快時(shí)尚品牌頻繁關(guān)店,，鄭州商業(yè)品牌引入將是什么趨勢(shì)？

作為新一線(xiàn)城市,，鄭州商業(yè)和鄰居武漢,、長(zhǎng)沙相比，有著什么樣的機(jī)遇,？

7月30日,，由戴德梁行主辦的“戴家客聽(tīng)”舉辦，探尋“商都”鄭州商產(chǎn)新趨勢(shì),，并發(fā)布《2019年上半年鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》,、《中部新一線(xiàn)城市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)報(bào)告》。

【數(shù)據(jù)】

2019年鄭州迎來(lái)超過(guò)80萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)商業(yè)新增供應(yīng)

鄭州商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)在今年上半年如何,？未來(lái)有什么態(tài)勢(shì),？

戴德梁行鄭州業(yè)務(wù)及市場(chǎng)部助理董事王威在《2019年上半年鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》中提到，鄭州優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)處于業(yè)態(tài)不斷調(diào)整升級(jí)不斷,、餐飲及體驗(yàn)業(yè)態(tài)積極布點(diǎn)的發(fā)展趨勢(shì)中,。

報(bào)告顯示，2019年上半年,，鄭東新區(qū)迎來(lái)了永威·木色的開(kāi)業(yè),，新增供應(yīng)為5萬(wàn)平方米，鄭州市優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量增長(zhǎng)至238.2萬(wàn)平方米,，永威·木色為本土開(kāi)發(fā)商永威的第一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目,。

二季度末，全市商業(yè)空置率顯著下降至3.7%,，較2018年底下降0.1個(gè)百分點(diǎn),，優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目一鋪難求。

由于多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目積極進(jìn)行品牌調(diào)整造成對(duì)客流吸引力增強(qiáng),，推動(dòng)全市商業(yè)租金較2018年下半年上升9.5%至454.0元每平方米每月（調(diào)研數(shù)據(jù)為商業(yè)一層最優(yōu)租金）,。餐飲及體驗(yàn)式業(yè)態(tài)成為下半年市場(chǎng)吸納主力,，其中書(shū)店成為了新的亮點(diǎn)。繼2018年下半年尚書(shū)房,、鐘書(shū)閣等書(shū)店相繼在購(gòu)物中心開(kāi)新店后,，2019上半年西西弗書(shū)店、中信書(shū)店也選擇在購(gòu)物中心開(kāi)大面積店鋪,。

鄭州優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)在2019年將迎來(lái)超過(guò)80萬(wàn)平方米的新增供應(yīng),，其中超過(guò)20%的項(xiàng)目集中在鄭東新區(qū)，未來(lái)鄭東新區(qū)的商業(yè)氛圍將得到進(jìn)一步的發(fā)展和促進(jìn),。下半年填空式的社區(qū)商業(yè)將繼續(xù)成為市場(chǎng)新亮點(diǎn),。在明年，優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)供應(yīng)量會(huì)有所下降,，預(yù)計(jì)為50萬(wàn)方,。

在引入內(nèi)容上，報(bào)告顯示,，上半年鄭州多個(gè)購(gòu)物中心對(duì)公共空間進(jìn)行了開(kāi)發(fā),，積極引入了主題展覽與主題活動(dòng)，吸引更多年輕顧客前來(lái)購(gòu)物并拍照打卡,，未來(lái)開(kāi)發(fā)公共空間來(lái)吸引顧客將成為的趨勢(shì),。

商業(yè)也在隨著交通的變化發(fā)生衍變。上半年地鐵5號(hào)線(xiàn)開(kāi)通,，地鐵商業(yè)取得了進(jìn)一步的發(fā)展,。根據(jù)鄭州市城市軌道交通第三期建設(shè)規(guī)劃，鄭州在2024年之前還要陸續(xù)建成7條地鐵線(xiàn)路,。王威提到,，地鐵商業(yè)將推動(dòng)鄭州商業(yè)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。這兩年鄭州商業(yè)爆發(fā)態(tài)勢(shì)明顯,，而爆發(fā)意味著之間的競(jìng)爭(zhēng)性很強(qiáng),，商業(yè)在錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)、內(nèi)容轉(zhuǎn)化率方面應(yīng)該重視,。

