現(xiàn)狀：商品住宅銷量同比降11.3%,，市場(chǎng)趨理性

2018年1-11月,，全省商品住宅銷售10043.38萬平方米，同比增長(zhǎng)6.5%,，相較2017年底下降了11.3個(gè)百分點(diǎn),。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)，商品住房市場(chǎng)整體保持穩(wěn)定,，消費(fèi)者預(yù)期逐漸轉(zhuǎn)變,，市場(chǎng)逐步回歸理性。

商品住房成交均價(jià)保持上漲,，漲幅較上半年出現(xiàn)回落,。根據(jù)房管部門數(shù)據(jù)，2018年1-11月,，全省商品住宅成交均價(jià)6061元/平方米,，同比上漲10.07%，漲幅較上半年回落5.05個(gè)百分點(diǎn),。

二手房消費(fèi)保持增長(zhǎng),，銷售價(jià)格保持平穩(wěn)。根據(jù)房管部門數(shù)據(jù),，2018年1-11月,，全省二手住宅成交面積2260萬平方米,，同比增長(zhǎng)2.92%，二手住宅平均成交價(jià)格4985元/平方米,，同比上漲3.55%,，二手房總體保持穩(wěn)定。

剛需住房消費(fèi)集中在鄭州市,，90-140平米戶型最受三四線城市及縣城購(gòu)房者青睞,。2018年1-11月，全省90平米以下商品住宅銷售面積為2136.95萬平方米,，同比增長(zhǎng)4.3%,，其中鄭州市銷售面積1072.87萬平方米，占全省50.2%;全省90-140平米戶型銷售6511.77萬平方米,，占全省住宅銷售面積的64.8%,，其他三四線城市以及縣城銷售面積5191.95萬平方米，占全省90-140平米戶型銷售面積的80%,。整體來看,，全省90平米以下中小戶型住房消費(fèi)超過一半發(fā)生在鄭州市，這類購(gòu)房人主要以剛需群體為主;90-140平米戶型最受市場(chǎng)歡迎,，尤其是在省內(nèi)三四線城市及縣城,，成為部分剛需以及改善需求的首選。

同時(shí),，期房消費(fèi)占據(jù)主流,，現(xiàn)房消費(fèi)比例同比下降。另外,，我省住房租賃市場(chǎng)不斷發(fā)展,，成品住宅消費(fèi)持續(xù)擴(kuò)大。2018年,，全省租購(gòu)并舉住房體系不斷完善,，住房租賃市場(chǎng)不斷發(fā)展，省內(nèi)住房租賃企業(yè)數(shù)量大幅提升,，目前已有從事住房租賃經(jīng)營(yíng)的各類市場(chǎng)主體1000多家,，現(xiàn)有住房租賃規(guī)模5.2萬間。

趨勢(shì)：市場(chǎng)觀望情緒加重,，住房消費(fèi)預(yù)計(jì)繼續(xù)放緩

住房消費(fèi)總量方面,，當(dāng)前我省正處于在城市化快速發(fā)展的換擋階段，城鎮(zhèn)化率還有較大空間,，增量人口的住房需求仍將推動(dòng)住房消費(fèi)市場(chǎng)保持持續(xù)增長(zhǎng),，但近期來看,，從2018年三季度開始,，鄭州,、開封昌等省轄市房地產(chǎn)出現(xiàn)不同程度的降溫轉(zhuǎn)冷現(xiàn)象，市場(chǎng)觀望情緒增加,，在沒有重大政策轉(zhuǎn)向和意外事件沖擊的情況下,，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能轉(zhuǎn)向降溫通道并出現(xiàn)小幅調(diào)整。全省居民住房消費(fèi)增速預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)放緩,。

消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面,，隨著租購(gòu)并舉住房體系逐步完善，住房企業(yè)數(shù)量不斷增加,，市場(chǎng)可租賃房源更加豐富,，公租房分配進(jìn)度不斷加快，會(huì)有更多群眾選擇租房而不是購(gòu)房,。

消費(fèi)區(qū)域方面,，目前全省房地產(chǎn)市場(chǎng)總體穩(wěn)定，但也存在區(qū)域分化傾向,。鄭州市房地產(chǎn)調(diào)控政策影響,，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持基本穩(wěn)定;環(huán)鄭區(qū)域熱點(diǎn)城市經(jīng)歷了2017年的快速上漲后出現(xiàn)了調(diào)整跡象;省內(nèi)其他三四線城市比如周口、漯河等今年以來住宅價(jià)格漲幅較大,。預(yù)計(jì)下一步各地商品住房消費(fèi)形勢(shì)分化趨勢(shì)會(huì)繼續(xù)加劇,，同時(shí)隨著前期去庫(kù)存以及房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)，部分三四線城市有效需求已經(jīng)充分釋放,，市場(chǎng)穩(wěn)定增長(zhǎng)難度加大,，向下風(fēng)險(xiǎn)逐步增加，可能出現(xiàn)新的庫(kù)存累積,。

消費(fèi)產(chǎn)品方面,，隨著傳統(tǒng)住房市場(chǎng)的飽和以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、消費(fèi)升級(jí)的加速,，以服務(wù)產(chǎn)業(yè)需求和消費(fèi)需求為重心的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),、眾創(chuàng)空間、物流地產(chǎn),、旅游地產(chǎn),、教育地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等非住宅新興業(yè)態(tài)將呈現(xiàn)多元化,、綜合化發(fā)展態(tài)勢(shì),。住房消費(fèi)不再僅僅是單純的房屋買賣和居住，圍繞居住需求產(chǎn)生的次生需求,，比如飲食,、家政、醫(yī)療等更多的需求，將更多地走進(jìn)消費(fèi)者生活,。

