從財(cái)報(bào)來分析,，投資房地產(chǎn)是否還有機(jī)會？

【家裝家居業(yè)務(wù)逆市同比增長超過10%】

二季度,，以需求端牽引為主的房地產(chǎn)支持政策持續(xù)出臺,，市場顯現(xiàn)修復(fù)跡象，二手房市場的復(fù)蘇節(jié)奏相對較快,，而新房市場由于開發(fā)商的流動性壓力和購房者的觀望情緒,，表現(xiàn)相對疲弱。同期,，貝殼凈收入超出了其業(yè)績指引上限30%,，且超過了市場的一致預(yù)期。同時(shí),，貝殼第二季度依然保持了充沛的現(xiàn)金儲備和良好的流動性,，仍然實(shí)現(xiàn)了正向經(jīng)營性現(xiàn)金流。二季度,，貝殼家裝家居業(yè)務(wù)pro forma收入（假設(shè)全季度并表圣都家裝業(yè)績的情況下）逆市同比增長超過10%,。貝殼租房業(yè)務(wù)簽約口徑在管房源量超過4.2萬套。

貝殼董事長兼CEO彭永東表示：“第二季度在積極的寬松政策和有效疫情防控下,，中國房地產(chǎn)交易市場,，尤其是存量市場出現(xiàn)了一系列積極的變化。平臺的經(jīng)營效益,、人店規(guī)模的穩(wěn)定性和作業(yè)效率都有所提升,。但長期看，我們所處的內(nèi)外部環(huán)境無疑充滿挑戰(zhàn),，不確定性持續(xù)增加,。隨著‘一體兩翼’戰(zhàn)略的推進(jìn)，組織所涉及的業(yè)務(wù)也變得更加多元和復(fù)雜,。我們會持續(xù)專注于加強(qiáng)我們獨(dú)特的產(chǎn)品及服務(wù),，賦能我們的服務(wù)者，以更廣泛及更深入的方式為客戶服務(wù),，從而支持我們的長期增長,。”

貝殼執(zhí)行董事、CFO徐濤表示：“雖然房地產(chǎn)市場復(fù)蘇之路不平坦，但我們采取了一系列具有成本效益的措施,，在戰(zhàn)略制定及日常運(yùn)營中更注重效率,，以提高盈利能力。因此,，即便面對充滿挑戰(zhàn)的市場環(huán)境,，我們的房產(chǎn)交易服務(wù)業(yè)務(wù)獲得了更大的經(jīng)營杠桿，我們相信房產(chǎn)交易服務(wù)業(yè)務(wù)的盈利能力將在今年下半年逐步恢復(fù),。我們也將繼續(xù)在家裝家居及貝殼租房業(yè)務(wù)方面進(jìn)行投資,。我們堅(jiān)信我們在居住領(lǐng)域獨(dú)特的能力及扎實(shí)的業(yè)務(wù)布局將支持我們實(shí)現(xiàn)長期快速增長。”

【“找房+裝修”強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,，符合年輕人快速,、個(gè)性化需求】

科創(chuàng)中國高丞鄉(xiāng)創(chuàng)服務(wù)團(tuán)團(tuán)長孫文華在“看懂”的線上會議上，對貝殼2022年二季報(bào)進(jìn)行了解讀,。

孫文華認(rèn)為,，貝殼找房在房產(chǎn)交易服務(wù)領(lǐng)域已經(jīng)形成了一個(gè)規(guī)模化的一個(gè)壁壘,。在貝殼找房的平臺效應(yīng)下,，各個(gè)門派的信息壁壘被打破，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的運(yùn)行效率和服務(wù)體驗(yàn)被帶動了起來,，發(fā)展非常迅速。截至到2021年12月,，貝殼平臺的門店總數(shù)已經(jīng)達(dá)到5.1萬人,。經(jīng)紀(jì)人的數(shù)量，達(dá)到了45.5萬人,。房地產(chǎn)交易成交額已經(jīng)占到全國總市場的13%,。貝殼找房憑借著交易端形成了有效的覆蓋，從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)拓展到其他與居住相關(guān)的延伸服務(wù)領(lǐng)域,。

