現(xiàn)金流是決定房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的一大要件,。今年，《證券日?qǐng)?bào)》記者曾采訪多位房地產(chǎn)行業(yè)典型房企的高管,，無(wú)一不對(duì)自身的現(xiàn)金流情況給予高度關(guān)注,，甚至有高管需要每天向老板報(bào)一遍銷(xiāo)售額和回款情況。

億翰智庫(kù)在研究報(bào)告中指出,，房地產(chǎn)行業(yè)已然從“高杠桿,、高利潤(rùn)”的黃金時(shí)代，進(jìn)入“步履維艱”的白銀時(shí)代,，銷(xiāo)售增速逐漸放緩,，調(diào)控政策持續(xù)收緊，融資成本上行,，導(dǎo)致房企利潤(rùn)空間收窄,，在資金面上承擔(dān)比較大的壓力。

| 利息支出正在吃掉房企利潤(rùn)

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：11月4日以來(lái)的20天內(nèi),，已有20家國(guó)內(nèi)房企計(jì)劃或已發(fā)布美元融資超50億美元,。2019年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房企合計(jì)發(fā)布海外美元債已超650億美元,，比2018年同期增長(zhǎng)近50%,。在最近20天的幾筆融資中，融資成本已從5%漲至12.8%不等,，其中，德信中國(guó),、佳兆業(yè),、正商實(shí)業(yè)等幾家房企的融資利率均超過(guò)10%。

統(tǒng)計(jì)顯示,，今年以來(lái),，不少?lài)?guó)內(nèi)房企發(fā)行了利率超13%的海外債券，當(dāng)代置業(yè),、泰禾集團(tuán),、鑫苑置業(yè)、景瑞控股,、弘陽(yáng)地產(chǎn)等紛紛上榜,。其中,，當(dāng)代置業(yè)（中國(guó)）有限公司在年初就發(fā)行了利率15.5%、1年半到期的3.5億美元海外債,，但在資金管控趨嚴(yán)的背景下,，本來(lái)就錢(qián)緊的房企只得靠借新債來(lái)償還舊債。

據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè),，今年前10個(gè)月,，融資利率最高的50筆利率均在7%以上，區(qū)間在7.33%-15.5%,，其中13筆融資利率超過(guò)10%,。高利率的融資渠道有95%來(lái)自公司債，而且?guī)缀跞敲涝獋?，其中不乏?guī)模大,、實(shí)力強(qiáng)的房企身影，融信中國(guó)就是發(fā)債筆數(shù)最多的一家,。

“不僅是規(guī)模分化,，房企的融資成本分化也很明顯。從全年情況看,，融資利率主要在6%-15%之間,。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，美元債融資井噴的背后,，是房企資金鏈緊張,、融資渠道被限制，對(duì)于杠桿率較高的房地產(chǎn)企業(yè),，資金壓力非常大,。

“今年在做融資路演時(shí)，金融機(jī)構(gòu)更關(guān)注財(cái)務(wù)報(bào)表中的負(fù)債情況,、盈利能力和土地儲(chǔ)備量,。”上述房企董秘向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，對(duì)一家融資渠道較少的房企來(lái)說(shuō),，信托融資和海外債券融資是重要的融資渠道,，但成本卻難以下降。臨近年底,，有些企業(yè)是要發(fā)行新債償還舊債的,，因此可能出現(xiàn)幾筆規(guī)模不小且利率較高的融資。

自房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代以來(lái),，行業(yè)凈利潤(rùn)率一般維持在10%-13%,，借錢(qián)成本超過(guò)10%，意味著利息支出正在吃掉利潤(rùn),。

| 控成本成房企“過(guò)冬”良策

大型優(yōu)質(zhì)房企對(duì)融資成本的控制一直握有較大話語(yǔ)權(quán),，近幾年一直在試圖降低融資成本,。

億翰智庫(kù)在研究報(bào)告中指出，2019年上半年,，房企融資政策的調(diào)控力度是史無(wú)前例的,，融資成本上行，疊加銷(xiāo)售放緩,，企業(yè)面臨資金緊張的困境,，控成本、提高資金利用效率成為房企“過(guò)冬”的良策,。在企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用方面,，單獨(dú)核算利息支出更能反映房企因借貸帶來(lái)的財(cái)務(wù)壓力。

億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，2019年上半年,，20家樣本企業(yè)的平均利息支出為17億元，較2018年同期增長(zhǎng)33.9%億元,。利息支出/營(yíng)業(yè)收入的平均比值為3.1%,，較2018年同期增幅下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。這說(shuō)明,，雖然20家樣本房企的利息支出有所增加,，但資金的利用率在提升。

在20家樣本房企中,，碧桂園,、保利置業(yè)、中華企業(yè),、金科股份,、中南建設(shè)等9家房企的利息支出/營(yíng)業(yè)收入的比值均較2018年同期減少，反映出財(cái)務(wù)壓力在減小,。

由此可見(jiàn),，在房地產(chǎn)行業(yè)增速見(jiàn)頂?shù)念A(yù)期下，房企的利潤(rùn)空間被不斷壓縮,，控制期間費(fèi)用的重要性將更加突出,。

（來(lái)源：證券日?qǐng)?bào) 編輯 吉倩倩 見(jiàn)習(xí)編輯 王紅春 ）