問題：總體穩(wěn)定,，仍存供給結(jié)構(gòu)性失衡等問題

當(dāng)前，全省住房消費(fèi)市場(chǎng)總體保持平穩(wěn),，但仍存在供給結(jié)構(gòu)性失衡,、部分城市價(jià)格上漲相對(duì)較快、市場(chǎng)利率持續(xù)上浮,、市場(chǎng)監(jiān)管亟待加強(qiáng)等問題,。

2018年1-11月，全省商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積1.05億平方米,，同比增長(zhǎng)37.33%,，相對(duì)市場(chǎng)需求，2018年全省商品房供給總量基本平衡,。但具體來看,，部分省轄市市區(qū)仍存在供求失衡問題，供求關(guān)系依然緊張,。截止2018年11月底,，漯河、信陽,、商丘,、洛陽等7個(gè)省轄市市區(qū)商品住宅庫(kù)存周期在6個(gè)月以下(含6個(gè)月)，其中1-11月洛陽市市區(qū)商品住宅供應(yīng)面積同比下降38.44%,，市場(chǎng)住房供給偏緊,。

同時(shí)，部分城市商品住宅銷售價(jià)格上漲壓力仍然較大,。根據(jù)房管部分?jǐn)?shù)據(jù),，2018年1-11月，部分省轄市市區(qū)商品房住宅成交價(jià)格上漲較快,，如周口市,、漯河市、駐馬店市,、濟(jì)源市,、焦作市等。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)情況顯示,，鄭州市11月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)為100.8,，下半年以來環(huán)比持續(xù)小幅上漲，房地產(chǎn)調(diào)控依然不能放松,。

另外,，居民購(gòu)房成本不斷增加。2018年以來，隨著金融政策的不斷收緊,，全省各地住房貸款均不同程度地出現(xiàn)利率上浮現(xiàn)象,。利率上浮明顯增加了群眾的購(gòu)房成本，特別是給剛性需求群體帶來更大負(fù)擔(dān),。比如，商業(yè)貸款100萬元,，用等額本息還款方式償還30年,，照基準(zhǔn)利率居民每月需還款5307.27元，按照上浮30%比例居民每月需還款6235.43元,，每月多還946.16元,。

另外，住房消費(fèi)市場(chǎng)還存在一些違法違規(guī)行為,，如部分問題樓盤化解矛盾比較突出,。

最新：因地制宜、分類調(diào)控,，促房產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行

去年12月19日至21日,，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京召開，提出要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制,，堅(jiān)持房子是用來住的,、不是用來炒的定位，因城施策,、分類指導(dǎo),，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系,。堅(jiān)持“房子是用來住的,，不是用來炒的”定位，加快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制,，切實(shí)保障人民住有所居,、住的更好等美好向往，重點(diǎn)做好以下幾項(xiàng)工作:

堅(jiān)持因地制宜,，分類調(diào)控,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

編制公布住房發(fā)展規(guī)劃,，引導(dǎo)人口合理分布,。市、縣因地制宜修編住房建設(shè)規(guī)劃并向社會(huì)公開,，重點(diǎn)保障與普通居民家庭相適應(yīng)的中低價(jià)位,、中小套型商品房和保障性安居工程建設(shè)項(xiàng)目。提升中小城市的綜合承載力，進(jìn)一步完善基礎(chǔ)設(shè)施,，推進(jìn)公共服務(wù)資源合理配置,，有序引導(dǎo)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口在中小城市和縣城就業(yè)落戶。

積極發(fā)展住房租賃市場(chǎng),，持續(xù)健全城鎮(zhèn)住房保障體系,。多渠道支持培育市場(chǎng)主體，支持專業(yè)化,、機(jī)構(gòu)化的住房租賃企業(yè)發(fā)展,，鼓勵(lì)民企加入住房租賃市場(chǎng)。大力發(fā)展長(zhǎng)期租賃和青年人才公寓建設(shè),。同時(shí),，采用擴(kuò)大公租房新建規(guī)模，積極擴(kuò)大公租房保障范圍,，繼續(xù)推進(jìn)棚戶區(qū)改造,，深化住房公積金制度改革等舉措健全住房保障體系。

同時(shí),，完善風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制,，規(guī)范市場(chǎng)主體行為。健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和統(tǒng)計(jì)制度,，完善市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析機(jī)制,，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警,。加強(qiáng)對(duì)部分前期房?jī)r(jià)上漲過快的三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警,，謹(jǐn)防三四線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)帶來波及效應(yīng)。加快建立房地產(chǎn)領(lǐng)域信用體系,。建立常態(tài)化發(fā)布機(jī)制和網(wǎng)上輿情監(jiān)測(cè)機(jī)制,，堅(jiān)決打擊房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)傳播亂象。持續(xù)開展房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象治理,，嚴(yán)厲打擊各類違法違規(guī)行為,。深入開展房地產(chǎn)問題樓盤項(xiàng)目專項(xiàng)化解，化解信房突出矛盾,，維護(hù)群眾合法權(quán)益,。

作者：記者 李一川
編輯：河南商報(bào) 王瑩
來源：大河報(bào)