貝殼找房業(yè)務(wù)模式的收入主要是風(fēng)險(xiǎn)收入不是經(jīng)濟(jì)收入,，比如一套房，通過中介服務(wù)可以收取傭金1%,，但是現(xiàn)在這種模式是在1%當(dāng)中的百分比,，是平臺收益了。平臺收益最大的好處在于規(guī)?；?，目前，貝殼找房已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了規(guī)?；?，規(guī)模化最大的好處就是信息的集中性，信息一旦集中,，就可以通過借助這樣的一個(gè)平臺來延伸,，就像我們互聯(lián)網(wǎng)當(dāng)中的搜索引擎，搜索是免費(fèi)的,，互聯(lián)網(wǎng)搜索引擎的收入是廣告收入,。

2021年下半年，貝殼找房正式提出了一體兩翼戰(zhàn)略,。一體兩翼,，一體是指傳統(tǒng)強(qiáng)項(xiàng)存房以及新房的交易服務(wù)，也就是中介服務(wù),，存量房的交易和新房交易,。兩翼是指整裝大家居業(yè)務(wù)以及普惠房的居住業(yè)務(wù)，在2021年的11月份,，貝克找房就成立了整裝家大家居事業(yè)群,，設(shè)立了新家裝線和新家居線。2022年2月,，整裝大家居戰(zhàn)略管理與投資中心成立,，負(fù)責(zé)整裝大家居事業(yè)群的戰(zhàn)略、策略,、管理以及推進(jìn),。

貝殼找房對國內(nèi)家裝龍頭企業(yè)杭州圣都進(jìn)行了收購，圣都家裝董事長擔(dān)任了貝殼整裝大家居事業(yè)群新家裝線的負(fù)責(zé)人,。圣都家裝已經(jīng)運(yùn)營了幾十年了,，已經(jīng)擁有了非常成熟的單品家居或者是家裝的供應(yīng)鏈，對于互聯(lián)網(wǎng)的個(gè)性化服務(wù)來講供應(yīng)能力就非常強(qiáng),，這次收購相當(dāng)于強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,。

貝殼找房擁有大量的客戶和經(jīng)紀(jì)人來推廣家裝業(yè)務(wù)，在家裝概念當(dāng)中進(jìn)行了整合擁有了更多的買家,。在快節(jié)奏的時(shí)代下,，通過貝殼找房的找房業(yè)務(wù)和裝修業(yè)務(wù)一體化的全鏈條服務(wù)，節(jié)省了大量的時(shí)間,。兩塊業(yè)務(wù)的嫁接是貝殼找房的新業(yè)務(wù)增長點(diǎn),，符合年輕人快速、個(gè)性化的需求,。

【積極把握樓市筑底復(fù)蘇機(jī)會,，降本增效助力業(yè)務(wù)抵御市場波動】

第二季度，隨著各地釋放的市場支持政策的落地,，多個(gè)強(qiáng)二線城市的二手房市場得到明顯修復(fù),；而北京和上海也依托于極強(qiáng)的需求韌性,，市場交易量在疫情得到控制后的6月迅速回升。同時(shí),，貝殼采取了一系列切實(shí)有力的降本增效舉措,，平臺的經(jīng)營能力和經(jīng)營效益明顯提高，有效收窄了行業(yè)深度調(diào)整給公司業(yè)績表現(xiàn)帶來的波幅影響,，也使得貝殼能夠以更為穩(wěn)定的門店和經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)規(guī)模,，以及高效的作業(yè)能力，搶抓樓市筑底復(fù)蘇的機(jī)會,。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù),，第二季度全國二手市場GTV同比下降約45%，而貝殼存量房交易GTV為3,935億元,，同比下降40%,，二手房交易GTV同比下降約41%，優(yōu)于市場水平,。

