受樓市銷售以及融資環(huán)境影響，地市同樣并不樂觀,。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,，2019年10月全國300城共計推出土地10480萬平方米，環(huán)比減少6%,、同比減少12%,，但成交僅7899萬平方米，環(huán)比下降20%,、同比下降12%,。在土地出讓金方面，10月全國300城收金3255億元,，環(huán)比減少26%,。

“10月一二三線城市供地規(guī)模都有所下降。”中國指數(shù)研究院杭州分院副總經(jīng)理高院生表示,，“在成交價格方面,，10月300城成交均價是3766元每平方米，環(huán)比下跌10%,，同比有所上漲,，但較9月漲幅收窄。在溢價率方面,，10月300城平均溢價率為11.9%,，較9月有所上升，但仍處于較低水平,。”

此外,，各地市場分化也比較明顯。高院生指出：“10月300城共有52宗住宅用地流拍,，其中42宗出自三四線城市,，另有10宗在二線城市。同時10月以來全國市場都呈現(xiàn)變冷的趨勢,，但相對而言,，長三角區(qū)域表現(xiàn)相對穩(wěn)定。”

“從1—10月份TOP100房企拿地的情況來看,，長三角和中西部仍是投資的重點區(qū)域,。其中TOP10房企在長三角拿地金額合計約3261億元，居所有區(qū)域中的首位,；其次則是中西部,，TOP10房企在此區(qū)域拿地金額約為2500億元,；另外，珠三角和環(huán)渤海則分列第三位和第四位,。” 中國指數(shù)研究院研發(fā)中心研究主管古超指出,。

長三角城市“收金”效應(yīng)明顯

“今年10月，全國住宅用地成交總價TOP10榜單,，長三角占據(jù)6席,。南京有2宗宅地入榜，上海,、杭州,、溫州、寧波各有一宗,，總價均超25億元,，上海浦東新區(qū)張江中區(qū)宅地以71.37億元領(lǐng)跑榜單。”中指研究院報告指出,。

另據(jù)2019年10月全國土地出讓TOP10城市數(shù)據(jù),，長三角共有上海、南京,、杭州,、寧波四城入榜，總計收金623.9億元,，占全部10個城市土地出讓金收入（1296.3億元）的48%,。

據(jù)歷史數(shù)據(jù)梳理，今年前10個月,，杭州、上海,、南京,、寧波、蘇州等長三角城市多次入圍全國土地出讓金收入TOP10城市,。杭州更是每月列席,，5月、6月,、9月還位居單月全國土地出讓收入第一位,，1月、3月,、4月,、8月位居全國第二位。上海亦有8次位列全國前十,；南京,、寧波也有6次,，蘇州則有5次。

以上5城上榜土地出讓收入已達6623億元,，約占所有上榜城市土地出讓收入的42%,。

今年，在一線城市房地產(chǎn)市場調(diào)控穩(wěn)定的背景下,，二線城市順勢承接了房企投資目光,。“杭州、蘇州等長三角城市由于經(jīng)濟,、人口,，以及承接上海等因素影響，成為房地產(chǎn)市場的熱點,。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦曾在接受時代周報記者采訪時表示,。

其中杭州尤為引人注目。數(shù)據(jù)顯示,，今年1—10月,，杭州累計土地出讓收入為2370億元，位居全國首位,，并超過第二位的上海835.5億元,。

地價高且供地面積大是杭州土地出讓收入居高的兩大因素。中指研究院數(shù)據(jù)顯示,，1—9月,，杭州成交樓面均價為7144元每平方米，僅低于北京（18652元每平方米）,、深圳（15289元每平方米）,、上海（7938元每平方米）和福州（7256元每平方米）。在土地供應(yīng)方面,，今年1—10月,，杭州共計推出1582萬平方米，土地供應(yīng)面積位于全國第九位,，并較去年同期增長42.7%,。

隨著杭州地市表現(xiàn)過熱，土地出讓“雙限”政策出臺,，杭州地市熱度也向其他城市轉(zhuǎn)移,。比如寧波，“受杭州調(diào)控從嚴,、地市熱度轉(zhuǎn)移影響,，寧波已經(jīng)連續(xù)兩個季度地價環(huán)比漲幅超過3%。”盧文曦表示,。

寧波明顯增大了土地供應(yīng)規(guī)模—數(shù)據(jù)顯示,，2019年1—10月,，寧波土地供應(yīng)面積為1895萬平方米，位居全國第三,，并且同比增長83.1%,。

三四線城市流拍率走高

整體降溫已是大勢，但分化更是今年市場的關(guān)鍵詞,。

“今年以來,，全國土地市場溢價率正在持續(xù)走低，流拍率則在持續(xù)走高,。其中三四線城市流拍率最高,，達8.8%。”諸葛找房分析指出,。

諸葛找房提供的數(shù)據(jù)還顯示,，今年10月，全國主要地級市溢價率為9.95%,，環(huán)比上月微跌0.02個百分點,，保持了5月以來的下跌趨勢；在流拍率方面,，10月全國主要地級市流拍率為7.27%,，環(huán)比升高1.1個百分點，延續(xù)了6月以來的升高趨勢,。

時代周報記者注意到,，拉長時間軸來看，近一年全國土地市場流拍率有兩個節(jié)點：2018年10月,，全國土地市場流拍率達到近一年的最高點,，此后逐月緩慢下降；2019年3月,，全國土地市場流拍率跌入底谷,，此后逐月增長。目前,，全國土地市場流拍率已經(jīng)迫近去年同期水平。

從城市級別來看,，三四線城市更不容樂觀—10月一線城市流拍率為3.85%,；二線城市流拍率為4.82%；三四線城市流拍率最高,，為8.8%,。

流拍率走高的同時，三線城市的成交樓面均價逆勢增長,。今年10月,，一線城市成交樓面均價環(huán)比下降17%,，二線城市環(huán)比下降16%，但三線城市環(huán)比微漲2%,。

“部分優(yōu)質(zhì)地塊得到房企青睞,，是三線城市成交樓面均價上漲的原因。”諸葛找房解釋道,，由于三四線城市土地具有價格優(yōu)勢,、盈利空間較大，因此部分優(yōu)質(zhì)地塊也會受房企青睞,。但部分地塊的熱度難以改變整體地市趨冷的態(tài)勢,，整體而言，“房企在三四線城市拿地仍有熱情,，但主要集中在發(fā)展?jié)摿^大的三四線城市及優(yōu)質(zhì)地塊,。”

從長遠來看，三四線城市土地市場趨冷,、流拍率走高的趨勢將持續(xù),。

“根據(jù)我們對最近五年全國土地交易月度走勢的研究來看，每年土地市場大概會呈現(xiàn)三個高點,，包括年初,、年中和年尾，預(yù)計部分城市會在11月,、12月加大土地市場供應(yīng),，從而帶來相應(yīng)的成交上揚。但三四線城市的流拍情況很難改善,。”高院生指出,。

高院生進一步解釋：“這一波三四線城市的土地流拍源于主流房企規(guī)避三四線城市市場風(fēng)險，回歸核心二線城市及其都市圈范圍的優(yōu)質(zhì)三四線,。如果三四線城市整體未來潛在市場去化風(fēng)險不改善,，當(dāng)?shù)厥袌銮闆r很難有所改善。”

來源 ：時代周報
見習(xí)編輯 熊子文 張惟一