓給碧桂園,，作價6.9億元,。由此，銀億股份將徹底退出該項目,。10天前,，銀億股份宣布，股東熊基凱所持的7.12億股股份（占公司股本的比例為17.67%）被凍結(jié),，原因未知,。此前，公司控股股東“持續(xù)面臨流動性危機”,。

這是本月中旬以來，第四家暴露出流動性問題的知名房企,。此前,，因拖欠項目收購、墊付款,，上置集團被二股東上置投資告上法庭,；由于未披露多筆債務(wù)違約等問題，頤和地產(chǎn)及董事長何建梁被中國證監(jiān)會出具警示函,；格力地產(chǎn)的大股東也被凍結(jié)了股份,，因為沒有如約回購小股東的定增股份。

根據(jù)人民法院公告網(wǎng)的數(shù)據(jù),，今年以來已有400多家房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法人單位破產(chǎn),，比往年的均值多出100家左右，其中多為中小企業(yè),。與全國20萬家房地產(chǎn)開發(fā)類法人單位相比,，這似乎顯得微不足道。

但分析人士指出,，知名房企開始出現(xiàn)流動性危機,，暴露出整個行業(yè)資金鏈問題的冰山一角。21世紀經(jīng)濟報道還了解到,，近幾年來,，大量的小型房企已無法從公開渠道募集資金，只能通過民間借貸進行融資,。由于這些房企主要布局在三四線城市,，隨著棚改降溫，這些企業(yè)即將面臨一場生存之戰(zhàn),。

房企流動性困境頻現(xiàn)

銀億股份的下滑路徑有跡可循,。2017年,，銀億股份通過兩次重組，進軍汽車零部件行業(yè),。但是由于新業(yè)務(wù)前期投入大,，且房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進展不夠順利，公司的資金鏈問題很快浮現(xiàn),。據(jù)銀億股份公告顯示,，到2019年4月末，公司有24.3億元的到期債務(wù)未能清償,，均為短期借款和一年內(nèi)的流動負債,。

在這一過程中，由于控股股東及關(guān)聯(lián)方占用資金量過多,，且無法在短期內(nèi)解決,，從2019年5月起，銀億股份帶帽“ST”,。因在此事件中“未能恪盡職守,、履行誠信勤勉義務(wù)”，銀億股份的8名高管收到證監(jiān)會的監(jiān)管函,。

此后,，銀億股份同樣不太安穩(wěn)。半年報顯示,，2019年上半年,，銀億股份實現(xiàn)營業(yè)收入38.61億元，同比下降23.20%,；凈利潤-2.19億元,，同比下降153.76%。原因是結(jié)轉(zhuǎn)收入減少,，且去年同期出售項目股權(quán)較多,。

今年9月，因存在業(yè)績預告未及時修正,、非經(jīng)營性資金占用等問題,，銀億股份、寧波銀億控股（銀億股份的控股股東）,，以及包括銀億股份董事長熊續(xù)強在內(nèi)的多名高管,，被深交所給予公開譴責、通報批評等處分,。

10月,，債權(quán)人浙江中安安裝有限公司以“不能清償?shù)狡趥鶆?wù)并且明顯缺乏清償能力”為由，向?qū)幉ㄊ兄屑壢嗣穹ㄔ荷暾垖︺y億股份進行重整,。在此次凍結(jié)之前,，銀億股份的多個銀行賬戶和股份已經(jīng)遭遇凍結(jié),。

頤和地產(chǎn)同樣出現(xiàn)債務(wù)違約。證監(jiān)會于近日公布的一份警示函顯示,，頤和地產(chǎn)及其實控人何建梁在信息披露和約定承諾履行方面存在多項違規(guī)行為,。據(jù)統(tǒng)計，頤和地產(chǎn)目前已有9筆違約債務(wù),，總額約21.5億元,，并因此引發(fā)多宗訴訟。

今年已有多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約,，此前,，國購投資和華業(yè)資本也曾出現(xiàn)債務(wù)違約。

同樣在近期陷入流動性危機的上置集團,、格力地產(chǎn),，近幾年的業(yè)績增長性均不佳，規(guī)模也較小,。在房地產(chǎn)行業(yè)邁入千億時代時,，這些房企的銷售規(guī)模均不足百億，若僅按照銷售規(guī)模排名,，均在150名開外,。

這幾家房企的流動性危機,，只是中小房企生存困境的“冰山一角”,。根據(jù)國家統(tǒng)計局第四次全國經(jīng)濟普查的數(shù)據(jù)，截至2018年末,，全國共有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)法人單位20.6萬個,。有行業(yè)人士估算，除去項目公司,，當前正在運行中的房企數(shù)量約在8萬到10萬家的規(guī)模,。