【趨勢(shì)1】

新一線(xiàn)城市已成為商家必爭(zhēng)之地

交流會(huì)上,，戴德梁行商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)助理董事黃色強(qiáng)對(duì)《中部新一線(xiàn)城市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)報(bào)告》進(jìn)行解讀。

報(bào)告認(rèn)為,，從主要品類(lèi)在中國(guó)大陸地區(qū)門(mén)店的拓展情況看,，新一線(xiàn)城市已經(jīng)成為零售品牌擴(kuò)張的必爭(zhēng)之地。

報(bào)告顯示,，截止到2018年底主要的奢飾品、輕奢,、社區(qū)新零售品牌在新一線(xiàn)城市的門(mén)店數(shù)量都可以占其全國(guó)總門(mén)店數(shù)量的40%以上,，快時(shí)尚和網(wǎng)紅茶飲品牌在新一線(xiàn)城市的門(mén)店數(shù)量也可以占到其全國(guó)總門(mén)店數(shù)量的30%左右,。

具體來(lái)說(shuō)，主要品類(lèi)在新一線(xiàn)城市門(mén)店數(shù)量占比中,，奢飾品達(dá)到46.2%,，輕奢達(dá)到41.5%，快時(shí)尚達(dá)到31.5%,，網(wǎng)紅茶飲達(dá)到27.6%,，新零售達(dá)到40.9%。

【輕奢】

輕奢品牌開(kāi)始加碼鄭州 主要品類(lèi)在鄭州布局趨勢(shì)如何,？

以輕奢為例,，鄭州近年來(lái)，隨著優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目的不斷入市,，主流輕奢品牌在鄭州的布局開(kāi)始加碼,。2018年有多個(gè)輕奢品牌首次進(jìn)入鄭州市場(chǎng)，如：Tory Burch,、MCM,、Stuart Weizman、Sandro,、Theory等,。輕奢品牌由于在價(jià)格上較奢侈品親民，但在品質(zhì)和定位上相對(duì)高檔,，有望吸引年輕時(shí)尚人群,，目前來(lái)看仍有較大的發(fā)展空間。

在集聚上,，以MK,、KS、TB,、Coach,、MCM為抽樣數(shù)據(jù)顯示，截止到2018年年底,，輕奢品牌門(mén)店主要寄居在二七商圈的丹尼斯大衛(wèi)城（精品店）,、丹尼斯百貨（精品店）兩“姐妹”商業(yè)，另外還有去年開(kāi)業(yè)的“巨無(wú)霸”正弘城（精品店）,，以及遠(yuǎn)郊的杉杉奧特萊斯（折扣店）,。

快時(shí)尚方面，快時(shí)尚品牌在鄭州的數(shù)量,，明顯少于武漢和長(zhǎng)沙,，這也意味著鄭州快時(shí)尚品類(lèi)整體在整合走的拓展較武漢和長(zhǎng)沙較為滯后。

報(bào)告提到,，快時(shí)尚品牌在選址上,，在鄭州更傾向于新開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心,。

對(duì)比來(lái)看，目前快時(shí)尚品牌幾乎占領(lǐng)了武漢主城區(qū)所有的商圈,，其中武昌中南中北商圈的楚河漢街和漢口東西湖商圈的宜家薈聚中心是目前集合快時(shí)尚品牌最多的零售物業(yè),。

快時(shí)尚品牌在長(zhǎng)沙則多以區(qū)級(jí)為單位進(jìn)行選址，輻射周邊5至10公里范圍,，因此布局以核心商圈（五一商圈）為中心,，向四周放射式分布，較為分散,。