基礎(chǔ)設(shè)施層面,，貝殼優(yōu)化了線上商機(jī)的分配機(jī)制，避免經(jīng)紀(jì)人為獲取商機(jī)作弊,，作業(yè)公平感獲得明顯提升,。貝殼同時(shí)迭代了商機(jī)匹配模型，讓作業(yè)更聚焦,，匹配更精準(zhǔn),。運(yùn)營上，貝殼繼續(xù)強(qiáng)化以房源為核心的二手業(yè)務(wù)精細(xì)化管理,，提升房源維護(hù)質(zhì)量,、傳遞效率和推廣效果。今年以來,，鏈家（貝殼旗下房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)直營品牌）著力改善經(jīng)營結(jié)果、經(jīng)營質(zhì)量,，通過治理虧損門店,、提升人效、積極投入社區(qū)防疫等舉措,，在疫情好轉(zhuǎn)后業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)迅速復(fù)蘇,。二季度，貝殼平臺二手房交易GTV同比降幅逐月收窄,，6月平臺重點(diǎn)32城中21城二手房交易GTV已經(jīng)超過2021年均值,；非鏈家存量房交易GTV環(huán)比增長高達(dá)33%。6月,，北京,、上海疫情得到控制后當(dāng)?shù)厥袌鲆部焖倩謴?fù)。

公司在平臺基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)品應(yīng)用上的堅(jiān)定投入，也使門店和經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)規(guī)模更趨穩(wěn)定,，作業(yè)效率不斷提高,。二季度末貝殼連接活躍門店數(shù)超過41,000家，環(huán)比下降4%,；平臺連接活躍經(jīng)紀(jì)人超過38萬人,，環(huán)比跌幅收窄至0.4%。貝殼大部分城市門店及經(jīng)紀(jì)人數(shù)量在二季度已經(jīng)企穩(wěn),，6月北京,、上海活躍經(jīng)紀(jì)人流失率降至僅1%-3%,。非北上活躍經(jīng)紀(jì)人6月月度流失率也已降至僅5.6%,。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年第二季度全國新建商品住宅銷售GTV同比下降36%,，相較第一季度跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大,，是1999年以來第二大單季度同比跌幅，克爾瑞百強(qiáng)房企二季度銷售額同比下降53.4%,，市場仍在“供需兩弱”的低谷徘徊,。二季度，貝殼新房完成GTV 2,227億元,，同比下降55%,，環(huán)比增長15.6%。

在此背景下,，貝殼在房源端,、渠道端和運(yùn)營方面持續(xù)發(fā)力：房源端，貝殼積極開展與優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的總對總合作,，著力提升國有房企銷售占比,，進(jìn)而持續(xù)提升房源品質(zhì)、易售性及業(yè)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力,；渠道端,，新房渠道的集中度提升明顯。當(dāng)前市場環(huán)境下,，經(jīng)紀(jì)人更注重作業(yè)安全感,，更看重與房源優(yōu)質(zhì)、風(fēng)控嚴(yán)格,、回款安全快速的平臺合作,，貝殼對新房經(jīng)紀(jì)人和門店的覆蓋規(guī)模得到進(jìn)一步擴(kuò)大；運(yùn)營方面,，貝殼持續(xù)推進(jìn)“快傭”等聚焦銷售的策略,?？靷蝽?xiàng)目讓開發(fā)商可以有機(jī)會提前支付傭金，一方面幫助開發(fā)商有效提升新房去化效率,，另一方面平臺的應(yīng)收賬款和經(jīng)紀(jì)人回款安全也得以更有保障,，形成良性正循環(huán)。

第二季度貝殼國有房企銷售占比提升至37%,，環(huán)比提升7個(gè)百分點(diǎn),；快傭項(xiàng)目去化效率持續(xù)高于非快傭項(xiàng)目，也吸引開發(fā)商更廣泛接受和主動選擇快傭支付方式,。上半年,，快傭收入占新房收入比累積達(dá)到22%。

得益于公司持續(xù)在風(fēng)控,、降本增效和新房創(chuàng)新業(yè)務(wù)上發(fā)力,，即便面對總體低迷的新房市場，貝殼在銷售去化能力上加強(qiáng)的不斷優(yōu)勢使其能夠抓住開發(fā)商年中沖刺業(yè)績的機(jī)會,，為新房收入提供了一定支撐,。同時(shí)，新房業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)利潤率在第二季度達(dá)到了24%,，為兩年以來的高位,。第二季度，貝殼新房業(yè)務(wù)的現(xiàn)金收入比為 1.27,，現(xiàn)金生成能力突出,。

