制圖\鄭萌
“房東把鎖換了,，說是已經(jīng)兩個(gè)月沒有收到中介的房租了。”
連日來,，河南商報(bào)記者接到不少鄭州市的租客對(duì)于河南青檸公寓管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱：青檸公寓）的投訴,，對(duì)此青檸公寓回應(yīng)稱正逐步解決租客問題。
河南商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，不僅是青檸公寓,，鄭州其他長(zhǎng)租公寓品牌也遭受“租房市場(chǎng)降溫”帶來的沖擊。業(yè)內(nèi)人士表示,，這輪沖擊將持續(xù)3~5年,。
事件
青檸公寓拖欠兩個(gè)月租金，租客租期未到被房主換鎖
5月20日,，鄭州市民陳女士向河南商報(bào)記者出示了當(dāng)初與青檸公寓簽訂的合同,。
去年10月份，陳女士通過青檸公寓租了一間房子,，根據(jù)合同約定,，租住期為2018年10月~2019年10月，每3個(gè)月交一次租金,，并繳納了押金,。但陳女士稱,，今年3月30日，所住房屋的房主將門鎖更換并斷水?dāng)嚯?，理由是房主已?jīng)兩個(gè)月未收到青檸公寓的租金,。
4月1日，青檸公寓方給出解決方案為：25個(gè)工作日內(nèi),，退還陳女士未住的半個(gè)月租金以及押金等,。陳女士還將押金條等交給了青檸公寓的工作人員。
陳女士表示,，5月9日她到青檸公寓的鄭州總部,，卻發(fā)現(xiàn)這里擠滿了前來“討債”的租客。直到5月20日,，仍未收到退還資金,。
5月21日，河南商報(bào)記者將陳女士的情況反映至青檸公寓鄭州總部,。該公司一周姓工作人員表示,，公司現(xiàn)在資金鏈比較緊張，不過目前公司也在“盡力去解決,，從來沒說不認(rèn)賬,。（目前）想解決好這個(gè)問題，正在一步一步往前走”,。
5月22日,，河南商報(bào)記者了解到，陳女士的租金和押金,，青檸公寓已經(jīng)退回,。
回應(yīng)
高價(jià)收房后面臨高空置率，離職高管稱一直賠錢運(yùn)營(yíng)
和陳女士有著相似遭遇的租客不在少數(shù),，從今年3月份開始,，河南商報(bào)記者陸續(xù)接到了不少投訴。河南商報(bào)記者在天眼查上搜索看到,，青檸公寓的最大股東為鑫苑科技服務(wù)有限公司,，股份占比51%。
青檸公寓一離職高管表示,，目前青檸公寓由鑫苑方面派人進(jìn)行管理,，多名高管已離職,。
談及目前青檸公寓的情況,，該人士稱核心原因在于“（行情好的時(shí)候）原來收的房子價(jià)格高，因?yàn)榉繓|有他自己的期望值,，不會(huì)給他降太多,。（收完房）還有裝修費(fèi)用，再配配東西，根本就是賠錢的,。”
“即使是新收的房子,，目前空置率太高了。租客雖然也在擴(kuò)張,，但是擴(kuò)張速度跟不上前兩年長(zhǎng)租公寓（的擴(kuò)張速度）,，特別是這種住宅類長(zhǎng)租公寓的擴(kuò)張速度。”談及青檸公寓的未來走向,，該人士表示未來“分散式住宅公寓這塊肯定會(huì)大幅收縮,，估計(jì)會(huì)嘗試集中公寓”。
觀察
長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)行情不好,，鄭州整體租金降了約兩成
河南商報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn),，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)行情不好，受影響的不只青檸公寓一家,。
鄭州筑巢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司某分公司一羅姓經(jīng)理告訴河南商報(bào)記者,，作為一家鄭州中等規(guī)模的長(zhǎng)租公寓公司，“公司現(xiàn)在都不掙錢,，一直在賠錢,。”
賠錢的原因，是因?yàn)榭蛻羯倭?，空房率達(dá)到了15%~20%,，而市場(chǎng)行情好的時(shí)候，空房率在8%~12%,。
米兜公寓CEO王平告訴河南商報(bào)記者,，米兜亦受到了影響，“我們的整體出租價(jià)格也在下降,，整體降幅在10%左右,。”
王平稱，目前鄭州各長(zhǎng)租公寓企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況都不算很好,，“整體來講,，鄭州的整體租金下降水平應(yīng)該在20%左右，但是有些片區(qū)可能會(huì)更高,，能達(dá)到30%,。”
業(yè)內(nèi)人士表示，長(zhǎng)租公寓主要盈利點(diǎn)有兩個(gè)：免租期和“N+1”模式下多出的隔斷間的租金,。
該人士算了一筆賬：在鄭州市場(chǎng)上,，以2500元的租金收一套三室的房子，合同期5年,，每年有一個(gè)月的免租期,，月均租金近2300元,；裝修成本5萬(wàn)元，一套房子月均成本就達(dá)3000多元,，“N+1”模式改裝后,，按照4個(gè)房間每間1000元的租金租出去，一套這樣的房子,，每月能收4000元租金,。
然而算上空房率，一套房子可能僅有13%~15%的收益率,。而在前兩年租金上漲時(shí)收的一些房源,，隨著租金水平的下降，不僅不掙錢,，還賠錢,。
分析
鄭州長(zhǎng)租公寓租金偏高，未來三五年內(nèi)還會(huì)下行
在王平看來,，長(zhǎng)租公寓租金價(jià)格下降,，是市場(chǎng)的理性回歸，“未來3到5年鄭州的房租水平還會(huì)下降,，對(duì)比其他一線城市,，我們的租金水平還是有些偏高。”
戴德梁行研究部發(fā)布的《中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告2018~2019》印證了王平的這一說法,。
該報(bào)告中的數(shù)據(jù)顯示,，截至2018年末，鄭州市中心區(qū)內(nèi),，長(zhǎng)租公寓單位面積平均租金為90.5元/平方米/月,，高于武漢、成都,，與廣州比較接近,。
河南省公寓管理協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)李艷紅認(rèn)為，鄭州長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的租金從2016年開始進(jìn)入下滑通道,，“隨著城中村的逐漸回遷,，大量的公寓進(jìn)入市場(chǎng)，整體供應(yīng)量是增加的,，但是人口的增加和房子供應(yīng)量的增加是不對(duì)等的,。”
但李艷紅同時(shí)表示，鄭州長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)遇冷要一分為二地看待,。這種狀況對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)來說,，是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。但從鄭州整個(gè)租房市場(chǎng)來講,，是一個(gè)非常正常的過程,。只有在市場(chǎng)不好的情況下,，扎扎實(shí)實(shí)從服務(wù)從產(chǎn)品各方面去下功夫的企業(yè)才會(huì)真正走出來,。
記者：河南商報(bào) 劉遠(yuǎn)懷 實(shí)習(xí)生 馬千惠
編輯：河南商報(bào) 郭爽
來源：河南商報(bào)