其中，大多數(shù)房企的規(guī)模不足10億元,，有的甚至僅有數(shù)千萬元的規(guī)模,。上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道表示，這些房企主要分布在四五線城市,，有很多企業(yè)旗下只有一到兩個項目,，“做完了就把公司注銷”。

與此同時,，這類房企幾乎無法從公開渠道獲得融資,。福建福清人林強（化名）在東部某縣級市做房地產(chǎn)開發(fā)，只在當?shù)刈隽藘蓚€項目,。他向21世紀經(jīng)濟報道表示,，自己是做外貿(mào)生意出身,，借助“第一桶金”，和從親戚,、同鄉(xiāng)等處的借貸所得,，才轉(zhuǎn)行進入房地產(chǎn)開發(fā)。

林強此前在江西某小城市曾操作過幾個房地產(chǎn)項目,，后經(jīng)同鄉(xiāng)介紹,，來到上述縣級市開發(fā)。“銀行是不可能給我們貸款的,，公司太小了,，（他們）連名字都沒聽過。”林強表示,，這些年房地產(chǎn)開發(fā)的啟動資金基本都來自于民間借貸,，待項目啟動后，再依賴預售和銷售資金支持后續(xù)開發(fā),。

林強透露,，數(shù)年前，項目滯銷,，公司曾遭遇嚴重的資金危機,。為渡過難關(guān)，出售了兩套房子,，并向親戚朋友四處借錢,，才維持住公司的運作。后來危機解除,，但由于民間借貸的成本偏高,，林強“基本沒賺到什么錢”。

小型房企首當其沖

規(guī)模稍大的房企,，也未必在金融機構(gòu)的“紅名單”里,。21世紀經(jīng)濟報道獲悉，隨著融資政策的收緊,，今年以來,，多數(shù)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸的范圍已經(jīng)從“50強”縮減至“30強”。

信托公司也越來越“挑剔”,。某知名信托機構(gòu)相關(guān)負責人向21世紀經(jīng)濟報道表示,，除了看房企的排名外，也對項目所在的城市,、區(qū)位等有嚴格的要求,。因為信托對投資回報率要求高，在現(xiàn)有的市場條件下,，必須選擇“最好的項目”,。

根據(jù)上海易居研究院的口徑,，去年三盛宏業(yè)實現(xiàn)銷售額187億元，排名全國第114位,。三盛宏業(yè)公司曾在2018年初提出“三年千億”的目標,，并不惜舉債拓展。在公司內(nèi)部發(fā)行理財產(chǎn)品,，即是一種融資方式,。根據(jù)公開信息，三盛宏業(yè)在2017年發(fā)行的期限為12個月的理財產(chǎn)品,，利率達12.5%,。

湖南某小型房企相關(guān)負責人向21世紀經(jīng)濟報道透露，公司已經(jīng)有兩年多“沒從銀行拿到過錢”,。這家公司旗下有5個項目,，銷售規(guī)模在50億左右。直到去年被某20強房企收購后,，公司才能夠獲得融資,，資金情況也有所改善。

華泰證券的一份研報指出,，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售,、融資、拿地中,，集中度都在提升,。在融資中，不僅大型房企的融資規(guī)模更大,，利率也更低,。

嚴躍進指出,，對于小型房企而言,，更為不利的是，這些房企主要布局在三四城市,，乃至五線城市,。今年以來，隨著棚戶區(qū)改造規(guī)模的縮水,，這些區(qū)域的過剩風險開始聚積,。小型房企因無法實現(xiàn)區(qū)域協(xié)同，將面臨巨大的壓力,。

林強描述了其所在城市“過山車”般的市場變化：剛進入該城市時,，市場還處于平穩(wěn)向好的狀態(tài)，隨著新區(qū)的開發(fā),，大量房地產(chǎn)項目開始建設(shè),；2014年到2016年,，市場發(fā)展不及預期，很多項目空置和爛尾,，有開發(fā)商跑路,；2016年到2018年上半年，棚改啟動,，多數(shù)空置的項目得到消化,；2018年年末至今，市場再度降溫,。

嚴躍進認為,，未來中小房企的數(shù)量將可能會明顯減少。其中,，出讓項目,、遭遇并購，或在開發(fā)完畢后自行退出行業(yè),，都有可能是這些公司的結(jié)局,。

經(jīng)濟學家馬光遠也指出，未來只有20%的房企會活下來,，80%的企業(yè)死掉,。他認為，這雖然不是這兩年會發(fā)生的事實,，但是一種市場趨勢,。

（來源：21世紀經(jīng)濟報道 見習編輯 王紅春 張惟一）