【家裝家居協(xié)同效應(yīng)明顯，租房業(yè)務(wù)規(guī)模高質(zhì)量拓展】

根據(jù)中國裝修業(yè)協(xié)會住宅產(chǎn)業(yè)分會的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，第二季度頭部家裝企業(yè)產(chǎn)值同比下降21%,。二季度，貝殼克服北京,、上海等核心城市疫情影響等諸多挑戰(zhàn),，家裝家居業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)pro forma收入13.7億元，逆市同比增長超過10%,，完成簽約合同額接近17億元,。

去年7月，貝殼宣布收購圣都家裝,。經(jīng)過一年時(shí)間,，貝殼和圣都進(jìn)行了團(tuán)隊(duì)組織結(jié)構(gòu),、業(yè)務(wù),、系統(tǒng)等高效、全方位融合,，產(chǎn)生明顯的協(xié)同效應(yīng),。比如,，圣都加入后帶來的供應(yīng)鏈幫助被窩（貝殼旗下整裝品牌）客單價(jià)同比提升33%。而貝殼一賽道（二手和新房交易服務(wù)業(yè)務(wù)）流量貢獻(xiàn)合同額占比在6月已經(jīng)超過了25%,。

貝殼搭建了一二賽道聯(lián)動的組織結(jié)構(gòu),，建立了聯(lián)動規(guī)則、系統(tǒng)等基礎(chǔ)設(shè)施,。房產(chǎn)交易店東在向家裝家居業(yè)務(wù)導(dǎo)流的客戶簽約之后收到傭金的周期從過去的30天縮短到5天內(nèi),，一賽道導(dǎo)流活力被全面激活。

品質(zhì)交付上,，貝殼從服務(wù)者入手,，讓服務(wù)者滿意，從而讓消費(fèi)者滿意,。在一系列努力下,，貝殼裝修絕對交付工期有所縮短，對于竣工的消費(fèi)者滿意度NPS（凈推薦值）也由1月的14%提升到6月的35%,。與此同時(shí),，貝殼正在積極探索超越傳統(tǒng)硬裝業(yè)務(wù)的盈利空間。二季度,，包括定制家具,、軟裝和家電在內(nèi)的家居新零售的銷售占整裝合同額的比例快速提升，新零售產(chǎn)品銷售合同金額的占比由第一季度的11%提升至16%,。

秉持商業(yè)向善的責(zé)任和擔(dān)當(dāng),，貝殼租房在拓展業(yè)務(wù)規(guī)模的同時(shí)，第二季度貝殼也投入更大精力進(jìn)行成本管控,，去提升去化效率,，來實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的長期微利可持續(xù)。截至二季度末,，貝殼租房業(yè)務(wù)簽約口徑在管房源量超過4.2萬套,，較一季度末增加接近2.2萬套。其中,，貝殼分散式租賃管理業(yè)務(wù)——“省心租”在管房源規(guī)模突破3.1萬套,。二季度，貝殼通過迭代模型,、優(yōu)化系統(tǒng),、落地科學(xué)管理等措施，提升人效和出租率,，努力實(shí)現(xiàn)“收對房,、定準(zhǔn)價(jià)、去化快,、提品效”,，平衡規(guī)模和盈利能力,。省心租業(yè)務(wù)出租率在疫情結(jié)束后穩(wěn)步提升。

此外,，貝殼還在6月聯(lián)合發(fā)起了針對應(yīng)屆畢業(yè)生租房的“新青年計(jì)劃”,，為初出校門的應(yīng)屆畢業(yè)生提供房租優(yōu)惠、傭金減免等服務(wù),，幫助他們解決租房難,、租房貴等問題。截至2022年7月31日,“新青年計(jì)劃”成交單量超8,000單,讓利畢業(yè)生超過1,200萬元,。