【社區(qū)新零售】

鄭州社區(qū)新零售尚是藍(lán)海

近年來(lái)電商渠道開(kāi)始由一線(xiàn)城市積極向低層級(jí)城市滲透,，電商社區(qū)新零售從2018年開(kāi)始陸續(xù)登陸武漢及長(zhǎng)沙市場(chǎng)，電商社區(qū)新零售代表品牌盒馬鮮生于2018年二季度進(jìn)入武漢市場(chǎng),、同年四季度進(jìn)入長(zhǎng)沙市場(chǎng),。鄭州市截止2018年底還沒(méi)有主流新零售品牌入駐，對(duì)于新零售來(lái)說(shuō)還屬于一片藍(lán)海,。

但這也意味著鄭州相較于武漢來(lái)說(shuō),，社區(qū)新零售相對(duì)滯后。報(bào)告提到,，面對(duì)電商新零售品牌的積極擴(kuò)張,，武漢及長(zhǎng)沙本土傳統(tǒng)零售商轉(zhuǎn)型積極，比如湖北區(qū)域零售巨頭中百和長(zhǎng)沙本土傳統(tǒng)零售品牌步步高紛紛開(kāi)始轉(zhuǎn)型涉足社區(qū)新零售,。目前鄭州市場(chǎng)上的傳統(tǒng)超市零售品牌已經(jīng)引入一系列新零售技術(shù)來(lái)支持日常運(yùn)營(yíng),，未來(lái)鄭州有望迎來(lái)主流的新零售品牌入駐。

另外,，在網(wǎng)紅茶飲上,，報(bào)告認(rèn)為，在鄭州,，網(wǎng)紅茶飲已經(jīng)成為各大購(gòu)物中心“引流”標(biāo)配,，其選址上偏向于人流量較大的核心商圈購(gòu)物中心，例如國(guó)貿(mào)360,、正弘城,、丹尼斯大衛(wèi)城等。值得注意的是,，隨著主要茶飲品牌陸續(xù)進(jìn)入中部新一線(xiàn)城市,，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的持續(xù)加劇迫使門(mén)店類(lèi)型的創(chuàng)新和場(chǎng)景的打造成為了網(wǎng)紅茶飲的下一個(gè)新的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)。

【趨勢(shì)2】

鄭州商圈在差異化發(fā)展

隨著新興商圈逐步崛起,，目前鄭州形成了6個(gè)主要商圈,，包括老牌傳統(tǒng)商圈二七和花園路商圈，以及新興的鄭東新區(qū)商圈、北區(qū),、西區(qū)和高新區(qū)商圈,。

 

其中,，鄭東新區(qū)商圈是最近鄭州發(fā)展最為迅速的新興商圈，目前正逐步由社區(qū)配套商業(yè)升級(jí)為以購(gòu)物中心為主的具備一定輻射力的商業(yè)副中心,。正東,、二七將成為鄭州的雙中心。而北區(qū)和高新區(qū)商圈整體發(fā)展較晚,，將是未來(lái)幾年商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域,。

分商圈來(lái)看，核心商圈零售占比較大,，新興商圈則以社區(qū)商業(yè)為主,、體驗(yàn)式業(yè)態(tài)占比相對(duì)較高。其中,，在商圈發(fā)展趨勢(shì)上,，二七商圈為奢侈品集散地，花園路商圈為年輕的時(shí)尚潮流圣地,，鄭東新區(qū)商圈為“第二”市中心,，北區(qū)&高新區(qū)商圈在兒童、餐飲,、娛樂(lè)休閑及生活配套等業(yè)態(tài)占比高于二七和花園路商圈,，將是“社區(qū)商業(yè)為王”趨勢(shì)；另外西區(qū)商圈目前是餐飲業(yè)態(tài)占比最高的商圈,，將是“美食天地”,。

