日前,，央行召開銀行業(yè)金融機構信貸結構調整優(yōu)化座談會強調，嚴禁消費貸款違規(guī)用于購房,，加強對銀行理財,、委托貸款等渠道流入房地產的資金管理。專家表示,，房企融資渠道全面收緊,，加上下半年將迎來房企債券到期高峰，房企再融資能力將面臨考驗,。未來銷售回款將是資金來源的一個主要方面,，房企可能更加重視周轉率，加速去庫存,。

防范違規(guī)資金進入房地產

談及此次央行座談會,，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，考慮到后續(xù)金融環(huán)境可能會有改善,，此次會議相當于提前打預防針,，防范各類違規(guī)資金進入房地產市場。

嚴躍進表示,，本次會議明確了房貸政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,，也肯定了個人房貸適度增長的模式。后續(xù)政策層面和放貸層面不希望出現大起大落,，將以穩(wěn)定為導向,。同時，強化對消費貸,、理財資金等方面的管控。雖然表面上部分銀行貸款額度較為緊張,，但不排除實際過程中仍存在違規(guī)資金通過各種渠道流入房地產市場,。此外，明確提出對高杠桿經營房企的管控,，尤其是對有息負債規(guī)模和資產負債率等數據的管控,。預計下半年部分房企在發(fā)債等方面會比較節(jié)制，同時也會積極進行債務的清償,，以降低資金壓力,。

在信貸方面，中國社會科學院金融所房地產金融研究中心主任尹中立認為,，后續(xù)銀行料減少房地產行業(yè)貸款占新增貸款的比例,，包括開發(fā)貸款和按揭貸款。為了實現這個目標，預計會采取規(guī)模及比例控制措施,，甚至提高房地產貸款的利率,。

交通銀行首席經濟學家連平指出，目前房地產在金融資源中占比較高,，主要是居民在房地產方面的融資比例快速上升,，未來可能會采取比較謹慎的監(jiān)管方式。“但對于良性的,、合理的需求,，比如剛需，改善性的住房需求,，銀行給予支持是合理的,。”

房企償債高峰將至

近期房企融資政策不斷規(guī)范，除銀行貸款外,，5月份以來,，監(jiān)管部門對非標、美元債,、ABS等融資渠道逐一進行規(guī)范,，抑制違規(guī)融資的行為。

今年下半年將迎來一波房企債務高峰,，特別是境內地產債紛紛到期,。據華泰證券研報統(tǒng)計，2019年8-12月,，地產債總計到期量達2106億元,，其中8-10月地產債單月到期金額較大，房企再融資能力將面臨考驗,。

在美元債方面,，整體到期壓力不大。野村證券首席經濟學家陸挺表示,，今年下半年房地產企業(yè)海外美元債到期規(guī)模會從上半年的210億美元下降到111億美元,。從今年三季度到2020年四季度，房地產企業(yè)平均每個季度海外美元債到期規(guī)模為84億美元,。

在融資渠道收緊的背景下,，房企前期不同的融資渠道會導致受到的影響程度不同。華泰證券研報表示,，融資行為的規(guī)范將導致房企融資能力分化加劇,，前期對于非標、美元債,、ABS融資的依賴度高的房企面臨的沖擊更大,，此時企業(yè)的內生現金流和在手資源變得尤為重要,。

加快銷售回款

7月，粵泰股份,、新城控股,、泰禾等多家房企發(fā)布公告出售現有項目套現以緩解當前公司流動性面臨的困難。多位專家認為,，多路徑開拓融資渠道是下半年房企的重要任務,。

某信托公司房地產金融部門負責人表示，房企要根據國家宏觀政策,，適時調整企業(yè)經營策略,，可以采取合作開發(fā)、轉讓項目股權等方式應對發(fā)展困境,。嚴躍進預計,，未來房企在債權融資方面會相對保守，那些不增加債務壓力,、更偏股權方面的融資行為相對會增多,。

華泰證券研報指出，自有資金是企業(yè)償債的基礎保障,，現金較為充裕的房企資金周轉壓力相對更小,。提高內生性造血能力，加快銷售回款是債務滾動的關鍵,，特別是對于融資能力較差的房企,。

在刺激銷售加速回款方面，嚴躍進表示,，房企需要強化降價促銷策略,。此外，還可以通過積極與分銷渠道加強聯系,，提高傭金比例,，實現項目客源的快速聚集。在內部繼續(xù)加大考核,，尤其是設定更明確的銷售指標,，也需要建立更科學的去庫存策略。