但不可否認(rèn)的是，鄭州商業(yè)主流業(yè)態(tài)中,，零售業(yè)態(tài)依然“獨(dú)大”,，時(shí)尚零售在目前鄭州核心商圈的零售業(yè)態(tài)中占比高達(dá)85.3%，而生活零售僅占14.7%,。

餐飲方面,，特色中餐和甜點(diǎn)飲品最受歡迎。核心商圈餐飲業(yè)態(tài)中以特色中餐數(shù)量最多,，占比達(dá)32%,。其次是甜點(diǎn)飲品，戰(zhàn)核心商圈餐飲門(mén)店數(shù)量的29%,?？觳汀⑿〕浴?guó)外料理合計(jì)占比39.6%,。

【鏈接】

鄭州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)：上半年無(wú)新增供應(yīng),，空置率下降租金上升

在《2019年上半年鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》中，對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓出租率,、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等進(jìn)行了調(diào)查,。

報(bào)告顯示，2019年上半年甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)暫無(wú)新增供應(yīng),，給了市場(chǎng)足夠的時(shí)間來(lái)消化此前的供應(yīng),。得益于市場(chǎng)良好的表現(xiàn)，全市空置率為19.0%,，5年內(nèi)第一次降至20%以下,，較2018年下半年下降4.0個(gè)百分點(diǎn)。上半年凈吸納量達(dá)到12.1萬(wàn)平方米,，金融和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)為市場(chǎng)吸納主力,。得益于良好的市場(chǎng)表現(xiàn)，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金為90.7/元/平方米/月,，較2018年下半年上升1.7%,。

▲2019H2-2021 鄭州甲級(jí)寫(xiě)字樓未來(lái)供應(yīng)分布,，數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行研究部

鄭州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)將在2019年下半年迎來(lái)約52萬(wàn)平方米的新增供應(yīng),，其中北龍湖片區(qū)較為集中，將在該地段形成一個(gè)新的寫(xiě)字樓區(qū)域,。由于未來(lái)北龍湖片區(qū)項(xiàng)目將陸續(xù)交付,，帶來(lái)大量新增供應(yīng)，寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)將面臨激烈競(jìng)爭(zhēng),，提高項(xiàng)目品質(zhì)服務(wù)和差異化租賃策略將是未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心,。

另一方面，雖然近年來(lái)鄭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)出強(qiáng)勁的吸納能力,，但面對(duì)未來(lái)的供應(yīng)高峰以及放緩的經(jīng)濟(jì)增速,，租金預(yù)計(jì)將穩(wěn)中有降。

▲鄭州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)歷年新供應(yīng),、凈吸納量及空置率，數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行研究部

▲2019-2020 鄭州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng),，數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行研究部

鄭州產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，伴隨著鄭州產(chǎn)業(yè)升級(jí)的步伐,，市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)業(yè)載體的要求也越發(fā)苛刻,，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了高速發(fā)展期。據(jù)戴德梁行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2018年底,，鄭州優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)載體存量超過(guò)400萬(wàn)平方米,，整體空置率為25%以下。預(yù)計(jì)2020年全市優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)載體將達(dá)到500萬(wàn)平方米,，去化壓力上升,。2016年之前鄭州產(chǎn)業(yè)載體近乎沒(méi)有運(yùn)營(yíng)概念，主要原因是鄭州產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)去化方式以銷(xiāo)售為主,，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園供小于求,。而如今鄭州新開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)園都有自持比例要求，良好,、專(zhuān)業(yè)的園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)是各個(gè)產(chǎn)業(yè)園未來(lái)不可缺少的軟實(shí)力。

戴德梁行鄭州產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人裴方亮指出,，鄭州近年來(lái)在政策,、企業(yè)、人才,、金融這四大產(chǎn)業(yè)要素上積累豐厚,，為產(chǎn)業(yè)加速升級(jí)提供了良好的基礎(chǔ)，這將為鄭州產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)源源不斷的機(jī)遇,。